Как поменять управляющую компанию на другую

Содержание

Как выбрать управляющую компанию в новостройке и что при этом необходимо учитывать — читайте по ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zhkh/vy-bor-upravlyayushhej-kompanii-v-novostrojke.html
Управление в новостройках может осуществляться не только управляющими компаниями, но и ТСЖ. Как создать ТСЖ и что такое устав ТСЖ вы можете узнать в нашей новой статье.

Для начала нужно организовать общее собрание. Оно может быть проведено как по инициативе группы жильцов, так и одного. Собственник, кто являлся его инициатором, должен уведомить всех жильцов за 10 дней до проведения. Участие в этом мероприятии право, но не обязанность. Но даже если вы не явились, подчиниться решению собрания, все же должны.

Смена ук порядок действий

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

Для расторжения договора следует организовать инициативную группу, т.е. найти единомышленников по данному вопросу среди своих соседей. Далее необходимо уведомить всех жильцов дома о проведении общего собрания, на повестке которого – смена управляющей компании ЖКХ и выбор новой УК.

Как сменить управляющую компанию ? / ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Смена управляющей компании: порядок действий

Выбрать новую управляющую компанию и оповестить ее о своих намерениях.
Организовать собрание жильцов, о котором обязательно заранее оповестить всех владельцев помещений, в том числе представителей муниципалитета, если он также является собственником. Этого можно добиться путем рассылки писем с уведомлением в получении или личного оповещения активистами. Собственники должны быть проинформированы о дате, времени и перечне обсуждаемых тем.
Провести собрание в строгом соответствии с регламентом (выбрать председателя, секретаря, вести протокол) и провести голосование. Если инициатива наберет больше 50% голосов, то УК должна будет предать дела в течение 30 дней.
Ознакомить с протоколом собрания всех владельцев помещений, копии выдать старой и новой УК.
Заключить договор с новой компанией. Проследить, что копии договоров предоставлены на подпись всем собственникам.

Как быть, если УК не справляется с возложенными на нее обязанностями по содержанию дома и не отчитывается перед собственниками о проделанной работе? А суммы, прописанные в квитанциях на оплату услуг, непропорционально велики? В таком случае необходимо проявить активность и заняться сменой власти.

Как поменять Управляющую Компанию ЖКХ многоквартирному дому

Жильцы дома должны подавать жалобы на не устраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля. Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несоответствия нормативам.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке.

В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ).

Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Как поменять управляющую компанию или ТСЖ в доме, выбор новой УК

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Может ли потребитель реально защитить свои права в РФ?

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

СМЕНА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

В случае отказа старой управляющей компании от передачи документации вновь избранной, новая управляющая компания вправе подать заявление в Арбитражный суд о передаче документации на многоквартирный дом. Также следует обратиться в прокуратуру в Государственную жилищную инспекцию .

Есть такой документ «Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 г. Москва «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.» Там все написано.

Как передать дела при увольнении главного бухгалтера

Подписание акта является финальным этапом процедуры. После выполнения действия передача дел считается выполненной. Компания отпускает старого специалиста, а новый приступает к должностным обязанностям. Однако перечень необходимых действий не заканчивается.

Во время смены должностного лица должен быть составлен акт приема-передачи. Он необходим для распределения ответственности во время проведения операции между человеком, покидающим должность, и новым сотрудником, принимающим обязанности. Если составление вызывает затруднения, образец акта приема-передачи документов при смене главного бухгалтера поможет выполнить процедуру.

Изменения в уголовном кодексе в 2018 году

В отношении принудительных работ в Госдуме находятся изменения по поводу введения нового нормативного акта о порядке назначения и проведения принудительных работ. Зависеть обстоятельства назначения ответственности будет от степени опасности преступника, тяжести совершенного деяния и иных важных факторов.

Человеку в рамках такого наказания предоставлено право на свободное передвижение и о лишении свободы нет речи. В законодательстве содержится норма о том, что человек будет вправе отправляться на принудительные работы при совершении преступления не тяжкого. В Уголовном кодексе и других нормативных актах такого понятия, как не тяжкое уголовно-наказуемое деяние не содержится. Вероятно, изменения в Уголовный кодекс в 2018 году затронут назначения наказания в виде принудительных работ за совершение преступления небольшой тяжести, поскольку в приоритет государства должна быть поставлена изоляция от общества людей, которые представляют потенциальную опасность.

Смена одной управляющей организации на другую

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Порядок смены управляющей компании жилого дома

Несмотря на то, что сейчас активно вносят изменения в законодательство России о контроле деятельности управляющих компаний, число жалоб на них от жильцов многоквартирных домов не уменьшается. Данные управляющие компании созданы специально для содержания и ремонта жилых домов. Это их прямая обязанность, которую, к сожалению, не всегда выполняют соответствующим образом. Жильцы имеют право поменять недобросовестную компанию.

Процедура

Законодательством установлена определенная процедура смены управляющей компании. Поэтому жильцам придется действовать в установленном порядке:

Определить, действительно ли имеются веские причины для смены компании.
Собственники жилья должны создать инициативную группу, которая возьмет на себя ответственность заниматься данным вопросом от имени всех жильцов.
Инициативная группа должна запросить у управляющей компании все необходимые договоры с коммунальными и прочими службами, оказывающими услуги и работы данному дому.
Подготовить информационную листовку о созыве общего собрания всех жильцов с целью решения вопроса о смене УК.
Провести общее собрание собственников жилья.
В процессе проведения собрания также нужно выбрать новую УК.
Правильно оформить протокол проведенного собрания, составить его в нескольких экземплярах.
Передать составленные протоколы и подписанные всеми участниками собрания в старую и вновь выбранную компании.
Перезаключить договор с новой выбранной компанией.

В целом, порядок действий должен быть таким. Но в действительности это не так просто осуществить. Потому что не каждая компания позволит добровольно от нее отказаться. В этом случае придется решать вопрос через суд. Поэтому важно соблюдать все обязательные пункты и последовательность действий.

Все документы должны быть правильно оформлены.

Основания для смены

Изначально для смены управляющей компании должны быть веские основания, которые определены законодательством страны. В первую очередь, все обязанности компании прописаны в договоре. Соответственно, если она не выполняет свои обязательства по договору, этот факт будет являться веской причиной для расторжения договора.

Также сюда относятся и те случаи, когда выполнение своих обязательств компания осуществляет с нарушением установленных сроков или работы выполнены ненадлежащего качества.

Общими условиями расторжения договора по законодательству признаются:

завершение действия срока договора с УК;
при невыполнении работ и неоказании услуг, которые должны быть выполнены на основании подписанного договора;
сокрытие своей деятельности от жильцов дома;
нарушение сроков по выполнению обязательных работ;
оказание услуг не в полном объеме;
оказание услуг и работ ненадлежащего качества.

При невыполнении хотя бы одного пункта договора собственники квартир имеют право принять решение об одностороннем расторжении договора.

Важно знать, что максимальный срок подписанного договора может составлять не более 5 лет. Соответственно, шанс поменять УК возникает каждые 5 лет. Однако практически невозможно расторгнуть подписанный договор раньше 1 года с момента его подписания. Это связано с тем, что этот срок дается компании, чтобы войти в курс всех дел, проанализировать сложившуюся ситуацию и наметить первичные потребности дома.

Также для этого должен быть составлен определенный бюджет, за счет которого будут оплачиваться все работы. Если же 1 года компании было недостаточно, чтобы во всем разобраться и начать выполнять полноценно свои обязанности, то жильцы получают право ее сменить.

Подготовка

Среди жильцов дома всегда есть наиболее активные граждане, которые проявляют желание что-либо изменить и улучшить. Именно таких инициаторов нужно выбрать в совет дома. Важно, чтобы инициаторами являлись только жильцы этого многоквартирного дома, в противном случае такому человеку управляющая компания может отказать в проведении переговоров.

Инициативная группа должна проверить деятельность компании относительно их дома. Для этого нужно запросить в УК следующие бумаги:

Сам договор с УК.
Подписанные акты работ и услуг за последний год.
Акты осмотра инженерных сетей всего дома за последние 2-3 года.

Важно сравнить наличие всех документов по итогам отчетного года на выполненные работы. Если определенных документов не окажется, то УК обязана восстановить их в ближайшее время у того поставщика услуг, кто проводил работы.

Если в документации есть основания сомневаться в законности ее действий, а также были выявлены явные нарушения законодательства или подписанного договора, то нужно сделать копии данных документов и приступать к смене УК.

Собрание

Собрание жильцов это очень ответственное дело. Обязательно нужно разместить информационные листовки на самых видных местах каждого подъезда объявления о дате времени, месте, а также повестке собрания. Это должно быть сделано за 10 дней до проведения собрания. Также можно раздать лично в руки всем жильцам под подпись извещения. Обязательно должно быть документальное подтверждение того, что все жильцы были извещены о собрании надлежащим образом.

При проведении собрания инициированная группа должна озвучить повестку собрания, рассказать жильцам, где и как нарушаются их права, и предложить смену УК. При этом лучше всего выдвигать этот пункт 2 вопросами:

Отказ от действующей компании.
Выбор новой компании.

Далее путем голосования происходит решение каждого из поставленных на повестку собрания вопроса. Для принятия решения в голосовании должно участвовать больше половины жителей дома. А для принятия конкретного решения должно проголосовать больше половины участвующих в собрании жильцов.

При выборе новой УК инициативная группа сама вправе выбрать перечень работ и услуг, необходимых для этого дома. Но он должен соответствовать жилищному законодательству, в котором указан перечень обязательных работ.

После принятия решений собрание заканчивается оформлением протокола. Он должен быть составлен по всем установленным нормам и подписан всеми участниками собрания.

Информирование УК

После принятия решения и составления протокола этот документ нужно направить в действующую УК и новую выбранную компанию. С момента информирования УК и до расторжения договора должно пройти 30 дней. Это время необходимо компании, чтобы передать всю техническую информацию и документы новой УК.

Если предыдущая компания отказывается передавать документы, то новая УК имеет право подать на нее в суд.

Также возможен такой вариант, что действующая УК предложит перезаключить договор и продолжить работу с учетом пожеланий жильцов. В этом случае они могут согласиться и попробовать дать ей второй шанс.

В любом случае жильцам необходимо заключить новый договор с новой или предыдущей УК в рамках итогового принятого решения. В этот договор должен быть включен только тот перечень работ и услуг, которые являются обязательными и необходимыми. При желании жильцы могут добавить и дополнительные услуги и работы, которые им необходимы.

Составленный договор подписывается всеми жильцами дома и на основании этого договора УК начинается исполнять свои обязанности. В то же время необходимо направить извещение в банк о смене УК. В платежных документах жителям должны приходить реквизиты новой УК. Перед оплатой квитанции это нужно обязательно проверить, так как часто бывают ситуации, когда реквизиты компании не были изменены и денежные средства поступали не на тот счет.

Если жильцы многоквартирного дома недовольны тем, как происходит уход за их домом, как оказываются обязательные услуги и проводятся работы, не стоит это терпеть. Нужно знать, что все имеют возможность выбрать свою управляющую компанию, а также создать свое ТСЖ или ТСН. Это право жильцов каждого дома, и только им решать, как они будут организовывать уход за своим домом.

Дополнительная информация:

Граждане, как показывает практика, не всегда оформляют принятые на общем собрании решения в соответствии с требованиями закона, что нередко приводит к признанию решений общего собрания незаконными и недействительными (см. подробнее обзор практики «Общее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок проведения, судебная практика».

В данной теме постараемся осветить (с примерами из судебной практики) некоторые вопросы, касающиеся смены управляющей компании, одностороннего отказа от договора управления, порядка принятия решения о смене управляющей компании.

Граждане могут найти другую УК или собственными силами организовать товарищество собственников жилья. Последний вариант очень удобен. В этом случае важно вовремя организовать собрание и принять соответствующее решение. Процедура смены также законна. Если жильцы высказывают недоверие товариществу собственников жилья, им разрешено снова заключить договор с УК.

Процедура замены организации непроста. Отмена договора должна проходить в соответствии с законами. В противном случае УК может призвать жильцов к ответственности. Смена управляющей компании регулируется ЖК РФ. Жильцы обязаны руководствоваться основаниями для замены УК.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части – оптимизироваться.

Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой управляющей компании.

Организационная состоятельность: сроки существования УК, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав.

Источник: emarkethelp.ru

Как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ

Как часто мы сталкиваемся с плохим обслуживанием, не соответствующим выполнением работы и искусственным завышением тарифов со стороны управляющей компании. В подъезде всегда грязно, уже несколько месяцев не работает лифт и не вывозится мусор, осыпается штукатурка?

В данном случае может помочь обращение в управляющую компанию. Но если после рассмотрения заявления ситуация не изменилась, можно смело менять организацию. Давайте рассмотрим, как отказаться от услуг управляющей компании.

Когда можно менять управляющую компанию

Поменять организацию можно после окончания срока договора, который составляет 1-5 лет. Но многие интересуются, можно ли отказаться от услуг до завершения этого срока. Согласно российскому законодательству заменить фирму можно уже через год после заключения договора в случае, если она не выполняет обязательства по договору.

Однако для этого потребуется большое количество времени, сил и терпения. Кроме того, фирма может отказаться передавать документы в другую организацию. В данном случае важно правильно выполнить правила смены фирмы и собрать доказательства того, что компания не справляется с обязанностями.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

Обеспечение безопасности и надлежащего состояния общедомового имущества, которое подразумевает безопасное состояние полов и потолков, подвала и кровли, необходимое освещение на лестничной площадке;
Своевременная уборка подъезда и вывоз мусора;
Озеленение и облагораживание территории;
Установка общедомовых счетчиков;
Подготовка дома к отопительному сезону. Кроме того, собственники квартир в данном доме вправе потребовать от организации справку о готовности дома к зиме;
Организация текущего и капитального ремонта в подъездах, подвалах и на чердаке, ремонт фасада, фундамента и кровли здания;
Оповещение жильцов о предстоящем ремонте, отключении электричества, газа, холодной или горячей воды за десять дней.

Еще один важный фактор в работе управляющей организации — прозрачное ведение финансовой деятельности, предоставление информации о работах, расходах и тарифах на услуги ЖКХ.

Данная информация выкладывается на сайте управляющей фирмы и представляется в первом квартале на собрании владельцев помещений. Кроме того, по запросу жильцов сотрудники учреждения должны предоставить квитанции, отчеты и другие необходимые документы.

Порядок смены управляющей организации

Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Как организовать собрание собственников

Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.

Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.

Это важно знать: Заявление на выдачу судебного приказа о взыскании долга по ЖКХ: образец

Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами голосования.

В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.

Собрание состоялось, если в нем участвовали собственники, которые владеют свыше 50% голосов. Голос зависит от размеров жилой площади, которая принадлежит гражданину. Переход состоится, если инициатива наберет свыше половины голосов.

В результате положительного голосования управляющая фирма должна сдать полномочия в течение тридцати дней и передать новой фирме техническую документацию по дому.

Если компания не хочет передавать дом

Если управляющая компания отказалась добровольно передать полномочия по контролю за жилым многоквартирным домом новой фирме, вы можете подать исковое заявление в суд. Но в данном случае важно правильно выполнить условия проведения собрания и нужны веские поводы для смены фирмы.

В случае грубых нарушений со стороны управляющей фирмы, среди которых продолжительное отсутствие газа и воды, в зимний период — слабое отопление и так далее, можно подать исковое заявление в суд. В данном случае важно составить жалобу с указанием и доказательствами нарушений.

Это фотографии, видео- и аудиоматериалы, которые отражают проблемы. Важное значение играют акты независимых экспертов. Это замеры температуры в помещениях, исследование неисправного трубопровода и т.д..

Перед подачей иска в суд обязательно обращайтесь с жалобой о нарушениях непосредственно в компанию, обслуживающую дом. Если заявления остаются без рассмотрения, ответа или действий по исправлению нарушений, возможны жалобы по бездействию управляющей компании в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и/или Прокуратуру.

Как показывает практика, суд может отказать в иске, если в досудебный период не были предъявлены претензии и отправлены обращения непосредственно к ответчику.

Меняем управляющую компанию: пошаговый порядок действий и описание особенностей

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
Оказание услуг плохого качества;
Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
Отсутствие у организации лицензии;
Сокрытие деятельности и расходов.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

Жильцы принимают решение о смене организации.
Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет голосов, оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.

Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.

О смене УК смотрите видеосюжет:

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
Согласование условий с управляющей организацией.
Перезаключение соглашения.

Это важно знать: Налоговый вычет при покупке дома с участком в 2023 году

Определиться с новой компанией рекомендуется до назначения и проведения общего собрания. Благодаря этому выбор будет объективным, а не спешным.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Как сменить управляющую компанию в МКД

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ. Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
На голосовании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.
За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
Составляется протокол мероприятия.
УК информируется о решении, принятом на собрании.

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом. Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор.

Отказ от УК и создание ТСЖ

Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ. Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества. Затем жильцы:

принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
выбирают председателя;
информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
о проведении встречи в форме очно-заочного голосования;
о расторжении договора и выборе способа управления;
о сроках передачи технической документации и так далее.
Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Все жильцы, проголосовавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.

В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму.

Конкурс по выбору новой управляющей компании

Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.

В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.

Уведомление старой организации о ее смене

По принятии жильцами окончательного решения лицо, уполномоченное собственниками квартир, должно в пятидневный срок направить в прежнюю управляющую организацию уведомление о расторжении договора с ней.

Кроме того, любое расторжение договоров управления должно быть обязательно зафиксировано в органах государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

В сообщении следует указать также название новой коммунальной фирмы, её адрес, а если управление осуществляют собственники – предоставить сведения об одном из них.

Подписание соглашения с новой компанией

В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

Претензии прежней УК по поводу долгов

Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании. Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей.

Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается.

Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде. В этот период потребители оплачивают услуги на счет старой фирмы.

Заключение

Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Источник: tvoizakon.ru

Как поменять неугодную управляющую компанию

управляющую компанию

Новостроек с каждым годом становится все больше. Растет число жителей, увеличиваются и проблемы связанные с этим вопросом. Многие не вникают в дела житейские, регулярно оплачивают счета, даже не заглядывая и не вникая в суммы указанные в квитанциях. Таких людей большинство, этим и пользуются застройщики.

Привычные ЖЭКи вытесняются управляющими компаниями, которые не всегда выполняют свои функции. При заселении жильцы мало думают об этих вещах. Первое время они находятся в приподнятом состоянии от покупки жилья, да и проблем и недоделок не так заметно. После того как эйфория проходит, все становится на свои места.

Теперь уже отчетливее видны явно завышенные цифры в платежках и несоблюдение компанией условий по договору. Возникает вопрос, где же мы были, когда подписывали документы? Подписывали мы их вообще? Не секрет, что многие застройщики создают свои управляющие компании, тем самым скрывая недоделки, не выполняя обязательства и покрывая свои долги за счет новоселов.

Многие даже не знают, что подписали договор о выборе УК, им просто подсовывают эти бумажки вместе с другими, ничего особо не разъясняя при этом. Не многие вдумчиво читают. Надо же подписать, и ставят, не задумываясь, свою подпись в соответствующей графе. А существовать хочется в нормальных условиях. Что же тогда делать?

Менять управляющую компанию!

faal-574x324 (Custom)

Как выбрать управляющую компанию в новостройке и что при этом необходимо учитывать — читайте по ссылке: https://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zhkh/vy-bor-upravlyayushhej-kompanii-v-novostrojke.html
Управление в новостройках может осуществляться не только управляющими компаниями, но и ТСЖ. Как создать ТСЖ и что такое устав ТСЖ вы можете узнать в нашей новой статье.

1 Почему выбирать стороннюю УК застройщикам не выгодно?
2 Как выбрать новую УК
3 Когда лучше сменить УК
4 По соглашению сторон

4.1 Основания, предусмотренные в договоре
4.2 Основания, прописанные в ГК РФ

Почему выбирать стороннюю УК застройщикам не выгодно?

Когда новостройка сдается в эксплуатацию, перед жителями возникает выбор управляющей компании. Можно примкнуть к компании, которая уже обслуживает другие объекты или же, что чаще всего бывает, застройщик создают свое управление. Последний случай наиболее удобен для него. Он может проводить через нее свои деньги, вписывать свои необоснованные пункты.

И, конечно же, что самое удобное, скрывать незавершенные работы пока дом находится на гарантии. Назначается председатель, который стоит не на стороне жильцов, а владельца, так как тот платит ему деньги. Всем хорошо, кроме обиженных жильцов. Нужно выбирать инициативного человека, который будет бороться вместо комитета дома, за права его жителей.

Сторонняя компания, которая ничем не обязана владельцу жилья, стоит на стороне граждан. Она требует от застройщика выполнения всего необходимого. Выбивает справедливые и обоснованные правила и решения.

Как выбрать новую УК

Многих не устраивают прежние управляющие компании, но выбрать новую еще сложнее. Как не наступить на те же грабли?

Большинство ориентируются на отзывы жильцов других домов. Необходимо тщательно изучить условия другой организации, ее рейтинг и правила, рекомендации и срок работы.

Переход осуществить не так-то просто. Прежняя контора не заинтересована в передаче дома, это ее деньги! Можно заранее договориться о переходе к другой организации. Скорее всего, она с удовольствием поможет в оформлении. Но помните, что это дело очень запутанное и долгое.

Нужно запастись терпением и энтузиазмом жильцов.

Когда лучше сменить УК

Сменить управляющую компанию не так-то просто, но есть момент, когда это можно сделать наиболее выгодно – по истечении срока договора. Последний заключается на период от 1 до 5 лет. Основываясь на статье 162 ЖК РФ пункт б, срок действия договора продлевается на ранее указанный, если одна из сторон не прервала его.

В этом случае, за 30 дней до окончания, направляется уведомление о прекращении сотрудничества на ранее указанных условиях или полном отказе от ее услуг. Такое извещение не может быть направлено одним жильцом или инициативной группой. Для того, чтобы оно имело силу необходимо организовать общее собрание.

Какие же еще могут быть основания для смены управляющей компании:

Невыполнение заявленных в договоре условий или ненадлежащее их выполнение;
Утаивание УК важной информации от жильцов или предоставление ее в искаженном виде или не в полном объеме;
Обоюдное решение о расторжении договора;

Гражданский кодекс РФ дает нам следующий перечень причин расторжения:

Основания, предусмотренные в самом договоре;
По решению суда;
Основания, прописанные в ГК РФ;
Основания, оговоренные в иных законах.

Опишем подробнее каждую из этих причин.

Если вам не нравится как и в каком объеме УК выполняет работы, указанные в договоре, доказать это будет не так-то и легко. Организация найдет 1000 и 1 оговорку в самом документе и докажет вам всеми правдами и неправдами, что все выполняется в рамках закона. Слов и жалоб жильцов мало.

Здесь нужен жесткий подход, юридическая подкованность и экспертиза. Если вы хотите что-то подтвердить, вам нужны веские доказательства. Организуйте в доме инициативную группу, которая будет этим заниматься. Помните, что уже может быть «засланный казачок» от управляющей компании, который красным словцом воздействует на умы людей и движет массы за собою.

Ему идут доплаты от организации, поэтому он действует не в интересах общества. Да это может быть и сам председатель!

foto_436-800x324 (Custom)

Сделали перепланировку квартиры? Как осуществляется узаконивание перепланировки квартиры читайте в пошаговой инструкции.
Что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить — узнайте тут.

Для того, чтобы все подтвердить нужно действовать в рамках закона. Направьте запросы в управляющую компанию о предоставлении актов о выполнении работ, отчетов и протоколов. Проанализируйте все эти сведения, сопоставьте даты и события. Если данные в этих документах прописаны «для галочки», соберите реальные показания. Сделайте фотоотчеты, где показано реальное выполнение работ.

По соглашению сторон

Этот вариант встречается очень редко. Для этого должны быть согласны расторгнуть договор как все жильцы, так и УК. Между сторонами подписывается соглашение о прекращении действия контракта. В нем указывается порядок передачи данных другой компании:

Документации на дом;
Неизрасходованных средств, на ремонт (капитальный и текущий)
Средств на оплату коммунальных услуг, которые были оплачены, но не предоставлены.

Основания, предусмотренные в договоре

В документе может быть прописано условие, что если за 30 дней до окончания срока действия договора будет направлено извещение о прекращении его действия, то УК не вправе будет отказать.

Основания, прописанные в ГК РФ

Документ может быть расторгнут, если в нем выявлены явные неточности и несоответствия. Например, сам договор может быть заключен неправильно. Если без споров расторжение провести не удается, оно совершается в судебном порядке.

Основания, оговоренные в иных законах

Все, что касается управления жилыми строениями и отношениями внутри них регулируется Жилищным кодексом РФ. В апреле прошлого года были внесены поправки, на основании которых жители могут самостоятельно выбирать управляющую компания. Застройщики не смогут производить полный захват власти и возмещение своих убытков за счет людей.

Выбор УК производится на основании открытого голосования, извещение о котором поступает не позднее чем через 20 дней с момента сдачи дома. Через 40 дней – проходит конкурс, через 10 суток после этого жителей извещают о его результатах. Не застройщик, а каждый собственник выражает согласие на работу с данной компанией. Если процентный порог согласных менее 50 – результаты считаются не действительными.

По решению суда

При данном раскладе договор может быть расторгнут в случае грубых нарушений. Это может быть длительное отсутствие газа или воды, частые перебои в теплоснабжении без причины и предупреждения. Главное, чтобы все это доказать нужны документальные подтверждения. Можно обращаться с жалобами в саму компанию. Все эти заявления должны быть занесены в соответствующий журнал.

Только в этом случае они могут быть приняты к рассмотрению. Можно обратиться с жалобами в Прокуратуру или Жилищную инспекцию. Важно, чтобы были не только устные подтверждения, но и на бумаге. Только в этом случае суд примет их к делу.

Акты о нарушениях могут составляться не только коллективно. Несоответствие может зафиксировать и один человек, но в присутствии нескольких соседей. Важно, чтобы на этом документе были подписи свидетелей.

Говоря о заведении судебного дела, один человек ничего не решит. Для того, чтобы составить иск необходимо проведение общего собрания, где будет принято решение и назначены уполномоченные представители. Сделать это не просто – придется оформлять нотариально заверенные доверенности от каждого собственника.

Решение должно быть зафиксировано в виде протокола.

Порядок перевода дома в управление другой компании

Основания для отказа от услуг прежней компании выбраны. Новая УК, условия работы с которой кажутся оптимальными, тоже найдена. Каков же сам процесс перехода?

3 (Custom)

Хотите прописаться в новой квартире в новостройке? В этой статье вы можете узнать о том, как это сделать.
Для приватизации жилой недвижимости в новостройке необходимо собрать полный пакет документов для приватизации квартиры, перечень которых содержится по ссылке.

Вот, что должно быть указано в сообщении:

Инициатор собрания;
Форма проведения;
Если это очное голосование – место, время и дата; в случае заочного – место передачи решения и окончательный срок приема;
Повестка дня;
Порядок ознакомления с результатами собрания.

Количество голосов собственника сопоставимо с его долей в общем имуществе. Конечный результат принимается только в том случае, если проголосовали положительно 50% от общего числа.

Если вы лично не сможете проголосовать, но принять участие все же желаете, это можно сделать через представителя. Все участники должны зарегистрироваться, при этом указав паспортные данные. Если выбрана заочная форма – раздаются бюллетени, в которых еще указывается документы, подтверждающие право собственности.

Если кто-то из жильцов не смог участвовать в голосовании, но принятое решение выполнять не желает, он может обжаловать его в суде. Оно может быть подано не позднее 6 месяцев с момента оглашения.

В соответствии с ч.7 ст. 162 ЖК РФ новая управляющая компания принимает все права и обязательства только с момента подписания договора с собственниками. Для прежней организации устанавливается срок передачи документации, а также неистраченных финансов.

Важно составить акт, в котором будет описываться состояние имущества. Он носит двухсторонний характер. Его подписывает как прежняя УК, так и новая. В соответствии с этими данными будет составляться план будущих работ и эффективность прежних.

Конечно, сменить УК не так просто как кажется. Местные органы не вмешиваются в этот процесс, чем осложняют это дело для простых жильцов. Не многие способны своими силами, без владения особыми знаниями разобраться в этом сложном процессе. Но если вы все же решились на этот шаг, запаситесь терпением и идите до победного конца!