Как продать дом с долей несовершеннолетнего ребенка

Может ли ребенок иметь в собственности квартиру или землю, и как правильно оформить эту собственность, какие возможны трудности с продажей квартиры ребенка и как их разрешить, рассказывает юрисконсульт Елена Кудряшова.

Как оформить и продать недвижимость ребёнка?

Может ли ребёнок иметь в собственности недвижимость?

Конституция РФ в статье 35 гарантирует охрану частной собственности и говорит о том, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Понимать эту норму следует в прямом смысле. Любой человек, независимо от его возраста, может иметь в частной собственности имущество. Это подтверждает правило ст. 17 Гражданского кодекса РФ, согласно которой способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признаётся в равной степени за всеми гражданами, и возникает она в момент рождения.

Другой вопрос, что способность лично, своими действиями, осуществлять эти права (гражданская дееспособность) возникает у граждан лишь с 18 лет (в ограниченном объёме – с 14 лет и раньше – ст. ст. 21, 26, 28 Гражданского кодекса РФ). Однако это лишь означает, что до достижения 18 лет дети действуют не лично, а через представителей, в частности, через законных представителей (родителей, опекунов, попечителей, усыновителей).

Как продать долю ребенка?

Иметь в собственности можно любое имущество (по ст. 128 Гражданского кодекса РФ имущество именуется как один из видов объектов гражданских прав): портфель, носовой платок, компьютер или квартиру. Исключение составляют только виды объектов гражданских прав, оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 Гражданского кодекса РФ). Как правило, это касается наркотических средств, оружия и т.п.
Однако от вида имущества, право собственности, на которое принадлежит несовершеннолетнему, зависит процедура оформления прав ребёнка. Одним из оснований для классификации имущества служит его деление на движимое и недвижимое (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Под недвижимым имуществом закон понимает земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.
Всё остальное имущество (т. е. не отнесённое к разряду недвижимого) является движимым. За редким исключением право собственности на движимое имущество не подлежит государственной или иной специальной регистрации. Например, при покупке для ребёнка одеяла, телевизора или продуктов питания, Вам не нужно идти с пакетом документов в определённый государственный орган и регистрировать возникшее право собственности. Как правило, заключается договор купли-продажи в простой письменной или устной форме, возможно, с условием о рассрочке платежа.

Особенности оформления прав ребёнка на недвижимость

В отношении недвижимого имущества закон в ст. 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает однозначное требование об обязательной государственной регистрации права собственности на него. Причём регистрируется именно само право, независимо от того, на каком основании оно приобретено (судебное решение, договор купли-продажи/мены/дарения, свидетельство о праве на наследство).

Как продать недвижимость с долей несовершеннолетнего ребенка?

В этом случае право собственности формально возникает только после проведения государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (именно этот орган уполномочен производить госрегистрацию прав на недвижимость). Не в день подписания соответствующего договора или вступления в законную силу решения суда, а в день внесения записи регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в регистрирующий орган необходимо представить соответствующий для каждого вида недвижимости и вида договора набор документов. И в этом случае правила о дееспособности несовершеннолетних и их представительстве начинают работать в полную силу.
Здесь следует сразу разграничить две различные процедуры. Исходя из смысла ст. 32, ст. 33 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетние в возрасте до 14 лет считаются находящимися под опекой, а в возрасте от 14 до 18 лет над ними устанавливается попечительство.
Соответственно при распоряжении имуществом ваших детей применяются положения ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Согласно ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в т.ч. обмену или дарению имущества подопечного, сдачи его в наём (аренду), и вообще любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
То есть при совершении ребёнком сделки, НЕ влекущей уменьшения его имущества, согласие органов опеки и попечительства не требуется. Например, когда квартира или иное недвижимое имущество покупается на имя ребёнка, или ребёнок вступает в наследство, и тем более, если ему дарят недвижимость. Но, скажем, вправе ли 16-летний подросток продать наследственный дом? Нет, по меньшей мере, без согласия опекуна, а также разрешения органа опеки и попечительства.
Особенности по сравнению с обычной процедурой регистрации будут сводиться к тому, что в договоре купли-продажи (или ином договоре) и в самом заявлении о государственной регистрации в качестве правоприобретателя (покупателя, одаряемого и т. .) необходимо будет указать самого ребёнка, но действующего в лице законного представителя (для детей до 14 лет) или с согласия законного представителя (для детей от 14 до 18 лет). При этом до достижения 14 лет присутствие самого ребёнка при оформлении в соответствующем регистрирующем органе не обязательно, так как все документы за него подписывает своей подписью законный представитель.

Последнему нужно иметь при себе документ, удостоверяющий его личность (как правило, это паспорт) и подлинник свидетельства о рождения ребёнка (как документ, удостоверяющий его полномочия выступать от имени ребёнка). По достижении ребёнком 14-летнего возраста он обязан сам лично присутствовать при регистрации права собственности и подписывать все документы. При этом обязательно присутствие одного из законных представителей, так как ребёнок в этом возрасте действует хоть и самостоятельно, но с согласия законного представителя. При себе ребёнок обязан иметь документ, удостоверяющий его личность, и подлинник свидетельства о рождения, как документ, удостоверяющий полномочия его законного представителя.
Следует заметить, что в качестве документа, удостоверяющего личность, достигший 14 лет ребёнок обязан представить именно паспорт, а не свидетельство о рождении. Согласно п. 1 Положения о паспорте гражданина РФ паспорт обязаны иметь все граждане РФ, достигшие 14-летнего возраста (Постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 года N 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации»).

Когда можно продать недвижимость ребёнка?

В случае же, если Вы намерены продать или иным способом произвести отчуждение недвижимого имущества ребёнка, то в регистрирующий орган необходимо будет представить письменное разрешение органа опеки и попечительства. И вот тут обычно даже у самых добросовестных родителей возникают проблемы. Обратимся к положениям Федерального закона РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Федеральный закон).
Согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона к полномочиям органов опеки и попечительства относится, в том числе, выдача в соответствии с законом разрешения на совершение сделок, причём согласно п. 2 ст. 9 того же Федерального закона помимо таких разрешений органы опеки также выдают обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечного.
Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному, установлены ст. 20 Федерального закона. В соответствии с её положениями недвижимость подопечного по общему правилу не подлежит отчуждению. Последнее возможно только по нескольким основаниям, закрытый перечень которых указан в законе:

1. принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

1. Первое из оснований представляет собой обстоятельства, не зависящие от воли сторон.
2. Согласие на заключение договора мены органы опеки дают в том случае, если он будет заключен к выгоде подопечного. Это означает, что приобретаемое взамен недвижимое имущество должно обладать лучшими, по сравнению с имеющимся, характеристиками:

• например, при мене квартир приобретаемое жилое помещение имеет большую площадь; причём органы опеки обращают внимание на увеличение именно жилой площади, а не общей; на практике бывают случаи, когда общая площадь квартиры после мены увеличивается, а жилая при этом уменьшается на 2-3 кв.м.; данные по этим характеристикам отражаются в технических планах ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», которые органы опеки обязательно затребуют;

• при мене квартир с равнозначными площадями жилой дом должен быть более поздней постройки, располагаться в лучшем районе, иметь рядом детский сад, ВУЗ, школу с вакантными местами.

Источник: letidor.ru

Как продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему — юридические тонкости

Документы

Продать жилье, принадлежащее малолетнему гражданину, непросто. К такой сделке законодательство предъявляет особые требования. Как продать недвижимость несовершеннолетнего? При продаже такой недвижимости есть свои юридические нюансы.

• Может ли несовершеннолетний иметь имущество
• Органы опеки и разрешение на продажу
• Алгоритм действий
• Необходимые документы

Может ли несовершеннолетний иметь имущество?

В Конституции РФ (ст. 35) сказано, что каждый гражданин вправе иметь имущество — пользоваться, распоряжаться как лично, так и совместно с другими лицами. Такое право возникает с момента появления на свет. Реализовывать эти права человек сможет лишь после достижения 18 лет. До этого момента — через представителей (родителей, опекунов).

Так можно ли продать недвижимость несовершеннолетнего?

Органы опеки и разрешение на продажу

Распоряжаться своим имуществом дети до 18 лет не могут: до 14 лет они вовсе не принимают участие в контрактах, с 14 до 18 — с согласия родителей или опекунов. Договоренность в обоих случаях может быть совершена только после разрешения органов опеки. Право распоряжаться имуществом появится у владельца с 16 лет, если опекунский совет признает его дееспособным (трудоустроился, женился).

Квартира (дом), оформленная на не достигшего 18 лет, исключительно его имущество. У родителей нет на него прав. По собственной инициативе они не смогут сдать в аренду, продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка — требуется разрешение органов опеки.

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником одобрят, если для ребенка появится выгода: его должны обеспечить другим жильем — таким же по площади или больше. Главное, чтобы условия проживания не ухудшились. Разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетних детей удастся получить, если семья меняет место жительства или средства требуются на лечение подростка.

Учитывается и местонахождение жилья: если реализуемая квартира находится в Москве, а взамен ребенку покупают собственность в регионе, разрешение опекунский совет не даст. Если при сбыте имущества образовалась разница (при покупке нового жилья), совет обязует представителей перечислить ее на счет в банке (на имя подростка).

Важно! Законные представители, родственники не имеют права выкупать имущество несовершеннолетнего.

Чтобы продать долю недвижимости несовершеннолетнего, также потребуется разрешение. Подается оно нотариусу для заключения договора о реализации.

Алгоритм действий

Процесс продажи недвижимости несовершеннолетнего по всем правилам состоит из следующих этапов:

1. Обсуждение условий соглашения.
2. Поиск подходящего для ребенка жилья.
3. Подача заявления в попечительскую службу (с пакетом документов).
4. Проверка Органами правдивости представленных данных.
5. Заключение договора купли-продажи.
6. Уведомление опекунского совета о том, что малолетний стал владельцем новой квартиры (подтверждается справками).

Если приобретенное жилье находится на этапе строительства, в обязанности родителей входит прописка подростка на жилплощади родственников.

Важно! Квартира должна отвечать всем требованиям, выдвигаемым опекунской службой.

Продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка без нотариуса не получится. Сделка должна быть нотариально заверена: проверены дееспособность, полномочия сторон. Также не удастся продать недвижимость несовершеннолетнего без согласия второго родителя — сделка будет считаться незаконной и недействительной.

Необходимые документы

Когда сделка одобрена, приступают к сбору справок. В опекунский орган предъявляется:

• заявление от законного представителя с просьбой разрешить осуществить сбыт;
• согласие от подростка (при достижении им 14 лет) о проживании в квартире, купленной для него по итогам договора;
• копия финансового счета с реализованного и купленного имущества;
• свидетельство о праве собственности — с обоих мест;
• справка из налогового органа об отсутствии долга по уплате налога;
• справка из Бюро технической инвентаризации о балансовой стоимости помещений;
• поэтажный план;
• кадастровые паспорта;
• выписки из домовых книг;
• бумаги об отсутствии долга за коммунальные платежи (с обеих квартир);
• свидетельство о рождении подростка и паспорта представителей.

Предъявляются оригиналы и копии. Опекунский орган назначает сроки сдачи документации — собирать ее рекомендовано заранее.

После получения бумаг опекунский совет передает их на рассмотрение городской комиссии. Изучив справки, руководство издает распоряжение с обозначением условий и требований к договору.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Если у малолетнего имеется доля в квартире, реализовать жилье можно также с согласия органов опеки. Служба выдает разрешение (или отказывает). В случае положительного решения необходимо приобрести недвижимость, выделив в ней долю ребенка не меньше предыдущей.

Источник: pravo-doma.ru

Можно ли и как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка в 2023 году

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

• Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
• Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
• Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

• Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

• Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

• Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

• Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
• Получение разрешения опеки на сделку
• Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
• — копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
• — документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
• — копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• — документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
• — письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
• — письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
• — информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
• — копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
• — единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
• — для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
• — для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей 2023 — Про сад и дом

Дело в том, что с точки зрения законодательства дети имеют ограниченную дееспособность (ст.21 ГК п.1). Обычно либо родители, либо опекуны выражают желания своих детей, а иногда и действуют от их имени, но опека так или иначе будет принимать участие в сделке. Поэтому при участии в договоре детей недостаточно просто желания продавца реализовать свою собственность, а покупателя — приобрести ее.

Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего

Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.

Обратите внимание! Если опека не дает своего согласия в письменном виде, то ее решение можно легко (при наличии доказательств) оспорить и аннулировать через суд. Кроме того, налицо факт нарушения законодательства, а значит, за это также можно привлечь.

Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:

1. Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
2. Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.

В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2023 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.

Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.

Например, они продают квартиру, а ребенку вместо его доли покупают комнату. Опека отказывает в совершении сделки ввиду того, что малыш не может жить один, а комната, разделенная с одним из родителей, оказалась значительно меньше его доли в первоначальной квартире.

Кроме того, если до реализации собственности детям отводилась ее половина, тогда новая жилплощадь также должна принадлежать им наполовину.

Нельзя сделать долю меньше, независимо от размеров новой квартиры (если она больше). По факту получается улучшение условий жизни ребенка. Например, вместо 10м2 ему будет положено 15м2.

Такая сделка без проблем будет одобрена органами опеки.

Подготовка предпродажной документации

В июне 2016 года приняли ФЗ за номером 172, в соответствие с которым договора о продаже недвижимости, где имеется доля несовершеннолетнего лица, нужно в обязательном порядке оформлять у нотариуса. Вот почему полный список документации, необходимой для осуществления сделки в этом случае, гораздо больше.

Разрешение на соглашение о купле-продаже от нотариуса называется лицензией. Чтобы получить этот документ, родителям требуется прийти в нотариальную контору.

Если они не могут явиться сами, от их имени вправе действовать представители. В этом случае нужно оформить доверенность проведение соответствующих операций.

Чаще всего данная возможность требуется, когда сделку проводит юрист, нанятый родителями. В некоторых ситуациях участие другого родителя не нужно:

• когда мама с папой развелись, и отец не желает участвовать в воспитании ребенка,
• он пропал без вести,
• пребывания отца в местах лишения свободы,
• если отец умер.

В этих случаях второй родитель должен прийти в суд единолично, но ему придется предоставить нотариусу больше документов. Например:

1. разрешение второго родителя на проведение операции с недвижимостью ребенка, оформленное у нотариуса;
2. если отец находится в другой стране, понадобится разрешение в письменном виде, которое заверено в Консульстве нашей страны, находящимся по месту пребывания родителя;
3. постановление суда о лишении второго родителя прав по отношению к ребенку;
4. судебное решение, на основании которого можно сделать вывод о том, что родитель без вести пропал;
5. если причиной неявки стала смерть, достаточно предъявить свидетельство о смерти.

Документация, необходимая для опеки

Муниципальным образованиям дано право вносить корректировки в список документации. Вот почему стоит уточнить полный перечень в своем муниципалитете. В общем случае, чтобы получить разрешение от опеки нужно собрать:

1. паспорта родителей (в их отсутствии законных представителей либо опекунов),
2. брачное свидетельство (либо документ о расторжении отношений),
3. свидетельства о рождении детей, причем, если они уже достаточно большие (старше 14 лет), понадобится паспорт,
4. предварительная бумага о намерении приобрести новую квартиру и выделить детям в ней требующиеся доли,
5. заявление,
6. технический паспорт на имеющуюся жилплощадь,
7. справка из ЕГРП на старую квартиру,
8. лицензия на продажу собственности, полученная у нотариуса,
9. справки из лицевого счета и домовой книги на продаваемую и покупаемую квартиру,
10. документ, подтверждающий, что была перечислена госпошлина.

Представители опеки внимательно изучат предоставленную документацию, сравнят старые и новые условия жизни несовершеннолетних детей и выдадут разрешение либо отказ в проведение сделки. Данная проверка необходима для того, чтобы убедиться, что сделка осуществляется на законных основаниях при соблюдении интересов несовершеннолетних детей.

Инспектор предложит родителям заполнить заявление, где они обещают действовать в соответствии с интересами детей и соблюдать их права. Инспектор заверяет данное заявление своей подписью.

Причины отказа органов опеки в совершении сделки

На сделки такого рода уходит немало труда, поэтому будет неприятно, если договор сорвется. Чтобы такого не произошло, надо знать возможные причины отказа.

• Новую квартиру покупают в рассрочку, в то время как прежнее жилье полностью продают;
• Сделка осуществляется с помощью одновременной продажи и дарения;
• В качестве нового жилья приобретается новостройка (когда дом еще не успели сдать в эксплуатацию);
• Новая жилплощадь оказалась меньше старой;
• В новой квартире нет столько удобств, сколько в старой (например, отсутствует канализация, водопровод и пр.);
• В новом районе проживания инфраструктура значительно хуже прежней (например, нет поблизости школы или садика, а добираться до них сложно).

Обратите внимание! Если родители хотят купить именно ту квартиру, условия жизни в которой не одобряет опека, у них все же есть один выход. Они должны подождать, когда младшему ребенку будет 18 лет.

При получении отказа необходимо внимательно ознакомиться с его причиной. Когда основанием является то, что в опеку принесен лишь предварительный (а не окончательный) договор, действия опеки не правомерны. Дело в том, что особенности предварительного соглашения таковы, что при его заключении стороны обязаны подписать окончательный договор на указанных условиях.

Получив отказ по причинам, не соответствующим правде, родителям не стоит отчаиваться. Они должны знать, что такое решение можно оспорить в суде. В этом случае в соответствующее учреждение подают аналогичный пакет документов. При разбирательстве истцами будут родители несовершеннолетних детей, а ответчиками — органы опеки.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях нет необходимости ждать, когда ребенку будет 18 лет.

Иногда детей признают полностью дееспособными на два года раньше. Это бывает, когда:

1. человек, старше 16 лет, вступил в брак;
2. получил первое место работы с полным соцпакетом;
3. стал индивидуальным предпринимателем.

В данных ситуациях разрешение опеки на проведение сделки не нужно.

Иногда родители могут договориться с опекой об особых условиях, отвечающих требованиям существующего законодательства. Например, если они решили продать жилье, но новое покупать не хотят.

Родителям в данной ситуации требуется открыть счет на имя детей и положить на него денежный эквивалент их доли в старой квартире.

При этом банк должен оформить счет так, чтобы право снять с него деньги было только у совершеннолетнего ребенка.

Как доказать опеке, что новые условия проживания лучше

В качестве доказательств могут подойти следующие факторы:

1. новое жилье находится в районе с улучшенной экологической обстановкой;
2. район, где расположен дом с новой квартирой, имеет лучшие климатические условия;
3. родители (либо один из них) получил неподалеку от приобретаемой квартиры более высокооплачиваемую работу;
4. в новом районе лучше развита инфраструктура (школа или сад находится ближе к дому, больше автобусных остановок, рядом есть детская поликлиника, больше магазинов в шаговой доступности и пр.).

После того, как разрешение от опеки получено, можно назначить дату заключения основного контракта купли-продажи.

Процедура проведения сделки

После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.

По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:

• в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
• только после этого — детей.

Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.

Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.

Процедура предварительного этапа

1. В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
2. Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
3. После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
4. Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.

Процедура основного этапа

После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.

• Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
• В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
• Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.

Продажа недвижимости с долей ребенка несколько осложнена участием в сделке органов опеки, но это дает гарантии соблюдения прав ребенка. Чтобы продать такую собственность, родителям нужно составить предварительное соглашение, обратиться в опеку для рассмотрения ими возможности проведения сделки, и только после этого подписать основной договор.

Прочтите также: Оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса

(10

Когда опека не разрешит семье с детьми продать недвижимость: причины

Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости

Многие семьи в нашей стране приобретают жилье при помощи материнского капитала. Оно и не удивительно – недвижимость в России дорогая, заработные платы не у всех позволяют купить квартиру за собственные сбережения, а помощь от государства в виде маткапитала является существенным подспорьем.

Но при направлении средств материнского капитала на покупку недвижимости есть важное правило: необходимо выделить детям доли в покупаемом жилье. Соответственно, квартира или дом оформляется в общую долевую собственность между родителями и детьми, где дети являются собственниками.

И если семья решает продать или обменять недвижимость, то им приходится для этого заручаться одобрением от органов опеки. Опека выдает разрешения на продажу недвижимости с детскими долями далеко не на все сделки, а только если убедится в том, что дети получат новое жилье не хуже, и не останутся вовсе без жилья.

Чтобы продать недвижимость с долей несовершеннолетнего ребенка, нужно обязательно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если его не будет, то сделку могут признать незаконной, и аннулировать её.

Как продавать квартиру с детской долей:

1. Обратитесь в отдел опеки сельской, районной или городской администрации.
2. Уточните список необходимых документов и соберите их.
3. С пакетом документов приходите на личный прием к специалисту опеки.
4. Напишите заявление на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит ребенку.

Список необходимых документов устанавливается в каждом регионе отдельно на основании внутреннего регламента, чаще всего его можно найти на официальном сайте органа опеки. Сюда точно будут входить документы об имеющейся недвижимости, документы о праве собственности, личные документы, удостоверяющие личность родителей и детей.

Органы опеки будут проверять заявление в течение 15 дней, после чего дадут свой ответ. Даже если придет отказ, то его можно будет обжаловать в суде того же района, чья администрация отказалась согласовать сделку. Но лучше заранее узнать все условия и требования, на которые будут обращать внимание органы опеки, чтобы получить одобрение с первого обращения.

Какие требования предъявляет опека

Основная задача органов опеки – защита имущественных прав несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства контролируют сделку, и следят за тем, чтобы детям были предоставлены:

• Доли, соразмерные площади в старой квартире;
• Регистрация в новой квартире;
• Деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира не является единственной, либо если семья переезжает.

Например, в семье есть один ребенок, маме, папе и ребенку выделили по ⅓ от квартиры. Через некоторое время мама узнает, что она в положении, и на семейном совете принимается решение о том, что нужно купить жилье побольше, чтобы всем детям хватило места.

В этом случае родители должны обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы те выдали разрешение на сделку. Сотрудники могут согласиться на это в том случае, если ребенок в новой квартире получит соразмерную долю, как в продаваемой квартире.

Еще пример: раньше у родителей была двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м., при доле ⅓ на каждого, ребенку принадлежало 20 кв.м. Если семья купит трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.м., то и здесь ребенку должны выделить также не менее 20 кв.м., то есть его доля, уже составит четверть от недвижимости.

Бывает так, что у семьи есть несколько квартир, и у родителей есть доли в каждой из них. И если продадут одну из квартир, то им необязательно выделять доли, они могут просто положить на расчетный счет своего ребенка деньги, потому что фактически, жилье у него будет.

Когда опека может запретить продавать недвижимость

Сделки с недвижимостью, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, не запрещены российским законодательством, но при этом они проходят под строгим надзором со стороны опеки, и имеют дополнительные ограничения. Органы опеки и попечительства тщательно следят за соблюдением и сохранением всех прав ребенка, а потому при определенных обстоятельствах могут запретить сделку, если увидят, что положение ребенка при этом ухудшается.

Какие это могут быть ситуации и причины:

Отсутствие согласия одного из родителей или опекунов

Продавать недвижимость можно только в том случае, если все участники сделки согласны с ее условиями. Так как несовершеннолетние дети не могут самостоятельно в ней участвовать, их интересы представляют родители или опекуны. И если один из родителей или опекунов не согласен на сделку, опека ее признает недействительной.

Ухудшение жилищных условий

Если новое жилье хуже предыдущего, например, если раньше родители жили в трехкомнатной квартире, а переезжают в однокомнатную. Либо в жилье отсутствует ремонт, либо оно находится в аварийном состоянии – опека также согласия не даст.

Покупка более дешевого жилья

Если разница между продаваемой и покупаемой недвижимостью существенна, то это будет серьезным аргументом для отказа со стороны опеки. Сотрудники могут посчитать это ухудшением жилищных условий. Важную роль здесь будет играть размер и стоимость детской доли.

Ущемление прав ребенка

Например, если у родителей была единственная квартира, они ее продают, и после этого не выделяют долю в новом жилье для несовершеннолетнего ребенка. Опека сразу даст отказ.

Отсутствие прописки

По российскому законодательству, детей нельзя выписывать «в никуда», то есть если несовершеннолетнего ребенка выписывают из старой квартиры, то его сразу должны зарегистрировать по другому месту жительства. И этот момент обязательно нужно учитывать при продаже.

Недострой новой недвижимости

Органы опеки и попечительства могут отказать в сделке в том случае, если новое покупаемое жилье еще не достроено. У каждого региона свой процент готовности жилья, например, в Тюменской области объект должен быть построен минимум на 70%.

Отсутствие удобств и коммуникаций

Если в новом жилье отсутствуют условия для нормальной жизни, опека откажет в сделке. Необходимо, чтобы в доме или квартире были исправные инженерные коммуникации, была в доступе горячая и холодная вода, а также электричество.

Невступление в права наследования

Если ребенок является наследником, который не успел вступить в свои права, продавать недвижимость запрещено. Нужно сначала несовершеннолетнему вступить в права на жилье, оформить собственность на ребенка, и только потом продавать объект.

Меньшая доля в новом жилье

Здесь важно обращать внимание именно на метраж – по закону он не может уменьшаться. И если по каким-то причинам семья переехала в квартиру или дом меньшей площади, то нельзя выделять такую же долю, как раньше, потому что метраж уменьшится. Нужно выделять большую долю.

Бывают случаи, когда родителям разрешают не выделять доли, а перечислить часть средств от продажи недвижимости в долевой собственности на счет ребенка. Позже их можно будет использовать на приобретение другой недвижимости, конечно, с разрешения органов опеки, и с обязательством по наделению ребенка собственностью в новом жилье.

Что сюда отнесем: переезд в другой город, субъект РФ или другую страну. В этом случае можно не выделять долю, нужно представить доказательства переезда в органы опеки, и перечислить на счет ребенка причитающиеся ему деньги.

Исключительные случаи при сделках с несовершеннолетними собственниками

Закон строг, но в некоторых случаях органы опеки могут принимать решения в индивидуальном порядке, если того требует ситуация. Иногда можно получить послабление, если удастся доказать его необходимость.

Что это за ситуации:

1. Покупка недостроенного жилья или жилья в новостройке. Оформить право собственности ребенка можно позже, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Но при этом ребенок должен быть где-то прописан.
2. Тяжелое заболевание. Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно дорогостоящее лечение, и родители хотят продать свою квартиру и купить поменьше, чтобы выручить деньги, то опека может дать свое согласие. Даже если приобретаемое жилье будет хуже прежнего. Но нужно будет доказать, что разница в суммах купли-продажи пошла именно на лечение.
3. Состояние ребенка. Бывает так, что у ребенка тяжелая аллергия или хроническое заболевание, серьезная патология, при которой жить в старом фонде нельзя. Опека может дать согласие на продажу более комфортной квартиры и покупки небольшого частного дома за городом, если это пойдет на пользу здоровью малыша.
4. Специальные потребности. Если у ребенка есть особенности в развитии или здоровье, из-за которых ему нужны специализированные учреждения для обучения и интеграции в общество, то в этом случае опека может закрыть глаза на незначительное ухудшение жилищных условий.

Здесь важно понимать, что у сотрудников из органов опеки и попечительства нет четкого регламента, как им действовать, они каждую ситуацию рассматривают индивидуально со всеми её нюансами. Поэтому хоть сделки с несовершеннолетними гражданами и имеют свои особенности, чаще всего, опека идет навстречу родителям, которые смогут доказать, что они действуют исключительно в интересах своих детей.

Частые вопросы

Сотрудники следят за тем, чтобы соблюдались права детей, и их имущественные интересы были соблюдены. При продаже нельзя покупать жилье хуже, чем было изначально, необходимо выделить долю детям, и прописать их в новой недвижимости. Для этого сначала нужно заручиться согласием органов опеки, и только после этого приступать к сделке купли-продажи. Если не будет согласия, сделку могут аннулировать. При любой ситуации, когда имущественные права детей ущемляются: при невыделении доли, при отсутствии прописки, при выделении доли по метражу меньше, чем было в старом жилье.

Источник: admin-suet.ru