В процессе эксплуатации конструктивные элементы и инженерные сети любого здания подвергаются воздействию различных факторов, в результате чего постепенно теряют свои первоначальные характеристики. Такой процесс называется физическим износом и требует регулярного контроля со стороны соответствующих специалистов. Здание с большой степенью износа становится небезопасным для эксплуатации, теряет в цене и может разрушиться до такой степени, что потребуется его снос.
Фактор физического износа зданий в большой степени влияет на принятие управленческих решений, касающихся использования недвижимости. Если степень износа строения велика, важно понимать размер затрат на его восстановление и приведение в состояние, пригодное для использования. Если же строение изношено очень сильно, возникнет вопрос о его капитальном ремонте или даже о признании негодным для дальнейшей эксплуатации. И в том, и в другом случае стоимость реконструкции может быть равной расходам на покупку объекта.
Предварительный расчет
Консультация:
Выезд в пределах МКАД:
от 30 000 руб.
Сроки выполнения:
от 7 рабочих дней*
Измеритель защитного слоя бетона «Поиск-2.6»
Как правильно рассчитать площадь дома, здания
Измеритель защитного слоя бетона «Поиск-2.6»
Л8-2000 — правило с уровнем 2000 мм
Лазерный дальномер Leica Disto D 5
Оникс – 2,5 электронный склерометр
ПУЛЬСАР -2М
Толщиномер ультразвуковой «Булат-2»
Техническое заключение по результатам обследования
Техническое заключение по результатам обследования
Акт осмотра объекта
Предварительный договор на оказание услуг ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» DOCX, 0.2 МБ
* сроки исполнения зависят от сложности оказываемой услуги
** перечень основных документов, выдаваемых клиенту при оказании услуги
Определение физического износа зданий является важной задачей, решение которой стоит доверить профессионалам. После обследования экспертами заказчик услуги получает детальное и полное определение степени износа объекта и его частей и может принимать решения относительно недвижимости, оперируя реальными фактами.
ТРИАДА ЭКСПЕРТ предлагает услуги строительных экспертов, которые могут провести обследование объекта, а также достоверно определить степень износа здания и возможность его последующей эксплуатации.
В каких случаях необходима экспертиза
Определение физического износа здания необходимо для принятия решений по управлению недвижимостью, в частности:
- о проведении текущего или капитального ремонта;
- для решения вопроса о необходимости реконструкции;
- для определения рыночной цены при покупке, продаже или аренде;
- для признания здания аварийным вследствие большого физического износа.
Наши эксперты занимаются определением физического износа зданий в Москве и Московской области. По результатам обследования готовится техническое заключение с выводами и рекомендациями о возможности эксплуатации здания. Компания ТРИАДА ЭКСПЕРТ специализируется на подобных работах и предлагает выгодные условия сотрудничества.
Площадь застройки, что в нее входит
Как проводится обследование
Проверка состояния здания, выполненная нашими сотрудниками, дает возможность установить степень физического износа здания и его элементов. В заключении будет отображена реальная картина, и клиент может оценить, насколько параметры обследуемого строения отклоняются от идеальной нормы. Документ, выданный экспертами, предъявляется в органы местной власти, в суды, используется для определения стоимости объекта или его аренды. Он является юридически значимым и имеет большой вес при разбирательствах сторон.
Определение физического износа зданий осуществляется в три этапа.
- 1 этап – подготовительный. Подразумевает изучение планов, документации объекта, оценивание его планировки, конструкции. Эксперт составляет план обследования физического износа как самого здания, так и его отдельных элементов.
- 2 этап – визуальный. Происходит предварительная оценка объекта с помощью визуальных методов. Устанавливается его состояние, основные элементы и части фотографируются.
- 3 этап – инструментальный. Эксперт задействует приборы и оборудование для выполнения замеров, контроля качества элементов здания – перекрытий, опор и других, чтобы оценить состояние сооружения в целом.
Выполненные работы
Для установления степени физического износа зданий обследуется как само строение, так и отдельные его части, а именно:
- кровля, фундамент, стены, перекрытия, окна и двери, половые покрытия;
- внутренняя отделка стен, полов, потолков;
- лестничные переходы, лифтовые шахты;
- системы канализации, водоснабжения, отопления, электросети.
После обследования всех частей эксперт дает заключение о физическом износе здания, и формулирует свои выводы о степени износа, в соответствии с нормативной документацией. Состояние здания может быть охарактеризовано следующим образом:
- хорошее. Деформации, серьезные повреждения отсутствуют, локальные нарушения целостности конструкции можно устранить в ходе обычного ремонта;
- удовлетворительное. В целом строение подлежит эксплуатации, но некоторые его части или элементы подлежат капитальному ремонту;
- неудовлетворительное. Использование здания без предварительного капитального ремонта невозможно;
- ветхое. Несущие элементы здания – в аварийном состоянии, отдельные конструкции могут быть частично использованы, но только после их капитального ремонта или повышения мер безопасности;
- негодное. Эксплуатация строения невозможна из-за разрушения конструктивных элементов и систем.
В рекомендациях эксперт может предложить выполнить ремонтные работы, капитальный ремонт или ликвидацию объекта. Высокая квалификация и большой опыт работы наших специалистов позволяет им быстро и точно выполнять диагностику любых, в том числе проблемных объектов. Позвоните или оставьте заявку на сайте, чтобы уточнить все вопросы по обследованию зданий или заказать такую проверку.
Преимущества сотрудничества с ТРИАДА ЭКСПЕРТ
ТРИАДА ЭКСПЕРТ предлагает оперативное выполнение оценки физического износа зданий. Вы можете оставить заявку на сайте, чтобы получить бесплатную предварительную консультацию специалиста и принять решение о сотрудничестве. Наши преимущества:
- коллектив экспертов с профильным образованием и большим опытом работы;
- использование собственного измерительного оборудования, сертифицированного в соответствии со всеми стандартами;
- применение лицензионных программ проектирования и определения стоимости затрат;
- оптимальные расценки на все виды услуг.
Если вам требуется быстрое и достоверное определение физического износа любого объекта, обращайтесь к нам! Мы гарантируем отличный сервис, профессиональный подход к делу и качественные экспертные заключения.
Оставьте заявку на сайте, наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время и проконсультируют по всем вопросам.
Источник: triexpert.ru
Оценка физического износа здания
Иногда заказчиком ставится задача — оценить физический износ здания или сооружения. Износ здания или сооружения подразделяется на физический и моральный.
Физический износ заключается в ухудшении (постепенной утрате) технических качеств или состояния конструктивных элементов — в потере прочности конструкций и их изолирующей способности, а также в ухудшении внешнего вида (например, образование трещин). Физический износ здания может быть вызван тремя группами факторов:
- воздействием природных факторов;
- влиянием технологических, или функциональных факторов;
- влиянием дефектов проектирования и возведения.
Правила оценки физического износа зданий:
В результате обследования каждого конструктивного элемента здания или сооружения выявляют наиболее характерные для него признаки физического износа. Установив физическое состояние и износ отдельных конструкций, вычисляют общую величину физического износа здания или сооружения. Износ здания или сооружения измеряется в процентах от его стоимости. Т.е. в основу метода определения физического износа по фактическому состоянию конструкций положена закономерность физического износа (техническое состояние, выраженное в процентах) и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, возмещающего этот износ.
Различают стоимость восстановительную (строительную) и действительную (балансовую).
Восстановительной стоимостью называют первоначальную стоимость здания или сооружения без учета его износа, определённую, однако, в ценах времени обследования.
Действительной стоимостью является восстановительная за вычетом процента износа. Существуют специальные методические указания по определению физического износа конструкций (для каждого вида зданий или сооружений в различных отраслях они свои). В таблицах этих указаний представлены признаки технического состояния конструктивных элементов, соответствующие определенной величине физического износа. Так, например, физический износ перекрытий из сборного железобетона в 41…60 % характеризуется следующими признаками: глубокими поперечными трещинами в плитах с оголением арматуры; прогрессирующим смещением плит (более 3 см); прогибами не более 1:50 пролета.
Сравнивая выявленные при обследовании здания или сооружения характерные признаки износа его конструктивных элементов с признаками, представленными в таблицах методических указаний, оценивают процент износа этих элементов.
Общий износ здания соответствует в основном состоянию его несменяемых несущих конструкций. Оценку износа внутренних элементов старых зданий традиционной постройки выявляют, в первую очередь, состоянием полов, потолков, окон, дверей и лестниц, так как эти доступные для осмотра конструкции отражают степень износа перекрытий, перегородок и всего остального.
По фактическим сметам на строительство здания или сооружения или по «Сборнику укрупненных показателей стоимости здания для переоценки основных фондов» определяют удельный вес каждого из обследованных конструктивных элементов в суммарной стоимости здания.
Например, в старых типовых кирпичных жилых домах удельный вес несменяемых конструкций в стоимости здания достигает 42 % (сюда относят фундамент — 6 %, стены — 35 %, лестницы — 0,5…1 %), остальные элементы, которые можно заменять по мере их износа, составляют около 58 % (перекрытия – 12 %, крыша — 7…7,5 %, полы – 8 %, перегородки — 3 %, окна и двери — 11 %, инженерное оборудование, отделочные и прочие работы — 17 %).
Расчет общего износа здания или сооружения производят в табличной форме:
(перечисляются все конструктивные элементы)
Техническое состояние элемента
(неудовл., удовл., хорошее)
Удельный вес элемента в стоимости здания, %
Источник: imbuilder.ru
Что такое коэффициент физического износа и как его рассчитать?
Коэффициент физического износа используется в принятии управленческих решений, определении порядка начисления амортизации и получения налоговых вычетов. Его значение показывает, насколько эффективно используются основные фонды и когда нужно проводить модернизацию. Существует 2 формулы расчета индикатора: для целей бухгалтерского и управленческого учета. Источник сведений для расчета – форма № 5: приложение к бухгалтерскому балансу.
По мере использования в деятельности производственных предприятий машин и оборудования, их стоимость снижется ввиду физического износа (ФИ) – утраты ими механических и физических свойств. Собственникам бизнеса и менеджерам компаний важно количественно оценивать этот показатель для того, чтобы верно рассчитать размер амортизационных отчислений и определиться с величиной налоговых вычетов.
Коэффициент физического износа (КФИ) – это финансовый показатель, который позволяет определить, насколько изношены основные средства (ОС), и в какой мере может быть профинансирована их замена в ходе эксплуатации с использованием амортизационных отчислений.
Важный момент! Физический износ оценивается за календарный год вне зависимости от давности приобретения основных фондов. Если величина КФИ становится близкой к 100%, то считается, что основные фонды обесценились и подлежат списанию.
Прикладное применение коэффициента ФИ требует учета двух факторов:
- если он достиг 100%, срок годности истек, но ОС остаются пригодными для использования, то их не списывают, а продолжают использовать;
- если он не достиг 100%, а оборудование, сооружения, здания, машины уже вышли из строя и подлежат ликвидации – то компания понесет убытки.
Важный момент! Если моральный износ свидетельствует лишь о том, что оборудование устарело и на рынке появились дешевые, экономные и эффективные устройства, то физический износ показывает именно ухудшение технического состояния ОС. При моральном износе технические средства могут оставаться работоспособными, в то время как при физическом – постепенно утрачивают свои эксплуатационные свойства.
Формула расчета коэффициента физического износа
Существует две формулы расчета коэффициента физического износа: для целей бухгалтерского и управленческого учета.
Коэффициент физического износа в финансовом учете
Базовые значения для расчета коэффициента физического износа можно взять из финансовой отчетности компании. В частности, потребуются такие сведения из приложения к бухгалтерскому балансу (Ф. № 5):
- амортизация (стр. 5200 к. 5);
- первоначальная стоимость основных средств (стр. 5200 к. 4).
Формулу для расчета коэффициента ФИ можно представить в виде отношения амортизации к первоначальной стоимости основных фондов:
КФИ = Ам / ПСОС * 100%, где:
ПСОС – первоначальная стоимость основных средств.
Для удобства практического применения имеет смысл представить формулу через строки приложения к бухгалтерскому балансу (Ф. № 5):
КФИ= стр. 5200 к.5 / стр. 5200 к.4 * 100%
Показатель физического износа во многом зависит от метода начисления амортизации.
Пропорционально-прямолинейный перенос стоимости ОС на амортизацию
Используется для любых видов основных средств
Применение повышенных норм амортизации для сокращения нормативного срока эксплуатации активной части производственных фондов (оборудование, устройства, машины)
Разрешен только в отношении
Важный момент! КФИ не отражает фактического износа основных средств, поскольку даже при 100% рассчитанном показателе износа ОС могут оставаться работоспособными.
Коэффициент физического износа в управленческом учете
Для принятия обоснованных финансовых решений имеет смысл использовать несколько иную формулу расчета КФИ. Она учитывает нормативный и фактический срок службы изделия и позволяет руководству фирмы своевременно обновлять производственную базу.
КФИ = Т факт / Т спи * 100%, где:
Т факт – период использования ОС по факту;
Т норм – полезный нормативный срок использования ОС.
Нормативное значение индикатора
Если говорить о нормативных значениях коэффициента физического износа, то его в чистом виде не существует. Как правило такие коэффициенты рассчитаны для узкоспециализированного оборудования и особых производственных сооружений. Такие нормативы важны только для технических специалистов.
Для целей экономического и финансового анализа достаточно лишь знать несколько важных закономерностей:
- если показатель оказался более 50%, то следует задуматься об обновлении производственной базы;
- в компаниях, которые работают в несколько смен или имеют продолжительный рабочий день, КФИ будет увеличиваться более высокими темпами, чем в фирмах со стандартным режимом работы;
- использование ускоренного режима амортизации ускоряет прирост КФИ.
Важный момент! Если индикатор растет крайне быстро, имеет смысл проверить условия эксплуатации объектов производственного фонда.
Примеры расчета коэффициента
Детально рассмотреть процесс определения коэффициента ФИ следует на примере двух фирм:
- торговой компании ООО «Логис»;
- предприятия текстильной промышленности ООО «Спектр».
Источник: moneymakerfactory.ru