Как получить вычет за продажу квартиры

Если гражданин продает свою квартиру и при этом получает доход, то он обязан заплатить налог 13% с этого дохода согласно ст.224 НК РФ. Однако, есть условия и льготы, которые позволяют снизить или не платить НДФЛ с продажи квартиры. О них подробнее в статье.

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры — это льгота, которая подразумевает полное или частичное освобождение от выплаты налога на доход физических лиц при реализации собственной недвижимости.

Кто имеет право получить вычет

На вычет при продаже квартиры может претендовать любой гражданин России. На нерезидентов это право не распространяется, так как ставка НДФЛ для нерезидентов установлена п.3 ст. 224 НК РФ, а вычеты применяются только к доходам, ставки по которым диктует п.1 ст.224 НК РФ.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

При расчёте налога с продажи квартиры в 2019 году большое значение играет его кадастровая стоимость. В настоящее время, согласно вступившему в силу с 1 января 2016 года Федеральному закону № 382 от 29.11.2014 года

Налоги с продажи квартиры и как получить налоговый вычет?

• если доход от продажи квартиры меньше, чем 70% от её кадастровой стоимости, то для налогообложения будет использовано всё равно 70% от кадастровой стоимости.

Пример 1

Михайлов О.Н. купил квартиру в 2018 году за 2 100 000 руб., в 2019 году он её продал за 2 530 000 руб.

Кадастровая стоимость составляет 3 545 000 рублей.

70% от кадастровой стоимости будет 3 545 000 × 0.7 = 2 481 500 руб.

(2 530 000 — 2 100 000) × 13% = 55 900 рублей составит налог с продажи.

Пример 2

Воронков В.Т. приобрёл квартиру в сентябре 2018 года за 5 180 000 руб., в октябре этого же года по непредвиденным обстоятельствам был вынужден её продать за те же 5 180 000 руб.

Кадастровая стоимость составляет 8 245 000 рублей.

70% от кадастровой стоимости будет 8 245 000 × 0.7 = 5 771 500 руб.

Сравним полученный результат с ценой продажи, 5 771 500 > 5 180 000, соответственно для расчёта налога мы обязаны по новым правилам взять именно цену из кадастра, а не реальную цену продажи.

(5 771 500 — 5 180 000) × 13% = 76 895 рублей составит налог с продажи.

В каких случаях не нужно платить налог

• Если Вы оформили право собственности на квартиру до 1.01.2016 года и продали ее через 3 года и более;

Пример 1

Рыбаков А.Р. приобрёл недвижимость в декабре 2015 года за 2 250 000 руб., в декабре 2018 года он ее продал за 2 500 000 руб., в таком случае он был освобождён от уплаты налога.

• Если Вы оформили право собственности на квартиру после 1.01.2016 года и продадите ее через 5 лет и более.

Пример 2

Кононов В.К. приобрёл комнату в малосемейке в октябре 2016 года за 1 250 000 руб., в октябре 2021 года он планирует продать её за 2 100 000 руб., в таком случае никакого налога платить ему не потребуется.

Налоговый вычет при продаже квартиры. Рассказывает НДФЛка.ру

Исключение, если квартира получена после 1.01.2016 в порядке:

• приватизации;
• дарения от близких родственников;
• наследования;
• договора пожизненного содержания с иждивением.

В таком случае, через 3 года Вы полностью освобождаетесь от необходимости оплачивать налог.

Пример 3

Додоновой Т.В. родители подарили квартиру студию в феврале 2016 года стоимостью 1 250 000 руб., в феврале 2019 года она сможет её продать дороже от стоимости, при этом она будет полностью освобождена от уплаты налога.

Пример 4

Милосердова О.К. в наследство получила квартиру от родителей в июле 2016 года стоимостью 3 250 000 руб., в июле 2019 года она сможет её продать дороже и платить налог ей не потребуется.

При этом следует иметь в виду, что срок нахождения в собственности наследуемого имущества определяется с даты смерти наследодателя (ст.1152 ГК РФ) и не зависит от даты оформления права собственности на регистрируемое имущество.

Субъекты РФ своими законами могут уменьшить 5-летний срок нахождения имущества в собственности и размер понижающего кадастровую стоимость коэффициента (70%) вплоть до 0.

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Если Вы приобрели квартиру до 01.01.2016, и продали её менее чем через 3 года, действуют следующие налоговые льготы по уплате НДФЛ:

• сумма продажи, уменьшенная на 1 000 000 руб.;
• сумма продажи, уменьшенная на расходы по приобретению недвижимости.

Пример 1

Романов И.А. в июне 2015 года, приобрёл квартиру за 3 240 000 руб., в декабре 2017 года он её продал за 3 630 000 руб. В результате сделки образовался доход в размере 3 630 000 – 3 240 000 = 390 000 руб.

Согласно законодательству, у него есть два варианта оплаты налога:

1. (3 630 000 – 1 000 000) × 13% = 341 900 руб.;
2. (3 630 000 – 3 240 000) × 13% = 50 700 руб.

Очевидно, что воспользоваться уменьшением налоговой базы на затраты по приобретению квартиры, значительно выгодней в этом случае.

Пример 2

Сидоров З.М. в 2015 году приобрел квартиру студию за 935 000 руб., а в 2017 г. продал, выручив 1 080 000 руб.,

Согласно законодательству, у него есть два варианта получения вычета для оплаты налога:

1. (1 080 000 – 1 000 000) × 13% = 10 400 руб.;
2. (1 080 000 – 935000) × 13% = 18 850 руб.

В данном случае, воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить налоговую базу на фиксированные 1 000 000 будет выгодней.

Пример 3

Слепцова Т.У. в сентябре 2015 года приобрела квартиру студию за 1 150 000 руб., но уже в январе 2018 г. продала, получив за неё 990 000 руб.

Согласно законодательству, у неё есть два варианта получения вычета на уплату налога:

1. (990 000 – 1 000 000) × 13% = — 1 300 руб.;
2. (990 000 – 1 150 000) × 13% = — 20 800 руб.

В данном примере не имеет значение каким вариантом воспользоваться, т.к. получается налоговая база со знаком минус, т.е. в обоих случаях Слепцова Т.У. полностью освобождается от уплаты налога.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Согласно Федеральному закону от 29.11.2014 № 382-ФЗ, для налоговых резидентов РФ (кроме категории исключения, указанной выше), которые приобрели квартиру после 1.01.2016 и продали её менее чем через 5 лет, действуют следующие налоговые льготы по уплате НДФЛ:

• сумма продажи (но не менее 70 % от кадастровой стоимости), уменьшенная на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.;
• сумма продажи (но не менее 70% от кадастровой стоимости), уменьшенная на расходы по приобретению недвижимости,

Пример 1

Фомина Е.Ф. в долевом участии совершила покупку квартиры в новостройке стоимостью 3 340 000 рублей в июле 2016 г. В январе 2018 года, она продала ее по кадастровой стоимости за 3 650 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у неё есть два варианта определения суммы налога:

1. (3 650 000 – 1000 000) × 13% = 344 500 руб.;
2. (3 650000 – 3 340 000) × 13% = 40 300 руб.

В данном примере второй способ выгоднее.

Пример 2

Зубков Ф.Ф. в приобрёл студию за 970 000 рублей в феврале 2016 г. В январе 2018 года, он продает ее по кадастровой стоимости за 1 150 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у него имеется два варианта определения суммы налога:

1. (1 150 000 – 1000 000) × 13% = 19 500 руб.;
2. (1 150000 – 970 000) × 13% = 23 400 руб.

В данном примере первый вариант более выгоден.

Вычет при продаже квартиры в долевой или совместной собственности

Если имущество, разделенное на доли или находящееся в совместной собственности, продается менее минимального срока владения, то здесь есть нюансы, которые нужно учесть еще до продажи, чтоб не переплатить налог.

1. Вычет в 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами, если имущество продано по общему договору купли-продажи:

• пропорционально долям владения;
• по договоренности (при общей совместной собственности).

2. Вычет в 1 000 000 руб. может применить каждый из собственников долей, если имущество продано по отдельным договорам купли-продажи.

Более подробно об этом читайте в статье «Налоговый вычет при продаже доли квартиры»

Сколько раз можно получить налоговый вычет при продаже квартиры

Имущественный вычет при продаже недвижимости можно применять неограниченное количество раз, но не более одного раза в год, в отличие от вычета при покупке жилья. Однако, если гражданином было продано в один год несколько объектов недвижимости, то вычет предоставляется в совокупности по обоим объектам, а не по отдельности на каждый.

Пример 1

Беспалов В.В. приобрёл две студии за 950 000 рублей и 980 000 рублей в феврале 2017 г. В январе 2019 года, он продал их по кадастровой стоимости за 1 200 000 руб и 1 250 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у него имеется два варианта определения суммы налога:

1. (1 200 000 + 1 250 000) – 1000 000) × 13% = 188 500 руб.;

2. (1 200 000 – 950 000) × 13% = 32 500 руб. за первую студию;

3. (1 250 000 — 980 000)× 13% = 35 100 руб. за вторую студию.

Второй вариант уплаты налога для Беспалова выгодней, всего ему придется уплатить в бюджет 67 600 руб.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Для получения имущественного вычета при продаже квартиры, Вы обязаны не позднее 30 апреля следующего после сделки года обратиться в местные налоговые органы с комплектом документов, включающим:

• заполненную в установленном порядке декларацию 3-НДФЛ. Как правильно заполнить 3-НДФЛ в 2019 году на имущественный вычет при продаже имущества смотрите здесь .

• копию договора сделки (подлинник с собой при личном обращении);
• документ, удостоверяющий личность продавца (должен быть при личном обращении);
• копия ИНН продавца (если есть ИНН);
• копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы платежа от продажи квартиры (подлинники с собой при личном обращении);
• копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы назначения платежа от покупки квартиры (подлинники с собой при личном обращении).

Если Вы не представите налоговую декларацию в срок, то налоговый орган вправе применить к Вам штрафные санкции.

Итоги

1. Любой гражданин РФ, продавший свою недвижимость, может воспользоваться налоговым вычетом в 1 000 000 руб.
2. При расчёте налога с продажи квартиры большое значение играет его кадастровая стоимость.
3. При определенных условиях и соблюдении сроков владения, налог с продажи квартиры платить не придется.
4. Если продавать доли в квартире по отдельным договорам, то можно значительно снизить или не платить налог вообще
5. Вычетом при продаже квартиры можно пользоваться неограниченное количество раз.

Поделиться с друзьями

Источник: nalogbox.ru

Как оформляется налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет

Получение дохода на территории РФ подлежит налогообложению. Если собственник продает квартиру, ему потребуется уплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ). Однако продажа жилья не всегда облагается налогом.

Так, например, если квартира находится в собственности более трех лет (или пяти с 2016 года), то платить налог не нужно. Аналогично, когда жилье было продано дешевле, чем приобреталось (но дороже 70 % от кадастровой стоимости).

Для сокращения бремени собственник может воспользоваться возможностью получения налогового вычета при продаже квартиры. При этом важно учитывать особенности его оформления, предусмотренные законодательно. Об этом и пойдет речь далее.

• 1 Когда можно сократить налог
• 2 Что изменилось с 2016 года

• 2.1 Если квартира покупалась до 2016 года
• 2.2 Если квартира покупалась после января 2016 года

• 3.1 Квартира подарена или досталась по наследству
• 3.2 Продажа и покупка квартиры в одном и том же году

Когда можно сократить налог

НДФЛ уплачивают все физические лица с полученной прибыли. Продажа недвижимости тоже предусматривает получение дохода, который облагается налогом. При этом действуют следующие процентные ставки:

• 13 % – для граждан;
• 30 % – для иностранцев.

Налог рассчитывается с суммы, которую получил собственник в результате реализации квартиры. Цена продажи указывается в договоре купли-продажи. Именно эта сумма и будет налоговой базой для исчисления выплаты.

Сократить налоговую базу можно одним из двух способов:

1. Получить имущественный вычет. Этот способ доступен только для граждан РФ.
2. Вычесть из стоимости расходы, которые возникли при приобретении квартиры.

Информация в этой статье актуальна для оформления налогового вычета при продаже жилой недвижимости. Речь идет о квартирах, домах, приватизированных дачах, комнатах, а также долей в перечисленном имуществе. Налоговый вычет при этом может достигать одного миллиона рублей. В отношении другого имущества (гараж, объект незавершенного строительства и т.д.) вычет составляет не более 250 тысяч рублей.

Сложности могут возникнуть также при определении срока, после которого допускается продажа квартиры без необходимости уплатить налог. Как правила, дата, когда нужно отсчитывать трехлетний (или пятилетний) период, указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Однако в этом правиле есть три исключения:

• квартира получена по наследству – отсчет будет идти от даты смерти наследодателя;
• недвижимость получена от кооператива – отсчет начинается от дня выплаты последнего пая и подписания акта приема-передачи;
• недвижимость регистрировалась до 1998 года и свидетельство на нее не выдавалось.

Есть еще несколько юридических нюансов. Так, например, если собственников квартиры несколько и один выкупает у других их доли, то с какого момента произойдет отсчет? В такой ситуации выкуп долей не имеет значения. Учитываться будет дата первоначальной покупки доли.

Тоже самое касается ситуации, когда собственник частного дома достраивает дополнительное помещение. Несмотря на то, что достроенная часть находится в собственности недавно, отсчет произойдет с даты изначального приобретения жилья.

Что изменилось с 2016 года

С января 2016 года вступили в силу законодательные изменения, в соответствии с которыми был скорректирован ряд условий получения вычета и оплаты налогов. Рассмотрим подробнее нюансы продажи квартиры, приобретенной до 2016 года и после.

Если квартира покупалась до 2016 года

Когда продажа недвижимости происходит раньше трех лет после регистрации права собственности, полученный доход облагается НДФЛ. Для снижения его суммы можно воспользоваться налоговым имущественным вычетом. Его максимальный размер составляет один миллион рублей.

Вычет можно использовать однократно в одном налоговом периоде. Иными словами, если человек продаст два таких объекта в один год, он сможет вернуть налог только с одной продажи.

Еще один способ снижения размера налога – вычисление разницы между доходом от реализации и первоначальной стоимостью имущества. Полученная сумма станет налоговой базой, с которой исчисляется налог.

На практике чаще происходит так, что использоваться налоговый вычет не имеет практического смысла. Он оправдывает себя, когда затраты на приобретение квартиры меньше миллиона рублей или недвижимость была получена по наследству или в результате дарения.

Если квартира покупалась после января 2016 года

Изменения, вступившие в силу в 2016 году, затронули:

• срок владения имуществом, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению – теперь он составляет пять лет или 60 месяцев;
• недвижимость, приобретенную с января 2016 года;
• налогооблагаемую базу – налог рассчитывается с наибольшей суммы (сравнивается цена по договору купли-продажи и кадастровая стоимость).

Эти корректировки касаются только физических лиц и сделок по реализации некоммерческой недвижимости. Обратите внимание, что для объектов, приобретенных до 2016 года, все остается по-прежнему – они освобождены от налога, если срок регистрации права собственности превышает три года (36 месяцев).

Кроме того, срок в три года остался для следующих видов имущества:

• квартир, полученных по наследству;
• подаренных объектов недвижимости;
• приватизированного имущества;
• недвижимости, полученной по договору ренты.

Теперь в расчетах учитывается кадастровая стоимость. Чтобы понять, какую сумму принимать за налоговую базу для расчета, необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее кадастровую стоимость, умноженную на 0,7. Налог требуется уплатить с наибольшего из этих значений. Когда кадастровая цена не определена по каким-то причинам, для расчета принимается договорная цена купли-продажи.

Возможность применить налоговый вычет при продаже квартиры не упразднились. Собственники, как и раньше, могут ею воспользоваться.

Особенности в зависимости от ситуации

В зависимости от ситуации необходимо учитывать некоторые юридические особенности. Рассмотрим наиболее распространенные случаи.

Квартира подарена или досталась по наследству

Три года в этом случае отсчитывается с момента смерти наследодателя или с даты государственной регистрации права собственности (в случае дарения). Эти две ситуации исключают расходы на приобретение, соответственно, собственник после продажи может воспользоваться только имущественным вычетом в размере один миллион рублей.

Продажа и покупка квартиры в одном и том же году

Платить налог в этом случае нужно, когда реализованная недвижимость была продана дороже, чем приобретено другое жилье. Другими словами, вычисляется разница между этими суммами.

Если вы ни разу не пользовались налоговыми вычетами, то можно сократить налог, подлежащий уплате. В этом случае можно получить два имущественных вычета:

• как покупатель, если право на вычет не было использовано ранее или не было исчерпано в полном объеме (2 млн. рублей) за три последних года;
• как продавец, если вычет не был использован в год продажи имущества по другому объекту (1 млн. рублей).

За всю жизнь покупатель может получить имущественный вычет в размере 2 млн. рублей один раз. Чтобы его получить необходимо соблюдение следующих условий:

• недвижимость находится на территории РФ;
• покупатель – резидент РФ;
• сделка подтверждается документально;
• уровень доходов подтверждается документально;
• если для покупки квартиры использовались заемные средства, то их должен был выдать отечественный банк.

Есть мнение, что можно использовать только один вычет – или для покупателя, или для продавца. Однако это необоснованно. Если покупка и продажа состоялись в одном году, то разрешено получить оба налоговых вычета.

Как считается вычет, если продается доля квартиры

В случае продажи доли недвижимости налоговая база также может быть уменьшена на затраты, связанные с покупкой этой доли. Расходы при этом делятся пропорционально долям. Документы, подтверждающие эти расходы, необходимо предоставить вместе с декларацией.

Как правило, доля не приобретается отдельно. Наиболее распространенная ситуация, когда квартира покупается в собственность семьи, в которой каждый член является дольщиком. В этом случае расходы на приобретение прописываются в договоре купли-продажи или рассчитываются по формуле:

Общая стоимость покупки х Величина доли = Расходы на покупку.

В случае реализации имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма налогового вычета (1 млн. рублей) также может быть учтена. Однако ее необходимо распределить между совладельцами пропорционально их долям.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков является собственником имущества более 3 (5) лет и, соответственно, освобождается от уплаты налога. При этом другие совладельцы могут быть собственниками менее этого срока, поэтому должны отчитаться в ФНС. Как сократить расходы в этом случае?

Доход от продажи не привязан к размеру долей. Целесообразно распределить сумму прибыли от продажи квартиры так, чтобы наибольшая часть дохода принадлежала тому из собственников, кто владеет недвижимостью больше трех (пяти) лет.

Когда и как подавать документы

Для отчета в налоговую инспекцию подается декларация по форме 3-НДФЛ. В ней отражается расчет налога (даже если он нулевой), заявление на получение вычета, а также факт продажи имущества.

Налог необходимо перечислить до 15 июля. Декларация передается в контролирующий орган до 30 апреля года, следующего за отчетным. Актуальный бланк документа можно попросить в налоговой или скачать на официальном сайте ФНС.

К декларации прилагаются копии следующих документов:

• свидетельство о праве собственности на проданную недвижимость или выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, акт приема-передачи;
• документ, подтверждающий факт оплаты (им может выступать акт приема-передачи);
• дарственная, если продается подаренная квартира;
• кадастровая документация или выписка из ЕГРН;
• общегражданский паспорт;
• заявление на предоставление вычета в 1 млн. рублей;
• реестр подаваемых документов.

Пакет документов направляется в территориальное отделение ФНС по месту постоянного проживания заявителя. Все бумаги подготавливаются в двух экземплярах. Один остается в ФНС, на втором сотрудник учреждения проставляет отметку о принятии.

Документы могут быть переданы:

• лично в отделении ФНС;
• почтой – заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
• через представителя – на основании доверенности, заверенной нотариально.

Рассчитанный налог оплачивается в любом банке. Реквизиты для оплаты можно получить в налоговой инспекции или на официальном сайте ФНС.

Если не сдать декларацию вовремя или не заплатить налог, то на нарушителя могут быть наложены следующие виды взыскания:

• штраф 1000 рублей, если в декларации указаны ошибочные сведения;
• штраф до 30 % от суммы налога за каждый месяц просрочки;
• пени, начисляемые ежедневно;
• уголовная ответственность, если размер долго превысит 600 млн. рублей.

Разумеется, доводить ситуацию до привлечения к ответственности не стоит. Важно соблюдать все сроки, предусмотренные законодательно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как оформляется и кому положен налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Обратите внимание, что после 2016 года этот срок продлен до пяти лет с момента возникновения права собственности или даты смерти наследодателя, если квартира была получена по наследству.

Источник: estatelegal.ru

Налоговый вычет при продаже квартиры

Гражданское , трудовое, административное право, договорная работа, представительство в гражданских и арбитражных судах.

Налоговый вычет при продаже квартиры – как его получить и оформить, какая сумма этого вычета, и какие условия для этого должны присутствовать?

• Налоговый вычет при продаже квартиры – что это
• Минимальный срок владения жилым помещением и 100 % вычет

• Минимальный срок владения жильем для продажи без налога 5 лет
• Минимальный срок владения жильем для продажи без налога 3 года

Налоговый вычет при продаже квартиры – что это

Государство обязывает своих граждан платить налоги с любых доходов, в том числе от продажи недвижимости. Но при этом предоставляет право на освобождение от уплаты такого налога или применение имущественного налогового вычета при продаже любого жилого помещения: квартиры, комнаты, жилого дома (в том числе садового) или доли в любом из этих объектов, а также в отношении земельного участка, на котором находится жилой дом или его часть.

Правила применения налогового вычета были существенно изменены с 2016 года. Так как в основном они связаны с минимальным сроком владения недвижимостью, были установлены новые ограничения и требования к этим срокам.

Также, некоторые изменения были приняты в 2022 году. Налоговый вычет при продаже квартиры в 2023 году не изменился, правила его применения такие же, как и в 2022 г.

Расскажу об основных видах налоговых вычетов, правилах их применения при продаже квартиры и других жилых помещений, и правилах получения вычета при покупке жилья.

Минимальный срок владения жилым помещением и 100 % вычет

Основные нормы по имущественному вычету при продаже жилья содержит Налоговый кодекс РФ (НК РФ).

Чтобы лучше понимать, в каких ситуациях применяется налоговый вычет после продажи квартиры или другого жилья, сначала объясню, когда доходы от такой продажи не облагаются налогом совсем.

Минимальный срок владения жильем для продажи без налога 5 лет

Статьей 217 НК РФ установлено, что доходы, полученные физическими лицами от продажи недвижимости (жилого помещения) или долей в ней, освобождаются от налогообложения при соблюдении определенных условий. Условия можно найти в ст. 217.1 НК РФ (откройте документ бесплатно после подключения пробной версии КонсультантПлюс по ссылке).

Первое условие — и самое важное! — минимальный срок владения объектом недвижимости. Начиная с 01 января 2016 г. этот срок составляет 5 лет (до этого был 3 года). По истечении этого срока можно продавать любое жилое помещение за любую цену и не платить налог на полученный доход.

Минимальный срок владения жильем для продажи без налога 3 года

Однако из этого правила есть исключения. Минимальный срок владения устанавливается в размере 3 года с момента возникновения права собственности, если это право получено:

При этом учитывается и совместная собственность супругов, когда она формально оформлена на второго супруга, и любые доли в других объектах жилой недвижимости. Здесь тоже есть исключение: не учитывается жилое помещение или доля в нем, которые были приобретены в течении 90 календарных дней (не более!) до даты регистрации договора купли-продажи в отношении продаваемого объекта недвижимости.
Например: у Петрова есть квартира, которой он владеет 3 года, и он хочет ее продать. Он покупает вторую квартиру, и в течении 3-х месяцев с момента ее покупки продает первую. Минимальный срок владения устанавливается равным 3 года, налог с продажи платить не нужно.

В начале 2022 г. в Налоговый кодекс были внесены изменения, по которым налог с продажи жилого помещения можно не платить даже, если срок владения на момент продажи был меньше минимального. Эти правила распространяются на семьи с двумя и более детьми (также учитываются дети в возрасте до 24 лет, обучающиеся очно в ВУЗах).

Однако должны быть одновременно соблюдены дополнительные условия:

• в том же году, в котором продана квартира, дом, части или доли в них, должно быть приобретено другое жилое помещение; учитывается также жилье, купленное до 30 апреля следующего года;
• приобретенное жилье должно быть дороже по кадастровой стоимости и больше по площади, чем проданное;
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не должна быть более 50 млн. руб.;
• одному из членов семьи не должно принадлежать более половины от увеличенной площади в приобретенной квартире или в других жилых объектах.

Если все эти условия соблюдены, налог с дохода платить не нужно. Я бы условно назвала это 100% налоговым вычетом, хотя в законе такого определения нет.

Момент возникновения права собственности

Бывают случаи, когда нужно срочно продать жилье, а минимальный срок владения еще не наступил. Стоит проверить, правильно ли считается начало такого срока, тогда может оказаться, что необходимый минимальный срок владения уже имеется.

Когда квартира была приватизирована, получена по договору дарения или куплена по договору купли-продажи, все просто: момент начала владения отсчитывается от даты государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Однако, если жилое помещение было получено по наследству, есть некоторые особенности:

1. срок владения на жилье, перешедшее по наследству от умершего супруга, у второго супруга отсчитывается с момента первоначальной регистрации объекта недвижимости (например, с момента регистрации договора купли-продажи квартиры);
2. в отношении жилой недвижимости, унаследованной от других родственников, срок владения отсчитывается со дня смерти этого родственника.

Также есть особенность при покупке нового жилья, по договору долевого участия (ДДУ). Раньше отсчет срока владения начинался с момента регистрации новостройки в ЕГРН. Сейчас, учитывая, что многие новостройки приобретаются в кредит или рассрочку, отсчет срока владения начинается с момента полной оплаты такого жилья или доли в нем.

Также, при покупке жилья в новостройках распространены договоры уступки права требования, которые заключаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. По таким договорам начало минимального срока владения отсчитывается с даты, когда была произведена полная оплата прав требования по этому договору. Для нового владельца такой момент может наступить значительно раньше, чем было зарегистрировано его право собственности.

Налоговый вычет 1 000 000 рублей при продаже квартиры

Если условие о минимальном сроке владения (3 года или 5 лет) при продаже квартиры не соблюдается — срок владения меньше, чем необходимо, тогда собственник-продавец должен заплатить налог на полученный доход (НДФЛ — 13 %), но он может уменьшить сумму налога и воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

При продаже жилых помещений сумма этого вычета составляет 1 млн. рублей. Назовем такой вычет фиксированным. Он может быть использован только один раз в год, но без ограничений по количеству лет, хоть каждый год, если, конечно, продавать жилье ежегодно.

Важно! Сумма фиксированного вычета не возвращается государством, а только учитывается при расчете налоговой базы, то есть того размера дохода, с которого нужно будет уплатить налог.

Как воспользоваться этим вычетом и с какой суммы нужно будет заплатить налог?

Поясню на простом примере: Иванова продала квартиру, которой владела 2 года и 8 месяцев, особых условий приобретения квартиры не было. Минимальный срок владения 5 лет — не соблюден. Сумма дохода от продажи квартиры составила 4 млн. 200 тыс. руб. Налоговый кодекс предоставляет ей право использовать налоговый вычет 1 млн. руб. Сумма налога к уплате будет рассчитана следующим образом:

4 млн. 200 тыс. руб. — 1 млн. руб. = 3 млн. 200 тыс. руб. (налоговая база) х 13 % (ставка налога) = 416 000 руб. — сумма налога. Этот налог нужно оплатить не позднее 15 июля года, который следует за годом продажи. Т.е., если продажа была в 2021 г., налог нужно заплатить не позднее 15 июля 2022 г.

Фиксированный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. наиболее применяемый, особенно в следующих случаях:

• у собственника нет документов, подтверждающих расходы на приобретение жилья;
• стоимость покупки жилья по документам составляет менее 1 млн. руб.;
• не истек минимальный срок владения недвижимостью.

Налоговый вычет 1 млн. руб. при продаже доли в квартире

Если проданное жилое помещение находилось в долевой собственности нескольких собственников или было совместной супружеской собственностью, фиксированный налоговый вычет распределяется между такими собственниками пропорционально их долям. Или же, этот вычет может применить один из собственников в полном объеме, а остальные платят налог с дохода. Это делается только по договоренности с остальными дольщиками.

Например: квартира принадлежала на праве долевой собственности: Иванову -3/10 доли; его жене Ивановой — 3/10 доли; их взрослому сыну Иванову Павлу — 4/10.

• 1-й вариант использования фиксированного налогового вычета: каждый из них вправе подать декларацию и применить вычет – Иванов и Иванова по 300 тыс. руб. каждый, их сын -400 тыс. руб.;
• 2-й вариант: Иванов и Иванова оплачивают налог с полной суммы дохода за их части, а их сын использует налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Налоговый вычет «доходы минус расходы»

Фиксированный налоговый вычет 1 млн. руб. не всегда самый выгодный. В Налоговом кодексе РФ содержатся и другие способы уменьшить доход от продажи жилья как налоговую базу.

В п. 1 ст. 220 НК РФ закреплены и другие виды имущественного вычета.

Например, в подпункте 3: в размере расходов, которые налогоплательщик фактически произвел при покупке жилого помещения или доли в нем, а также при строительстве новых жилых объектов, в том числе на приобретение земельных участков под такие объекты. Такие расходы должны быть подтверждены документами. Например, квитанциями, чеками на приобретение строительных материалов, договором купли-продажи или выполнения строительных работ, распискам о расчетах за приобретенное жилье и т.п.

Чтобы воспользоваться этим видов вычета нужно заявить расходы, потраченные на приобретение или строительство продаваемого жилья, к вычету из дохода, получаемого от продажи этого жилья. Условно можно назвать этот вычет «доходы минус расходы».

Этот способ удобен тем, что может применяться до истечения минимального срока владения имуществом, а также позволяет значительно уменьшить налоговую базу.

Например, супруги Мишины купили квартиру за 5 млн. руб., а продали за 5 млн. 200 тыс. руб. Чистый доход от продажи составил 200 тыс. руб. В этом случае выгоднее заявить расходы на покупку жилья к вычету из общей суммы дохода от продажи, чем использовать налоговый вычет в 1 млн. руб.

Так: налог с 200 тыс. руб. составит 26 тыс. руб., а если применить фиксированный налоговый вычет, то налог нужно будет заплатить в размере 546 тыс. руб. (5 млн. 200 тыс. — 1 млн. руб. = 4 млн. 200 тыс. руб. х 13% = 546 тыс. руб.)

Кроме того, бывают случаи, когда недвижимость продается по стоимости дешевле, чем была куплена. В этом случае доход от продажи не возникает и платить налог не нужно.

подпункт 4: в размере расходов на погашение процентов по целевым займам или кредитам (ипотеке), которые налогоплательщик-продавец оформлял для покупки продаваемого жилья (в том числе в новостройках). Этот вид имущественного вычета можно использовать дополнительно к предыдущему виду вычета. Максимальная сумма таких процентов — 3 млн. руб.

Например, Иванов оформлял ипотеку на покупку новой квартиры. По этому кредиту им были выплачены проценты в размере 500 тыс. руб. При продаже этой квартиры и расчете налога на доход он может уменьшить сумму дохода на сумму этих процентов.

Количество использования этих видов налогового вычета законом не ограничивается, их можно применять каждый раз, когда продается жилье, если есть документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья или уплату процентов по кредиту.

Определяя для себя, какой вид вычета использовать, нужно помнить, что нельзя сочетать фиксированный налоговый вычет и вычет «доходы минус расходы».

Понижающий коэффициент к кадастровой стоимости жилья

Для полноты общего представления о порядке расчета НДФЛ от продажи жилья, разъясню, как в этой процедуре применяется кадастровая стоимость недвижимости.

На основании 214.10 НК РФ налоговая база при продаже жилья или долей в нем (в том числе, жилья полученного по договорам дарения) рассчитывается с применением понижающего коэффициента 0,7 к кадастровой стоимости этого жилья. При этом, кадастровая стоимость определяется по состоянию на 01 января года, в котором произошла продажа и регистрация перехода права собственности на покупателя.

Этот способ расчета налога применяется налоговой и в тех случаях, когда ей не известен размер доходов от продажи жилья из документов или других источников.

В некоторых случаях такой расчет позволяет снизить налоговую базу, а в других — наоборот, увеличивает ее.

Это проще объяснить на примере: Петров купил квартиру в 2019 г. за 2 млн. руб., при этом документы, подтверждающие эту сумму, у него отсутствуют. Квартиру он продал в 2021 г. за 2 млн. 800 тыс. руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01 января 2021 г. составляла 3 млн. 500 тыс. руб.
Налоговая база с применением понижающего коэффициента 0,7 составит 2 млн. 450 тыс. руб. (3 млн. 500 тыс. руб. (кадастровая стоимость) х 0,7 (понижающий коэффициент).
Так как доход от продажи квартиры (2 млн. 800 тыс. руб.) больше этой кадастровой стоимости, то для расчета налога применяется пониженная кадастровая стоимость — 2 млн. 450 тыс. руб.

Если применить еще и фиксированный вычет, то окончательный расчет налога будет следующий: 2 млн. 450 тыс. руб. — 1 млн. руб. = 1 млн. 450 тыс. руб. х 13 % = 43 500 руб.

В тех случаях, когда продавец намеренно занижает стоимость продаваемого жилья в договоре, чтобы заплатить меньший налог, расчет с применением понижающего коэффициента к кадастровой стоимости увеличивает такую базу. В итоге налог придется платить исходя из этого расчета.

Например, Петров, желая уменьшить налог с продажи, указал в договоре купли-продажи квартиры ее стоимость — 2 млн. руб. А кадастровая стоимость его квартиры на 01 января года продажи составляла 4 млн. руб. Налоговая база с применением понижающего коэффициента составит 2 млн. 800 тыс. руб. Именно с этой суммы налоговый орган рассчитает налог для оплаты Петровым.

Способ расчета с применением понижающего коэффициента можно применять одновременно с фиксированным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Если кадастровая стоимость явно не соответствует рыночной стоимости квартиры или значительно ее превышает, собственник может снизить кадастровую стоимость, используя специальную процедуру.

Важно! В каждом регионе местные власти вправе установить свой размер понижающего коэффициента, вплоть до нуля. Поэтому перед расчетом налоговой базы этим способом нужно уточнить размер коэффициента по месту нахождения недвижимости.

Когда нужно подать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры

Если от продажи квартиры или другого жилья у собственника возникает доход, он обязан подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой рассчитывается сумма налога к уплате с учетом налоговой базы и применяемых налоговых вычетов.

Если в течении одного налогового периода (с 01 января по 31 декабря) будет продано несколько жилых помещений, то налоговый вычет применяется к совокупному доходу от продажи всех объектов.

Например, Петров за год продал две квартиры: одну за 1 млн. руб., вторую за 1,5 млн. руб. Общая налоговая база после применения вычета составит: 2 млн. 500 тыс. руб. — 1 млн. руб. = 1 млн. 500 тыс. руб. Петров обязан подать декларацию и заплатить налог с этой суммы.

В том случае, когда доходы от продажи будут превышать сумму налогового вычета, нужно не только оплатить налог на остаток дохода, но и подать налоговую декларацию.

Также декларацию обязательно подать если будет применен имущественный вычет «доходы минус расходы». Заявить расходы в зачет доходов от продажи и предоставить подтверждающие документы – это право налогоплательщика, и он использует его по своему усмотрению. Налоговая не обязана делать автоматический расчет в таких случаях.

Штраф за неподанную декларацию 3-НДФЛ

Если не сдать декларацию в установленный срок (не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи), можно получить достаточно существенный штраф – в размере 5% от суммы налога, который должен быть уплачен по такой декларации. При этом штраф рассчитывается за каждый полный и неполный месяц непредставления декларации. Минимальный размер штрафа — 1 000 руб., максимальный размер — 30 % от налога, подлежащего уплате.

Например: Петров продал квартиру в сентябре 2020 г. Декларацию он подал только 20 июня 2021 г. Сумма налога по декларации — 500 тыс. руб. Сумма штрафа составит: (500 тыс. руб. х 5%) х 2 (количество месяцев просрочки — 1 полный и 1 неполный) = 50 тыс. руб.

Когда можно не подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры

Декларацию можно не подавать (или не указывать доходы от продажи жилого помещения, доли в нем, если имеются другие декларируемые доходы) в следующих случаях:

1. соблюден минимальный срок владения недвижимостью;
2. собственник освобожден от уплаты налога при совокупности условий (как было описано выше);
3. в результате применения фиксированного налогового вычета 1 млн. руб. не образуется доход от продажи.

Например: квартира продана за миллион рублей, применен налоговый вычет -1 млн. руб, налоговая база равна нулю, налог не платится, декларацию подавать не обязательно.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: spmag.ru