Как продать коммерческое помещение

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших. Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику. Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.

Юридическая подготовка

Объект недвижимости не проверяют только самые новички, остальные работают с юристами, которые раскопают почти все то, что вы хотели скрыть.

Как продать коммерческую недвижимость в 2 раза быстрее

• Важно подготовить следующие документы:
• свидетельство о регистрации права собственности;
• поэтажный план;
• справка о балансовой стоимости помещения;
• паспорт БТИ на здание;
• заключение компаний по оценке стоимости (если проводилась оценка);
• правоустанавливающие документы.

В договоре купли-продажи, как в основном документе при продаже коммерческой недвижимости, важно указать:

• полные данные о покупателе и продавце;
• кадастровые характеристики объекта продажи;
• точный адрес;
• тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
• площадь, этаж, в каком здании расположено;

сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях, то указывают курс, по которому производится пересчет), обычно сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;

• способ и срок расчета;
• сроки передачи объекта продажи.

Как найти покупателя и продать коммерческую недвижимость

Те, кто знают, как продать коммерческую недвижимость быстро рекомендуют находить покупателя при помощи рекламы, объявлений, фотографий и видеороликов. Чем больше вариантов размещения Вашего желания продать недвижимость будет охвачено, тем больше шансов найти покупателя быстро:

• Поместите свое объявление в газете.
• Обратитесь на телевиденье и радио со своей рекламой.
• Зарегистрируйтесь в Интернете на специальных сайтах.
• Займитесь наружной рекламой, расклейте свои объявления.

Как подготовить бизнес к продаже

Для начала стоит понять, что бизнес – это товар. Поэтому к продаже его нужно подготавливать, оценивать его стоимость, находить покупателей. У многих тут возникают проблемы. Они не способны адекватно оценить стоимость своего дела, найти покупателей для них кажется невозможным, а подготовка – адская мука.

Решений у этого этапа всего 3:

1. Обратиться к юристу;
2. Обратиться к брокеру;
3. Попытаться сделать все самому.

Первые два способа гарантируют нормальную оценку, поиск клиентов и минимальные усилия с вашей стороны. Если же вы решили делать все сами, то начинаем этап подготовки. Тут важно сделать ремарку: так как бизнесы бывают разных видов, то конкретного способа продажи нет, есть базовая схема, теоретически работающая сразу на все.

ИП означает, что вы сможете самостоятельно продать и получить все деньги, за вычетом налога, в свое пользование. Итак, вот что нужно сделать в качестве подготовки к продаже:

• Настроиться на продажу;

Если вы развивали свой бизнес с нуля, то продать свое дело вам будет крайне сложно. Тут уж либо разорвать все связи, либо пытаться развиваться своими силами дальше.

• Разобраться с бизнес-процессами;

Статус ИП продать нельзя. Поэтому потенциальному покупателю нужно предоставить доказательства, что ваш бизнес полностью закрыт и готов к продаже. То есть нужно будет договориться с арендодателем (если он есть) о смене владельца, разобраться с заказами клиентов (если они есть) и так далее.

• Провести инвентаризацию;

Это один из важнейших этапов, так как от его выполнения зависит расчет итоговой стоимости бизнеса. Нужно будет провести инвентаризацию всего. Есть лопатка за 100 рублей – можно продать дороже на 100 рублей.

• Подготовить финансовую отчетность

Если у вас нет толкового бухгалтера по каким-либо причинам, можно создать таблицу в Excel с разбивками по статьям доходов, расходов и прибыли. Крайне внимательно заполняйте отчетность и учитывайте все.

В отличие от ИП, ООО владеете не вы один. Поэтому придется уже договариваться со своими коллегами о продаже. Но, вы всегда можете продать только свою часть.

Для продажи ООО нужно:

• Получить согласие всех учредителей на продажу;

Как было написано выше, бизнес – не ваша собственность. Поэтому нужно получить письменное согласие от всех владельцев.

• Подготовить документы по ООО;

Список документов – устав Общества, протоколы и решения собраний, все договоры, по которым у компании есть обязательства.

• Подготовить финансовую отчетность;

Шаг идентичен варианту с ИП.

• Подготовить описание.

Это пункт – маркетинговая подготовка. Нужно сделать фотографии или презентацию, представляющие ваш бизнес. Описать его по четким критериям: обороты, расходы-доходы, прибыль, срок окупаемости. А также составить уникальное торговое предложение, в которое можно включить: плюсы, чем вы отличаетесь от конкурентов, почему вы уверены, что все будет работать без вас. Также укажите почему вы решили продать его.

Ошибки и вопросы при продаже бизнеса

Ниже представлены распространённые ошибки, вопросы и способы решения.

1. Неправильная оценка стоимости.

Бизнесменам, продающим свое дело в первый раз свойственно недооценивать или переоценивать стоимость. Решение – обратитесь к брокеру.

• Отказ от ведения отчетности.

Если не вести отчетность, то не будет возможности доказать доходы, расходы и прибыль. Это сильно снизит итоговую стоимость. Решение – нанять профессионального бухгалтера, способного восстановить всю отчетность за несколько месяцев.

• Неправильно составлен договор.

Распространённая ошибка новичков, с помощью которой компании часто обманывают их. Решение – обратиться к брокеру или юристу.

• Считать, что бизнес можно продать быстро.

На вопрос: «как продать готовый бизнес быстро», ответ один – сильно снизить его стоимость. Но даже в таком случае сделка не свершится за пару дней. И чтоб не терять свои деньги, конечно, лучшим решением станут брокерские услуги. Профессионалы более оперативно найдут покупателей и оформят все документы (не только по оценке стоимости).

• Продажа только открытого бизнеса – мертвое дело?

«Как продать начинающий бизнес?» Открытый бизнес можно продать по стоимости оборудования. То есть, если вы резко расхотели самостоятельно вести дела, то вы легко можете отбить вложенные средства.

• Как продать бизнес быстро и выгодно?

Можете попробовать завысить цену, а после начать потихоньку снижать цену. Некоторые компании посчитают, что вы получали прибыль, но не смогли ее удержать, а вот они смогут это сделать. Но помните, что ведете дела вы с акулами бизнеса. Поэтому лучше обратиться к профессиональным брокерским услугам.

• Где продать бизнес?

Объявления, прямые предложения крупным компаниям, можно даже выставить его на Avito. Но если вы продаете бизнес впервые, обратитесь к брокеру.

• Можно ли продать бизнес, имея скрытый или неучтенный доход?

Да, но вас могут посадить за мошенничество или неуплату налогов.

Как лучше провести процедуру — самостоятельно или через риелтора?

Выше уже говорилось о том, что помощь риелтора сэкономит время продавца. Единственный плюс самостоятельной продажи – экономия денег. Но минусы неоспоримы:

• кроме траты времени на размещение объявлений о продаже, от дел будут отвлекать звонки покупателей, которые не прекратятся даже после того, как недвижимость будет продана;
• показывать помещение придется в удобное время для потенциального покупателя;
• непрофессиональное юридическое сопровождение может повлечь за собой серьезные проблемы.

Всем вышеперечисленные минусы исправляются помощью риелторов. Но и такая система продажи не во всем идеальна:

• при обращении к частному риелтору есть риск наткнуться на мошенника;
• услуги агентства могут обойтись в сумму до 30% от продажи.

Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости

Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости.

После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию.

Для этого нужно:

• Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
• Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
• И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
• Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

При продаже коммерческой недвижимости важно знать, по какой стоимости ушли с рынка аналогичные объекты недвижимости. Это будет вашим преимуществом и способом обоснования цены продажи.

Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр. Он должен проходить в светлое время суток. Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта.

Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа:

• Поиск потенциального покупателя.
• Оформление необходимых для сделки документов.
• Расчет по сделке купли-продажи.

Подводные камни при продаже коммерческой недвижимости

Недвижимость, которая приносит стабильный доход, вряд ли будет кто-то продавать. Поэтому, большинство предложений на рынке – это новые помещения в молодых районах или в новостройках. Почему же их так тяжело продать?

1. Мало кто захочет покупать «кота в мешке», люди хотят вкладывать деньги в ликвидные проекты. То есть, новое помещение требует тщательного изучения инфраструктуры, градостроительных планов и так далее. Кроме того существуют различные ограничения на использования помещений, которые придется решать новому владельцу.

2. При продаже-покупке коммерческой недвижимости учитываются такие факторы:

· Доход, который будет получен с данного объекта.

· Возможные риски, связанные с получением дохода.

· Период окупаемости объекта.

· Его географическое положение.

· Наличие коммуникаций и косметического ремонта.

· Количество этажей, общую площадь и прочие показатели.

Главным же фактором остается будущий доход и истекающая из него окупаемость. Если помещение новое, правильно просчитать эти два фактора практически невозможно, что повышает риски.

Сам термин «коммерческая недвижимость» подразумевает получение дохода. В большинстве случаев, основных доходом является арендная плата, то есть, доход и недвижимость непосредственно связаны. При этом оценочная стоимость коммерческой недвижимости тем выше, чем выше получаемый с нее доход. Соответственно оценить недвижимость, которая не была в аренде практически невозможно.

Конечно, можно исходить из ее себестоимости, но такой подход не всегда верен. Не ни какой гарантии, что инвестиции оказались удачными.

Как выгодно продать коммерческую недвижимость

Как мы видим продажа нового объекта дело непростое, и гарантировать результат и прибыль вам не сможет никто. Однако выход есть – поиск арендаторов. Конечно, и у этого способа есть свои минусы:

· Вам придется потратиться на приведение помещения в надлежащий вид.

· Заняться поиском арендатора.

· При необходимости перевести помещение из одного вида в другой.

Однако при правильном и вдумчивом подходе вы получите нужный результат:

· Инвесторы более охотно покупают помещение уже с арендаторами.

· Оценить коммерческую стоимость недвижимости будет намного проще.

· Помещение можно будет продать значительно дороже от начальной стоимости.

Этапы оформления сделки

Составление договора должно происходить в присутствии двух сторон, а правки вносятся строго по обоюдному согласию. Собственник предъявляет покупателю полный пакет документов. Затем договор подписывается в присутствии юриста, а также необходимо оплатить госпошлину. Стоимость государственного налога рассчитывается с учетом типа объекта и площади. После подписания договора необходимо заполнить акт передачи имущества, а затем можно заниматься переоформление объекта в Росреестре.

Продажа коммерческой недвижимости – это сложный процесс, который требует хорошей юридической подготовленности. Организовывайте просмотры, устраивайте крупную рекламную кампанию, исправьте все нарушения в документациях и тогда вы сможете заключить успешную сделку.

Как продать быстрее коммерческую недвижимость

Следует отметить, что в плане продажи, коммерческая недвижимость практически не отличается от жилой:

• Первым этапом является формирование стоимости. Цифра на ценнике берется не произвольно, она устанавливается по итогам маркетингового исследования. Данная процедура подразумевает изучение рынка, а именно цен аналогичных объектов. К этому процессу нужно подойти очень ответственно, так как неправильное формирование цены приведет либо к тому, что ваша недвижимость не будет представлять интерес для покупателя (при переоценке), либо к потере потенциальной выручки (при недооценке);
• Покупка и продажа коммерческой недвижимости имеет дополнительный аспект. Он заключается в том, что обе стороны договора отдельно оценивают способность данной недвижимости приносить доход. А потому перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно иметь представление относительно возможных видов использования данного объекта, оценить объем возможного дохода и риски при продаже. Все эти сведения можно будет использовать в качестве инструмента при дальнейшей продаже;
• Также важно произвести правильную оценку преимуществ и недостатков продаваемого объекта. Ее следует производить на основе расположения объекта, наличия/отсутствия парковочных мест и других аспектов, имеющих существенное влияние на бизнес. В договоре купли-продажи нужно максимально детально описать все условия продажи объекта, в дальнейшем это будет полезно, в случае возникновения проблем.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК

Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.

«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.

Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.

Как быстро и выгодно продать?

После принятия решения о продаже коммерческой недвижимости, естественно, каждый стремится сделать это как можно быстрее. Чтобы все сложилось удачно, необходимо придерживаться следующих правил:

• Подготовить данный объект к продаже – стоит освежить ремонт, убрать все ненужные вывески и расклейки (оставшиеся от бывших арендаторов).
• Установить реальную (адекватную) цену – для этого необходимо провести мониторинг аналогичных предложений на рынке недвижимости, сравнить по месту расположения, площади, наличию парковки, транспортной доступности, качеству ремонта. Если стоимость объекта установлена реальная, то продажа обычно происходит быстро.
• Нужно правильно подать информацию – в тексте объявления указывается информация о размерах и площади объекта, о ремонте, подробная техническая характеристика. Если речь идет о здании, то обозначается этажность, также нужно расписать – из каких материалов сделаны стены, перекрытия. Обязательно приложить красочные фотографии, причем не только самого помещения или здания, но и прилегающей территории. Потенциальный покупатель должен понимать, чем эта недвижимость для него интересна и удобна. Объявление стоит распространять на различных площадках: в интернете, в газетах, на телевидении (можно бегущей строкой), на уличных билбордах (арендовать), а также можно еще расклеить на остановках.
• Все документы должны быть оформлены строго в соответствии с законом – не должно остаться никаких неузаконенных перепланировок, сделать новый кадастровый паспорт (если требуется), все коммерческие помещения должны обязательно относиться к нежилому фонду (если нужно, то перевести). Документация должна быть абсолютно готова к проведению сделки.
• Сделка купли-продажи должна проводиться грамотно – договор необходимо составлять и заключать в соответствии с законодательством.

Заниматься продажей недвижимости можно самостоятельно или с помощью риэлтора. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы.

Различия в оформлении сделки между физическими лицами, юридическими и ИП

Различия в оформлении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости физическим лицом, ИП и юридическим лицом физическим и юридическим лицам достаточно заметны. Если покупатель – юридическое лицо:

• Проверка всех документов будет проводиться долго и тщательно. Крупные компании поручают эту процедуру своим юристам. Будут проверяться данные на собственника объекта недвижимости (причем, предыдущего в том числе), сверяться данные из Росреестра, особое внимание будет уделяться правоустанавливающим документам.
• Изучается возможность оспорить сделку третьими лицами.
• Понадобится предоставить все учредительные документы компании.

Если покупатель – физическое лицо:

• Процедура продажи обычно происходит гораздо быстрее, чем юридическому лицу. Если покупателя устраивает цена, расположение и внешний вид объекта, то в скором времени и заключается договор.
• Потребуется дополнительно к стандартному пакету документов добавить нотариально заверенное согласие от второго супруга на покупку коммерческой недвижимости.

Способы продажи коммерческого объекта

Перед тем как пытаться продать коммерческий объект, стоит заказать процедуру оценки – она позволит установить его точную стоимость и не тратить время на безуспешные попытки продажи по завышенной цене. В итоге ее все равно придется снизить, а все это время собственнику придется оплачивать коммунальные услуги и платить налоги. При оценке учитывается расположение, инвестиционная привлекательность, необходимость дополнительных вложений и другие факторы, которые будут учитывать потенциальные покупатели и возможные инвесторы.

Продавать коммерческий объект можно несколькими способами:

• Самостоятельно. В этом случае не придется платить риелторам, но и риски значительно возрастают. Собственнику придется потратить много времени на самостоятельное размещение и актуализацию объявлений, а также на организацию показа объектов. Кроме того, ему будут часто звонить сомнительные фирмы, предлагающие посреднические услуги.
• С помощью частного риелтора. В интернете можно встретить десятки предложений от «специалистов», готовых за небольшое вознаграждение помочь с продажей проблемного объекта. Их услуги обходятся дешевле, чем помощь агентства, но и результат сомнителен – нет никакой гарантии, что коммерческую площадь удастся продать быстро.
• Через риелторское агентство. За услуги профессионалов приходится платить от 10% суммы сделки, зато это возможность максимально быстро и безопасно избавиться от проблемной недвижимости. Риелторы возьмут на себя и организацию показов, и переговоры с покупателями, и подготовку документов.

Как быстрей продать коммерческую недвижимость

Двухкомнатная квартира с отличным ремонтом.Все коммуникации центральные.В районе 9-ой Тихой ул.Полы ламинат: на кухне и в ванной /плитка/ с подогревом.Две сплит-системы,потолки подвесные со светильниками.Импортные радиаторы,Спутниковое ТВ и обычная антенна.Ванна выложена плиткой.В ванне импортная сантехника,биде,дополнительно электрокотел на 100 л.,мебель.Большой балкон застеклен и отделан панелями со светом.Металлическая дверь,домофон.На придомовой территории огороженная детская площадка и зона барбекю. Въезжай и живи.

560 т.р. Скажите у Вас вход отдельный илил общий? Если общий то цена у Вас максимальная. З анеё продать будет сложно, и полгода не срок для цоколя, ведь там их полно в продаже.

У меня последняя продажа цоколя была в ЖК «Московский» те же 20 кв.м. с ремонтом и общим входом продали за 550 т.р. в течении 2 месяцев, а ЖК «Молодёжный» на мой взгляд расположен подальше отсюда должна быть и цена, правда не знаю какой у Вас там ремонт и что со входом? А у застройщика то эти помещения разлетаются? Или тоже стоят.

Как коммерческую недвижимость продать быстро

• Первым этапом является формирование стоимости. Цифра на ценнике берется не произвольно, она устанавливается по итогам маркетингового исследования. Данная процедура подразумевает изучение рынка, а именно цен аналогичных объектов. К этому процессу нужно подойти очень ответственно, так как неправильное формирование цены приведет либо к тому, что ваша недвижимость не будет представлять интерес для покупателя (при переоценке), либо к потере потенциальной выручки (при недооценке);
• Покупка и продажа коммерческой недвижимости имеет дополнительный аспект. Он заключается в том, что обе стороны договора отдельно оценивают способность данной недвижимости приносить доход. А потому перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно иметь представление относительно возможных видов использования данного объекта, оценить объем возможного дохода и риски при продаже. Все эти сведения можно будет использовать в качестве инструмента при дальнейшей продаже;
• Также важно произвести правильную оценку преимуществ и недостатков продаваемого объекта. Ее следует производить на основе расположения объекта, наличия/отсутствия парковочных мест и других аспектов, имеющих существенное влияние на бизнес. В договоре купли-продажи нужно максимально детально описать все условия продажи объекта, в дальнейшем это будет полезно, в случае возникновения проблем.

• Сначала нужно собрать максимальное количество сведений относительно продаваемого объекта, включая технические характеристики, а также его преимущества и недостатки. В дальнейшем, на основе данных сведений, нужно будет составить рекламное предложение. Оно должно содержать всю основную информацию об объекте: его местоположении, размерах, площади, наличии коммуникаций и инфраструктуры, а также степени готовности документов. Также нужно указать целевое предназначение данного помещения;
• Проанализировать другие аналогичные предложения. Это поможет правильно оценить собственный объект и установить правильную цену;
• Ключевым моментом является грамотное проведение рекламной кампании. Как и в предыдущем случае, нужно использовать наибольшее количество рекламных ресурсов.

Похожие записи:

• Переход на ЕНВД в середине года. Нюансы, правила, примеры
• Новые размеры социальных пособий и выплат с 1 января 2023 года
• Льготную семейную ипотеку продлили до конца 2023 года

Источник: ahmethanov.ru

Коммерческая недвижимость: как правильно осуществить ее продажу?

Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в течение многих месяцев, а бывает и продавались, но с заведомыми нарушениями в договоре купли-продажи, что затем оборачивалось большими неприятностями для обеих сторон.

К совершению такой сделки, как продажа коммерческой недвижимости новому потенциальному владельцу, следует подойти со всей ответственностью: ознакомится с нормативной базой, собрать необходимый пакет документов, узнать в ходе консультаций с юристами о тонкостях проведения сделки.

Только когда каждый момент просчитан, можно рассчитывать на успешную продажу коммерческой недвижимости.

А небольшой ликбез поможет разобраться в этом вопросе буквально за несколько минут.

Что подразумевается под коммерческой недвижимостью?

Согласно терминологии, коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение, в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли.

Также к объектам коммерческой недвижимости и их составной части можно отнести объекты нежилого фонда, которые не подразумевают проживание людей на этой площади и используются под офисные, торговые, банковские, развлекательные цели.

Индустриальные объекты, рабочие цеха, склады и производственные помещения тоже относятся к объектам этого типа недвижимости.

Все вышеперечисленные объекты, согласно законодательству РФ, относятся к капитальным сооружениям, строительство которых незавершенно.

Коммерческая недвижимость любого типа может стать объектом коммерческих отношений и быть проданной, арендованной, заложенной и т.д.

На сегодняшний день один из наиболее прибыльных видов бизнеса – это инвестиции в коммерческую недвижимость.

Кроме того, этот вид деятельности приносит владельцу недвижимости стабильный и высокий доход.

Для потенциального покупателя приобретение коммерческой недвижимости тоже выгодно с точки зрения реальных имущественных инвестиций.

Законодательная база

Самое главное для успешного проведения сделки – заключение в письменной форме договора купли-продажи, представленного в виде одного документа и затем подписанного обеими сторонами согласно ст. 550 Гражданского кодекса.

Российским законодательством установлены определенные рамки и условия проведения такой сделки и заключения договора купли- продажи коммерческой недвижимости.

Предметом договора, согласно статье 554 Гражданского кодекса являются данные, способные установить подлежащее передаче покупателю недвижимое имущество, согласно подготовленному договору.

К таким данным относятся и те, которые определяют расположение объекта недвижимости на соответствующей земельной территории или на территории другого недвижимого имущества.

В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса указывается, что если объект коммерческой недвижимости принадлежит одному лицу и находится на определенном земельном участке, то следует дополнительно провести описание земельного участка.

Статья 555 Гражданского кодекса гласит, что стоимость объекта коммерческой недвижимости, установленная соглашением сторон, допускает указание стоимости на единицу площади, в то время как конечная стоимость договора будет определена за счет передаваемой недвижимости.

Необходимое условие для успешного проведения сделки — указание в договоре о потенциальных и существующих финансовых и долговых обременениях, а также ограничениях прав продавца.

Под этим могут подразумеваться любые залоги, договора аренды и т.д.

Если лицо, проводящее сделку купли-продажи, умолчало в документе о таких ограничениях, то покупатель будет иметь право отказа в регистрации сделки.

Согласно 158 статье Жилищного кодекса, в том случае, если предмет договора — помещения в многоквартирном доме, то продавец должен указать в документах размер доли в праве на общее имущество здания или многоквартирного дома.

Вас может заинтересовать как рассчитать кадастровую стоимость земли

Как прописаться на даче подробно раскрыто в этой СТАТЬЕ

Документы и тонкости, связанные с их оформлением

Для грамотной предпродажной подготовки коммерческой недвижимости следует подготовить полный пакет документов, учитывая малейшие нюансы:

• Пристройки и помещения с перепланировкой должны быть узаконенными;
• Земля, относящаяся к данному объекту, обязана быть приватизированной или арендованной по договору долгосрочной аренды;
• Само помещение не должно находиться в залоге или долгосрочной аренде;
• Любые долги, связанные с продаваемым объектом, должны быть погашены, в противном случае продажа может не состояться. Следует заранее внести во все необходимые документы отметку о том, что все финансовые обременения уже сняты.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Если продавец недвижимости является физическим лицом, то перед продажей он обязан предоставить другой стороне копии правоустанавливающих документов, договор купли-продажи, документ о приватизации, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве собственности – это основные правоподтверждающие документы.

Помимо них в ряде случаев предоставляются технический и кадастровый паспорта, где будут документально установлены соответствия параметров помещения.

Пакет документов, который должно будет предоставить покупателю юридическое лицо-владелец коммерческой недвижимости, будет значительно больше.

Кроме стандартного набора для физического лица, нужно будет подготовить и предоставить учредительные документы на юридическое лицо, среди которых и учредительный договор, и устав организации, включающий все последние дополнения и изменения к нему.

Для «профилактики» любых финансовых вопросов, продавец должен представить покупателю справку о текущей балансовой стоимости. Если сделка крупная, то понадобится справка крупности сделки и письменное согласие учредителя (или учредителей) на продажу коммерческого объекта, свежая выписка из ЕГРЮЛ, которая покажет все данные по ОГРН, ИНН и юридическому адресу.

Также нелишней будет выписка из ЕГРЮЛ, в которой будут подтверждены права продавца на объект недвижимости и который позволит исключить любые обременения и ограничения, потенциально наложенные на объект продажи.

Нотариусы советуют обратить внимание еще на такой нюанс: если продавец был или состоял на момент покупки объекта в браке, то покупателю нужно будет показать документально заверенное согласие супруга на проведение новой сделки купли-продажи.

Подготовительный этап прошел, теперь двум сторонам необходимо заключить между собой договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта.

С момента подписания договора продавцом и покупателем сделка вступает в силу, хотя новый владелец становится де-факто таковым только после регистрации документов в Росреестре.

Что включает в себя договор купли-продажи?

• Исчерпывающие данные о покупателе и продавце;
• Точный юридический адрес;
• Описание объекта по типу помещения, площади, этажа, расположения в здании;
• Конечная сумма продажи и валюта, используемая для проведения сделки (как правило, сделки, связанные с недвижимостью, должны заключаться в рублях);
• Способ расчета и срок его погашения;
• Время для передачи объекта продажи новому владельцу.

Если все вышеперечисленные характеристики будут подробно расписаны в договоре, то в дальнейшем у продавца и покупателя не возникнет никаких спорных вопросов.

Как правильно продать коммерческую недвижимость?

• Как действовать, если покупатель еще не нашелся?
  Сразу следует отметить, что не рекомендуется продавать коммерческую недвижимость в том случае, если ее стоимость сильно завышена или при проведении сделки была неправильно (с ошибками, с заведомой дезинформацией) составлена рекламная кампания.
  Поскольку потенциальный покупатель желает изучить весь рынок, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя вариант, следует ориентироваться на его желание тщательно отбирать предложенные варианты.
• Определить адекватную стоимость объекта коммерческой недвижимости – задача не из простых.
  Во-первых, продавцу нужно будет уделить отдельное время изучению рынка коммерческой недвижимости и конкурентных предложений.
  В большинстве случаев проще попробовать старый добрый сравнительный метод, с помощью которого продавец сможет адекватно оценить экономическую стоимость продаваемого объекта и сопоставить размер предполагаемого дохода, определить, в течение какого периода времени новый владелец окупит свои затраты.
  Важна каждая тонкость – даже вопрос о наличии парковочных мест может оказаться спорным. Чтобы покупатель не предъявлял претензий по поводу проведения сделки, следует в документах указывать максимально четкие и правильные данные.
• Главная задача продавца заключается в красивой подаче объекта коммерческой недвижимости и соблюдении необходимых приличий и требований закона.
  Для качественного проведения сделки следует детально описать объект продажи, указать его фотографии, определить, какую аудиторию покупателей сможет по-настоящему заинтересовать этот объект, позаботиться о грамотной рекламе, для чего потребуется задействовать максимальное количество разнообразных источников – радио, печатные СМИ, интернет-сайты.
• После появления первых откликов на объявления, продавец может приступить к следующему этапу перед заключением сделки – организации просмотра.
  Для проведения презентации помещение должно быть тщательно подготовлено к визиту покупателя.

Если он согласен приобрести его в собственность, заключается сделка купли-продажи (см. подраздел «Документы и тонкости, связанные с их оформлением»).

Подытожив, можно составить некий план проведения сделки, состоящий из нескольких этапов:

• поиск потенциального покупателя;
• составление пакета документов для совершения сделки;
• проведение рекламной акции;
• организация просмотра объекта недвижимости;
• заключение договора купли-продажи недвижимости;
• собственно процедура расчета (не стоит забывать оплатить налоги с дохода от совершённой сделки).

При любых сомнениях, возникающих по ходу продажи коммерческой недвижимости, следует обратиться за консультацией к компетентному юристу, а лучше прибегнуть к услугами риелторских и консалтинговых агентств.

Вас может заинтересовать действующая редакция Жилищного кодекса РФ

Как происходит аренда участка земли у администрации города подробно раскрыто ТУТ

Закон о нарушении тишины — поправки и штрафы за противозаконные действия: http://nedvicon.ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine.html

Блиц-советы по продаже коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение, в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли. Продажа коммерческой недвижимости – очень выгодный вид бизнеса, особенно в условиях экономического кризиса.

Проводить оценку недвижимости и непосредственно сделку купли-продажи лучше через риелторские и консалтинговые агентства.

Но в том случае, если хочется провести процедуру самостоятельно, следует заранее подготовить пакет документов и следовать дальнейшей нашей инструкции.

Перед составлением объявлений и рекламных акций нужно оформить пакет документов на объект и выделить деньги на оплату объявлений в Интернете и различных СМИ.

Подготовка документов – ответственный шаг, позволяющий и продавцу обезопасить сделку от неправомерных решений, и покупателю совершить выгодную покупку.

Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость – то, что нужно подготовить в первую очередь.

Теперь следует заняться объявлениями: составить текст с перечислением необходимой информации, найти площадки для его размещения, опубликовать, затем отвечать на отклики посетителей и заниматься подготовкой к организации просмотра помещения.

Покупатель уже готов к совершению сделки? Отлично, тогда нужно будет обсудить с ним все нюансы и дальнейшие расчеты, оговорить сумму задатка, прописать его документально.

В назначенный день с покупателем должен быть подписан договор; его нужно будет заверить у нотариуса и передать покупателю, после расчета, все документы для подтверждения права собственности нового владельца на помещение.

roolganiko

Коммерческая недвижимость: как правильно осуществить ее продажу? Reviewed by roolganiko on Окт 20 . Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в Rating: 0

Источник: nedvicon.ru