Сдача квартиры в аренду – один из способов получения дополнительного дохода. С развитием цифровизации и online-платформ, таких как Airbnb, сегмент аренды жилья становится все более доступным и привлекательным. Однако, с 2023 года, ситуация изменится: в России введется налог на доходы от аренды жилья.
Как на эти изменения повлияет самозанятость в сфере аренды жилья? С учетом новых налоговых изменений, может ли самозанятый получать доход от аренды жилья без уплаты налога на доходы? В данной статье мы рассмотрим особенности самозанятости в сфере аренды недвижимости и налоговые изменения, которые вступят в силу с 2023 года.
Самозанятость в сфере аренды жилья – легальная и доступная возможность заработка. Какие условия необходимо выполнить, чтобы работать в этой сфере самостоятельно и легально? Какой налог на доходы в России взымается с сдачи квартиры в аренду, и как его можно уменьшить? Что нужно знать о самозанятости в сфере аренды недвижимости и как сделать ее более эффективной? На эти и многие другие вопросы мы ответим в данном материале.
Самозанятость при сдаче квартиры в аренду в 2023 году
Что такое самозанятость?
Самозанятость – это форма работы, при которой человек сам управляет своим бизнесом, не имеет графика работы и сам определяет стоимость своих услуг. Самозанятые предприниматели могут сдачей квартиры в аренду получать дополнительный доход.
Какие налоговые изменения появятся в 2023 году?
В 2023 году в России вступит в силу новый налоговый режим для самозанятых. Предполагается, что самозанятые смогут получать доходы до 2,4 миллионов рублей в год без уплаты налогов. Однако, если доход превышает эту сумму, то самозанятый должен будет уплатить налог на доходы физических лиц (13%).
В случае сдачи квартиры в аренду, самозанятый должен будет учитывать доход от аренды в своей налоговой декларации и, в случае превышения порога в 2,4 миллиона рублей, уплатить налог на этот доход.
Какие преимущества есть у самозанятых?
Самозанятые имеют некоторые преимущества по сравнению с обычными налогоплательщиками. Они могут самостоятельно устанавливать цену на свои услуги и выбирать свой график работы. Кроме того, при сдаче квартиры в аренду они могут получать дополнительный доход, который помогает улучшить свой финансовый статус.
Но нужно помнить, что самозанятые не обладают гарантированной стабильностью дохода и не могут брать хорошие кредиты и ипотеки на основании своего дохода. Поэтому перед тем, как становиться самозанятым, нужно хорошо продумать свой бизнес-план и составить стратегию по развитию своего бизнеса.
Особенности налогообложения
Налогообложение дохода от аренды
Самозанятые, которые сдают квартиру в аренду, должны осознавать, что доход от аренды квартиры, в общем случае, считается налоговой базой. У данного дохода есть две формы налогообложения: уплата НДФЛ и декларирование налога по форме 3-НДФЛ.
НДФЛ уплачивается в следующем размере: 13% для физических лиц и 20% для юридических лиц от полной стоимости аренды, без учета коммунальных услуг.
По форме 3-НДФЛ налог расчитывается самозанятым индивидуально и оформляется не в форме удержания, а в форме перечисления средств в бюджет. При этом соотвествующие дополнительные выплаты не требуются.
Учет расходов на квартиру
Для уменьшения налоговой базы самозанятый может учитывать расходы на обслуживание квартиры: коммунальные услуги, налоги на землю и ремонт квартиры.
Таким образом, налогооблагаемым доходом будет считаться сумма, полученная от аренды за вычетом расходов. При этом самозанятому необходимо сохранять документы, подтверждающие расходы на квартиру.
Преимущества самозанятости в сдаче квартиры в аренду
Гибкость расписания
Одним из главных преимуществ самозанятости является гибкость расписания. Когда вы сдаёте квартиру в аренду, вам не нужно определенное время присутствовать в арендуемом помещении. Вы можете работать с клиентами и заниматься другими делами в удобное для вас время.
Дополнительный доход
Сдача квартиры в аренду может стать дополнительным источником дохода. Кроме того, этот доход не зависит от вашей основной работы и может приносить стабильный доход каждый месяц.
Возможность сокращения налоговых выплат
Увеличение доходности
Ввиду роста спроса на аренду недвижимости, сдача квартиры в аренду может значительно повысить доходность инвестиций в недвижимость. Объект недвижимости выгодно будет работать и окупаться на протяжении всего срока аренды.
Рейтинг собственности
При одобрении кредита на недвижимость банк оценивает за несколько лет рейтинг этой собственности на рынке аренды. Сдача приобретенной квартиры в аренду повышает ее рейтинг и в будущем может стать ключевым аргументом при выборе нового кредита на недвижимость.
- Гибкость расписания
- Дополнительный доход
- Возможность сокращения налоговых выплат
- Увеличение доходности
- Рейтинг собственности
Итого: Сдача квартиры в аренду как бизнес — это не только хороший способ получения дополнительного дохода, но также это вариант развития своего собственного бизнеса с минимальными издержками и рисками.
Изменения в законодательстве
Новые налоговые правила для самозанятых в сфере аренды квартир
С 2023 года вступают в силу изменения в налоговом законодательстве, которые коснутся самозанятых владельцев квартир, сдающих их в аренду. Согласно новым правилам, данные лица станут обязаны уплачивать the некоторую долю дополнительного налога за полученный доход.
Общая ставка налога будет зависеть от общей суммы дохода, полученного владельцем в течение календарного года. Так, если общая сумма дохода не превышает определенный уровень, то налог будет взиматься по минимальной ставке. Однако если владелец получает доход, который превышает этот уровень, то налог будет рассчитываться по более высокой ставке.
Больше обязанностей для самозанятых владельцев квартир
Кроме новых налоговых правил, самозанятые владельцы квартир, сдающих их в аренду, будут также обязаны выполнять ряд дополнительных требований, установленных законодательством.
Например, такие владельцы будут обязаны периодически проходить инспекции и обеспечивать, чтобы условия проживания в их квартире соответствовали требованиям закона. Также они будут обязаны обеспечивать свои квартиры соответствующими услугами, включая водоснабжение и отопление.
Требования к самозанятым при сдаче жилья в аренду
Обязанности самозанятого при сдаче квартиры в аренду
Самозанятый владелец квартиры, сдающий ее в аренду, обязан предоставить арендатору жилые условия, соответствующие нормам, установленным законодательством. Квартира должна быть чистой, убранной и иметь все необходимые удобства.
Также, самозанятый должен заключить договор аренды с арендатором, в котором установлены права и обязанности всех сторон, срок аренды, стоимость, порядок оплаты и другие условия.
Налоговые требования для самозанятых при сдаче жилья в аренду
Самозанятые, сдающие квартиры в аренду, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с получаемой дохода. Ставка налога зависит от суммы дохода и может изменяться.
Если доход от аренды жилья превышает пороговое значение, установленное законодательством, то самозанятый должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налог на прибыль в размере 15 процентов от дохода.
Кроме того, самозанятый должен следить за своими расходами и представлять отчетность в налоговую инспекцию.
Налоговые льготы и возможности при самостоятельной сдаче жилья в аренду
Уменьшение суммы налоговых платежей
Отсутствие обязательной регистрации
Необязательность регистрации при самостоятельной сдаче квартиры в аренду также является преимуществом. Если вы решите сдать свое жилье в аренду через специальную платформу, то будете обязаны вести регистрационную деятельность и платить дополнительные налоги. Выбирая самостоятельную сдачу квартиры, вы избегаете этих дополнительных мероприятий и экономите в процессе.
Контроль поступления дохода
Сдача квартиры в аренду самостоятельно поможет уменьшить налоговые риски. Вы будете самостоятельно контролировать процесс поступления доходов и его декларирование. Зачастую платформы для сдачи квартир в аренду не позволяют контролировать получение денежных средств. Поэтому, сдача квартиры в аренду самостоятельно — это уверенность в том, что положенные налоги будут оплачены своевременно и без нарушений.
Дополнительные возможности налоговой оптимизации
Особенность самостоятельной сдачи квартиры в аренду заключается в том, что вы можете найти дополнительные возможности налоговой оптимизации и получения льгот. Например, если вы решите сдать свою квартиру на срок более 3 лет, то сможете использовать закон «О налогах на имущество физических лиц». Таким образом, стоит детально изучить возможны налоговые льготы и использовать их в своих целях.
Полезные советы для самозанятых при сдаче квартиры в аренду
1. Определите рыночную стоимость
Прежде чем выставить квартиру на сдачу, необходимо провести исследование рынка и определить ее рыночную стоимость. Узнайте цены на аналогичное жилье в вашем районе и сделайте свою ставку конкурентоспособной. При этом, необходимо учитывать местоположение, площадь, состояние квартиры и другие факторы, которые могут повлиять на ее стоимость.
2. Обменяйте опытом с другими самозанятыми
Поиск первых арендаторов может быть сложным, поэтому рекомендуем общаться с другими самозанятыми, которые уже сдают жилье в аренду. Они могут поделиться своим опытом и дать рекомендации по поиску арендаторов, составлению договора аренды и управлению имуществом.
3. Подготовьте договор аренды
Один из главных моментов при сдаче жилья в аренду – это правильно составленный договор. В нем должны быть указаны все существенные условия аренды, срок действия, размер арендной платы, способ расчета, правила жизни в квартире и многое другое. Подробнее о составлении договора можно узнать у юриста.
4. Налогообложение
- Следуйте нашим советам, чтобы успешно сдать квартиру в аренду и получить дополнительный доход
Вопрос-ответ:
Какие налоговые изменения ожидаются для самозанятых, сдающих квартиру в аренду в 2023 году?
С 2023 года самозанятые, сдающие свою квартиру в аренду, должны будут уплачивать налог на доходы по ставке 4%, если годовой доход от сдачи квартиры в аренду превышает 2,4 млн рублей. Для доходов до этого порога ставка налога составляет 0%. Кроме того, для самозанятых, сдающих квартиру в аренду, введено обязательное страхование от ответственности перед арендатором, которое также является налоговым вычетом.
Каковы особенности самозанятости при сдаче квартиры в аренду?
Особенности самозанятости при сдаче квартиры в аренду заключаются в том, что этот вид деятельности не подпадает под привычную систему налогообложения и регулирования правилами аренды. Самозанятый, сдающий квартиру в аренду, не заключает договор аренды, а договор аренды заключает сама квартира. Это означает, что самозанятый не может вправе требовать стандартные разрешения на сдачу квартиры в аренду или налоговые вычеты на аренду жилья. Однако в случае возникновения конфликтов с арендатором (например, несвоевременной выплаты арендной платы) самозанятый может обратиться в суд за защитой своих прав.
Нужно ли самозанятому, сдающему квартиру в аренду, регистрироваться в ФНС?
Да, самозанятый, сдающий квартиру в аренду, должен зарегистрироваться в ФНС и получить уникальный идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). В случае, если годовой доход от сдачи квартиры в аренду превышает 2,4 млн рублей, самозанятому необходимо будет уплачивать налог на доходы, подавать декларацию и получать пусть дополнительные документы по налоговой системе, чтобы представить ФНС. Несоблюдение этих требований может привести к штрафным санкциям и привлечению самозанятого к административной ответственности.
Источник: usemake.ru
Как правильно платить налоги при сдаче квартиры в аренду
Арендодателям важно знать, что только легальная сдача квартиры освобождает от возможных проблем с законом. JCat.Недвижимость расскажет, как выбрать наиболее удачную схему уплаты налогов в этом случае.
Выплаты в государственную казну с доходов в виде арендной платы обязательны, иначе собственника квартиры могут привлечь к ответственности. В России существует четыре варианта налогообложения при сдаче жилья в аренду. Изучив каждый из них, арендодатель может выбрать наиболее подходящий и выгодный способ законно получать оплату от арендаторов.
Как регулируется сдача квартиры на законодательном уровне
Все вопросы, которые касаются найма жилых помещений, прописаны в Гражданском кодексе РФ. Согласно законодательству, при сдаче квартиры в аренду стороны обязаны подписать договор — документ в письменной форме, который не требует госрегистрации или заверения у нотариуса. В этом договоре нужно указать данные об оплате — сроки и порядок передачи арендной платы.
Контролирующим органом в этих вопросах выступает Федеральная налоговая служба, поэтому ряд положений об арендной плате также описан в Налоговом кодексе.
С порядком налогообложения можно ознакомиться в таких пунктах закона:
- «О налогах на доходы физических лиц» (глава № 23);
- «Упрощенная система налогообложения» (для индивидуальных предпринимателей, глава № 26, п. 2);
- «Патентная система налогообложения» (для индивидуальных предпринимателей, глава № 26, п. 5);
- «О налоге на имущество физических лиц» (глава № 32).
Таким образом, становится понятно, какие именно варианты налогообложения арендодателей доступны в РФ: выбор зависит от юридического статуса владельца квартиры и особенностей оформления имущества.
Преимущества легальной сдачи квартиры в аренду
На первый взгляд может показаться, что уплата налога — это дополнительные расходы, поэтому гораздо выгоднее сдать жилье «в обход» государственной системы налогообложения.
Однако от легальной сдачи жилплощади гораздо больше преимуществ, хотя они и не всегда очевидны. Основные выгоды официального оформления договора с арендатором:
- возможность избавиться от претензий со стороны третьих лиц — соседей или представителей управляющей компании;
- чувство ответственности арендаторов перед владельцами — в документе можно указать конкретные сроки арендных выплат и штрафы за задержку;
- возможность застраховать имущество;
- отсутствие страха перед проверками.
Кроме того, если оформить все документы по требованиям закона, можно получать арендную плату по безналичному расчету и не тратить время на личные встречи с постояльцами.
Способы уплаты и ставки налога при сдаче квартиры
Наиболее простой и распространенный способ «отдать долг государству» для владельца жилья — это задекларировать доход от арендной платы и заплатить подоходный налог. Но не стоит ограничиваться только этим вариантом: процесс оформления статуса индивидуального предпринимателя (ИП) может быть не настолько сложным, а экономия от такого решения — существенной.
Для физических лиц
С арендодателей-физических лиц (ФЛ) снимается стандартная ставка НДФЛ — 13%.
В 2021 году ввели новые правила. Для ФЛ, доход которых составляет более 5 миллионов рублей в год, предусмотрена повышенная ставка НДФЛ в размере 15%.
Этот вариант считается оптимальным в случае сдачи в аренду одной квартиры, а также если планируется кратковременное проживание арендаторов в жилье собственника.
Что же делать, если при этом жильцы отдают средства в счет коммунальных платежей? Все зависит от того, каким образом происходит расчет «коммуналки». Если выплаты происходят по счетчикам, то доходом такие поступления не считаются: это расценивается как компенсация за использованные ресурсы. Но если же счетчиков нет, а арендатор компенсирует коммунальные платежи, это приравнивается к экономической выгоде и доходу.
Поэтому уже на этом этапе арендодателю стоит задуматься. При долгосрочной сдаче квартиры может быть выгоднее установить счетчики и частично снизить сумму налогов.
Для индивидуальных предпринимателей
Сумма налогов при сдаче жилья в аренду для ИП намного меньше. Это может быть существенно выгоднее для арендодателя.
Для индивидуальных предпринимателей также есть несколько режимов налоговых выплат:
- Общая система налогообложения — ОСН. Скорее всего, этот вариант не подойдет ни одному арендодателю: он справедливо считается самым сложным и невыгодным. Кроме того, что человеку придется потратить немало времени, сил и средств на регистрацию ИП, так и отдавать государству нужно около 50% дохода. Получить статус индивидуального предпринимателя стоит ради других вариантов налоговых выплат для ИП.
- Упрощенная система налогообложения — УСН («упрощенка»). Такая система позволяет выбрать один из наиболее выгодных вариантов налоговых выплат — 6% с доходов или 15% суммы прибыли после вычета расходов. Специалисты предлагают такую формулу для определения максимально выгодного способа: если расходы составляют менее 60% полученных доходов, то подойдет вариант уплаты налоговой ставки в размере 6%, если больше — лучше использовать 15%. Чаще всего прибыль с аренды квартиры для собственников считается дополнительным пассивным доходом — люди «откладывают» арендную плату. Поэтому в большинстве случаев расходы не превышают 60%, и арендодателям лучше использовать первую схему «упрощенки». Кроме того, важно понимать, что «расходы» для налоговых служб — это только те затраты, которые связаны с предпринимательской деятельностью. Если не вкладывать средства в оборот фирмы, а просто тратить их на жизнь, это не будет считаться расходами. Особо выгодно выплачивать налог при сдаче квартиры по системе УСН в случае сдачи нескольких квартир: ИП освобождаются от выплаты налогов для физических лиц (для этого необходимо только подать заявление о предоставлении налоговой льготы).
- Патентная система налогообложения — ПСН. С таким налоговым режимом предпринимателю нужно уплачивать определенную сумму налогов в год. Это освобождает его от других налоговых обязательств. В такой системе рассчитывают те же 6% налога, но не от фактического дохода, а от среднестатистической планируемой прибыли. Чтобы оценить возможную выгоду от такого механизма налогообложения, для начала стоит рассчитать сумму патента. Сделать это можно с помощью специальной формы на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Этот вариант особенно выгодный, если квартиру получилось сдать дороже усредненной цены в этом регионе.
Для самозанятых
Этот налоговый режим относится к специальным. Он функционирует не во всех регионах РФ, но в скором будущем в эту систему «включится» вся страна. Налог на профессиональный доход (НПД) предполагает уплату в размере 4% в случае сдачи квартиры физическому лицу и 6% — индивидуальному предпринимателю. При этом прибыль за год не должна превышать 2,4 млн рублей.
Особенность такой системы налогообложения — отсутствие выплат в Пенсионный фонд. Но если рассчитывать на помощь государства в будущем и так не приходится, то проще и выгоднее воспользоваться именно этим вариантом. Еще один приятный «бонус» от государства для самозанятых — выплата в размере 10 000 рублей, которые в первое время постепенно высчитывают из сумм налоговых выплат.
Как платить налог за сдачу квартиры
Кроме того, что собственнику квартиры нужно выбрать оптимальный механизм налогообложения, ему также следует детально изучить процедуру уплаты налогов. Важно строго соблюдать все указанные алгоритмы и сроки: на каждом этапе отклонения от инструкции арендодателя может ожидать штраф, даже если он совершил ошибку ненамеренно.
Для физических лиц
В этом случае достаточно заключить официальный договор об аренде и сдавать декларацию о доходах (3-НДФЛ) за текущий год в налоговую службу не позднее, чем 30 апреля следующего года. Сам налог при сдаче квартиры физическому лицу необходимо оплатить до 15 июля года подачи декларации.
Для самозанятых
Организовать выплату НПД можно с помощью приложения «Мой налог». Для этого нужно зарегистрироваться как плательщик налога. Для физических лиц при этом необходимо отказаться от других налоговых выплат (написать уведомление об отказе от УСН, ПСН, ЕНВД и ЕСХН). Индивидуальным предпринимателям достаточно только зарегистрироваться в приложении.
При этом важно не забывать формировать чек на каждую арендную выплату и пересылать его арендатору.
Для индивидуальных предпринимателей
Следует помнить, что ИП должен выплачивать обязательный взнос. Своевременное отчисление этих средств позволяет уменьшить налог при сдаче квартиры на эту сумму. Все налоговые выплаты рассчитываются от числа, которое указано в договоре. Наиболее выгодным решением для ИП считается открытие счета в банке, где есть опция онлайн-бухгалтерии. Это позволит своевременно и правильно выплачивать все налоги с арендной платы.
Чем грозит отказ уплачивать налоги с арендной платы
Нередко собственники предлагают пожить в квартире своим родственникам или друзьям или даже сдают жилье незнакомым без заключения договора. Важно понимать, что в такой ситуации происходит факт уклонения от уплаты налогов. Более того, ответственность за это несет как арендодатель, так и арендатор, который согласился не заключать договор.
Такие действия признаются незаконными. В качестве наказания для владельцев квартиры предусмотрены штрафы. Суммы зависят от объемов арендной платы и степени нарушения: за случайную неуплату налогов грозит санкция в виде 20% от налоговой суммы, а за умышленную — 40%. Кроме того, определенные штрафы «светят» за непредставление налоговой декларации, даже если сам налог при сдаче квартиры при этом уплатили. Также собственник будет обязан заплатить пеню — 1/300 ключевой ставки Центрального Банка РФ.
Если же человек сдает одновременно несколько квартир, при этом не платит налоги, то его могут привлечь к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность.
Таким образом, каждый арендодатель может самостоятельно или с помощью специалиста рассчитать предполагаемые суммы налоговых выплат по каждой из возможных схем. Это позволит точно определиться с наиболее выгодным вариантом отчисления налогов. Неоспоримым остается факт о том, что сдавать квартиру нужно только на законных основаниях.
Источник: www.jcat.ru
Налогообложение при аренде квартир
Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим — попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.
Правила игры
Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.
Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.
Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.
Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).
Законодательство
Гражданский кодекс РФ:
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);
Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);
Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);
Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);
Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).
Налоговый кодекс РФ:
Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);
Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);
Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).
Уголовный кодекс РФ:
Незаконное предпринимательство – Статья 171;
Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;
Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.
Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» – о сдаче в аренду второй квартиры.
Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?
Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.
Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.
Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).
Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.
Кто платит?
Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).
Налоги для нанимателя (арендатора)
По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.
Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.
То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.
Налоговый вычет при сдаче
Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.
Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.
Порядок оплаты налога
За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности.
Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.
Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.
Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.
Последствия уклонения
Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.
Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.
Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.
Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.
Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.
Преимущества оплаты налогов
Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.
А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.
Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.
Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.
Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.
Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.
Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru
Справочник охранника
- Профессия — Охранник
- Квалификационный экзамен охранника 2023
- Периодическая проверка охранника 2023
- Законодательство
- Правовая подготовка охранника
- Огневая подготовка охранника
- Тактико-специальная подготовка охранника
- Специальные средства в охранной деятельности
- Оказание первой помощи пострадавшим
- Гражданское оружие
- Руководителю ЧОП и СБ
Источник: www.webohrannik.ru