Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.
Что такое рыночная оценка недвижимости
Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить. Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»).
Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена. Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно.
Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.
В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом
- оформлении ипотеки;
- ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
- внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
- приватизации и страховании недвижимости;
- привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
- получении кредита под залог недвижимости;
- продаже государственной собственности;
- имущественных спорах.
Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.
Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.
Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.
Доходный подход
Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.
Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:
- метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
- метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.
При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.
Затратный подход
Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.
В рамках подхода выделяется два вида стоимости:
- восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
- стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.
Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.
Сравнительный подход
Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:
- Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
- На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
- Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
- Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.
В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.
Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.
Процедура оценки и необходимые документы
Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:
- Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
- Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
- Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
- паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
- документ, подтверждающий права на недвижимость;
- документы из БТИ;
- выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить на сайте Росреестра или Госуслуг. Документ без ЭЦП легко оформить на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.
В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.
Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист, — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, Госуслугах или в МФЦ. Если же вы хотите проверить недвижимость срочно перед покупкой, закажите отчет на основании выписки из ЕГРН.Реестра.
Как заказать отчет на основании выписки из ЕГРН
Выписка из ЕГРН — это универсальный документ, который может пригодиться при совершении любой сделки с недвижимостью. В некоторых случаях сделка без выписки из ЕГРН может быть оспорена. Например, если в числе собственников есть несовершеннолетние дети и нет разрешения на продажу квартиры от органов опеки.
Узнать обо всех нюансах оперативно поможет отчет на основании выписки из ЕГРН. Сервис ЕГРН.Реестр отправляет отчеты о недвижимости в течение 30 минут-нескольких часов. Заказать документ на сайте удастся всего за несколько шагов, зная только адрес или кадастровый номер объекта.
Как правильно оценить квартиру перед продажей?
Если заявленная продавцом цена недвижимости соответствует реалиям рынка, объект удается продать в течение 1,5-3 мес. Чтобы процесс не растянулся надолго, необходимо объективно оценить квартиру.
Как определить стартовую цену
Стартовая цена – это не окончательная стоимость квартиры, выставленной на продажу. В процессе продажи она может меняться в сторону повышения или понижения в зависимости от спроса. Как ее правильно определить?
На всех доступных досках объявлений (интернет, газеты, листовки на подъездах) поищите варианты, сходные по параметрам, которые выставлены на продажу в этом же районе. Проанализируйте данные и выведите среднюю стоимость. Это и будет реальная стартовая цена недвижимости.
Рекомендации:
не учитывайте квартиры с сильно завышенной или заниженной по сравнению с аналогичными примерами ценой;
не включайте в список те варианты, состояние которых значительно хуже;
сравнивайте только последние объявления (те, что в продаже не больше 2-3 мес.).
Желательно посмотреть под видом покупателя 2-3 квартиры со сходными параметрами (метраж, планировка, состояние, месторасположение). Фотографии и описание не всегда отображают реальную картину.
Не торопитесь с продажей? Обязательно отметьте это обстоятельство в описании, так сразу отпадут желающие «сбить с ходу цену». Если готовы снизить стоимость в ходе осмотра, так и указывайте в объявлении. Заранее определите, на какую сумму согласны уступить, и твердо ее придерживайтесь. При срочной продаже сразу устанавливайте цену ниже среднерыночной на 5-15%.
Если после выхода объявление сразу вызвало интерес у потенциальных покупателей (были просмотры с явным желанием приобрести), можно попробовать немного увеличить стоимость (на 5-10%). Нет звонков в первые две недели, цену лучше слегка снизить на 5-10%.
При необходимости быстро продать недвижимость, можно прибегнуть к небольшой уловке, повысив тем самым привлекательность объекта. Для этого выставить квартиру по такой же цене, как реализуемый вариант, находящийся в несколько худшем состоянии или с другими очевидными недостатками (уступает по расположению, планировке, состоянию мест общего пользования).
Что влияет на стоимость
При оценке недвижимости учитывайте ряд факторов, существенно влияющих на цену:
год постройки дома;
количество квартир на площадке;
наличие подсобных помещений, лоджии/балкона;
общее эстетическое состояние квартиры, подъезда и двора;
вид из окон и ориентацию по сторонам света;
наличие парковки, детской площадки.
Квартиры в домах со сроком эксплуатации не более 10 лет, расположенные на средних этажах, всегда оцениваются дороже.
Немаловажное значение имеют район расположения, близость остановки общественного транспорта, магазинов. Для определенной категории покупателей важно, чтобы школа/детский сад, поликлиника находились в пешей доступности от дома.
Все привлекательные факторы необходимо подчеркнуть в объявлении и при просмотрах. Чем больше «плюсов», тем выше будет стартовая цена по отношению к среднерыночной. Но будьте реалистами, прекрасный вид из окна не способен перевесить существенные «минусы»: изношенность коммуникаций, слабо развитую инфраструктуру района и т.д.
Предложение должно быть объективно привлекательным по соотношению цены и качества. Обратите внимание на состояние рынка недвижимости в момент продажи. При спаде ставьте цену нижнего уровня, на подъеме ориентируйтесь на верхнюю границу среднерыночной стоимости. Объективная оценка недвижимости – залог быстрой продажи.
Источник: moidomrf.ru
Как оценить квартиру для продажи самостоятельно?
Продать квартиру по привлекательной цене и без потери времени задача непростая. Поэтому с самого начала нужно определиться – вы хотите продать квартиру дорого или хотите сделать это быстро. Если вы не планируете заниматься продажей год-полтора, то стоит подумать об адекватной оценке квартиры. Как же сделать такую оценку?
Собственники квартир часто неосознанно завышают стоимость своей квартиры, ведь с родным домом связано много личного, что и повышает ценность квартиры для самого владельца. Но для покупателя эта квартира – просто объект покупки.
Несколько советов для самостоятельной оценки квартиры:
1. Информацию об актуальных ценах на квартиры нужно искать на специализированных сайтах по продаже недвижимости. Не следует доверять бесплатным доскам объявлений, на которых часто встречается недостоверная информация.
2. Найдите на специализированных сайтах несколько квартир, подобных вашей. Параметры этих квартир должны быть максимально приближены к параметрам вашей – количество комнат, метраж, тип дома, этаж, площадь кухни, наличие балкона/лоджии. Эти квартиры должны находиться в вашем районе, идеально – в ближайших домах. Ведь цены в разных районах могут очень отличаться, в зависимости от инфраструктуры, престижности района, отдаленности от центра города. И еще обязательно прочитайте примечания – описание объекта, где указано много нюансов – качество ремонта, наличие кладовок, возможно, остается мебель.
3. Выберите не менее 10 квартир для сравнения. Вы увидите, что цены на эти квартиры значительно отличаются друг от друга. Не стоит рассматривать самые низкие и самые высокие цены. Заниженная цена обычно бывает у проблемного объекта, иначе, зачем хозяину квартиры терять деньги. Слишком высокая цена – завышенные ожидания собственника.
Слишком дорогая квартира будет продаваться очень долго, ведь на рынке достаточно подобных объектов по более привлекательной цене.
4. Из линейки цен «от….до….» выберите средний сегмент. Вычислите в этом сегменте среднюю цену, это и будет ценой вашей квартиры. Если вы планируете продать квартиру в короткие сроки, то выставляйте ее по цене чуть ниже среднего значения – в таком случае у вашего объекта будет преимущество перед более дорогими вариантами.
5. Первоначальная цена квартиры может отличаться от итоговой. Если у вас с первых дней продажи много звонков и просмотров, то вы верно определили цену. Если же за первые две недели вам никто не позвонил и просмотров не было, значит, цена не привлекает покупателей и следует ее снизить. Корректировать цену нужно с умом.
Покупатель не заметит разницу в 50 тысяч рублей при общей стоимости квартиры 5 миллионов. Логично снизить цену на 150 – 200 тысяч рублей, интерес покупателей сразу возрастет.
Являясь собственником квартиры, вы можете установить любую цену для продажи. Но опытные риэлторы говорят, что окончательную цену назовет покупатель, это будет та сумма, за которую он готов купить вашу квартиру.
В любой сделке по недвижимости есть 2 участника – продавец и покупатель. Интересы их прямо противоположные – продавец хочет продать подороже, а покупатель желает купить подешевле. Поэтому нужно вести диалог и договариваться об условиях, выгодных для каждого участника сделки.
Источник: zhilyo-moe.ru