Как продать ипотечную квартиру ВТБ

Общаясь с клиентами часто слышим вопрос — можно ли купить/продать квартиру, которая в залоге у банка.

Ответ — да, можно.

Поэтому решили подготовить для вас серию постов, где расскажем о нюансах сделок в разных банках.

Основное отличие будет в удобствах и рисках для покупателя.

При покупке за наличный расчёт банк может требовать сначала погашения ипотеки и после только выдать закладную. И хорошо, если закладная выдаётся в этот же день. А если через 30 дней? Риски огромные.

Поэтому, прежде чем выбрать банк, стоит подумать еще и о том, а как банк работает с залоговыми объектами.

Сегодня речь о банке ВТБ.

ВТБ предлагает два варианта решения.

№1 Провести сделку с наличными.

Плюсом будет — сделку можно провести в один день.

Минус — такая услуга платная 25000 рублей.

Бонусом будет то, что в услугу включена электронная регистрация сделки через банк.

Особенность:
Банк зачисляет часть средств покупателя на погашение ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке от ВТБ

Оставшуюся часть переводит на номинальный счет системы безопасных расчетов ВТБ (СБР). Эта сумма поступит продавцу после перехода собственности на покупателя.

Стороны подписывают ДКП и заявления о переходе права собственности с помощью ЭЦП (электронная подпись).

Банк одновременно направит в росреестр документы о погашении ипотеки и ДКП. Через 2-3 дня стороны получают уведомление о регистрации сделки на электронную почту. Распечатанный комплект нужно забрать в банке.

№2 Взять ипотеку в банке ВТБ.

Особенность:
Банк выдает продавцу «легкий» кредит на погашение текущей ипотеки. В этот же день покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку этого объекта.

Деньги покупателя вносятся в полном объеме на СБР банка или аккредитив и хранятся там до регистрации перехода права покупателю.

Документы подаются одновременно на снятие обременения и регистрацию права собственности на покупателя с новым обременением

Важно: ВТБ продает закладные в другой банк, тогда второй вариант растягивается по времени из-за ожидания погашения залога у другого банка и проведение сделки с электронной регистрацией невозможно, только через МФЦ.

Источник: abs-estate.ru

Как продать ипотечную квартиру в залоге ВТБ 24 и купить новую большей площади в 2021 году: порядок действий и отзывы

В течение длительного срока ипотечной ссуды жизненная ситуация может складываться так, что привязанное имущество необходимо продать. Подробнее о том, как продать квартиру в ипотеку ВТБ 24, каковы нюансы и порядок действий, читайте далее.

можно ли продать квартиру в ипотеку от ВТБ — основные проблемы

Продажа ипотечной квартиры в ВТБ

Любые действия с квартирой, особенно продажа, осуществляются только после согласования с банком. Для получения такого разрешения заемщику необходимо будет объяснить причины продажи жилья в ипотеку. К наиболее частым причинам относятся:

• в движении;
• потеря работы, снижение дохода, ухудшение здоровья и, как следствие, потеря платежеспособности;
• изменение состава семьи (рождение ребенка / развод);
• рост благосостояния заемщика и стремление улучшить жилищные условия семьи и т д

Заемщик, который намеревается продать заложенное имущество по ипотеке ВТБ 24, должен заранее знать, какие сложности и проблемы могут возникнуть в данной ситуации. Среди них возможны:

1. Продать дома с действующей ипотекой ВТБ 24 будет невозможно, так как банк обязательно потребует в первую очередь погашение долга.
2. Найти покупателя, готового участвовать в сделке по продаже квартиры в ипотеку, бывает сложно.
3. сделка, скорее всего, продлится некоторое время, что для многих покупателей является существенным недостатком при выборе товара.
4. ВТБ 24 не особо заинтересован в досрочном погашении кредита, так как не получит полную прибыль, поэтому может сознательно затягивать принятие окончательного решения.

Наиболее распространенные варианты продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24:

1. Продайте жилплощадь самостоятельно и оплатите долг банку за свой счет. Продавец оплачивает остаток долга по договору, закрывает ипотеку и снимает обременение с жилья. Кроме того, квартира может быть продана стандартным способом по договору купли-продажи.

1. Продать квартиру и погасить задолженность по ипотеке перед кредитором полученным от покупателя авансом. Заемщик (продавец недвижимости) находит покупателя, заключает с ним денежно-кредитную политику при условии, что остаток долга перед ВТБ 24 будет погашен из полученного аванса. В дальнейшем сделка фиксируется в Росреестре с одновременным снятием обременения в пользу ВТБ 24. Покупатель переводит остаток денежных средств по договору купли-продажи на счет продавца или переводит запрошенную сумму наличными.

1. Погашение ипотечной задолженности за счет средств застройщика или агентства недвижимости, у которой гражданин покупает новую квартиру. Такая схема распространена среди ряда застройщиков, заинтересованных в более быстрой продаже своих квартир. Как правило, квартира покупается застройщиком со скидкой от рыночной цены, а затем продается через собственные или партнерские агентства недвижимости.

ВАЖНЫЙ! На практике последний вариант продажи ипотечной недвижимости используется редко, так как чреват повышенными рисками и ненужными затратами (в том числе временными).

Мне нужно разрешение банка на продажу дома

В принципе, согласие банка не требуется, так как задолженность перед банком сначала погашается (за счет заемщика или за счет аванса покупателя), и только затем снимается обременение и имущество может быть проданным. На практике эти сделки заключаются без уведомления ВТБ.

Порядок совершения сделки

Типовая схема продажи обремененной ипотекой ВТБ 24 недвижимости путем выплаты долга за счет средств, полученных от покупателя:

1. Найдите покупателя, согласившегося приобрести жилье, находящееся в ипотеке ВТБ на момент совершения сделки.
2. Получите в банке справку на бланке о состоянии ипотечной задолженности (предъявление этого документа покупателю повысит его доверие и лояльность).
3. Заключение денежно-кредитной политики между продавцом и покупателем (подробно описаны условия продажи, снятие обременений, порядок и условия сделки между сторонами).
4. Передача покупателем продавцу аванса, сумма которого равна остатку ипотечного кредита в ВТБ 24.
5. Заемщик (продавец) выплачивает долг банку.
6. Стороны выбирают удобный для всех день для снятия обременения с имущества. Недвижимость может быть продана.
7. Остальные деньги оплачивает покупатель.
8. Право собственности передается новому владельцу.

Эта схема работает и с привлечением ипотеки. При снятии обременения с квартиры, купленной по ипотеке ВТБ, покупатель может приобрести ее за счет заемных средств. Деньги, потраченные на погашение долга продавца перед ВТБ, будут отражены как первый взнос по ипотеке покупателя. Для этого вам необходимо предоставить в банк квитанцию.

Риски продавца и покупателя

Продажа ипотечной квартиры с залогом в пользу банка ВТБ 24 отличается выгодной для покупателя ценой и чистотой с юридической точки зрения. Однако на практике обе стороны могут столкнуться с вполне реальными рисками. Между ними:

• вовремя отложить регистрацию сделки, в результате чего заемщик мог найти деньги для погашения остатка долга ВТБ 24, а затем с помощью грамотного юриста остановить процесс продажи недвижимости и присвоить аванс покупателя (поэтому такие операции лучше проводить с помощью сейфов / банковских сейфов);
• риски при совершении сделки без заключения предварительного договора купли-продажи — выплата аванса может стать основанием для признания кредитного договора исполненным и, как следствие, собственник может отказаться от дальнейшего заключения основного договора купли-продажи ВТБ 24 Ипотечная квартира.

Как продать заложенную квартиру от ВТБ 24 и купить новую, большей площади

В ситуации, когда заемщик с ипотекой, действующей в ВТБ 24, хочет купить новую и более просторную квартиру, но не имеет в наличии полную сумму, застройщик или агент по недвижимости, продающий такую ​​квартиру, может пойти ему навстречу и выкупить его ипотеку задолженность путем оплаты части стоимости приобретаемого актива. Схема, как продать ипотечную квартиру, выглядит следующим образом:

1. Стороны (заемщик ВТБ 24 и продавец квартиры большей площади) детально обсуждают условия предстоящей сделки, оговаривают максимальные сроки и заключают договор купли-продажи или DDU.
2. Агент по недвижимости / застройщик самостоятельно выкупает квартиру продавца у банка с целью ее дальнейшей реализации.
3. оформляется новая ипотека на имущество застройщика или агента по недвижимости большей площади.
4. Сделка регистрируется.

В результате заемщик ВТБ получает квартиру большей площади и новую ипотеку, а застройщик или агент по недвижимости получает продажу квартиры и старую квартиру заемщика со скидкой для последующей перепродажи.

ВАЖНЫЙ! Подобные сделки редки и актуальны в случае возникновения сложностей при продаже ипотечной квартиры и заинтересованности застройщика или агента по недвижимости в продаже выбранной квартиры. То есть стороны просто встречаются.

• Валентин, Пермь: «Ипотеку в ВТБ 24 я взял в 2010 году вместе с женой. С тех пор родилось двое детей и возникла необходимость в расширении жилой площади. Решили продать квартиру в ипотеку и снова взять более просторный вариант по ипотеке. Как добросовестные заемщики, мы уведомили банк. Менеджер сказал, что сложностей не будет, продам. Однако на самом деле сделка откладывалась как могли. Или справку об урегулировании долга составляли больше недели, потом заболел ответственный сотрудник. В результате сроки были немного задержаны, как понимал покупатель».
• Елена, Самара: «Продать свою ипотечную квартиру от банка ВТБ было выгодно и быстро. Большим плюсом было то, что до ипотеки оставался всего год, поэтому сумма долга была небольшой. Покупатель был найден сразу. С ним мы уточнили все пункты (я сразу ему сообщил, что квартира в кредит, ремонта и других сюрпризов нет), заключили договор купли-продажи. Приехали в ближайшее отделение ВТБ, погасили остаток долга. Во время того же визита банк выдал справку о том, что контракт закрыт, задолженности нет. Потом все оформили в Regpalat и в конце концов заплатили. Со стороны ВТБ нет никаких препятствий».

Российское законодательство не запрещает продажу квартиры в ипотеку. Однако договор займа обычно содержит обязательство получить согласие залогодержателя (банк ВТБ 24) на эту сделку, что на практике не требуется. Среди возможных вариантов продажи заложенной недвижимости: автономная продажа жилплощади заемщиком и погашение долга перед банком за свой счет; продажа квартиры и погашение долга перед кредитором, полученного покупателем авансом, и погашение долга за ипотечную квартиру за счет застройщика или компании-агента по недвижимости, у которой заемщик покупает новую квартиру.

Вы узнаете, как продать купленную квартиру в ипотеку и можно ли ее передать в дар.

Ждем вас на бесплатную консультацию юриста по недвижимости, вопрос таких сделок достаточно объемный и требует внимания к нюансам. Запись на прием к онлайн-консультанту на нашем сайте.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Смотрите также:

1. Военная ипотека в Сбербанке в 2021: условия, ставки, калькулятор, максимальная сумма и рефинансирование, этапы сделки
2. Перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка: последствия, как узаконить и согласовать в 2021 году
3. Валютная ипотека в 2021 году: последние новости
4. Ипотека на земельный участок в 2021 году: условия, особенности и предложения банков

Источник: eplaw.ru

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеке в 2023 году

Оформление ипотеки сопряжено со многими рисками. Финансовое положение заемщика может измениться или в силу иных обстоятельств потребуется продажа приобретенного жилья.

Как в 2023 году продать ипотечную квартиру? Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговым обеспечением. Логически продать ее до полной выплаты кредита нельзя.

Но для некоторых владельцев ипотечной недвижимости это единственный способ поправить материальное положение.

У других заемщиков просто поменялись планы. Можно ли в 2023 году продать квартиру, если она в ипотеке?

Что нужно знать

В положениях ФЗ № 29 и ФЗ №33 разъясняется порядок ипотечного кредитования. Здесь сказано, что заемщик получает право эксплуатации и продажи объекта, приобретенного в ипотеку.

Но вместе с тем делается оговорка – любые сделки с ипотечной квартирой осуществляются при согласии кредитной организации.

В ином случае права на недвижимое имущество переходят к банку в соответствии со ст.301 ГК РФ.

По каким причинам ипотечному заемщику может потребоваться продажа ипотечной квартиры? Основных аспектов несколько:

• ухудшение финансового положения по причине снижения доходов и как следствие, невозможность регулярных выплат по ипотеке;
• потребность в приобретении жилья большей площади;
• желание получить прибыль от продажи ипотечного жилища.

Исходя из законодательных норм, продажа ипотечной квартиры возможна, но при уведомлении банка.

Основные понятия

Отличительной особенностью ипотечного кредита является залог. То есть ипотека это кредит, выданный под залоговое обеспечение каким-либо имуществом.

Но не всякий залоговый кредит является ипотечным. Отличие в том, что залог по ипотеке носит публичный характер.

В случае ипотеки недвижимости органы, осуществляющие регистрацию сделок, делают соответствующую запись об обременении имущества залогом.

Любое заинтересованное лицо вправе запросить выписку из Госреестра прав на недвижимое имущество. В выданном по запросу документе будет значиться, что имущество заложено.

Следовательно, продажа ипотечной квартиры это сделка, в которой участвует три стороны. Это покупатель, продавец (ипотечный заемщик) и залогодержатель (кредитная организация).

Действие договора жилищного займа

Договор жилищного займа, заключаемый при ипотеке, должен соответствовать общим правилам ГК РФ о заключении договоров и ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» (с редакциями и дополнениями).

В гл.2 ФЗ № 102 подробно описаны порядок заключения договора жилищного займа и все аспекты его действия.

В договоре обязательно указываются:

• предмет ипотеки;
• оценка объекта;
• суть, размер и сроки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Если изложить кратко основные моменты действия ипотечного договора, то они таковы:

В договоре четко прописывается предмет залога	И все нюансы его использования
Стороны вправе предусмотреть условие о возможности взыскания имущества	Во внесудебном порядке или способах реализации залога при взыскании по решению суда
Обязательство, которое обеспечивается ипотекой	Указывается в договоре с указанием суммы, основания возникновения и сроках исполнения
Обременение имущества ипотекой	Возникает с момента госрегистрации ипотеки
Права залогодержателя на имущество	Возникают с момента занесения записи об ипотеке в ЕГРН
Права залогодержателя в отношении залога	Прекращаются после полной выплаты указанной стоимости по договору

Если говорить о плюсах договора жилищного займа, то они таковы:

• можно получить крупную сумму единоразово, ни один банк не выдаст потребительский кредит на несколько миллионов рублей;
• продолжительный срок выплат, что позволяет выплачивать долг небольшими суммами;
• наличие страховки, которая защищает от рисков потери квартиры в течение ипотечного периода;
• невысокие процентные ставки в сравнении с потребительскими займами;
• возможность использования маткапитала и госсубсидий для частичного погашения.

Но есть и минусы:

• необходимость первого взноса;
• большая переплата, обусловленная длительным сроком кредитования;
• сложности при оформлении, поскольку требуется собрать немало документов;
• наложение обременения на квартиру.

Среди всех недостатков договора жилищного займа основным как раз и является то, что на протяжении всего срока ипотеки фактическим владельцем приобретенного имущества выступает банк.

Без его разрешения нельзя продать, заложить, обменять квартиру. Даже для сдачи в аренду потребуется получить разрешение залогодержателя.

Нормативная база

В законе четко прописаны все нюансы, касающиеся ипотечного кредитования.

В соответствии со ст.29, ст.33 ФЗ «Об ипотеке» заемщик обладает правом на использование заложенного имущества.

Что касается продажи третьим лицам или утраты заложенного имущества, то данные действия незаконны по отношению к банку-кредитору. Ипотечная организация законом защищается от возможных рисков.

По ст.301-303 ГК РФ любое отчуждение залоговой квартиры допускается только в пользу банка, выступающего залогодержателем.

Но существуют ситуации, когда квартира с обременением ипотекой может быть продана. Главным условием становится согласие банковского учреждения, оформившего ипотеку.

Как правильно продать квартиру в ипотеку (пошаговая инструкция)

Наличие ипотеки отнюдь не становится препятствием для продажи залоговой квартиры. Осуществить продажу ипотечного жилья можно вполне законно, если знать, как это сделать.

Всего существует четыре способа реализации квартиры в ипотеке:

1. Досрочное погашение ипотеки.
2. Самостоятельная продажа.
3. Реализация банком.
4. Продажа долговых обязательств.

В зависимости от выбранного способа будет отличаться порядок действий и уровень участия банка. Итогом становится смена собственника объекта, то есть продажа квартиры.

Но не во всех случаях снимается обременение, квартира может оставаться в ипотеке. Но при этом с продавца снимаются обязательства по выплате ипотечного займа.

Досрочное погашение

Вариант досрочного погашения наиболее прост, если заемщик располагает необходимой суммой средств для полной выплаты долга.

После погашения ипотеки с квартиры снимается обременение и можно распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Как узаконить самовольную пристройку к частному дому смотрите в статье: как узаконить пристройку к частному дому.

Как узнать ОКПО по ИНН бесплатно онлайн, читайте здесь.

К тому же при досрочном возврате заемных средств уменьшается сумма переплаты.

Но описанный вариант это скорее исключение, поскольку само по себе оформление кредита подразумевает отсутствие достаточной суммы средств.

Потому для досрочного погашения используются деньги покупателя, желающего приобрести квартиру.

Порядок действий таков:

1. Найти покупателя, желающего купить квартиру с обременением и способного дать деньги на досрочное погашение ипотеки.
2. Установить сумму задолженности по кредиту.
3. Составить соглашение меж покупателем и заемщиком, заверив его у нотариуса.
4. Осуществить выписку заемщика и членов его семьи с ипотечной жилплощади.
5. Получить задаток от продавца в сумме, необходимой для погашения ипотеки.
6. Закрыть ипотеку и снять обременение с квартиры.
7. Зарегистрировать переход права собственности.

Основная сложность заключается в поиске покупателя. Наличие обременения становится отпугивающим фактором. Подобная схема чаще всего используется при продаже строящегося жилья.

Квартира в новостройках с хорошей планировкой от добросовестного застройщика будет пользоваться большим спросом.

Особенно в этом плане ценится Москва и другие большие города, где готовое жилье стоит очень дорого.

Еще один нюанс это получение согласия банка на досрочное погашение. Не все банки соглашаются на это из-за потери выгоды в виде процентов.

Потребуется привести веский аргумент или дождаться, когда завершится мораторий на досрочное погашение, установленный договором жилищного займа.

Суть схемы в том, что заемщик оплачивает ипотеку и передает право собственности на квартиру покупателю.

Необходимый пакет документов

При продаже ипотечной недвижимости потребуется собрать достаточно объемный пакет документов.

Таковой включает в себя:

• документ, подтверждающий платежеспособность покупателя;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу (при наличии оной);
• документ, удостоверяющий зачисление средств покупателем на счет продавца для погашения ипотечной задолженности;
• документ, свидетельствующий о погашении кредита и снятия обременения с квартиры.

Самостоятельная продажа

Продажа ипотечной квартиры самостоятельно отличается от досрочного погашения степенью участия банка.

Для продавца ключевой рекомендацией можно считать то, что не нужно скрывать от покупателя наличие залога.

Иначе это может расцениваться как мошенничество и вовлечение в аферу. Алгоритм сделки выглядит так:

Заемщик извещает банк о своем желании продать квартиру конкретному покупателю	Прилагая заявление о невозможности погашения кредита собственными силами
Банк заключает с покупателем	Предварительный договор о купле-продаже
Покупатель вносит сумму, необходимую для погашения ипотеки и для выплаты заемщику-продавцу	В разные банковские ячейки
С квартиры снимается обременение	—
Оформляется ДКП и право собственности	Регистрируется Росреестром
Банк и заемщик получают доступ	К своим средствам