Купля-продажа недвижимости — сложный вид сделок, особенно когда в них присутствует ипотечное кредитование. Банки далеко не всегда выдают ипотеку: заемщик должен отвечать ряду условий, а также обязательно иметь хороший рейтинг и кредитную историю. А если сделка происходит между родственниками, сложностей становится еще больше.
В дело вступают юридические нюансы, которые следует учитывать перед взятием ипотеки. В ряде случаев сделка и вовсе невозможна по закону — или разрешена законодательством, но не соответствует критериям банков. Так что, перед тем как брать в ипотеку квартиру у родственника, надо заранее «прощупать почву».
Близкие и взаимозависимые родственники
Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.
- Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
- Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.
Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.
Особенности покупки недвижимости у родственника
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
- сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
- родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
- сделка совершается с использованием наличных.
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:
- заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
- убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
- узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
- документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
- указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
- совершать все операции исключительно в безналичной форме.
ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.
Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.
Источник: oooeos.ru
Продажа квартиры через ипотеку
Продажа квартиры через ипотеку — это особенная сделка. Ведь это продажа объекта недвижимости покупателю, у которого нет денег!
Возможно у него на момент принятия решения о покупке вашей квартиры уже есть одобренный ипотечный кредит и это хорошо.
Совсем не факт, что средства будут выданы заёмщику.
Эти особенности нужно обязательно отражать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости.
— Почему? Ведь из банка сообщили, что заяву на кредит мне одобрили!
— Одобрить — то одобрили, но ипотечный кредит выдается ТОЛЬКО под залог недвижимости.
И пока банком не будет одобрена квартира, как предмет залога, гарантировать, что купля-продажа состоится невозможно.
Ипотека — это получение кредита под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости
Продажа квартиры через ипотеку.
Особенности сделки
1. Сроки подготовки к сделке
Продажа квартиры по ипотеке, как правило, это более длительная сделка. Ведь ее участники полностью зависят от регламента банка по рассмотрению документов на квартиру.
И рвать себе нервы, пытаясь этот процесс ускорить — это пустое.
Далеко не всегда и от специалистов местного отделения банка зависят сроки рассмотрения объекта недвижимости, потому что эта процедура может происходить даже в другом городе.
Понимая это, нужно взять достаточно времени на подготовку к сделке.
Рациональным сроком подготовки ипотечной сделки, который нужно прописать в предварительном договоре купли-продажи, является 1 месяц. Если попадают длинные выходные дни — сроки еще увеличиваются.
Для подготовки к сделке возьмите срок не менее 1 месяца !
2. Обязательный пакет документов для банка
В ипотечном отделе банка можно запросить перечень документов, которые необходимо предоставить в банк.
Соберите полный пакет и только тогда отдавайте его в работу.
Не стоит дергать специалистов из-за каждой бумажки.
Кредитное учреждение мало волнуют справки об оплате коммуналки и паспорта поверки приборов учета.
Главным документом, без которого невозможно рассмотрение квартиры, как предмета залога, является Отчет об оценке, который показывает рыночную и ликвидационную стоимость квартиры.
Чаще всего банк не даст деньги, размер которых превышает ликвидационную стоимость объекта недвижимости.
И если ликвидационная стоимость меньше одобренной суммы, банк вправе уменьшить сумму кредита.
Поэтому вопрос о наличии достаточных средств для первоначального взноса — исключительно важен!
Оценочная компания должна быть аккредитована банком.
Без отчета об оценке банк не будет рассматривать документы на квартиру и оценивать ее как предмет залога !
Другим важным документом по объекту недвижимости является Выписка из ЕГРН.
Этот документ содержит информацию о правообладателе (собственнике), технических характеристиках квартиры, а так же наличие арестов и обременения объекта.
Как правило, выписку из ЕГРН банк получает из Росреестра самостоятельно в электронном виде.
Без актуальной выписки из ЕГРН банк не будет рассматривать иные документы на квартиру !
Правоустанавливающий документ на квартиру так же важен для банка.
Ведь это история предыдущей сделки. Кредитному учреждению важно убедиться в ее законности и отсутствии признаков оспоримости.
Правоустанавливающим документом является:
— договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, участия в долевом строительстве, участия в ЖСК;
— свидетельство о праве на наследство;
— решение суда и другие первичные документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности у хозяина квартиры.
Как продать квартиру в ипотеке: 4 способа не нарушить закон
Ты взяла ипотеку, а потом жизнь внезапно изменилась. Необязательно к худшему, просто долги тебе теперь ни к чему. Как избавиться от оков? Можешь продать квартиру, купленную в ипотеку, — только сделай это правильно.
На ипотеку решаются далеко не все, многие годами ютятся в квартире родителей или арендуют жилплощадь. Причина — неуверенность в завтрашнем дне, а точнее — в своей способности регулярно гасить задолженность. Это ведь кабала на десятки лет. А вдруг что-то с работой, здоровьем? А вдруг развод?
Если тебя мучают такие мысли, а квартирный вопрос еще не решен, будет полезно узнать, что ты в любой момент можешь избавиться от долговых оков — продать квартиру, купленную в ипотеку. Только нужно сделать это правильно, чтобы потом не судиться с банком-заемщиком.
Не пропустите
Не пропустите
Почему приходится продавать
Первая причина — печальная. Человек не может справиться с выплатой долга: потеря работы, проблемы со здоровьем и т. п. Вторая группа причин, скорее, радостная. У тебя появились дополнительные источники дохода (или наследство), и теперь ты можешь мечтать о квартире получше. Есть смысл продать ипотечную, добавить денег и купить, например, дом.
Третья категория причин связана с личным обстоятельствами — развод, свадьба, переезд в другой город. Или строительство шумной магистрали под окнами, о которой раньше не было известно.
Не пропустите
Не пропустите
Главное, что необходимо сделать — заручиться согласием банка-заемщика. Любые действия в обход кредитной организации приведут только к тому, что ты лишишься и жилья, и денег — по закону право собственности на квартиру перейдет к банку. Залогодержатель, он же банк, может и отказать в согласии на продажу, если сочтет причины несущественными. Поэтому рекомендуется отправиться на эти переговоры в сопровождении опытного риелтора.
Где искать покупателя
Это будет непросто, так как подобная сделка, как правило, проходит дольше обычного из-за длительного оформления документов. Кроме того, многих покупателей пугает слишком сложная схема купли-продажи, да и вообще формулировка «квартира с обременением» (так официально называется ипотечное жилье). Тем не менее желающие обязательно найдутся. Ведь такие квартиры часто продаются по сниженной цене, иногда разница достигает 30%. Кто может заинтересоваться?
- профессиональные риелторы. Они знают все тонкости подобных сделок, не боятся «бумажных» трудностей и понимают, что происходит. Опытные агенты обычно первыми реагируют на подобные объявления;
- люди, у которых не хватает денег на покупку жилья необходимой площади (например, молодая семья после рождения ребенка). Для них скидка в 10-20% может быть очень существенным аргументом;
- те, кому нужна именно такая квартира (этой планировки, с таким видом из окна и т. п.). Это, конечно, очень субъективно, но, проявив терпение, ты обязательно найдешь человека, которому твоя недвижимость нужна по каким-то личным причинам.
Не пропустите
Не пропустите
Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция
Существует всего четыре законных варианта продать квартиру, взятую в ипотеку.
1. Досрочное погашение ипотеки
В этом случае продавец находит покупателя, готового погасить за него остаток долга по ипотеке и таким образом снять с квартиры обременение. На практике это происходит следующим образом:
- ты получаешь согласие банка на продажу недвижимости, которая находится в залоге. При этом банк определяет сумму оставшегося долга.
- составляется предварительный договор купли-продажи, которые нужно заверить у нотариуса. В договоре стоит прописать, что покупатель погашает ипотеку за продавца, и остаток долга вносится в качестве задатка. Слово «задаток» особенно важно. Если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если в срыве будет виноват продавец, покупатель сможет вернуть деньги в двойном размере;
- из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы, в том числе несовершеннолетние дети;
- покупатель передает продавцу задаток, равный остатку долга по ипотеке. Продавец гасит задолженность, и с квартиры официально снимается обременение;
- покупатель и продавец подписывают ДКП (договор купли-продажи). Регистрируется переход права собственности. Покупатель передает продавцу остаток суммы.
Этот способ хорош своей простотой. Однако права сторон защищены слабо, поэтому найти покупателя, который согласится на такую схему, будет непросто. Разве что среди друзей или родственников.
2. Погашение ипотеки во время сделки
Этот способ напоминает первый, но он гораздо надежнее, так как посредником и гарантом между сторонами выступает банк. Но у надежности есть обратная сторона — сроки и даты всех действий, связанных со сделкой, также устанавливаются банком, поэтому все может тянуться довольно долго. Как это происходит на практике:
- продавец получает согласие банка на продажу ипотечной недвижимости. Определяется сумма оставшегося долга (это делает банк) и стоимость квартиры при продаже (ее устанавливает продавец);
- покупатель делит свои деньги на две части, которые закладывает в две разные банковские ячейки. В одну — остаток по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую — оставшуюся сумму за квартиру.
- стороны подписывают договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре;
- после регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки сразу переходят к банку;
- банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой он в МФЦ получает выписку из ЕГРН о снятии обременения;
- продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.
3. Перекредитование
Другими словами это продажа недвижимости вместе с долгом. Способ подходит, когда у покупателя недостаточно денег для покупки квартиры. В этом случае долг переоформляется на покупателя на тех же или уже иных условиях. Проще всего, если все действия происходят в одном и том же банке — в этом случае все документы на недвижимость уже проверены и готовы, что очень экономит время.
Заключаются договор переуступки прав и обязанностей по кредиту и договор купли-продажи. Но если покупатель хочет переоформить ипотеку в другом банке, процесс может занять несколько месяцев. Вот схема подобной сделки:
- продавец сообщает банку о желании продать квартиру и получает согласие на это;
- продавец, риелторы или сам банк находят покупателя. Главное условие — у покупателя на руках должна быть сумма, достаточная для погашения остатка долга продавца по ипотеке;
- продавец и покупатель подписывают договор задатка и заверяют его у нотариуса;
- покупатель вносит деньги для оплаты остатка по ипотечному кредиту. Лучше если он передаст деньги сразу в банк;
- с квартиры снимается обременение. В результате продавец получает соответствующую выписку из ЕГРН;
- в банк, где покупатель будет оформлять ипотеку, передается пакет документов;
- если банк одобряет сделку, продавец и покупатель подписывают ДКП, регистрируется переход права собственности. Теперь должник — покупатель;
- покупатель или его банк передают продавцу оставшиеся деньги за квартиру.
Не пропустите
Не пропустите
4. Продажа квартиры банком
Это крайняя мера. Если такое происходит, значит, у тебя есть серьезные проблемы с выплатой кредита и нет возможности своевременно и в полной мере гасить долг. Эта процедура начинается, когда все другие методы исчерпаны. Важно, чтобы как заемщик, так и займодатель были согласны с продажей. Плюс в такой ситуации один — тебе не придется ничего делать, банк все устроит сам.
Минусов много, и главный недостаток — цена будет существенно занижена. Ведь для банка главное — вернуть остаток по кредиту, и он имеет право выставить квартиру на продажу по цене, равной этой сумме. В итоге ты можешь вообще ничего не получить. Вот алгоритм действий:
- банк инициирует продажу квартиры. Продавец должен подписать согласие на эту процедуру;
- банк оценивает недвижимость, выставляет ее на торги на специальных площадках и находит покупателя;
- покупатель делит сумму, предназначенную для оплаты сделки, на две части и раскладывает деньги в две ячейки. В одну — остаток долга по ипотеке, во вторую — остальную стоимость квартиры. При этом есть большая вероятность, что вторая ячейка может оказаться пустой;
- оформляется ДКП. Покупатель подписывает договор с банком — финансовая организация должна снять обременение с квартиры. После этого банк получает право открыть свою ячейку;
- регистрируется переход права собственности. Продавец может открыть свою банковскую ячейку.
Источник: lisa.ru