Как посчитать завышение по ипотеке

Хочется сохранить больше наличных денег, для последующего ремонта/обустройства квартиры.

Нет или не хватает денег на первый взнос, по ипотеке.

Процесс – элементарен!

В договоре купли-продажи/цессии указывается реальная цена + тот “хвост”, который необходим Вам.

Продавец пишет расписку на этот “хвост” и показывает банку.

Банк отмечает, что эта сумма была выплачена до сделки и даёт добро, после этого расписка уничтожается.

А что же риски?

Если сделка пойдёт не по плану, и в дальнейшем продавец подаст на расторжение, по веским причинам (другие судом не рассматриваются), вернуть придётся всю сумму, даже ту, на которую было завышение.

Для продавца налоговая база увеличивается на сумму завышения. Так как сумма квартиры вырастает.

Как видите, риск минимален, но он есть. Веских причин, по которым могут расторгнуть сделку, не так много. При подобной сделке нужна тщательная проверка продавца, с чем Вам всегда смогу помочь.

Источник: tenchat.ru

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: что это такое, выгода и риски продавца и покупателя

Банковские программы ипотечного кредитования стали оптимальным решением для многих россиян, желающих приобрести квартиру, но не имеющих достаточно средств на покупку. Одно из условий ипотечного займа — внесение определенной суммы в качестве первоначального взноса.

Но даже на первый взнос не каждый нуждающийся в жилье может скопить деньги. Некоторые находят выход, используя схему с завышением стоимости квартиры. Разбираемся, что такое завышение цены ипотечного жилья, какая от этого выгода для заемщика и какие существуют риски для участников сделки.

Завышенная цена квартиры при ипотеке — риск для покупателя и продавца.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях.

Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи. Сумму завышают на размер первоначального взноса по ипотеке. Разницу заемщик использует в собственных целях, обычно вносит в банк первый платеж по кредиту.

После регистрации сделки банк выплачивает продавцу оставшуюся часть суммы, то есть реальную стоимость квартиры. Это схема незаконна и связана с определенными рисками покупателя и продавца.

Зачем завышают стоимость недвижимости при ипотеке

Ипотека с завышением привлекает заемщика по разным причинам. Основной мотив — нет денег на первоначальный взнос. А кто-то хочет использовать разницу между фиктивной и реальной стоимостью жилья в иных целях.

Другие причины для завышения цены:

• сделать ремонт в квартире;
• закрыть долги по коммуналке;
• потратить на текущие расходы.

Разница между реальной и фактической стоимостью тратится на первый взнос. Фото: primeni.ru

Как взять?

Прежде всего, необходимо найти продавца, который будет готов на такую сделку. Далее следует обратиться к специалистам, способным правильно оформить документы на ипотеку и помочь на всех этапах такой процедуры. Ипотечные брокеры досконально изучают кредитную историю клиента, оказывают содействие по сбору бумаг, находят независимых экспертов, которые оценят недвижимость с завышением, и подбирают выгодный ипотечный продукт.

Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить собственное время, деньги и быстрее приобрести жилье в ипотеку без аккредитационного платежа. Наши специалисты — профессионалы своего дела, которые хорошо разбираются в ипотечном кредитовании. При их поддержке вы минуете «подводные камни» и не допустите ошибок, которые могут негативно повлиять на решение банковских работников.

Какую стоимость квартиры завышают

Размер ипотечного кредита — это стоимость квартиры, дома или другой жилой недвижимости. Стоит учесть, что существует несколько видов стоимости жилья.

Виды стоимости недвижимости:

• рыночная стоимость — цена, которая устанавливается на рынке в определенный период времени;
• инвестиционная стоимость — цена, которую потенциальный покупатель готов заплатить за конкретный объект недвижимости; ;
• ликвидационная стоимость — цена, которую продавец готов принять, в случае срочной продажи квартиры;
• кадастровая стоимость — цена, установленная в ходе государственной оценки. Используется при расчете налогов.

В нашем случае актуальны кадастровая и рыночная стоимости. При завышении цены ипотечной квартиры фигурирует рыночная стоимость, так как на рынок ориентируются и банки, рассчитывая размер ипотечного займа.

Кадастровая стоимость определяется специалистами региональных отделений Росреестра или лицензированными оценщиками. При расчете кадастра применяют специальные формулы и коэффициенты, установленные для каждого региона РФ.

Обычно кадастровая стоимость ниже, чем рыночная, но случается и обратный расклад. Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог.

Так происходит потому что государственные оценщики не выезжают на место и не осматривают квартиру. Их оценка может не учитывать ряд важных характеристик: состояние жилья, ее удаленность от дороги и т. д. Это и приводит к ошибкам.

Процентная ставка

Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%.

Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.

Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.

Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Сумма кредита (руб.)	2 000 000	2 000 000	2 000 000
Срок кредита	10 лет	10 лет	10 лет
Процентная ставка	12%	12,5%	13%
Ежемесячный платеж (руб.)	28 694	29 275	29 862
Переплата по кредиту (руб.)	1 443 303	1 513 028	1 583 458

Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка — это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.

Плавающая процентная ставка — это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая — плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная — это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.

Как оценивается стоимость недвижимости при ипотеке

Вы внимательно изучили рынок и выбрали подходящую квартиру для покупки в ипотеку. Учтите, банк не ограничится словесной информацией о стоимости выбранного жилья. Помимо других документов кредитор затребует отчет об оценке квартиры.

Отчет выглядит как прошитый альбом формата А4. Документ составляет специалист оценочной компании. Обратите внимание, компания или лицензированный оценщик должны быть аккредитованы вашим банком.

Основные позиции оценочного отчета:

• инфраструктура района, в котором приобретается жилье;
• состояние дома и квартиры (прилагаются цветные фотографии);
• сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке;
• стоимость объекта недвижимости;
• другое.

Эта и другая информация, размещенная в оценочном отчете необходима специалистам, чтобы они составили объективное заключение о том, выгодно ли банку вас кредитовать.

Расходы на услуги оценщика и составление отчета оплачиваются по соглашению сторон. Случается, что оценкой занимается продавец, к примеру, если приобретается квартира с несогласованной перепланировкой.

В отчете прописываются все используемые для процедуры источники данных.

Когда завышение лучше не делать

1. Не завышайте стоимость квартиры, если вы не имеете стабильного дохода. При неоднократных просрочках платежей, можно не только остаться без квартиры, но и попасть под следствие.
2. Кроме этого, опасно завышать цену дорогостоящей недвижимости: при отсутствии конкурентных сравнений, оценочная компания вряд ли признает заведомо завышенную стоимость.
3. Откажитесь от завышения цены квартиры, если вы не уверены в том, что продавец не передаст информацию о ваших договоренностях третьим лицам. В их числе может оказаться банк.

Стоит напомнить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке — схема неправомерная. Поэтому обе стороны сделки должны понимать, какие риски могут возникнуть в результате такой договоренности.

Точные расчеты по ипотечному кредиту в Мосинвестфинанс

Заёмщику важно понимать, что при оформлении ипотеки конечный процент переплаты позволит точнее спрогнозировать будущее. Например, можно попытаться сэкономить, сократив длительность кредитования. Однако на сокращения срока банк способен отреагировать повышением кредитной ставки, поэтому важно просчитывать нюансы до того, как будете подписывать кредитный договор.

Сделать необходимые расчеты и найти выгодное соотношение предложенных сроков и ставок помогут кредитные брокеры Мосинвестфинанс. Такой подход позволит сократить расходы до возможного минимума, обеспечив умеренную кредитную нагрузку на заёмщика. Доверяя вычисления работникам этой компании, вы сэкономите тысячи и тысячи рублей персонального дохода.

Риски продавца

Отдадите больше, чем получите

По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи.

Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

Потеряете время, если покупателю откажут в ипотеке

Часто случается, что банк дает займ в размере 80-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут.

Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи.

Станете соучастником мошенничества

Продажа квартиры по завышенной цене — по сути, обман банка. Участвуя в подобной сделке, нельзя остаться не причастным к мошеннической схеме. Продавец недвижимости так же, как и покупатель, отвечает перед законом.

А закон гласит, что нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.

Заплатите больше налогов

Размер налога с продажи жилья зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью. Если этот срок менее 3 или 5 лет, то придется заплатить НДФЛ 13% с учетом суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

То есть продавец заплатит налог и с тех денег, которые он фактически не получал. Покупатель, наоборот, сэкономят, так как сможет вернуть 13% от этой суммы после регистрации права собственности на квартиру.

Риски покупателя

Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Выявить подлог в документах за счет завышения стоимости квартиры могут еще на стадии рассмотрения долгового соглашения в банке. Специалисты финансово-кредитной организации имеют опыт в подобных делах.

К примеру, банковские сотрудники смогут обнаружить ложные данные при сравнении кадастровой и рыночной стоимости недвижимости. В этом случае заемщику не только откажут в кредите, но и занесут в «черный» список.

Продавец не отдаст сумму завышения

Вся сумма по договору купли-продажи жилья при ипотеке перечисляется банком на счет продавца. В том числе и сумма, на которую была завышена стоимость недвижимости.

Недобросовестный продавец может не вернуть «лишние» деньги. В этом случае покупатель никак не докажет, что продавец должен ему какие-то средства.

Уголовная ответственность по факту мошенничества

Заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи по ипотеке становятся для него неподъемными. Рано или поздно банк инициирует возврат кредита.

Тогда неминуемо вскроется факт предоставления заемщиком заведомо ложных документов. За подобные нарушения заемщика ждет наказание вплоть до открытия уголовного дела.

Выявление недостоверной информации при подаче документов в банк грозит заемщику судом.

Как произвести расчет переплаты по ипотеке

Задаваясь вопросом, как посчитать переплату по ипотеке, нужно понимать, что помимо тела кредита и начисляемых процентов необходимо учитывать дополнительные платежи, например комиссионные сборы, страховку или плату за пользование банковской картой.

Учитывая, что большинство российских банков предпочитает работать с аннуитетным типом платежей, который гораздо выгодней для финансовых организаций, чем дифференцированный, будем отталкиваться в расчетах именно от него. В принципе, можно воспользоваться онлайн-калькулятором на странице банка, что заметно облегчит задачу. Но если не доверяете приложениям, тогда попробуйте самостоятельно посчитать, какая переплата получится по ипотеке за весь срок пользования кредитом.

Формула такого расчета достаточно проста:

Переплата по ипотеке = длительность кредитования в месяцах × платеж – сумма кредита.

Давайте представим, что заёмщик оформляет кредит на год, а сколько будет насчитано сверху – неизвестно. Пусть размер ссуды будет 1 млн. рублей без первоначального взноса со ставкой в 15% годовых. Ежемесячный платеж по такому ипотечному займу составит 90 258 р.

Считаем:

12×90 258 – 1 000 000 = 83 096.

К получившейся сумме необходимо добавить стоимость страховки, банковского обслуживания и комиссионных сборов, предписанных кредитором. Разобраться с такой горой цифр будет непросто, но в этом деле поможет кредитный брокер. Однако основываясь на этой формуле уже можно сказать, что при оформленной ипотеке на год переплата однозначно превысит 83 096 рублей.

Источник: yubadm.ru

Рассчитать платеж по ипотеке

Ипотека – серьёзный шаг. Кредит на покупку недвижимости оформляется на много лет, в течение которых вы должны будете планировать расходы так, чтобы не допускать просрочек и, по возможности, уменьшать переплату по процентам. Рассказываем, как рассчитать ипотеку самостоятельно и подготовиться к покупке недвижимости, чтобы ваше финансовое положение оставалось стабильным.

Оцените свои возможности

Чтобы взять ипотеку, надо иметь стабильный доход и накопить на первоначальный взнос. Уже на этапе формирования первоначального взноса вы начинаете планировать и упорядочивать свои финансы. Чтобы принять решение, надо:

• Посчитать доходы. Ваша зарплата или совместный доход с супругой/-ом, доход от подработки или инвестиций, льготы от государства. Для банка важен подтвержденный и, как правило, только трудовой доход – на его основе рассчитывается ежемесячный платёж и сумма кредита. Но все дополнительные поступления вы можете направлять на частично-досрочное погашение, что сделает переплату меньше.
• Оценить расходы. Вам нужна машина или вы планируете рождение ребёнка. Быть может, ваш ребёнок взрослый и потребуются деньги на его дополнительное образование? Ипотечный кредит не должен ухудшать ваше финансовое положение и в чём-то ограничивать вашу семью. Планируйте ипотечный платёж так, чтобы не он был больше половины ваших расходов на момент подачи заявки. Кроме этого, неплохо иметь «финансовую подушку» в объеме 6-8 ежемесячных платежей. Эти деньги можно положить на отдельный вклад, и если они не понадобятся, в конце договора направить их на досрочное погашение.
• Выберите вариант недвижимости. Когда ипотеку берет один человек или супруги – это не только разный доход, но и разные требования к жилью. Семейная пара может заработать больше, им легче справиться с кредитом. Но в семьях рождаются дети, что значит временное снижение доходов матери, дополнительные расходы на нового члена семьи, а также приоритет недвижимости минимум из двух комнат. Можно взять вторичку – такое жильё в ряде случаев дешевле. Но большинство льготных программ с низкой ставкой чаще выдаются на новостройки. Проведите анализ, что будет выгоднее.

Ипотечный кредит в цифрах

Нельзя точно сказать, какую сумму кредита на недвижимость одобрит вам банк, но стоит понимать порядок цифр, чтобы правильно спланировать финансовую нагрузку на свою семью на несколько лет вперёд.

Стоимость квартиры

Когда вы берёте в банке ипотеку на покупку квартиры, стоимость этой квартиры перестает для вас быть суммой в договоре купли-продажи или долевого участия, если это новостройка. За пользование деньгами банк начисляет процент, который повышает общие расходы на приобретение жилья.

Чем быстрее вы погасите кредит, тем ниже будет сумма затрат на недвижимость. Планируйте, чем и как вы будете уменьшать ипотеку, если это возможно. Или накопите как можно больше не первоначальный взнос.

Первоначальный взнос

Так называют часть стоимости приобретаемого жилья, которую вы оплачиваете своими силами. Здесь есть три основных момента, которые надо знать:

• Взять ипотеку без первоначального взноса практически невозможно. Текущие требования банков – заёмщик должен заплатить не менее 15% стоимости жилья сам.
• На первоначальный взнос можно накопить, занять или даже взять потребительский кредит в банке. Брать кредит при невысоких доходах опасно: банк просто может не одобрить еще один кредит. Оптимальный вариант – накопление. Откройте вклад с максимальной ставкой без снятия и копите сами и вместе с банком, который будет начислять процент. Наличие вклада – плюс к истории заёмщика, это повышает вашу кредитоспособность. А еще на первоначальный взнос можно направить средства маткапитала: если у вас ожидается такая льгота, можно совместить приятное с полезным.
• Чем больше первоначальный взнос, тем меньше придется брать в кредит, а значит – общие расходы по ипотеке будут ниже. Используйте все возможности, чтобы увеличить первоначальный взнос.

Срок

Ипотеку можно взять на срок до 30 лет. При этом учитывается возраст заёмщика: на момент вступления в ипотеку вам не может быть меньше 18, а на расчётную дату погашения кредита должно быть не более 65 лет (если вы – владелец собственного бизнеса – 75 лет).

Между сроком и суммой кредита есть прямая зависимость:

• Чем больше срок, тем больше можно взять в ипотеку
• Чем короче срок, тем выше будет ежемесячный платёж

Как правило, лучше взять ипотеку так, чтобы ежемесячный платёж был максимально низким. Если у вас будет возможность, будете погашать кредит досрочно: просто платите больше с каждым платежом или периодически, сокращайте срок или платёж – никаких комиссий или штрафов за это нет.

Платёжеспособность

Платёжеспособность напрямую связана с вашими доходами и их стабильностью. Не зря банк ориентируется на трудовые доходы и просит предоставить подтверждение общего стажа не менее 1 года, в том числе, не менее 3 месяцев на текущем месте работы.

Если у вас неофициальные доходы, их можно подтвердить справкой по форме банка. При этом желательно пригасить к участию в договоре созаёмщика – так ваша платёжеспособность в глазах банка будет выше.

Процентная ставка

От нее напрямую зависит итоговый расчёт стоимости кредита. Мы уже говорили, что ряд программ позволяет получить более выгодные условия по ставке на ипотеку. Обязательно узнайте в банке, какие виды льготных ипотек есть. Это может быть ипотека на новостройки или недвижимость в определённых регионах, кредит для работников какой-то определённой группы специальностей. Среди действующих льготных программ можно отметить Семейную ипотеку – она позволяет получить скидку по ставке семьям, в которых есть дети.

Тип платежа

После выдачи ипотеки банк предоставит вам график платежей, где будет указана сумма, которую вы должны вносить ежемесячно в счёт погашения кредита. Этот платеж состоит из двух частей: непосредственно тела долга и суммы начисленных банком процентов. При этом разделение на долг и проценты может быть разным:

• в первой половине срока договора большую часть составляют проценты – это аннуитетный тип платежа;
• в первой половине преимущественно погашается основной долг – это дифференцированный.

МТС Банк применяет аннуитетный график платежей, при котором выплаты по кредиту для заёмщика разделены на равные части. Это удобно и заёмщикам, и банку: при досрочном погашении вся оплаченная сверх ежемесячного платежа сумма погашает основной долг и уменьшает переплату по процентам.

Как рассчитать ипотеку на практике

Чтобы понять, во сколько вам обойдется ипотека можно использовать формулу сложных процентов, которой пользуются банки:

S = P*(1+ i) n , где

• S — итоговая стоимость кредита на конец срока
• P — начальная сумма выданного кредита
• (1+ i) n — множитель наращения сложных процентов (i – ставка простых процентов; n=T/t — количество периодов начисления)

Чтобы узнать размер ежемесячного платежа при аннуитетном графике, используется такая формула:

X = (S*p) / (1– (1+p)*(1–m)), где

• Х – это ежемесячный взнос (искомое значение)
• S – сумма выданного банком кредита
• P – ставка по кредиту в месяц (годовую делят на 12)
• M – срок, на который вы берёте ипотеку

Чтобы облегчить заёмщику планирование ипотеки, МТС Банк разработал удобный ипотечный калькулятор, который поможет рассчитать ежемесячный платёж, доступную сумму кредита, необходимый доход, возможный налоговый вычет и получить график платежей с учетом условий разных ипотечных программ.

Пример расчёта

Использовать калькулятор можно, чтобы понять, какую сумму и на каких условиях можно получить при ваших доходах, или чтобы подобрать более удобный срок.

Например, ваш доход составляет 100 000 рублей в месяц. Хотим купить квартиру в новостройке за 10 млн рублей. Выбираем базовую программу, срок 10 лет и смотрим:

Калькулятор показывает, что для такой суммы нужен доход минимум в два раза выше. Но у нас есть «запас по сроку». Смещаем ползунок на «30 лет» и получаем необходимый доход уже около 134 тысячи рублей в месяц – эта сумма ближе к вашему располагаемому доходу.

Если ваш доход составляет 200 тысяч рублей, при тех же самых вводных вы можете взять ипотеку и на 10 лет, как мы рассчитали в первый раз. Но если увеличить срок кредитования, ежемесячный платёж будет меньше на 36 тысяч рублей.

Дополнительные расходы

При оформлении ипотечного кредита необходимо оформить страховку, заказать отчёт об оценке, если это вторичка, оплатить услугу электронной регистрации сделки, госпошлину. В зависимости от размера и типа кредита, эти расходы могут составить 30-35 тысяч рублей – стоит приготовить эту сумму заранее.

Остались вопросы

Получите консультацию по номеру 8 800 250 05 20, напишите в чат-бот или обратитесь в ближайший офис МТС Банка

Источник: www.mtsbank.ru