– Хотим с женой пустить маткапитал на первую в нашей жизни ипотеку. Пытался собрать заранее информацию и понял, что при погашении ипотеки маткапиталом могут возникнуть проблемы. Причем народ так пишет, что особо не разберешь, в чем же дело. Расскажите подробнее, чего нам ожидать от банка?
– Если вы хотите использовать маткапитал для внесения первого взноса за ипотеку и погашения части долга, то действительно могут возникнуть специфические проблемы. Рассмотрим их, а также пути решения.
❗ Какие подводные камни есть при ипотеке с маткапиталом
Материнский капитал сейчас можно получить после рождения уже первого ребенка. Потратить эти деньги можно строго определенными способами, в том числе на улучшение жилищных условий. При оформлении ипотеки со средствами маткапитала возможны следующие негативные последствия в дальнейшем.
Проблемы с продажей квартиры
Самая распространенная ситуация – семья оформила ипотеку, внеся в нее средства материнского капитала, а потом решила продать жилплощадь еще до того, как выплачен весь кредит. И здесь придется решать вопрос одновременно и с банком, и с опекой.
Что нужно учитывать, перед тем, как погасить ипотеку материнским капиталом
Дело в том, что при невыплаченной ипотеке квартира находится под обременением. Чтобы продать жилплощадь с обременением, есть три варианта:
- досрочно погасить ипотеку, после чего обременение снимется автоматически;
- договориться с банком и покупателем и переоформить ипотеку на покупателя;
- договориться с банком, чтобы покупатель заплатил в кассу остаток ипотечного долга, а остальные средства передал продавцу.
На практике сложность может возникнуть в том, что идти навстречу заемщику – право банка, но не обязанность. Поэтому отказ вполне вероятен. Но даже когда удалось договориться с банком, нужно получить согласие опеки на сделку.
При покупке жилья за маткапитал закон обязывает родителей выделить каждому ребенку долю в квартире. При приобретении квартиры за личные средства подобных требований нет, детям доли выделять необязательно, а собственник может быть вообще только один (муж или жена, например). При использовании материнского капитала сделка с недвижимостью без согласия опеки невозможна, поскольку есть риск нарушения жилищных интересов несовершеннолетних.
Согласно п. 15.1 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 №862, детские доли обязаны быть выделены в течение 6 месяцев со снятия с квартиры обременения (то есть полного погашения ипотеки). Сделано это потому, что чаще всего банки отказываются оформлять детские доли при одобрении ипотеки – ведь до выплаты кредита квартира находится в залоге у банка, а никто не хочет связываться с интересами несовершеннолетних.
Если родители хотят продать квартиру до снятия обременения, они обязаны сначала выделить доли именно в этом жилье. Если попытаться продать квартиру без выделения долей, Пенсионный фонд РФ имеет право оспорить сделку, обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – средства материнского капитала.
Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом
Также детям придется выделить доли в другой (приобретаемой) квартире. Тут есть два важных момента – доли в новой квартире должны быть выделены до продажи старой и должны быть как минимум равноценны прежним по площади и по стоимости. То есть жилищные интересы детей можно улучшать, но ни в коем случае не ухудшать.
Вариантов решения такой проблемы немного. Например, можно попробовать досрочно погасить ипотеку – занять у знакомых или оформить потребительский кредит, если осталась небольшая сумма. После этого обременение будет снято и покупателей станет проще найти.
Также можно сначала приобрести новое жилье, выделить в нем детские доли (не меньше, чем в прежнем жилье), а после уже заниматься продажей. Такой вариант опека, скорее всего, одобрит.
Вам удалось использовать материнский капитал для оформления ипотеки?
Да, мы уже даже погасили кредит Да, но пришлось поискать банк, который работает с маткапиталом Нет, дело это гиблое, банк нам ничего не одобрил У меня нет права на материнский капитал У меня нет ипотеки и не планирую
Невозможность рефинансирования
При использовании маткапитала в ипотеке реальная возможность рефинансирования довольно мала. Объясняется это тем, что при рефинансировании заемщик сначала выводит квартиру из-под залога одного банка, но тут же происходит залог (обременение) в пользу другого банка. На практике просто происходит смена кредитора.
Но по закону первый кредит считается закрытым (до того, как квартира снова перейдет в залог). И в тот момент, когда первое обременение снимается, собственник должен выделить доли детям, но в реальности этого не происходит – сразу же накладывается второе обременение.
Вот почему банки крайне неохотно берутся рефинансировать ипотеку с маткапиталом – из-за описанного выше правового казуса к сделке может предъявить претензии Пенсионный фонд и потребовать признать сделку недействительной. К тому же несовершеннолетний в числе собственников – это всегда дополнительный риск. Банку грозят проблемы при неисполнении кредитных обязательств со стороны заемщиков – взыскать долг будет трудно, поскольку сделать это с несовершеннолетних сособственников невозможно.
Выход здесь один – связываться с выбранным банком и узнавать у менеджера, возможно ли у них рефинансирование ипотеки, в которую вложены средства материнского капитала. При утвердительном ответе нужно обязательно уточнить, требуются ли банку какие-то справки из органов опеки.
Банки не хотят принимать маткапитал в качестве первого взноса
Банки вообще неохотно оформляют ипотеку с использованием маткапитала, особенно, если средствами государственной поддержки хотят оплатить первый взнос. Во-первых, любой банк охотнее выдаст кредит людям, которые вносят первый взнос из собственных накоплений, поскольку это говорит о платежеспособности заемщиков. В случае неплатежей банку будет трудно продать квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему.
Во-вторых, на банки зачастую давят застройщики, отказываясь работать с маткапиталом. Они не хотят ждать несколько месяцев, пока Пенсионный фонд переведет им средства. При этом прямого законодательного запрета на использование маткапитала в качестве первого взноса нет.
Источник: zakonguru.com
Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку?
Ответ:
Практика показывает, что хотя материнский (семейный) капитал (МСК) можно потратить на разные цели, абсолютное большинство семей направляют его на улучшение своих жилищных условий. Только вот размер этой субсидии (актуальные суммы см. ниже) не позволяет купить квартиру без привлечения кредитных денег. Поэтому жилье покупают, чаще всего, с помощью ипотечного кредита, а средства материнского капитала его получатели расходуют на погашение ипотеки.
И государство поощряет именно такое использование МСК. Если по общему правилу распорядиться маткапиталом можно лишь по истечении трёх лет со дня рождения (усыновления) ребёнка (второго или последующих, а с 2020 года уже и первого) (п.6, ст.7 256-ФЗ «О доп. мерах гос. поддержки семей…»), то для приобретения квартиры в ипотеку законом предусмотрено исключение.
В пункте 6.1 той же статьи перечислены ситуации, которые позволяют распорядиться семейным капиталом уже в любое время после рождения (усыновления) ребёнка. Среди этих случаев – использование средств материнского капитала на уплату первоначального взноса, погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту.
Критерии и сроки выдачи маткапитала, а также его актуальные размеры – в конце статьи.
Правда, чтобы пустить маткапитал на покупку квартиры (в т.ч. в ипотеку), нужно соблюсти ряд условий.
Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.
Требования к жилью, которое приобретается на материнский капитал
В первую очередь, государство в лице Социального фонда России – СФР (бывш. Пенсионного фонда – ПФР) предъявляет определённые требования к жилой недвижимости, на которую будет потрачен материнский капитал:
- Недвижимость должна находиться на территории Российской Федерации;
- Жильё должно представлять собой изолированное помещение, а не идеальную долю в собственности (если только выкуп этой доли не приводит к тому, что семья становится полноправным собственником всей квартиры);
- Жильё не должно быть признано ветхим, аварийным, предназначаться под снос; должно соответствовать требованиям к жилым помещениям, установленным санитарными правилами и нормами (СанПин).
Такие требования СФР абсолютно оправданы. Закон позволяет расходовать материнский капитал именно на улучшение жилищных условий семьи. Поэтому Социальный фонд (бывш. Пенсионный фонд) может и отказать в переводе средств на покупку объекта недвижимости, если он не решает эту задачу. А банк, в свою очередь, рассматривает объект покупки как залоговое имущество, с точки зрения ликвидности, и поэтому тоже оценивает его достаточно придирчиво.
Из указанного выше закона следует, что материнский капитал может использоваться:
- в качестве первоначального взноса по ипотеке;
- для погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту.
Какой вариант выбрать? Рассмотрим оба варианта по очереди.
По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.
Использование маткапитала в качестве первого взноса по ипотеке
Начнем с варианта, который на первый взгляд кажется более логичным, если ипотека ещё не оформлялась – использовать материнский капитал как первоначальный взнос.
Почему «кажется логичным»? Потому что именно этот способ в чистом виде практически не применяется, хотя некоторые банки предлагают такие ипотечные программы. Как так?
Все дело в последовательности действий по выдаче кредита, покупке квартиры и переводу средств МСК из Социального фонда (бывш. Пенсионного фонда). Вот как выглядит эта последовательность.
Сначала заемщик представляет в банк заявление о выдаче ипотечного кредита и собирает для этого комплект документов (список документов – ниже по ссылке).
Заемщик указывает, есть ли у него собственные средства для первоначального взноса и сообщает, что готов потратить на него еще и маткапитал.
Банк рассматривает заявку с комплектом документов, и после предварительного одобрения указывает, на какую сумму он готов кредитовать заемщика.
Следующий шаг – подбор квартиры в пределах установленной банком цены и соответствующей требованиям СФР (см. выше), Банк проверяет техническую и правоустанавливающую документацию на выбранную квартиру и окончательно одобряет ипотеку.
После этого подписывается договор о покупке квартиры с помощью кредитных средств – Договор купли-продажи (на вторичке) или Договор долевого участия (на первичке) – и регистрируется в Росреестре, вместе с ипотечным обременением. Хлопоты по госрегистрации часто берет на себя сам банк-кредитор, контролируя регистрацию залога квартиры или прав требования на нее (в случае с ДДУ).
И только ПОСЛЕ регистрации сделки можно обращаться в Социальный фонд за средствами материнского капитала (точнее, за их переводом банку – на руки маткапитал не выдают). До заключения сделки и выдачи кредита, СФР деньги не переведет.
Вот и выходит, что средства маткапитала только теоретически предлагаются в качестве первоначального взноса по ипотеке, а практически – переводятся банку только через 1,5 – 2 месяца после сделки. Как в этом случае происходит кредитование и расчеты с Продавцом квартиры, и какие документы нужно собрать для банка, рассказано в отдельной заметке – Как использовать маткапитал для первоначального взноса по ипотеке.
С 2020 года наши законодатели пообещали сократить срок реакции СФР на заявление гражданина о распоряжении средствами МСК до 10 дней (об этом – в конце статьи).
Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.
Погашение ипотеки (основного долга и процентов) материнским капиталом
Погашение маткапиталом основного долга и процентов по ипотеке реализовать гораздо проще, поэтому и распространена такая практика гораздо шире.
Пополнение в семье (а тем более, второе!) часто происходит, когда ипотека уже оформлена, и даже частично погашена. И возникшее право на получение материнского семейного капитала (МСК) позволяет в этом случае быстрее решить вопрос ипотечного долга.
Если сертификат на право получения МСК появился уже после оформления кредита, или если сертификат получен, но в качестве первоначального взноса были внесены собственные накопления, то материнский капитал можно направить на погашение уже взятой ранее ипотеки.
Как это сделать?
Здесь все проще – для банка никаких документов готовить уже не надо (ведь кредит уже выдан и квартира куплена). Нам понадобятся только документы для СФР, чтобы перевести оттуда средства маткапитала в банк, в счет погашения долга по ипотеке.
Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.
Документы в СФР (бывш. ПФР) для погашения ипотеки материнским капиталом
Первое, что мы делаем в этом случае – это берем справку из банка об остатке долга по выданному нам ранее ипотечному кредиту. В этой справке должны быть указаны:
- номер кредитного договора;
- паспортные данные заёмщиков;
- остаток невыплаченного долга и процентов по нему;
- реквизиты банковского счета для перечисления маткапитала.
Затем нам необходимо будет оформить у нотариуса обязательство выделить в купленной квартире доли супругу и детям не позднее чем через 6 месяцев после снятия ипотечного обременения с права собственности на квартиру. Зачем дается такое обязательство о выделении долей, как оно оформляется, как и какие именно доли выделяются – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Следующий шаг – обращаемся в территориальный орган СФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом. В заявлении мы просим перевести средства МСК банку на погашение жилищного кредита. Не обязательно использовать весь МСК. Если задолженность по кредиту меньше этой суммы, то речь в заявлении может идти о погашении ипотеки частью материнского капитала.
Кроме самого заявления нам нужно будет представить в Социальный фонд (бывш. Пенсионный фонд) следующие документы:
- Сертификат на материнский капитал (полученный нами в том же СФР ранее);
- Документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт, СНИЛС);
- Свидетельство о браке и документы, подтверждающие личность супруга, если он является созаемщиком по ипотеке;
- Копию кредитного договора с банком;
- Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру (если квартира уже оформлена в собственность);
- Правоустанавливающий документ на квартиру – т.е. копию Договора купли-продажи с указанием, что квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, или Договора долевого участия (или Договор уступки прав требования) с указанием на залог прав требования, или Выписку из реестра членов кооператива со справкой о внесенной сумме и копией устава кооператива (если кредитом был оплачен паевой взнос в ЖСК);
- Копию зарегистрированного ипотечного договора (если его заключение предусмотрено кредитным договором);
- Справку о текущем остатке долга, которую мы взяли в банке (см. выше);
- Нотариально заверенное обязательство о выделении долей супругу и детям (см. выше об этом);
- Документ, подтверждающий факт перечисления кредитных денег банком продавцу недвижимости (платежка).
Все эти документы можно отнести лично в местное отделение СФР или передать через МФЦ. Есть возможность подать заявление и в электронном виде в личном кабинете гражданина на сайте СФР (здесь) или на портале Госуслуг (здесь). Но в этом случае пакет документов нужно будет обязательно представить в СФР в течение следующих 5-ти дней.
По закону документы рассматриваются Социальным фондом один месяц (с 2021 года этот срок сокращен до 10 дней – об этом ниже). Перевод денег происходит в течение 10 рабочих дней после рассмотрения и одобрения заявки на распоряжение средствами МСК. На практике, правда, этот срок может быть и дольше, поэтому банки, обычно, закладывают срок на получение средств маткапитала из СФР – до 3-х месяцев.
Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать – отвечаем по пунктам.
Какие сложности могут возникнуть при погашении ипотеки материнским капиталом?
Если мы собрали и представили в Социальный фонд все перечисленные выше документы, то это ещё не означает, что СФР одобрит нам заявку на распоряжение маткапиталом и перечислит деньги банку. В СФР сидят чиновники, которые строго следуют установленным регламентам. И для оценки объекта финансирования у них тоже есть свой регламент.
Какие обстоятельства могут помешать перечислению материнского капитала в банк на погашение ипотеки? Ну, например, такие:
- Кредит не предполагает возможность частичного или полного досрочного погашения (условия банков бывают разными, перед обращением в СФР стоит внимательно перечитать кредитный договор);
- СФР посчитал купленную в ипотеку квартиру непригодной для проживания многодетной семьи или – не улучшающей жилищные условия семьи (см. выше требования к жилью);
- Владелец сертификата утратил право на материнский капитал из-за ограничения или лишения родительских прав в отношении детей;
- Сумма, указанная в заявлении, превышает остаток неизрасходованных средств МСК на счете в СФР.
- Сумма, указанная в заявлении, превышает остаток невыплаченного долга по ипотеке.
Если Социальный фонд заявление одобряет, заявитель получает уведомление об этом по почте, или в личном кабинете на сайте СФР, или в МФЦ (в зависимости от того, каким способом было подано заявление).
Получив одобрение заявки, уже можно выдохнуть – все в порядке, госсубсидия пойдет по назначению. Но всё же, если речь идёт о погашении материнским капиталом основного долга и процентов по ипотеке, то придётся ещё раз сходить в банк и написать соответствующее заявление.
Если происходит лишь частичное погашение ипотеки средствами маткапитала, то в заявлении можно указать, что будет предпочтительнее для должника – уменьшение размера ежемесячных платежей или уменьшение общего срока выплаты кредита. Хотя, на практике, банки чаще поступают на своё усмотрение, уменьшая ежемесячные платежи.
Если остаток долга был небольшим, и перечисление материнского капитала привело к полному досрочному погашению ипотеки, то стоит сразу взять в банке справку о том, что кредит выплачен полностью и банк претензий к заемщику не имеет. С этой справкой затем мы отправляемся в Росреестр (или в МФЦ «Мои документы») и снимаем с квартиры ипотечное обременение.
Проверяют ли банки квартиры при ипотеке? Вообще-то, не очень… Как и почему это происходит – см. в заметке по ссылке.
Условия получения и размер маткапитала
СПРАВКА: Условия получения материнского капитала с 2020 года (по данным «Интерфакс»)
Программа действует с 2007 года (для детей, родившихся после этой даты). До 2020 года право на получение сертификата МСК имели только семьи, где родился (или был усыновлен) второй и последующий ребенок.
С 01 января 2020 года условия изменились.
Начиная с этой даты, сертификат на маткапитал выдают уже при рождении первого ребенка. А при рождении второго и последующих детей – к начальной сумме добавляют еще дополнительную выплату. То есть с 2020 года семья с двумя и более детьми получает сертификат в повышенном размере.
Каждый год сумма МСК индексируется в соответствии с инфляцией. Саму программу господдержки семей продлили до конца 2026 года.
Закон также сокращает срок выдачи сертификата, и срок рассмотрения Социальным фондом заявления гражданина о распоряжении средствами материнского капитала – до 5, и до 10 рабочих дней, соответственно (подтверждение – здесь).
На 2022 год размер маткапитала составляет на первого ребенка – 524,5 тыс. руб., на второго – 693,1 тыс. руб. (подтверждение – здесь).
С 01 февраля 2023 года размер маткапитала составляет 586 946 руб. 72 коп. на первого ребенка. Если семья уже получила сертификат на первого ребенка начиная с 1 января 2020 года, то при рождении второго размер капитала увеличивается на 188 681 руб. 53 коп. То есть маткапитал на второго и последующих детей составляет уже 775 628 руб.
25 коп. (подтверждение – здесь).
А можно ли использовать материнский капитала БЕЗ ипотеки? Как это происходит, и насколько это применимо на рынке недвижимости? Об этом развернулась дискуссия (по ссылке) на нашем тематическом ФОРУМЕ .
Официальная информация о Материнском (семейном) капитале на сайте Социального фонда России, с ответами на вопросы (FAQ) и бланками заявлений – здесь.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: kvartira-bez-agenta.ru