Как правильно выставить квартиру на продажу

Каждый человек в течение своей жизни хотя бы раз сталкивается с необходимостью продать квартиру. Продажа недвижимости – довольно непростое и хлопотное дело, которое к тому же может растянуться на несколько месяцев, особенно если вы хотите получить за нее реальную стоимость. Но если знать все тонкости этого процесса, вы можете уложиться в срок от 2 недель до месяца. Итак, давайте разберемся, как быстро и выгодно продать квартиру.

• 1 Как продать квартиру: основные способы
• 2 10 советов, как быстро продать квартиру

• 2.1 Первое правило. Изучите объявления и статистику купли-продажи квартир в вашем районе.
• 2.2 Второе правило: как назначить цену
• 2.3 Третье правило. Рекламируйте свою квартиру
• 2.4 Четвертое правило. Создайте грамотное объявление о продаже
• 2.5 Пятое правило. Подключайте сарафанное радио
• 2.6 Шестое правило. Не замалчивайте недостатки
• 2.7 Седьмое правило. Ищите тех, кто хочет купить квартиру
• 2.8 Восьмое правило. Сделайте предпродажную подготовку
• 2.9 Девятое правило. Сделайте грамотную презентацию
• 2.10 Десятое правило. Заранее подготовьте документы

• 3.1 Как продать квартиру на Авито
• 3.2 Как продать квартиру на Domofond
• 3.3 Как продать квартиру на Яндекс Недвижимость

Как продать квартиру: основные способы

Есть два основных способа продажи недвижимости:

Упаковка квартиры перед продажей | Как дорого продать квартиру? | Советы к применению

1. через риэлтора;
2. самостоятельная продажа.

Продажа через риэлтора. Чаще всего люди прибегают к помощи профессионалов – специализированных риэлторских агентств. В большинстве случаев, риэлторы берут на себя основные хлопоты: выставляют объект на продажу, готовят и оформляют все документы, организуют просмотры и сопровождают сделку от начала и до конца. Кроме того, риэлторы гарантируют безопасность сделки.

Наряду с плюсами, продажа через риэлторов имеет свои минусы, к которым можно отнести риск нарваться на мошенников, а также необходимость оплатить услуги – как правило, от 1% до 5% стоимости квартиры. С учетом высокой стоимости квадратных метров, это довольно внушительная сумма.

Самостоятельная продажа. Многих людей интересует вопрос, можно ли продать квартиру без риэлтора. Да, можно, причем при продаже квартиры рисков меньше, чем при покупке. При этом вам нужно быть готовым:

1. Самостоятельно давать объявления о продаже квартиры;
2. показывать квартиру потенциальным покупателям;
3. внимательно читать договор купли-продажи (подробнее о заключении договора читайте ниже );
4. самостоятельно готовить весь необходимый пакет документов (список здесь);
5. самостоятельно организовать сделку купли-продажи, а также произвести расчеты с покупателем .

Но если вы уверены в своих силах и не хотите переплачивать, то можете организовать весь процесс самостоятельно, тем более что схема продажи давно отработана.

Как составить правильное объявление по продаже квартиры | Разбор примеров и ошибок

Существует еще один вариант быстрой продажи – срочный выкуп. Вы можете продать квартиру агентству, но при этом вы получите на 20-30% меньше ее реальной рыночной стоимости.

10 советов, как быстро продать квартиру

Давайте рассмотрим главные правила быстрой продажи.

Первое правило. Изучите объявления и статистику купли-продажи квартир в вашем районе.

Это поможет вам определить цену, а также понять, за какой срок ее можно реализовать. Можно пойти еще дальше и пойти смотреть эти квартиры как потенциальный покупатель. Обычно самые ликвидные объекты – современные однушки.

Второе правило: как назначить цену

В первую очередь, вам нужно точно понимать, сколько ваша квартира реально стоит (многие владельцы изначально переоценивают ее стоимость). Помните, что цена квартиры обратно пропорциональна скорости продажи. Если вы торопитесь, можно снизить цену на 5-10%. Другой вариант – поставить среднюю рыночную цену, но указать возможность торга. Замеряйте количество звонков до и после снижения цены, чтобы понять, есть ли спрос.

На стоимость квартиры влияют следующие факторы:

• метраж (это главный фактор);
• новостройка или старый фонд (новостройки с ремонтом ценятся дороже. исключение могут составлять “сталинки”). Если жилье продается на вторичном рынке, имеет значение тип дома и его техническое состояние;
• район (центр или окраина, престижный или нет);
• состояние квартиры/ремонт (не все люди готовы делать ремонт с нуля, поэтому наличие пригодного для жизни ремонта будет плюсом. Тем не менее, специально делать ремонт перед продажей не стоит);
• какой этаж (первый и последний стоят дешевле на 10-15%).

Это пять главных факторов, влияющих на цену. Повысить цену могут наличие охраняемой территории, консьержа, парковки. Проще всего уточнить цену у риэлторов (лучше у нескольких) и посмотреть цену в похожих объявлениях.

Третье правило. Рекламируйте свою квартиру

Не жалейте на это времени и денег: помните, что ваше объявление должно увидеть как можно больше людей. Если вы продаете жилье с риэлтором, он включит ваш объект в свою базу, но ничто не мешает вам дать дополнительную рекламу. Важно, чтобы ваше объявление увидело максимальное количество людей. Используйте все доски объявлений, а также платные возможности (ВИП, поднятие/выделение объявления и т.п.)

Как и где подавать объявление, читайте здесь .

Четвертое правило. Создайте грамотное объявление о продаже

Об этом мы подробно поговорим ниже , но помните главные правила – объявление должно содержать несколько фотографий и максимум информации с упором на достоинства квартиры.

Пятое правило. Подключайте сарафанное радио

Несмотря на все возможности Интернета, покупатели могут найтись среди знакомых ваших друзей.

Шестое правило. Не замалчивайте недостатки

Не нужно делать на них упор, но и полностью игнорировать тоже не стоит. Если у вас квартира на последнем этаже, или вид из окна не очень хороший, или в санузле сидячая ванна – напишите об этом. В противном случае, потенциальные покупатели будут разочарованы при просмотре и с большой долей вероятности откажутся от покупки.

Седьмое правило. Ищите тех, кто хочет купить квартиру

Люди размещают объявление не только о продаже, но и о покупке. Ищите своего покупателя!

Восьмое правило. Сделайте предпродажную подготовку

Первое впечатление решит многое. Существует очень популярное направление – хоумстейджинг, или хоумстайлинг, иными словам – процесс подготовки недвижимости к продаже. Речь не о полноценном ремонте, а о простых вещах, которые тем не менее, способны существенно повысить шансы на продажу:

• генеральная уборка;
• избавление от всех старых ненужных вещей и неприятных запахов (иными словами, квартира не должна выглядеть захламленной. Чем больше свободного пространства – тем лучше);
• мелкий ремонт (замазать щели и трещины, подклеить обои, привести в порядок сантехнику, смазать петли на дверях и т.п).

Лучше всего продаются светлые и чистые квартиры, в которых нет или почти нет мебели и личных вещей владельца. Кстати, имеет значение не только состояние квартиры, но и состояние подъезда. Если подъезд грязный, это значительно снизит ваши шансы. Лучше заранее договориться с уборщицей, чтобы накануне просмотров она сделала уборку.

Девятое правило. Сделайте грамотную презентацию

Вы должны быть вежливы и приветливы, и не смущаясь, отвечать на каверзные вопросы.

• «Кто соседи?»,
• «Почему продаете жилье?»,
• «Документы готовы?»

Предложите покупателям чай или кофе. Делайте упор на преимуществах квартиры. Парам с детьми расскажите о детских садах и школах, пожилым покупателям – о том, какой спокойный у вас район.

Десятое правило. Заранее подготовьте документы

Если вы продаете без риэлтора, этим придется озаботиться самостоятельно. Не ждите, пока найдете покупателя – готовьте сани летом. Вполне может быть, покупатель захочет сразу заключить договор, а отсутствие документов затянет процесс или даже заставит его отказаться от сделки. Подготовьте заранее и держите под руками:

1. свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (этот документ должен храниться у вас);
2. договор или иной документ, на основании которого вы являетесь владельцем;
3. технический план (заказывается в Росреестре или же в БТИ, срок – несколько дней, цена – от 1200 рублей);
4. выписка из ЕГРН (заказывается в Росреестре или МФЦ, стоимость – 250 р. для электронной версии и 400 р. – для бумажной, срок – 3 рабочих дня, можно заказать онлайн на сайте Росреестра);
5. выписка из домовой книги (выдается собственнику в паспортном столе бесплатно, обычно в тот же день, но срок ее действия – до 30 дней)
6. справки об отсутствии задолженности по квартплате (берется в УК или ТСЖ, сразу и бесплатно).

Если у вас есть супруг/супруга, заранее подготовьте его согласие на сделку. А если одним из собственников является ребенок, нужно согласие органов опеки. Даже если вы не успеете подготовить весь пакет документов к первому показу, хотя бы убедитесь, что с получением бумаг не возникнет проблем и проволочек.

Где продать квартиру

В двадцать первом веке люди все больше продают и покупают в Интернете. Существует множество сайтов и досок бесплатных объявлений, где можно подать объявление о продаже квартиры. Давайте рассмотрим основные из них:

Как продать квартиру на Авито

Авито – самая известная доска бесплатных объявлений в России. Она не специализируется конкретно на недвижимости, но имеет огромный охват аудитории.

Часть объявлений на Авито являются платными, но если вы – не риэлтор, а продаете собственную квартиру, то в большинстве регионов можете подать одно объявление в месяц бесплатно.

Также на сайте вы можете просмотреть все объявления по запросу “куплю квартиру” в вашем регионе и самостоятельно связаться с покупателем

Еще можно воспользоваться дополнительными платными возможностями Авито, чтобы выделить свое объявление.

Услуга

Цена на Авито

24 часа (+24 часа бонус)

от 19 до 459 рублей

выделить желтым цветом

от 19 до 459 рублей

ВИП-выделение (в отдельном блоке справа)

от 29 до 689 рублей

от 59 до 1609 рублей

Как продать квартиру на Domofond

На этом сайте можно найти много полезной информации о недвижимости – статьи, обзоры и советы. Также можно посмотреть объявления об объектах, выставленных на продажу, и подать собственное. Впрочем, если вы уже подали объявление на Авито, то оно автоматически попадет на сайт Домофонд в течение суток, при условии соответствия правилам этого сайта.

Как продать квартиру на Яндекс Недвижимость

Еще один из популярных сервисов – Яндекс Недвижимость, также дает возможность подать объявление о продаже квартиры бесплатно и воспользоваться платными услугами.

Существуют еще десятки бесплатных досок и сайтов, где вы можете подать объявление о продаже своей квартиры. Мы рассмотрели лишь самые популярные из них.

Как грамотно составить объявление о продаже квартиры

Хорошее объявление существенно повышает шансы на продажу квартиры. Давайте рассмотрим главные правила его составления.

1. В первую очередь, просмотрите правила сервиса, где вы будете размещать объявление, а также примеры аналогичных объявлений на этом ресурсе.
2. Добавьте объявление и загрузите фотографии. Они продают не хуже, чем текст!

• Лучше всего заказать фото у профессионала
• На фото ни в коем случае должно быть беспорядка или хлама!

• Фотографий должно быть много, и они должны показывать всю квартиру, желательно с разных ракурсов.

• Если у вас красивый подъезд и/или удачный вид из окна, не забудьте сфотографировать и их.

• Избегайте таких ошибок, как фотографирование напротив окна в дневное время, а также обрезанных фото

3. Внимательно заполните все необходимые поля объявления

4. Сделайте красивое описание с упором на достоинства квартиры.

• Укажите все достоинства района, дома и самой квартиры.
• Не сокращайте слова и не стесняйтесь использовать эпитеты (но не переборщите!). Ваше описание не должно быть сухим.
• Если у квартиры есть явные недостатки, укажите их.
• Врать в объявлении нельзя! Ваша цель – сказать правду, но подать ее очень “вкусно” и презентабельно. Вы можете использовать идеи из аналогичных объявлений, но не копируйте их.

5. Рассмотрите платные возможности размещения. Как правило, они стоят не слишком дорого, но могут существенно повысить шансы вашего объявления.

С помощью этих советов вы легко сможете продать квартиру в течение месяца и получить за нее реальную рыночную цену или даже больше.

Как заключить договор купли-продажи квартиры

Когда покупатель найден, с ним нужно заключить договор. Обычно сначала заключается предварительный договор, и покупатель оставляет задаток. Чуть позже подписывают окончательный договор купли-продажи.

Заключение договора – очень скользкий момент для продавца, но особенно – для покупателя. В случае, если что-то пойдет не так, получить обратно деньги (или квартиру) можно будет лишь через суд, где потребуется предъявить договор купли-продажи. И решение суда во многом будет зависеть от того, что именно прописано в договоре. Вот почему и продавец, и в первую очередь – покупатель должны постараться максимально обезопасить себя.

Что обязательно должно содержаться в предварительном договоре купли-продажи:

1. ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные.
2. Подтверждение продавца, что он дееспособен, а квартира не имеет обременений.
3. Точный адрес и все характеристики продаваемого объекта (площадь, количество комнат, кадастровый номер и т.п).
4. Общая сумма сделки в рублях.
5. Сумма задатка.
6. Условие, что задаток не возвращается, если покупатель откажется от сделки без веских обоснованных причин.
7. Срок заключения договора купли-продажи.
8. Срок, когда нынешний владелец должен освободить жилплощадь.
9. Ответственность сторон за нарушение условий договора.
10. Можно прописать, кто несет дополнительные расходы (аренда ячеек в банке, госпошлины, оплата за регистрацию сделки и т.п).
11. Дата заключения
12. Подписи сторон.

Вот образец предварительного договора купли-продажи:

По истечении установленного времени стороны подписывают договор купли-продажи, который подтверждает переход права собственности. Он составляется аналогичным образом, как и предварительный договор, за исключением пунктов 5, 6 и 7 – вместо них прописывают срок и порядок окончательных расчетов за квартиру.

Пример договора можно увидеть здесь:

Важно внимательно читать договор перед тем, как подписывать его – особенно если вы продаете квартиру без риэлтора. Если вы сомневаетесь в каких-то пунктах, лучше предварительно показать договор квалифицированному юристу.

Договор купли-продажи недвижимости можно зарегистрировать у нотариуса, но это не обязательно (за исключением некоторых оговоренных законом случаев, таких как продажа доли в квартире, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу, а также продажа по договору пожизненного иждивения). На регистрации договора у нотариуса может настаивать покупатель – как сторона, которая больше рискует при совершении сделки. В этом случае, он же оплачивает услуги нотариуса.

Как получить деньги за квартиру

Получение денег – второй скользкий момент при продаже квартиры. В какой момент продавец должен получить полный расчет? Обычно это происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а сразу после регистрации сделки.

Это может произойти 2 способами:

• через банковскую ячейку;
• через специальные аккредитивные счета.

Давайте рассмотрим оба варианта. В первом случае, покупатель кладет деньги в ячейку в присутствии продавца и банковских работников, после чего он не имеет доступа к этой ячейке. Получить доступ может лишь продавец, но после того как покажет зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи. Контролирующей третьей стороной является банк, а также риэлторы (если сделка производится через них).

Аккредитивные счета являются аналогами банковской ячейки. Покупатель перечисляет туда деньги и теряет к ним доступ, а продавец может получить всю сумму после регистрации сделки. Все то же самое, только расчеты производятся безналичным путем. Этот метод считается более цивилизованным.

Обязательно продумайте момент передачи денег, чтобы обезопасить тебя.

Теперь вы знаете, как быстро и выгодно продать квартиру, а также гарантированно получить ее полную стоимость.

Источник: lifeha.ru

Хотите продать квартиру?

Если вы хотите продать квартиру, будьте готовы к тому, что сделка – процесс небыстрый и не очень простой. В среднем он может занять от месяца до года. Да и на рекламу квадратных метров, а также получение документов, придется потратить определенную сумму. В этой статье мы рассмотрим возможные пути продажи недвижимости и определим, насколько они затратные.

Шаг первый. Определение стоимости для продажи квартиры.

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, необходимо установить стоимость объекта.

Как правильно это сделать? Можно просто посмотреть объявления и вывести нечто среднее на основе стоимости аналогичных квартир в том же районе. Но нужно учитывать, что цены в объявлениях несколько завышены. Обычно это делается, чтобы собственник имел пути для маневра: возможность торга привлекает покупателей, а продавец может себе позволить «делать скидку».

А в агентстве недвижимости «ДомЭль» стоимость жилья клиентов определяет лицензированный оценщик. И в этом случае им не грозит завышение стоимости, при котором квартиру почти невозможно продать, или занижение, которое невыгодно собственнику.

ТОП-10 районов по стоимости дорогого жилья в Москве

Район г. МоскваСтоимость кв.м, у.е.

Остороженка	10 300 у.е.
Тверской	9 700 у.е.
Арбат	9 600 у.е.
Китай-город	9 400 у.е.
Якиманка	9 250 у.е.
Хамовники	8 300 у.е.
Красносельский	7 900 у.е.
Дорогомилово	7 400 у.е.
Мещанский	7 200 у.е.
Гагаринский	7 050 у.е.

ТОП-10 районов Москвы по стоимости недорогого жилья

Район г. МоскваСтоимость кв.м, у.е.

Зеленоград	3 420 у.е.
Бирюлево Восточное	3 550 у.е.
Бирюлево Западное	3 560 у.е.
Внуково	3 680 у.е.
Ново-Переделкино	3 700 у.е.
Южное Бутово	3 800 у.е.
Северное Бутово	3 840 у.е.
Вешняки	3 850 у.е.
Выхино-Жулебино	3 860 у.е.
Новокосино	3 910 у.е.

Шаг второй. Подготовка к продаже.

Когда цена определена, можно подавать рекламу. Но есть одно «Но»: срочная продажа квартир требует наличия всего пакета документов, начиная от правоустанавливающих и заканчивая обычными справками. Так что бумаги надо привести в порядок еще до того, как найдется покупатель. Ведь на получение необходимых разрешений может уйти до нескольких – а порой и многих – недель. А без них сделка не состоится.

Где получать справки и документы

1. Первая организация, которую следует посетить, это Бюро технической инвентаризации. В БТИ необходимо получить поэтажный план, экспликацию и технический паспорт. Срок их подготовки от нескольких дней до одного месяца. Чем быстрее требуются эти бумаги, тем больше денег придется за них отдать. Если же в продаваемой квартире проводилась перепланировка, которая не была согласована, то срок выдачи требуемых документов может отодвинуться на бесконечное время.
2. Второй пункт назначения – паспортный стол. Здесь следует взять Выписку из домовой книги, чтобы покупатель видел, кто прописан в квартире. Если в списке нет детей до 18 лет, то проблем не возникнет. Разве только кто-то из пользователей жилплощади не может или не хочет подавать заявление на выписку. Но самые сложные проблемы возникают, если владельцу известны не все прописанные или выйти с ними на контакт не представляется возможным. Если по месту жительства зарегистрированы (или являются совладельцами) несовершеннолетние, то для снятия их с учета необходимо разрешение из органов опеки и попечительства. Также потребуется копия Финансового лицевого света. Получение всех этих документов занимает до двух недель.
3. Следующее действие – оплата всех коммунальных услуг. В том числе счетов за телефон, электричество, газ и воду. И разумеется, получение справки об отсутствии задолженности в Едином Расчетно-кассовом центре.
4. Остальные бумаги нужны в зависимости от ситуации. Кому-то требуется согласие супруга/супруги на сделку, кому-то – отказ совладельцев или соседей по коммунальной квартире от покупки доли или комнаты и так далее. Чтобы грамотно сформировать пакет документов, необходимо точно знать, что именно требуется в каждой конкретной ситуации, или получить консультацию специалиста. Ведь отсутствие одной-единственной справки затормозит, а то и отменит регистрацию сделки.

Людям, который обратились в агентство недвижимости, специалисты не только помогут продать квартиру, но займутся решением всех сопутствующих проблем, включая сбор справок.

Шаг третий. Продажа квартиры

После того как все документы получены, нужно приступить к поиску покупателя. Можно разместить объявление о продаже в специализированных изданиях, Интернете и ждать результатов. При этом ведение переговоров с потенциальными клиентами продавцу придется взять на себя.

Другой вариант – продажа квартир с помощью агентства. В этом случае сделкой займутся специалисты, которые будут общаться с потенциальными покупателями, разъяснять преимущества продаваемого объекта. Как правило, работа специалистов позволяет реализовать квартиру намного быстрее. Кроме того, имеется услуга «Срочная продажа», при которой сделка завершается в рекордные сроки. В этом случае комиссионные агентства выше, но и результат налицо: специалисты найдут покупателя за одну-две недели, в то время как самостоятельная продажа той же самой квартиры займет несколько месяцев.

Особого отношения требует продажа ипотечных квартир. Тут просто необходима помощь специалистов, самостоятельно с этой задачей справиться почти невозможно: покупатели не хотят связываться с квартирами под залогом, и контрагента можно искать до бесконечности.

Шаг четвертый. Сделка

Итак, покупатель найден. Продажа квартир на этом не завершается, впереди самое главное – заключение и регистрация сделки. Для надежности и гарантий с контрагентами заключается предварительное соглашение или авансовый договор. Такие документы делают невыход на сделку невыгодным для обеих сторон.

Затем следуют взаиморасчеты (обычно деньги закладываются в ячейку банка до окончания регистрации сделки) и подписание договора купли-продажи. Его можно заполнить самостоятельно, скачав бланк из интернета, но лучше обратиться к специалистам: в шаблоне договора не содержится «индивидуальных» пунктов, и их придется вписывать. Но юридический документ требует абсолютной точности формулировок, чтобы не было возможности для разночтения. А как показывает практика, многие, даже кажущиеся точными фразы такие возможности содержат. Клиенты, обратившиеся в агентство недвижимости «ДомЭль», избавлены от этой головной боли: сопровождением сделки занимаются наши сотрудники, документы составляют опытные юристы.

Завершающий этап сделки – государственная регистрация. Когда совершается переход прав собственности, новый владелец недвижимости получает соответствующий документ, а продавец – деньги.

Источник: domell.ru

Как правильно продать квартиру: пошаговая инструкция

Процедура продажи квартиры имеет ряд юридических тонкостей и нередко сопряжена со многими рисками, подстерегающими неопытного продавца. Основная опасность состоит в том, что речь идет о довольно значительных суммах, и самое худшее, что может случиться – сделка по каким бы то ни было причинам будет аннулирована без возмещения денежного ущерба. Намереваясь совершить действие такого рода, нужно выяснить, как происходит продажа квартиры, какие документы нужны для ее реализации, какова средняя рыночная стоимость жилья. Все эти нюансы требуют тщательной подготовки, консультации с юристами и риелторами, осторожности и внимательности.

Что нужно, чтобы продать квартиру?

Подробные рекомендации относительно действий при продаже квартиры можно отобразить в виде пошаговой инструкции, включающей следующие этапы:

Шаг 1. Подготовка необходимых документов

Сбором всех необходимых документов стоит заняться задолго до выставления квартиры на продажу, поскольку он может занять до нескольких недель. Каждая сделка купли-продажи, зависимо от вида собственности, имеет свои особенности. Абсолютно для каждой из них требуются данные, которые покупатель имеет право запросить:

• Правоустанавливающие документы. К ним относятся все документы, удостоверяющие право собственности продавца на квартиру: договор купли-продажи, дарения, наследования, долевого участия, мены, свидетельство о приватизации.
• Справку о погашении кредита. Если квартира приобреталась продавцом в ипотеку, необходимо подтвердить факт полного погашения долга перед банком.
• Выдержку из домовой книги. Выписка такого рода нужна, чтобы покупатель мог увидеть, сколько лиц и какого возраста зарегистрированы в квартире.
• Технический паспорт. Кадастровый паспорт, который выдается в БТИ, дает полную характеристику всех технических особенностей квартиры.
• Справку об отсутствии долгов. В ней должны содержаться сведения о полном погашении задолженности за коммунальные услуги и капитальный ремонт.
• Справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Она не является юридически необходимой, однако будет свидетельствовать о полной дееспособности продавца на момент сделки. В противном случае, если это будет доказано в суде, договор будет признан недействительным.
• Выписку об отсутствии обременений. Ее можно получить в органах Росреестра или Единого реестра сделок с недвижимостью.

Этот список касается только самых простых случаев, когда квартира имеет единственного собственника. Однако нередко жилплощадь находится в совместной или долевой собственности, а также собственности несовершеннолетнего. Каждая из сделок, заключенных в подобных условиях, имеет свои особенности.

Долевая собственность – это коллективное владение имуществом с точным указанием, какая часть этого имущества принадлежит тому или иному лицу. Согласно законодательству, продать свою долю без согласия других собственников нельзя. Они имеют право первоочередной покупки, и только после официально зарегистрированного отказа доля может быть предложена постороннему покупателю. Более того, остальные собственники также должны присутствовать при заключении сделки купли-продажи. В случае с несовершеннолетними участниками, за них это делает официальный представитель или опекун.

Совместное владение, включая недвижимость, приобретенную в браке – это также разновидность общей собственности, при которой конкретные доли на каждого собственника не определены. Продать такую квартиру можно только целиком, при этом требуется письменное согласие всех собственников. Обязательно регистрировать согласие совладельцев у нотариуса, как в случае с продажей фиксированной доли, не нужно.

Если собственник несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки и попечительства, чтобы правильно оформить продажу квартиры. Более того, обязательным условием является предоставление ему другого жилья взамен, не хуже по качеству и не меньше по площади. Лица, достигшие 14 лет, могут самостоятельно участвовать в сделке при условии наличия письменного согласия со стороны представителей.

Подобным образом дела обстоят и с квартирами, приобретенными на материнский капитал. Они требуют:

— обязательного, нотариально оформленного, четкого разделения долей;

— разрешения органов опеки, которое дается неохотно;

— предоставления аналогичной доли в другом жилье с такой же площадью и качеством.

Органы опеки могут отказать, если новое жилье будет иметь большее число собственников или находиться в менее комфортном районе или населенном пункте. В случае с переездом на постоянное место жительства в другой город идеальный вариант с недвижимостью, за которой закреплен материнский капитал, – обмен.

Еще одна разновидность квартир, вызывающая затруднения при продаже, – жилье под кредитным обременением. В этом случае с большинством проблем сталкивается именно покупатель, который должен предоставить в свой банк запрашиваемые документы. К ним относятся:

• предварительный ДКП, служащий гарантией, что сделка будет заключена;
• документ, удостоверяющий получение задатка или аванса;
• паспорт БТИ;
• справка об отсутствии задолженности;
• сведения о снятии с регистрации всех зарегистрированных жильцов.

После сбора всех вышеупомянутых бумаг останется только подготовить предварительный вариант договора купли-продажи и выписать из квартиры всех зарегистрированных лиц. Сделать это можно в любое время – как до заключения сделки, так и после передачи права собственности.

Шаг 2. Привлечение риелтора или агентства

Безопасно продать квартиру можно или самостоятельно, или с помощью риелтора, или заключив договор с агентством недвижимости.

Первый вариант самый экономичный – не придется платить за услуги специалиста, которые иногда могут достигать весьма ощутимых сумм. Вместе с этим при самостоятельной продаже недвижимости риски возрастают в разы, ведь далеко не каждый человек имеет юридическое образование и хорошо разбирается в тонкостях оформления документов. Относительно последнего может помочь нотариус, который объяснит, какие документы и в каком виде нужно предоставить для заключения договора, однако при этом также возьмет плату за консультацию.

Не безвозмездными окажутся и услуги профессионального оценщика. При определении стоимости квартиры независимая оценка учитывает все индивидуальные нюансы: ремонт, состояние дома и подъезда. Даже если цена жилья уже примерно известна, на оценке может настоять сомневающийся покупатель.

Риелтор, в первую очередь, избавит продавца от размещения объявлений на всех возможных ресурсах и поиска покупателей. Он же сможет организовать просмотр в удобное для покупателя и продавца время, посоветовать, какие манипуляции при минимальных затратах провести, чтобы повысить цену объекта продажи. В среднем услуги риелтора обходятся в 2-4% от оговоренной стоимости недвижимости.

Агентство недвижимости способно заменить официального представителя и берет на себя все функции по организации процесса продажи квартиры. В случаях, когда предстоит спорная или запутанная сделка, особенно с прямым участием многих лиц, услуги агентства окажутся просто незаменимыми.

При заключении договора с организацией все этапы продажи недвижимости сопровождаются юридической помощью и надзором. Кроме этого, в процессе участвуют риелторы, собственные оценщики, так что нет нужды привлекать сторонних специалистов. При желании сэкономить можно заказать у агентства не полный спектр услуг, а договориться о юридическом сопровождении на определенном этапе продажи.

Основная опасность для любой сделки – признание ее недействительной, поэтому экспертная консультация по спорным вопросам очень важна и в дальнейшем позволит избежать затруднений или даже судебных заседаний.

Шаг 3. Определение стоимости квартиры

Реальная рыночная стоимость – едва ли не главное, что нужно знать при продаже квартиры. Определить ее можно или с помощью профессионала, или самостоятельно, путем сравнения средних цифр на жилье подобной категории.

Напрямую на стоимость квартиры влияют:

• год постройки и тип здания;
• этаж и расположение квартиры;
• площадь и планировка;
• инфраструктура и транспортное сообщение;
• оснащение подъездов и состояние придомовой территории;
• качество ремонта.

Проще всего просмотреть похожие объявления по продаже аналогичных квартир, высчитать среднюю стоимость и ориентироваться на эту цифру. Можно продать жилье и по более высокой цене, однако в этом случае время ожидания подходящего покупателя может затянуться на неопределенно долгий срок. И наоборот, по сниженной цене квартира реализуется быстро, но это выгодно только в очень экстренных ситуациях.

Услуги оценщика стоят от трех до пяти тысяч рублей. Во время оценки специалист учитывает размер налогов, затраты на ремонт, амортизацию и возможную инфляцию. Для некоторых сделок, например, приобретения жилья в ипотеку, профессиональная оценка обязательна.

Шаг 4. Подготовка квартиры

Больше всего покупателям нравятся квартиры, в которых не ощущается чужого присутствия. Этот психологический момент может как сыграть на руку продавцу, так и вызвать у покупателя чувство пребывания в чужом доме. Конечно, полностью устранить бытовые следы в квартире, если в ней до сих пор живут, невозможно, но зато реально сделать ее более-менее подходящей для продажи.

1. Во-первых, нужно по возможности избавить ее от лишних предметов. Заставленная мебелью квартира визуально кажется значительно меньше, чем есть на самом деле.

Если есть возможность, лучше вообще освободить жилплощадь, оставив только голые стены, сантехнику и радиаторы отопления. Все же у человека, который рассматривает пустое жилище, в голове сразу возникает план, как расставить мебель и технику, в какой цвет выкрасить стены и т.д.. Если покупатель найдет для себя подходящим расположение комнат и окон, он с большой долей вероятности примет положительное решение о покупке.

2. Во-вторых, следует проследить за порядком на лестничной площадке, в подъезде и около него. Несмотря на то, что к этим местам общего пользования хозяин квартиры имеет лишь посредственное отношение, мало кому захочется ежедневно проходить мимо гор с мусором, ощущать неприятный запах, видеть разрисованные стены.

Любой покупатель начинает осмотр с самого здания, и уже в подъезде у него складывается примерная оценка недвижимости. В этот момент нежелательно, чтобы неухоженная лестничная клетка качнула весы в сторону отказа от предлагаемого варианта жилья.

3. В-третьих, необходимо провести, как минимум, косметический ремонт. Как показывает практика, и с этим соглашаются эксперты, дорогостоящий капитальный ремонт, проведенный перед продажей квартиры, никогда не оправдывает себя с финансовой точки зрения. Исключения составляют только апартаменты высокого класса. Однако и цена у такого жилья соответствующая.

Небольшой ремонт служит для того, чтобы «освежить» квартиру, сделать ее более ухоженной и аккуратной. Иногда достаточно так называемого точечного ремонта: подправленной штукатурки, полировки паркета и т.д. Вся сантехника и краны обязательно должны быть рабочими. Если какой протекает, его лучше заменить. Эти сравнительно невысокие затраты будут вполне оправданы приятным впечатлением, произведенным на покупателя.

Иногда, когда ремонт проводился очень давно или вышел из моды, проще выставить квартиру на продажу с так называемой черновой отделкой: снятыми обоями и плиткой, напольным покрытием, если его нельзя отреставрировать. Некоторые покупатели более охотно идут на сделку, если видят «костяк» квартиры.

Разумеется, перед каждым осмотром следует провести уборку: протереть пыль, вымыть пол, спрятать мелкие предметы обихода, если в квартире все еще живут люди.

Шаг 5. Подача объявления о продаже

Для этого нужно подготовить небольшой текст, сжато и по существу описывающий характеристики и объективные достоинства квартиры. Его нужно разделить на смысловые блоки и включить в него конкретную информацию об инфраструктуре, ближайших станциях метро и наземного транспорта с указанием расстояния в минутах, описание проведенного ремонта.

К текстовому объявлению нужно приложить несколько четких, сделанных при хорошем освещении фотографий. Оптимальное число – до десяти. Они должны демонстрировать квартиру с разных углов обзора, показывать межкомнатное пространство. можно добавить чертеж – показать планировку квартиры.

Самыми популярными и посещаемыми сайтами для размещения подобных объявлений являются ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Авито. Также можно воспользоваться другими бесплатными ресурсами, по-старинке развесить распечатанный текст на досках объявлений своего района или заказать баннер и повесить его на балконе.

Шаг 6. Общение с покупателем и ответы на его вопросы

При осмотре квартиры потенциальным покупателем у него несомненно возникнут некоторые уточняющие вопросы. К ним следует подготовиться заранее, представив себя на месте посетителя. Как правило, подобные вопросы касаются давности ремонта, состояния труб и электропроводки, сохранения тепла в квартире. Многие покупатели интересуются размером счетов за коммунальные услуги, узнают о соседях и работе управляющей компании.

Во время общения также следует быть готовым к неизбежной критике, конструктивным или субъективным замечаниям. Иногда это делается в попытке сбить цену, а иногда человек в такой форме пытается получить углубленную информацию по интересующим его деталям. Некоторые недостатки можно подать с положительной стороны или посоветовать покупателю, как их устранить минимальными усилиями.

Шаг 7. Подготовка предварительного соглашения

Под такими соглашениями принято понимать предварительный ДКП, в котором фиксируется факт передачи покупателем продавцу задатка или аванса. Эта разновидность договора не является обязательной, однако большинство людей предпочитает не только заключать его, но и заверять у нотариуса.

Задаток и аванс – не совсем одно и то же. Хотя они оба подразумевают частичную оплату недвижимости, аванс не является гарантией будущей покупки. Задаток, в свою очередь, несет обеспечительную функцию – служит подтверждением выполнения обязательств в дальнейшем. Если сделка не состоится по вине покупателя, задаток остается у продавца. А в случае, когда продавец отказывается от обязательств, он обязан возместить покупателю сумму задатка в двойном размере.

Предварительный договор включает:

• информацию о продавце и покупателе;
• описание квартиры и ее адрес;
• стоимость недвижимости;
• сумму задатка;
• оговоренные условия относительно задатка;
• справку об отсутствии на квартире обременений;
• ответственность сторон за нарушение условий договора;
• данные нотариуса, регистрирующего договор;
• сроки освобождения жилплощади и подготовки основных документов.

Шаг 8. Заключить ДКП

После устного соглашения с покупателем и заключения предварительного договора можно приступать к оформлению основного ДКП. Его составление лучше доверить опытному риелтору или хорошему юристу, который учтет все тонкости сделки. Договор купли-продажи должен содержать такие данные:

• паспортные данные продавца и покупателя, их адреса;
• стоимость квартиры;
• полное техническое описание жилплощади;
• информацию о наличии или отсутствии обременений;
• разрешение совладельцев или супруга/супруги на продажу недвижимости;
• справку об отсутствии третьих лиц, имеющих долю в квартире или право собственности на нее;
• порядок оплаты;
• сроки освобождения и передачи квартиры;
• информацию о дееспособности и выражении доброй воли сторон при заключении договора;
• условия, при которых договор может быть признан недействительным;
• акт приема-передачи жилья.

Шаг 9. Оформить переход права собственности

Регистрация перехода права собственности является окончательным действием, закрепляющим квартиру за конкретным владельцем. Обоюдное подписание договора купли-продажи еще не делает покупателя собственником жилплощади – это происходит только после государственного признания в органах Росреестра или МФЦ.

Примерно через неделю после подачи заявления этими органами будет выдана соответствующая запись из ЕГРН, заверенная печатью, свидетельствующая, что теперь конкретная квартира получила нового собственника.

Шаг 10. Получить деньги

В законодательстве нет четких указаний, на каком этапе покупатель должен передать продавцу всю оговоренную сумму. Это можно сделать как во время подписания договора купли-продажи, так и при оформлении акта приема-передачи, но наиболее часто окончательный расчет происходит после регистрации права собственности.

Для оплаты существует две самые распространенные схемы: аккредитивный счет и банковская ячейка. А вот передача наличных на сегодняшний день является небезопасным и непопулярным способом.

Аккредитивный счет – это счет в банке, на который покупатель может заблаговременно перечислить всю сумму. Покупатель может снять ее со счета только после предоставления зарегистрированного соответствующим образом договора купли-продажи.

Банковская ячейка – специальное место для хранения в одном из отделений финансового учреждения. В присутствии продавца и сотрудников банка деньги, принесенные покупателем, внимательно пересчитываются, помещаются в пакет и опечатываются, а стороны ставят на нем свои подписи. После этого покупатель уже не сможет забрать эту сумму назад, а продавец получает к ней доступ только после предъявления зарегистрированного ДКП.

Такие банковские услуги стоят недорого, зато гарантируют надежность и безопасность передачи денежных средств. На этом участие банка в сделке заканчивается – за законность сделки и подлинность предоставленных документов он ответственности не несет.

Источник: qayli.com