Как правильно и безопасно продать квартиру

Вам на почту будет приходить уведомление о новых статьях этого автора.
В любой момент Вы можете отписаться от уведомлений, перейдя по специальной ссылке в тексте письма.

подписаться
17 августа 18 в 12:00

Оглавление

Каждая сделка купли-продажи квартиры имеет свои нюансы и требует тщательной подготовки со стороны продавца и покупателя. Неимоверная паника начинается, когда стороны решают вопрос оплаты стоимости квартиры. Покупатель боится, что отдаст огромную сумму денег, а право собственности на квартиру не будет зарегистрировано, продавец, в свою очередь, не хочет расставаться с квартирой, пока не получит 100% предоплату. Чтобы и продавец, и покупатель находились в равных условиях, ничем не рисковали – вместо передачи наличных, банковского перевода, следует использовать аккредитив.

Расчеты по аккредитиву

Аккредитив только звучит страшно и непонятно, на самом деле это достаточно удобный и безопасный способ расчетов при продаже недвижимости. В самом общем виде механизм аккредитива выглядит так:

Как продать квартиру без риэлтора? Подробная инструкция по самостоятельной продаже квартиры

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи, в котором предусматривают способ расчетов – аккредитив.
2. С паспортами и договором купли-продажи квартиры стороны приходят в банк. Покупатель открывает специальный расчетный счет в банке, на который вносит денежные средства в размере стоимости квартиры, а также комиссию банку за открытие аккредитива. Размер комиссии зависит от банка: чем крупнее банк – тем меньше комиссия, тарифы на аккредитив для сделок с недвижимостью варьируются в пределах 2000-10000 рублей. Открытие аккредитива происходит путем написания заявления по форме банка или составления дополнительного соглашения к договору банковского счета.
3. На указанный в договоре купли-продажи и в заявлении на открытие аккредитива период (период регистрации изменения собственника квартиры, подачи/получения документов в Росреестре/МФЦ) денежные средства, уплаченные покупателем, хранятся на счете.
4. После успешной регистрации отчуждения квартиры в пользу покупателя продавец приносит в банк документы, указанные обеими сторонами в договоре купли-продажи, а также в заявлении на открытие аккредитива (основным документом является выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности на квартиру покупателю).
5. Банк проверяет документы и раскрывает аккредитив (перечисляет денежные средства с аккредитивного счета на расчетный счет продавца), если предоставленные документы соответствуют договоренностям сторон.

Таким образом, сделка проходит под четким контролем банка, который гарантирует, что обе стороны будут «в плюсе»: продавец уверен, что покупатель внес денежные средства для оплаты квартиры, а покупатель спокоен, что до момента регистрации перехода права собственности продавец не сможет распорядиться деньгами.

7 советов как быстро продать квартиру. Мой личный опыт

Юридические тонкости и советы

Если вы выбрали аккредитивную форму расчетов, нужно с особым вниманием подойти к формулированию условий раскрытия аккредитива, срока действия аккредитива:

1. Условия раскрытия аккредитива – это комплект документов с указанием на их форму и характеристики, который должен предоставить в банк продавец для получения денежных средств. К таким документам обязательно относятся:
   выписка из ЕГРН со сведениями о переходе права собственности новому собственнику-покупателю;
   акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что физически квартира вместе с ключами также была передана покупателю;
   справка по форме 9, из которой видно, что квартира не обременена зарегистрированными лицами (в противном случае покупатель рискует обрести длительное «удовольствие» через суд снимать с регистрационного учета незнакомцев).
2. Для того чтобы избежать мошеннических схем, обязательно фиксируем в договоре купли-продажи и в заявлении на открытие аккредитива, что продавец должен принести оригиналы документов или нотариально заверенные копии. Думаю, что и сам банк не позволит вписать условие о перечислении денежных средств по обычным копиям документов, но допускаю, что в малоизвестных некрупных банках могут пренебречь безопасностью клиента. В связи с этим следует останавливать свой выбор на банке, входящем в первую тройку в рейтинге банков по надежности.
3. Детально проверяем правильность написания адреса квартиры, кадастрового номера квартиры, паспортных данных продавца и покупателя, стоимость сделки, иначе, если банком будут обнаружены расхождения, то аккредитив не раскроется.
   Приведу пример. Стороны точно по всем документам указали адрес квартиры: квартира находилась в деревне N. После подачи документов в Росреестр статус N изменился с деревни на город, и Росреестр выдал выписку из ЕГРН, в которой квартира значилась на территории города N. Банк посмотрел документы, поданные продавцом, и сказал, что адрес объекта недвижимости иной, аккредитив раскрыт не будет. В этой ситуации стороны не допустили ошибки, но банк, даже понимая, что изменение адреса не зависело от сторон, не стал рисковать своей репутацией. Только после внесения изменений в условия аккредитива и получения разрешения со стороны покупателя на раскрытие аккредитива банк перевел денежные средства продавцу. Поэтому все данные о сторонах сделки и объекте (в том числе строения, литеры, корпусы в адресе) должны быть указаны безошибочно.
4. Срок действия аккредитива – срок, в течение которого продавец должен обратиться в банк за раскрытием аккредитива, после истечения данного срока денежные средства не перечисляются с аккредитивного счета на расчетный счет продавца. Срок аккредитива устанавливается с расчетом на то, какое время займет подача и получение документов в Росреестре, непосредственно сама регистрация перехода права собственности. Следует указать срок аккредитива не менее 3 месяцев, так как регистрация перехода права собственности Росреестром составляет 7 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ – 9 рабочих дней), но Росреестр может приостановить регистрацию на 1 месяц, запросить дополнительные документы/недостающие документы и продолжить регистрацию. В любой день в рамках срока действия аккредитива продавец может подать документы, и банк исполнит операцию по переводу денег, не дожидаясь окончания срока действия аккредитива. Если предусмотреть более короткий срок, то есть вероятность не уложиться в срок действия аккредитива, и денежные средства останутся на счете покупателя.
5. Когда в банке заполняется заявление на открытие аккредитива, нужно указать вид аккредитива. Аккредитивы действительно бывают разных видов и используются во многих сделках, не только между гражданами. В случае купли-продажи квартир на вторичном рынке используется покрытый (депонированный), безотзывный аккредитив – это порядок расчетов, при котором покупатель заранее внес денежные средства на аккредитивный счет и не может отменить/изменить сделку (забрать денежные средства до момента регистрации нового собственника) без согласия продавца. По общему правилу аккредитив является безотзывным, отзывной предполагает возможность отменить/изменить аккредитив, предварительно не уведомляя продавца. Соответственно, с точки зрения интересов продавца, предсказуемый вариант – безотзывный аккредитив.

Оформление условия об аккредитиве в договоре

Уровень правовой грамотности у граждан растет, поэтому многие не обращаются для сопровождения сделок с недвижимостью к юристам и риелторам, однако просят скинуть образец условия об аккредитиве. В качестве примера приведу формулировку:

«Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется посредством аккредитивной формы расчета. Стороны пришли к соглашению открыть аккредитив в банке «…» (название банка). Все комиссии банка, связанные с открытием аккредитива, оплачивает Покупатель. Срок действия аккредитива – 120 дней.

Условиями для раскрытия аккредитива являются успешная регистрация права собственности Покупателя на квартиру и предоставление в банк «…» (название банка) оригиналов следующих документов: выписка из ЕГРН, где в качестве правообладателя квартиры по адресу: «…» (адрес квартиры) указан гражданин «…» (Ф. И. О. и паспортные данные покупателя); акт приема-передачи квартиры; справка по форме 9.

Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств с аккредитивного счета, открытого в банке «…» (название банка), на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам…».

Помощь Беременным женщинам и мамам

Бесплатная горячая линия в сложной жизненной ситуации

Источник: www.proaist.ru

Как правильно и безопасно продать квартиру

Как продать квартиру удалённо: 8 главных советов

Бывает, что люди, получившие предложение по работе или унаследовавшие квартиру в другом городе, задумываются об удалённой продаже жилья. СберСова рассказывает, что важно предпринять до переезда и что нужно сделать, если вы уже переехали.

1. Прежде всего необходимо проверить, не оставили ли вы запрет на совершение любых действий с недвижимостью без вашего личного присутствия

Дело в том, что с этим запретом вы ничего не сможете сделать удалённо, в том числе и с электронной подписью. Эта услуга Росреестра появилась несколько лет назад и была призвана защитить права собственников от мошенничеств с электронными подписями. Многие услугой воспользовались и впоследствии об этом забыли. А наличие запрета раскрывается только на этапе совершения сделки.

Если запрет действует, его можно отозвать через обращение в Росреестр. Но сделать это можно только лично.

2. Выпишитесь из квартиры заранее

Обычно покупателям важно, чтобы в жилье никто не был прописан. Однако если вы этого не сделали — это не значит, что всё потеряно.

Если вы переехали в другой российский регион и вам есть где оформить постоянную регистрацию, просто сходите в отдел МВД и сделайте прописку по новому месту жительства. Из прежнего вас выпишут автоматически. Если вы оказались за границей, оформить заявление на снятие с регистрационного учёта можно через консульство.

Однако отправить его придётся обычной почтой, и это может занять продолжительное время. Иногда полиция требует, чтобы письмо с заявлением о снятии с регистрации было отправлено исключительно Почтой России. В этом случае можно попробовать отправить документ через доверенное лицо, приложив к заявлению копию доверенности и паспорта этого человека. Но сработает ли такой вариант, зависит от конкретного миграционного отделения.

3. Оформите генеральную доверенность на родственника или близкого друга

Этот документ даст право продать квартиру от вашего имени, позволит собирать справки об оплате коммунальных услуг и из БТИ, ставить подписи на договорах купли-продажи, на документах о внесении аванса, на расписке о получении денежных средств.

Отдельно пропишите пункт, что разрешаете вашему доверенному лицу получить за вас деньги от продажи квартиры. Иначе могут возникнуть трудности с зачислением денег на счёт и дальнейшим переводом. Доверенность заверяется у нотариуса.

Если вы уехали в другой регион до того, как оформили доверенность, обратитесь к местному нотариусу. Он заверит документ квалифицированной электронной подписью и направит нотариусу по месту проживания доверенного лица.

Если вы уже за границей, то генеральную доверенность можно оформить в консульском отделе посольства России в стране пребывания. Или же у местного нотариуса — но в таком случае доверенность должна быть переведена на русский язык и заверена апостилем .

Проблема тут в том, что апостиль обычно проставляет только один уполномоченный орган в стране, поэтому могут быть большие очереди. Дальше возникнет традиционная для зарубежного документооборота проблема транспортировки доверенности в Россию. Помимо почтового отправления можно попробовать найти кого-то из соотечественников, кто летит на родину и готов передать документ.

4. Если вы продаёте квартиру, не уезжая из России, оформите онлайн-сделку

Эта услуга появилась во время пандемии и существует до сих пор. Большую часть этапов сделки можно провести дистанционно. Показ организуется онлайн, паспорта собственников можно тоже проверить в интернете. Выписка из ЕГРН о характеристиках квартиры и истории перехода прав тоже заказывается онлайн через сайт Росреестра или сайт Федеральной кадастровой палаты (второй вариант проще и быстрее). Также дистанционно можно открыть счёт в банке и провести электронную регистрацию сделки в Росреестре.

Однако не все этапы можно провести удалённо. Например, может потребоваться оценочный альбом — банк потребует этот документ у покупателя, если тот собирается брать ипотеку. Для этого оценщику потребуется доступ в квартиру. И тут предоставить его сможет ваше доверенное лицо. Также участие доверенного лица потребуется, когда покупатель будет передавать задаток: договор о задатке всегда подписывается очно.

5. Если вы за рубежом, поручите все этапы сделки вашему доверенному лицу и наймите риелтора — это позволит оперативно решать все возникающие проблемы

Сделка по продаже жилья собственником, который живёт за рубежом, мало чем отличается от обычной, внутрироссийской.

Пакет документов потребуется собрать стандартный: документ о праве собственности, паспорт гражданина, в отдельных случаях — согласие супруга на проведение сделки. Пакет может включать в себя дополнительные документы, по этому поводу лучше консультироваться с риелтором, ведущим переговоры с покупателем.

Однако следует помнить, что все основные документы для сделки должны заверяться у консула и пересылаться в бумажном виде в Россию. А это занимает много времени. При проведении сделки доверенное лицо ставит подписи во всех необходимых договорах и документах, участвует во взаиморасчётах (если его на это уполномочили).

Продажа по доверенности влияет на цену. При том, что продажей квартиры занимается человек, которому собственник доверяет, профессионалы не очень охотно берутся за совершение таких сделок. Причина в том, что в прошлом такие действия нередко оказывались мошенническими. И хотя сегодня ситуация уже совсем другая, продажа по доверенности часто означает, что продавцу придётся пойти на уступки и на снижение цены.

6. Если есть необходимость перевести деньги за рубеж, необходимо выяснить заранее, есть ли у выбранного банка такая возможность

Перевести можно до 1 млн долларов США. Также можно воспользоваться системами быстрых переводов, они продолжают переводить деньги из России за рубеж.

7. Перед сделкой важно понимать, что даже если вы гражданин России, но живёте в отечестве менее 183 дней в году, вы становитесь нерезидентом, а значит — платите совсем другие налоги

Это относится и к продаже имущества. Если ставка налога для резидента составляет 13%, то для нерезидента — уже 30%. Это тоже нужно учитывать при совершении любых имущественных сделок.

Однако от уплаты налогов освобождаются собственники, которые владели квартирой не менее трёх лет. В этом случае не имеет значения, резидент вы или нет. Если вы не уезжали из России, то налог вам придётся заплатить, если вы владели квартирой менее трёх лет.

8. Рынок вторичного жилья в последние месяцы переживает кризис, цены падают, спрос тоже

И, возможно, следует рассмотреть вариант не продажи, а сдачи жилья в аренду — это будет приносить стабильный ежемесячный доход.

Источник: sbersova.ru

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Собираетесь продать квартиру и раздумываете: сделать это самостоятельно или обратиться к риэлторам? Выбор всегда остается за вами. Если не хотите тратить время, размещая объявления и занимаясь сбором документов, то обратитесь в агентство недвижимости.

Если же не хочется платить риэлтору, то мы расскажем, как продать квартиру быстро и выгодно, что сделать перед продажей и как безопасно провести сделку.

Как и какие документы подготовить для продажи квартиры?

Чтобы не возникло никаких помех, нужно заранее подготовить пакет документов, которые будут необходимы при заключении договора, посещения нотариуса (при необходимости), регистрации права собственности.

Самый короткий список будет для тех, кто является единственным собственником жилья. Понадобятся:

• паспорт;
• документ на право собственности на помещение;
• техническая документация.

Если имущество приобретено супругами совместно, то нужно заручиться согласием другого. Оно потребуется вне зависимости от того, продолжают супруги проживать вместе или находятся в разводе.

Неважно, если при покупке квартиру записали на одного из супругов. Они оба имеют право на владение и распоряжение ею. Для продажи недвижимости потребуется письменное согласие, заверенное нотариусом.

Исключение делается, если заключен брачный контракт. Тогда следует руководствоваться его положениями.

Когда вопрос касается проживания несовершеннолетнего, который имеет долю, то здесь ситуация еще сложнее. В этом случае возникает обязанность приобрести ему другое жилое помещение, которое не уступает по качеству продаваемому. Помимо этого, потребуется разрешение органов опеки.

Для ситуации, когда квартира поделена на доли, нужно согласие каждого из собственников. Они имеют первоочередное право на выкуп продаваемой части квартиры.

После сбора пакета документов нужно определиться, сколько будет стоить недвижимость или доля, выставляемая на продажу.

Как самостоятельно определить стоимость квартиры?

Каждому хочется продать недвижимость подороже. Но здесь играет роль время, за которое вы планируете избавиться от квартиры и получить деньги. Срочная сделка предполагает более низкую стоимость квартиры. Если есть время, то можно назначить цену повыше.

Чтобы узнать примерную стоимость жилья, нужно просмотреть объявления о продаже равноценных помещений. В идеале выберите те, которые находятся в одном районе, расположены в домах того же года постройки, что и ваш.

Помимо месторасположения и “возраста” дома на цену оказывает влияние внутреннее состояние квартиры. Если сделан современный ремонт, заменены трубы и сантехника, стоимость жилья возрастает. Если продаете квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, и не хотите тратить деньги на косметический ремонт, стоимость будет значительно ниже.

Если есть материальная возможность, пригласите оценщика, услуги которого обойдутся в 3–5 тысяч рублей.

Чтобы получить адекватную цену за квартиру, как следует подготовьтесь к сделке.

Как подготовить квартиру к продаже?

Основная цель предпродажной подготовки — сделать квартиру привлекательной для покупателя. Для этого нужно выполнить несложные процедуры, которые помогут продать квартиру дороже.

Сделайте уборку в подъезде

Бытует мнение, что театр начинается с вешалки. Такое правило действует и при продаже квартиры. Когда покупатель увидит окурки на окне в подъезде и разрисованные неприличными словами стены, вряд ли он остановит выбор на вашей квартире. Поэтому стоит потратить время и купить пару банок краски, чтобы улучшить состояние подъезда.

Избавьтесь от лишних вещей и наведите порядок

Чем меньше посторонних предметов в квартире, тем выигрышнее она смотрится. Подумайте, что вы собираетесь взять с собой при переезде, а от чего нужно избавиться. После того как появится больше свободного места, квартира будет казаться более просторной.

Не обязательно все выбрасывать. Можно дать объявление на “Авито” или “Юле” и продать ставшие ненужными вещи. Те, которые не заинтересовали покупателей, раздайте соседям. Этот поступок оставит память о вас и поможет освободить пространство.

Если имеются вещи, которые вы собираетесь забрать с собой, постарайтесь, чтобы во время осмотра жилого помещения покупателем их было как можно меньше. Вынесите лишнее в сарай или гараж.

Генеральная уборка — обязательный пункт предпродажной подготовки. Вымойте окна, избавьтесь от тенет и пыли, натрите до блеска полы.

Сделайте косметический ремонт. Не нужно покупать дорогие обои, менять плитку в санузле. Новые владельцы по-своему обустроят гнездышко. Но ободранные стены и рваный линолеум оттолкнут потенциального покупателя.

Правила размещения объявлений

Подавая объявление, руководствуйтесь интересами того, кто будет его читать. Если вы будете употреблять общие фразы, то это не заинтересует покупателя. У него не возникнет ясной картины того, что ему предлагают.

Не употребляйте избитые фразы, к примеру “Магазин “Лента” в шаговой доступности”, замените их на более понятные: “Магазин “Лента” расположен в 25 метрах от подъезда”.

Приложите к объявлению качественные фотографии. Постарайтесь охватить всю площадь квартиры: каждую комнату, кухню, санузел, балкон и лоджию, если имеются. Если есть красивый вид из окна, сфотографируйте и его.

В случае отсутствия своей камеры воспользуйтесь услугами профессионального фотографа.

Не пишите слишком длинный текст, но и совсем короткое объявление тоже может остаться без внимания. Оптимальный вариант — до 10 строк.

Где размещать?

Разместите объявление на нескольких площадках. Так увеличится охват потенциальных покупателей. Стоит задействовать:

• “Авито”;
• “Яндекс. Недвижимость”;
• “Циан”;
• местную газету.

Последний вариант не стоит игнорировать, так как недвижимость ищут не только пользователи компьютеров и гаджетов, но и пожилые люди, для которых газеты привычнее.

Как правильно организовать показ?

В первую очередь посмотрите на помещение глазами потенциального покупателя. Если заметите беспорядок, пыль, устраните недостатки.

Перед тем как гости начнут знакомство с помещением, постарайтесь понять, для чего им нужна квартира. Если это семья с ребенком-школьником, то расскажите, как можно добраться до учебного заведения. Для тех, у кого маленькие дети, интересно будет знать, есть ли рядом детская площадка и как она оборудована.

Заранее подготовьте ответы на вопросы, которые будет задавать покупатель:

• не холодно ли зимой;
• когда меняли трубы и сантехнику в последний раз;
• убирает ли подъезд управляющая компания;
• нет ли перебоев с горячей водой.

Если вы заранее созванивались по телефону, то вопросы наверняка были заданы, постарайтесь внести ясность в те, которым вы уделили недостаточно внимания во время телефонных переговоров.

Будьте готовы к тому, что покупатель будет критиковать квартиру: кому-то не понравится расположение санузла, газовой плиты, а кто-то раскритикует вид из окна. Приготовьте аргументы, чтобы рассказать о достоинствах такого расположения и предложить возможности внесения изменений.

Также покажите оплаченные квитанции, чтобы покупатель был уверен, что квартира продается без долгов.

Как оформить предварительные договоренности?

Если квартира понравилась покупателю и он решил остановить выбор на ней, обезопасьте себя от возможного отказа:

• заключите предварительный договор купли-продажи;
• возьмите задаток.

Если вы решили составить ДКП самостоятельно, без привлечения юриста, то не забудьте указать необходимые пункты:

• ФИО и паспортные данные сторон;
• подробное описание квартиры, выставленной на продажу;
• срок, когда состоится сделка;
• срок, в течение которого вы освободите квартиру и выпишете всех зарегистрированных в ней;
• сумму задатка и условие невозврата в случае, если покупатель откажется от сделки;
• полную продажную стоимость;
• ответственность сторон;
• кто будет нести расходы по оформлению;
• прочие условия.

Документ составляется в двух экземплярах: для продавца и покупателя.

Задаток чаще всего оформляется у нотариуса и составляет до 5 % от полной стоимости.

Заключение договора купли-продажи

Если ни одна из сторон не отказалась от предварительных договоренностей, то следующий этап — заключение договора купли-продажи. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста или риэлтора. Но если вы решили все сделать самостоятельно, то не забывайте об основных правилах:

• Подробно опишите предмет договора: дайте подробное описание квартиры, укажите адрес, прочие характеристики.
• Внимательно отнеситесь к обязательствам о выписке жильцов из помещения.
• Укажите, в каком размере получен аванс, если он был внесен.
• Какова полная стоимость имущества.
• Какую ответственность несет каждая из сторон, если не выполнит условия договора.
• Укажите, какие документы прилагаются к договору. К примеру, это может быть акт приема-передачи.

Акт составляется в произвольной форме. В нем дается описание объекта недвижимости, техническое состояние на момент покупки.

Оба документа подписываются двумя сторонами. Количество экземпляров определяется сторонами сделки. Нужно учитывать, что один придется передать в Росреестр. Поэтому нужно подписать не менее трех экземпляров.

Подводные камни самостоятельной продажи квартиры

Основной риск продавца — покупатель не отдаст деньги по договору купли-продажи. Чтобы его избежать, нужно оформить договор залога на квартиру до момента регистрации недвижимости. Для этого в Росреестр напишите заявление.

Еще одна неприятность, которая может случиться, — признание сделки недействительной.Это может произойти, если в договоре купли-продажи отсутствуют обязательные пункты, в частности предмет договора, срок, сумма, ФИО и паспортные данные сторон. Вторая причина — документ не соответствует требованиям российского законодательства.

Это происходит по двум причинам:

• незнание законодательства;
• невнимательность при составлении и подписании договоренностей.

Результатом может стать потеря недвижимости или денег, если покупатель выплатит не всю сумму.

Продать квартиру самостоятельно возможно. Для этого требуется тщательно подготовить ее к продаже, правильно составить объявление, чтобы оно привлекло внимание, собрать полный пакет документов.

Перед составлением договора ознакомьтесь с законодательством по вопросам, касающимся купли-продажи недвижимости, почитайте судебную практику в этом вопросе.

Не соглашайтесь на просьбу покупателя указать в договоре меньшую сумму, чтобы сэкономить на налогах. Это может обернуться судебным разбирательством, если покупатель заявит, что готов расторгнуть сделку.

Источник: rbkstroi.ru