Как правильно оформить задаток за квартиру

Многие путают понятия задатка и аванса, так как они имеют определенную схожесть. Однако следует различать эти понятия, потому что по своей сути они имеют следующие отличия:

• Договор задатка представляет собой обязательство одной стороны приобрести определенное имущество у другой стороны, когда аванс – это просто предоплата.
• Задаток является обеспечением исполнения обязательств по какому-либо договору. При заключении соглашения о задатке оговариваются условия, на которых будет заключен последующий договор, в то время как при заключении договора об авансе, условия последующего договора могут быть изменены. Таким образом, в случае недопонимания между сторонами, аванс может быть попросту возвращен.

Исходя из норм Гражданского законодательства, а именно пункта 2 статьи 380 ГК РФ, договор задатка подлежит оформлению в письменной форме.

Ниже мы подробно разберем процесс составления такого документа, при этом выделив основные моменты, касающиеся содержания данного договора.

Задаток при покупке квартиры

Преамбула

Договор задатка

22 октября 2023 года

Лорин Рауль Альбертович, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, Город Тюмень, улица Доможирова, дом 284, квартира 951, паспорт: номер 0000 серия 000000, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тюмень 12.12.2000, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
И
Чистяков Альбер Павлович, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, Город Тюмень, улица Новосёлова, дом 157, квартира 942, паспорт: номер 0000 серия 000000, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тюмень 10.12.2000, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
Заключили настоящий договор о нижеследующем:

Преамбула договора содержит в себе информацию, связанную с личными данными сторон. Так, в тексте преамбулы фигурируют следующие положения:

• Во-первых, разновидность заключаемой сделки (в нашем случае это — Договор задатка).
• Во-вторых, место, то есть город, в котором оформляется соглашение;
• В-третьих, дата заключения договора;
• В-четвертых, фамилии и инициалы сторон, адреса регистрации и паспортные данные;
• В-пятых, роли участников сделки.

Далее в договоре прописываются разделы, содержащие существенные (без наличия которых договор не вступает в юридическую силу) и дополнительные (по усмотрению сторон) условия. Ниже мы представим образец каждого раздела по отдельности.

Предмет

Раздел о предмете выступает базовой составляющей любого документа. В нем указывается, на счет чего конкретно стороны договариваются. Итак, положения, связанные с предметом соглашения, в тексте документа прописываются следующим образом:

В соответствии с настоящим соглашением Контрагенты договорились заключить договор купли-продажи жилого дома в срок до 21 января 2023 года.
Жилой дом расположен по адресу: Тюменская область, поселок Советский, жилой комплекс «Чайка», дом 7.
Характеристики отчуждаемого объекта недвижимости представлены в приложении 1 к настоящему договору.
Цена жилого дома составляет 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек.
После заключения настоящего соглашения Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей 00 копеек в качестве задатка.
Задаток входит в оплату стоимости жилого дома.
Собственником жилого дома является Продавец. Данный факт подтверждается выпиской из Государственного Реестра.
Продавец гарантирует, что отчуждаемый объект недвижимости. Являющийся предметом настоящего соглашения, не обременен правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом.

Права и обязанности

Настоящий раздел предусматривает перечень обязательств Контрагентов в рамках настоящего соглашения. Таким образом, здесь прописываются положения, связанные с действиями лиц, а именно, как они должны поступать в тех или иных ситуациях.
Примерные формулировки, которые фигурируют в таком разделе, мы представим ниже:

Продавец вправе:
• Требовать своевременного внесения задатка в той сумме, которая указана в пунктах настоящего договора.
• Требовать от Покупателя надлежащего исполнения обязательств по настоящему соглашению.
Продавец обязуется:
• После подписания настоящего соглашения предоставить Покупателю, все необходимые документы на отчуждаемый объект;
• За 7 (Семь) календарных дней до подписания соглашения о купле-продаже жилого дома, предоставить Покупателю, документы, связанные с оплатой услуг связи. Электроэнергии и т.д.
• После подписания договора не производить каких-либо ремонтных и иных работ, влекущих за собой изменение характеристик жилого дома.
• Нести ответственность в случае нарушения положений настоящего договора, а также в случае неисполнения обязательств, установленных настоящим соглашением.
• Исполнять свои обязательства в соответствии с положениями заключаемого договора.
Покупатель вправе:
• Требовать соблюдения всех договоренностей между сторонами.
• Требовать предоставления всех документов на жилой дом после подписания настоящего соглашения.
• Требовать от Продавца надлежащего исполнения обязательств по настоящему соглашению.
Покупатель обязуется:
• Передать Продавцу полную сумму задатка в срок, уставленный настоящим соглашением.
• Нести ответственность в случае нарушения положений настоящего договора, а также в случае неисполнения обязательств, установленных настоящим соглашением.
• Исполнять свои обязательства в соответствии с положениями заключаемого договора.

Заключительные положения

В таком разделе отражаются положения, не связанные по своей сути с указанными выше разделами, но имеющие непосредственное отношение к настоящему договору. Их формулировки выглядят следующим образом:

• Настоящее соглашение приобретает юридическую силу с момента его подписания Контрагентами.
• Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
• Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.

Источник: assistentus.ru

Как правильно оформить соглашение задатока при покупке квартиры

Для того, чтобы уяснить для себя как правильно передать задаток при покупке квартиры, необходимо, для начала, знать, а что же это такое? Для чего он нужен? Чем отличается от аванса?

Если, например, вы хотите купить квартиру по ипотечному кредитованию, то сначала вы представляете финансовой организации объект жилой недвижимости, который необходимо прокредитовать, и лишь потом вы сможете юридически оформить покупку выбранных вами квадратных метров. А для этого надо сделать так, чтобы хозяин квартиры не продал за это время «вашу» квартиру, ведь оформление ипотеки занимает не один день.

Поэтому и нужен задаток, который выступает гарантией вашего намерения купить именно эту квартиру. Обычно в качестве задатка выступают денежные средства в размере 10% от всей стоимости объекта недвижимости, но это не принципиально. Предварительно сумма оговаривается двумя сторонами, при этом продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру раньше оговоренного срока и не получив всю оставшуюся сумму сделки.

С другой стороны, и покупатель не может стать полноправным владельцем квартиры, полностью не оплатив ее стоимость. Задаток стимулирует обе стороны к корректному выполнению соглашения, который потом включается в оплату основной стоимости сделки.

Как правильного составить соглашение о задатке

Согласно действующего гражданского кодекса РФ, где регламентируются само понятие задатка, условия и правила составления соглашения и последствия невыполнения условий, при составлении договор задатка при покупке квартиры должна обязательно фиксироваться информация:

• О всех собственниках квадратных метров, которые продаются, и один из ее покупателей, но желательно все;

• Данные паспорта и полные фамилия, имя и отчество, адреса проживания продавца (-ов) и покупателя (-ей);

• Стоимость жилой недвижимости и сумма вносимого задатка, которая указывается в договоре прописью и цифрами;

• Информация технического паспорта жилья, где указаны почтовый адрес, общая и полезная площадь, удельный вес квартиры в общей площади жилого дома и другие данные.

• Временные рамки исполнения договора;

• Дополнительные издержки, которые понесет продавец или покупатель после заключения настоящего договора (перечисляется, например, готовность покупателя оплатить долги по платежам за коммунальные или другие услуги, или предоставление продавцом бесплатно уже проведенной линии Интернет и пр.).

Обратите внимание на то, что договор задатка оформляется и подписывается в двух экземплярах, для каждой из сторон. Корректно составленный предварительный договор о купле-продаже выступает гарантом заключения основной сделки.

Не рекомендуется оформлять документ в виде расписки о получении денег. В случае нечестности продавца вы не сможете доказать факт передачи денег в качестве задатка. Появятся родственники, которые скажут, что продавец находится на учете в психоневрологическом диспансере и не отвечал в момент оформления документа за свои действия.

Внимательно составляйте соответствующий договор и не перепутайте его с авансом.

Согласно с Гражданским кодексом РФ от 30.11.19994 №51-ФЗ статья 380:

• Пункт 2 гласит: «Соглашение о задатке должно быть оформлено в письменной форме»;

• Пункт 3: «Если не соблюдено правило, установленного пунктом 2 этой статьи, сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное».

Перед оформлением еще раз внимательно проверьте все документы продавца, и, если сомнений нет, подписывайте его.

В статье 381 Гражданского кодекса РФ определены обязательства сторон и их последствия при прекращении или неисполнения обязательств, обеспеченным задатком:

• Пункт 1: «При прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнителя (статья 416) задаток должен быть возвращен;

• Пункт 2: «При нарушении исполнения договора стороной давшей задаток, он остается у другой стороны. Если нарушили условия сторона получившая задаток, она выплачивает другой стороне двойную сумму. Сторона ответственная за неисполнением договора возмещает убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное».

Такого рода документы не требуют обязательного нотариального заверения.

Размер задатка и его правильное оформление

• Сумма задатка не регламентируется законодательными актами и не привязывается к каким-либо формулам – это произвольная цифра, устраивающая как продавца, так и покупателя. Но она не должна быть слишком символической, так как в этом случае не будет стимулировать стороны к выполнению соглашения.

• При составлении договора необходимо учесть все вышеперечисленные пункты, обязательные для включения в документ, а также зафиксировать размер возмещения каждой стороны в случае его невыполнения. А именно, если не выполнен договор по вине покупателя (квартира не выкуплена) – продавец может оставить у себя задаток, а если по вине продающего квадратные метры (жилье продано другому лицу, не учитывая условия договора) – покупатель получает удвоенную стоимость задатка от продавца.

• Помимо оформленного документа при передаче аванса, продавец должен предоставить расписку о получении денежной суммы, с указанием расширенной паспортной информации. Задаток передается только после ее получения.

Рекомендуется передавать деньги в присутствии двух свидетелей, которые не являются вам родственниками, а также заинтересованными в сделке лицами.

После уточнения сроков исполнения договора стороны обмениваются документами и своими контактными данными.

Видео: Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Правильное оформление расписки в получении задатка

1. Пишется расписка только от руки и с помощью синей шариковой ручки. В случае начала судебной тяжбы можно будет легко доказать причастность написавшего к получению денег, так как подпись подделывается легко, а почерк, как утверждают графологи, с большим трудом, да и не всякому дано.
2. Если в процессе написания расписки были сделаны помарки, зачеркивания или внесены какие-либо исправления, что является недопустимым, нужно ее переписать начисто.
3. Если официальных владельцев несколько — расписку пишет каждый из них, соответственно и деньги (задаток) каждый получает в зависимости от причитающейся ему доли от продажи в процентном отношении.
4. Нотариального заверения документа не требуется. На расписке могут поставить свои подписи свидетели сделки, а также и сам покупатель (на обратной стороне документа, подтверждая тем самым, что расписка написана при нем).

Следует заметить, что ее копия не имеет юридической силы, даже если она заверена нотариусом. Поэтому важно сберечь оригинал.

В содержимом расписки должна быть информация о месте написания и дате, написанной прописью (левый верхний угол листа).

Содержание имеет примерный вид: Я, ФИО, информация паспорта, получила от (ФИО, информация паспорта) деньги в размере (сумма цифровая) (сумма прописью с большой буквы) рублей в качестве задатка за квартиру по адресу: (полный адрес). Деньги получены в полном размере, материальных претензий к (ФИО) не имею.

ФИО полностью, подпись*.

Стоит обратить внимание на то, что указывать данные паспорта как продавца (-ов), так и покупателя (-ей) необходимо самые полные, включая фамилию, имя, отчество, дату рождения, информацию о том, кто и где выдал документ, код подразделения и регистрационный адрес его владельца.

Образец правильного оформления расписки за получение задатка при покупке и продаже квартиры.

Важные моменты, на которые следует обратить внимание

• Деньги просто так продавцу не отдают, а только после заключения имеющего юридическую силу договора.

• Важно помнить, что после вступления в силу договора покупатель обязуется купить оговоренную квартиру, а продавец – не продавать ее до указанного в документе срока. В противном случае покупатель может лишиться своих денег, а продавец – отдать деньги покупателю в двойном размере.

• С целью минимизации возможности мошенничества до передачи задатка обязательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру;

• Если засвидетельствован только один владелец квартиры, при этом он состоит в браке, то при передаче задатка супруг(а) должен(-на) присутствовать. Кроме того, даже после расторжения брака один из супругов может потребовать раздела имущества в течение последующих трех лет после развода. Это должно учесть и предварительно взять у отсутствующего претендента расписку о согласии на продажу квартиры и не имения материальных претензий к одному из супругов.

• Проверить из расширенной выписке из домовой книги всех прописанный потенциальных претендентов на продаваемую квартиру и у всех взять согласие на продажу квартиры и отсутствие материальных претензий на нее.

• Обязательно произвести сверку фактической планировки квартиры с паспортной. В случае расхождения ее узаконивать факт самовольной перепланировки придется вам, если вы до оформления договора о задатке не решите этот вопрос по обоюдному согласию.

• Затребуйте выписку с ЕГРП*, в котором, кроме всех владельцев квартиры, зафиксированы (если есть) факты обременения третьими лицами.

Совет: обременение должно послужить для вас причиной отказа от покупки данной квартиры.

Когда можно вернуть аванс за квартиру

Если у одной из сторон случились непредвиденные обстоятельства, например, болезнь, финансовый крах, отказ банка о финансировании выбранного вами объекта и прочие причины, только по согласию другой стороны вы можете вернуть задаток.

Поэтому при передаче денежных средств в качестве задатка со всей ответственностью отнеситесь к серьезному шагу: взвесьте все «за» и «против», оцените ваши возможности, оцените любые риски и только тогда подписывайте договор.

Остались малейшие сомнения – не совершайте сделки, не посоветовавшись с юристом. Потратившись на юридическую консультацию, вы сбережете гораздо большую сумму.

Источник: cabinet-lawyer.ru

Зачем нужен задаток при покупке квартиры и как правильно оформить соглашение?

Если выбранное жилье полностью устраивает покупателя – стороны могут переходить к оформлению документов. Но сделку невозможно провести за один день, поэтому для подтверждения своих намерений продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, подкрепленный внесением задатка.

• 1 Что это такое и зачем нужно?

• 1.1 Какую сумму берут при продаже недвижимости?
• 1.2 Входит в стоимость жилья или нет?
• 1.3 На сколько дают?
• 1.4 Последствия неисполнения обязательств

• 2.1 Предварительный договор купли-продажи
• 2.2 Соглашение
• 2.3 Передача денег и оформление расписки

Что это такое и зачем нужно?

Справка: Понятие задатка закреплено в статье 380 ГК РФ. В ней говорится, что это оговоренная заранее сумма, которая передается владельцу квартиры потенциальным покупателем для обеспечения выполнения условий договора купли-продажи.

Этот платеж – гарантия исполнения участниками сделки взятых на себя обязательств. Покупатель после внесения средств может быть уверен, что понравившееся ему жилье не будет продано кому-либо еще, а цена на него не увеличится. Продавцу он говорит о серьезности намерений покупателя в вопросе покупки именно этого объекта недвижимости.

Какую сумму берут при продаже недвижимости?

Сколько берется денег при продаже квартиры, не закреплено на законодательном уровне и сумма всегда является договорной.

При ее определении важно руководствоваться здравым смыслом. Задаток должен быть достаточно велик, чтобы удержать продавца от нарушений соглашения в том случае, если ему поступит предложение продать квартиру по большей цене. В этом случае ему придется вернуть полученные средства в двойном размере, что исключит получение выгоды при продаже недвижимости третьим лицам.

Для продавца получение задатка должно означать, что покупатель не будет искать более выгодные предложения из-за риска потерять внесённую сумму.

Справка: Как правило, платеж составляет удобную для участников сделки круглую сумму, например, 50 или 100 тысяч рублей и не превышает 1–3% от общей стоимости жилья.

Входит в стоимость жилья или нет?

Задаток, фактически, является предоплатой при сделке купли-продажи, и эта сумма включается в общую стоимость недвижимости при совершении сделки. Однако, важно оговорить этот момент в заключаемом договоре.

На сколько дают?

Срок внесения напрямую зависит от готовности участников к заключению сделки. Он должен быть согласован между покупателем и продавцом заранее, исходя из того, сколько времени потребуется на подготовку документов и сбор требующейся суммы. При согласовании сроков следует учесть, что покупателю также потребуется время на проверку предоставленных собственником документов.

Именно поэтому сроки должны быть установлены с запасом. Если участники готовы выйти на сделку через 2 недели, срок внесения задатка должен быть продлен до 3–4 недель. Это не помешает заключить ДКП раньше, ответственность сторон наступит только в том случае, когда сроки прошли, а сделка не состоялась.

Деньги будут возвращены покупателю только после фактического перехода прав собственности на жилье после предоставления актуальной выписки из базы ЕГРН.

Последствия неисполнения обязательств

Ответственность за неисполнение условий договора предусмотрена как для продавца, так и для покупателей. Если сделка будет сорвана по вине продавца – на него ляжет обязанность по выплате суммы задатка в двойном размере. Если инициатива будет принадлежать покупателю – он потеряет внесенную сумму.

Взаимные финансовые обязательства заставляют участников сделки серьезно относиться к взятым на себя обязательствам.

Как правильно оформить?

Положения Гражданского Кодекса РФ гласят, что соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме и содержать всю необходимую информацию.

Важно! Передача денег должна производиться только после того, как оба участника сделки поставят свои подписи на договоре о частичной предоплате.

Далее рассмотрим, какие нужны документы.

Предварительный договор купли-продажи

Документ должен содержать:

• Сведения об участниках сделки – Ф.И.О. и паспортные данные.
• Сроки заключения основного ДКП.
• Стоимость сделки.
• Технические характеристики и описание приобретаемой недвижимости.
• Сведения о правоустанавливающих документах владельца.
• Информация о передаче задатка и его сумма.
• Ответственность сторон.
• Порядок расчетов.

Должен быть подписан владельцем квартиры или его доверенным лицом и покупателем. Документ должен быть составлен в количестве не менее 2 экземпляров.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Соглашение

Соглашение должно быть в обязательном порядке приложено к основному договору купли-продажи. В нем потребуется указать:

1. Цель документа и дату его подписания.
2. Персональные данные продавца и покупателя.
3. Сумму задатка и его назначение, в том числе и то, что он будет направлен на погашение части основного платежа.
4. Ответственность сторон в случае неисполнения взятых на себя обязательств.

• Скачать бланк соглашения о задатке
• Скачать образец соглашения о задатке

Внимание! Экземпляр договора должен остаться на руках у каждого из участников сделки.

Передача денег и оформление расписки

Деньги чаще всего передаются в момент подписания соглашения. При этой процедуре должны присутствовать все собственники приобретаемого объекта недвижимости. После передачи денег каждый из них должен написать расписку о получении. Сумма между владельцами квартиры должна быть распределена в соответствии с их долями в праве собственности.

При оформлении расписки следует учесть:

1. Документ должен быть написан от руки, чернилами синего цвета. Набранный на компьютере документ действителен только после его заверения нотариусом.
2. При написании расписки должны присутствовать обе стороны сделки.
3. В расписке должны содержаться:
4. Ф.И.О. участников сделки.
5. Персональные данные сторон.
6. Сумма.
7. Реквизиты соглашения о его внесении.
8. Подписи свидетелей (если они есть).
9. Сведения о квартире, которая является предметом сделки.
10. Подпись получателя должна быть идентична той, что стоит у него в паспорте.

• Скачать бланк расписки о получении задатка
• Скачать образец расписки о получении задатка

Когда возвращают?

Возврат возможен если:

• Владелец недвижимости изменил решение о продаже квартиры.
• Продавец не пришел на подписание основного ДКП.
• Условия предварительного договора купли-продажи были нарушены получателем задатка.
• Собственник квартиры не погасил имеющуюся задолженность по услугам ЖКХ до подписания основного ДКП.
• В предварительном договоре были указаны несоответствующие действительности сведения.
• Продавец в оговоренные сроки не снял с регистрационного учета всех лиц, прописанных в отчуждаемой квартире.

Справка! Во всех перечисленных выше случаях продавец будет обязан не только вернуть внесенный задаток, но и выплатить компенсацию в размере этой суммы. При отказе в возврате покупатель вправе обратиться в суд для защиты своих интересов.

Можно ли вносить деньги без договора, по расписке?

Договор о внесении задатка по своей сути представляет декларацию о намерениях сторон. Он подтверждает факт наличия договоренности, но не содержит информации о выполнении участниками сделки взятых на себя обязательств. Таким образом, основным документом при передаче задатка является расписка. Договор вторичен, операция может быть проведена и без него.

Однако, специалисты не рекомендуют пренебрегать этим документом, так как в случае возникновения споров он может послужить дополнительной гарантией для покупателя и защитить его от финансовых потерь.

Приобретение в ипотеку

При оформлении ипотеки важно помнить, что недвижимость до полной выплаты долга будет принадлежать банку, который выдал кредит. Поэтому перед тем, как перейти к оформлению важно уведомить кредитную организацию о своих намерениях.

Только после того, как покупатель заручится согласием банка на сделку, можно будет заключить договор задатка.

Процедура будет иметь несколько особенностей:

1. Соглашение о внесении задатка составляется в 2 экземплярах.
2. С экземпляра покупателя снимается копия, которую необходимо предоставить в банк.
3. Происходит передача средств.
4. Составляется расписка.
5. Покупатель делает копию полученной от продавца расписки и предоставляет ее в кредитную организацию.

Справка! В такой ситуации задаток приравнивается к первоначальному взносу по ипотечному кредиту и его сумма будет учтена при подготовке основного ДКП.

Можно ли купить без предоплаты?

Задаток – необязательный платеж. Его внесение зависит исключительно от пожеланий продавца и покупателя. Он нужен для того, чтобы стороны приобрели дополнительные гарантии по проведении сделки в установленные сроки.

Для того чтобы избежать финансовых рисков, связанных с передачей денег, покупатель должен тщательно изучить юридическую чистоту сделки, а также уделить особое внимание документам, сопровождающим передачу средств продавцу. Гарантии сторон напрямую зависят от грамотности их оформления.

Полезное видео

Нюансы и правильное оформление Договора задатка при купле-продаже квартиры рассмотрим в данном видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Это быстро и бесплатно !

3 комментария .

TatianaVo :

Ох уж этот задаток! Существуют ли ещё какие-нибудь способы? Я готова покупать хоть сегодня, очень не хочется вносить зачем то 150 000р., которые требует агентство. Документы ещё на регистрацию не поданы, квартира как была у прежнего владельца так и осталась, а мои деньги уже кто то заберет. Я волнуюсь мошенников сейчас пруд пруди.

Королёфф :

С одной стороны если у вас деньги на руках, а у продавца прямая продажа (не встречная) то можно выходить стразу на ДКП. С другой обеспечительный платеж 2-3% это стандартная практика. Вы здесь тоже заинтересованы, тк сейчас нет гарантии что продавец в последний момент не отменит сделку и не оформит продажу с тем кто больше предложит. Если там агентство, то они 100% постараются впарить квартиру дороже по своей клиентской базе. Я бы на вашем месте обсудил уменьшение вносимой суммы до 1% и застолбил сделку за собой.

Dima Slon :

Риелтер не начальник. Я уперся рогом и не вносил. Платил сразу и наличными. Мои бабки значит мне и решать.

Источник: expravo.com