Зачастую на практике возникает необходимость использовать жилье для коммерческих целей. Однако нельзя сделать из нее офис или магазин только по желанию собственника этой жилплощади. Для начала необходимо в официальном порядке перевести данный объект недвижимости из жилого в нежилой. Именно об этой процедуре пойдет речь далее в статье.
В чем отличия правового статуса жилых и нежилых помещений?
Вся сложность кроется в том, что в ЖК РФ нет четкого определения понятий жилое и нежилое помещение. Общие черты и того и другого понятия:
- представляют собой единицы комплекса недвижимости, то есть какого-то здания;
- имеют материальные границы (стены), изолирующие данное жилое (нежилое) помещение от всех остальных.
Тем не менее, данные понятия все же друг от друга отличаются: цели использования у них различны.
Жилая площадь – это такая часть здания, которая предназначена для постоянного проживания в ней граждан, то есть:
Условия и ограничения перевода жилого помещения в нежилое
- В нем обязательно должна присутствовать инженерная коммуникация (газ, отопление, водоснабжение и электричество).
- Оно должно быть полностью безопасным для жизни и здоровья человека.
Жилыми помещениями по Жилищному кодексу РФ признаются: жилой дом, его часть, комната.
В нежилом недвижимом объекте проживать нельзя, так как оно предназначено только для каких-то коммерческих целей. Например, для размещения офиса, магазина, небольшого склада и т.п.
Однако, при соблюдении определенной законной процедуры, можно из квартиры сделать нежилую площадь. Об этом будет рассказано далее.
Как перевести жилую квартиру в нежилое помещение в 2018 году?
Процесс этот несколько трудоемкий и требует временных и финансовых затрат, а также сбора определенного пакета документов. Обо всем по порядку.
Список документов для перевода в нежилой фонд
- Заявление на перевод жилья. Форма заявления будет предоставлена заявителю в месте подачи документов, где он сможет ее заполнить.
- Правоустанавливающие документы на квартиру в оригинале или копии, заверенной нотариусом.
- Техпаспорт на жилье.
- План каждого этажа дома, где расположена квартира, переводимая в нежилой фонд.
- Если необходимы перепланировка или переустройство жилой площади (что чаще всего приходится делать), то перед процедурой перевода нужно представить проект переустройства или перепланировки.
- Проект работ по переустройству (и/или перепланировке), либо работ, влияющих на безопасность объектов капстроительства (если есть необходимость в проведении таких работ). Представляемый проект обязательно должен быть составлен ИП или организацией, у которых есть свидетельство о допуске на выполнение работ по подготовке такого вида проектной документации.
- Письменное согласование с балансодержателями сетей коммуникации под землей дома (телефонный кабель, газопровод, водопровод, канализации, кабельные линии, теплотрасса, волоконно-оптические линии связи) – для того, чтобы в будущем помещении был создан отдельный вход.
- Доверенность на представителя заявителя, заверенная нотариусом (если документы подаются не самим собственником).
- Согласие всех собственников квартиры на перевод (если их несколько), заверенное нотариусом.
- Протокол собрания собственников жилья, выписки из уставов, (если потребуется).
- Если собственник жилого объекта – компания, то ее учредительные документы в заверенных у нотариуса копиях (устав, решение или протокол о создании, документ, подтверждающий полномочиях директора).
- Паспорт заявителя (если это физическое лицо).
Процедура перевода
Как совершить перевод квартиры в нежилое помещение в 2018 году? Необходимо пройти ряд этапов.
- Экспертиза данной площади по поводу возможности перевода квартиры в нежилую площадь.
- Разработка проекта для переустройства или перепланировки и перевода.
- Сбор, подготовка и подача всех документов по списку.
- Если госорганом принято решение о необходимости перепланировки, то бывшая квартира переделывается согласно проектной документации и приемная комиссия проверяет результат работ, составляет акт об успешном завершении перепланировки.
- Внесение изменений в техническую документацию на недвижимый объект и подача новых сведений в ЕГРН.
- Получение нового кадастрового паспорта и оформление права собственности на помещение, ставшее нежилым.
Весь пакет документов подается либо в департамент, занимающийся вопросами жилищного фонда, либо в МФЦ и рассматривается в течение 1,5 месяцев, а затем принимается положительное или отрицательное решение по нему.
Какие помещения не подлежат переводу?
Во-первых, можно перевести в нежилой объект только квартиру, которая расположена только на первом этаже дома, либо на этажах выше, при этом все площади, находящиеся ниже, должны иметь статус нежилых.
А во-вторых, в следующих случаях помещения категорически не подлежат переводу:
- если доступ в будущую нежилую площадь расположен только там, где находятся другие квартиры;
- если по техническим причинам нельзя оборудовать отдельный вход на будущий коммерческий объект, который никак не будет связан с жилыми объектами.
- если в данной квартире постоянно проживает ее владелец или другие граждане;
- если переводимое помещение не соответствует специальным требованиям и собственник не имеет возможности это исправить;
- если жилье находится в соцнайме или расположено в аварийном или сносимом доме.
Сколько стоит?
Конкретную стоимость перевода определяет комиссия госоргана, занимающегося вопросами управления жилищным фондом, после подачи соответствующего пакета документов.
Об этом комиссия составляет официальный протокол.
Процедура перевода может иметь различную стоимость, которая зависит от нескольких факторов:
- регион местонахождения;
- площадь;
- техсостояние;
- возможность коммерческого использования;
- наличие поблизости расположенных аналогичных нежилых помещений;
- удобство дальнейшей эксплуатации коммерческой площади и др.
К примеру, стоимость процедуры перевода в Москве и Московской области составляет 260 000 – 480 000 рублей.
Прочие расходы, которые предстоит понести собственнику за весь процесс перевода:
- Подготовка техпаспорта.
- Госпошлина за регистрации права на объект.
- Нотариальные услуги по заверению доверенности на представителя (при необходимости) и копий всех документов.
- Разработка проектных документов по переустройству или перепланировке квартиры.
Если четко следовать всем шагам, описанным в статье, процедура перевода квартиры в нежилое помещение займет максимально короткие сроки и позволит избежать совершения лишних действий и финансовых затрат.
Источник: urmetr.com
Как перевести жилое помещение в нежилое?
Иногда собственники квартир задумываются о вопросе перевода своей квартиры в нежилое помещение. Причиной этому становится либо желание получить большую прибыль в случае продажи объекта или же при сдаче его в аренду, либо привлекает возможность заняться собственным бизнесом у себя на дому. Но насколько сложна данная процедура, что она из себя представляет, как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме?
Законодательство не дает точного определения, что же из себя представляет нежилое помещение. Его главное отличие от жилого заключается именно в определенном предназначении. Нежилая квартира не подходит для проживания в ней кого-либо, зато она имеет возможность размещения на своей площади офиса либо магазина.
Когда невозможно осуществить перевод жилой квартиры?
Собственнику необходимо знать перечень условий, без которых невозможно осуществление такого перевода. Обязательными в этом списке являются следующие условия:
- должен быть предусмотрен полностью отдельный вход или же присутствовать техническая возможность по оборудованию данного входа в квартиру;
- в квартире не могут проживать какие-либо граждане, а также никто не может быть прописан в таком помещении;
- объект не вправе являться составной частью конкретного жилого помещения;
- объект не может находиться под обременением иных лиц.
Не допустим перевод помещения при том варианте, если квартира находится выше первого этажа в многоквартирном доме. Это не касается отдельных случаев, когда помещения, находящиеся под ней, в свою очередь, представляют собой такие же нежилые квартиры.
Cтоит учитывать, что также существует целый ряд условий, наличие которых может существенно осложнить перевод помещения. Прежде чем принимать решение о переводе квартиры, необходимо изучить информацию о том, расположено ли помещение в месте доступа ко всем необходимым инженерным коммуникациям и различным отключающим устройствам, а также о том, стоит ли сам дом в планах по капитальному ремонту и его реконструкции. Необходимо выяснить, относится ли конкретный многоквартирный дом к перечню памятников архитектуры и узнать, нет ли его на учете штаба по делам гражданской обороны. Также, дом вообще может быть признан в опасном аварийном состоянии и подлежит в будущем к сносу.
Кроме этого, законодательством запрещено размещение в квартирах промышленного производства. Учесть следует и то, что требования к нежилой квартире весьма сильно отличаются от требований к какому-либо другому жилому помещению: например, одним из требований может быть иной температурный режим помещения, другой уровень звукоизоляции и иное.
Необходимые документы для изменения назначения помещения
В перечень необходимых документов по переводу помещения входят:
- Заявление о переводе помещения в нежилое.
- Правоустанавливающие документы.
- Технический план самого помещения и его паспорт. Учитывать следует то, что он имеет ограниченный срок своего действия – лишь один год с момента его выдачи.
- Оформленный в необходимом порядке проект перепланировки квартиры, если такая перепланировка является необходимостью для перевода данного объекта недвижимости в нежилой формат.
- Поэтажный план самого дома.
Пошаговая инструкция перевода
Теперь по порядку о том, как перевести квартиру в нежилое помещение. Еще до самой подачи документов необходимо получить в БТИ поэтажный план дома, а также технический паспорт помещения, которое в будущем подлежит переводу. Сам проект перевода необходимо заказать в проектной организации, обладающей лицензией на такой вид работы. Этому стоит уделить внимание, если собственник желает качественно решить вопрос, как перевести квартиру в нежилой объект недвижимости.
После подготовки и сбора всей документации следует подать их в специализированный орган. В Москве такими вопросами занимается Городская межведомственная комиссия по использованию жилого фонда. Образец заявления можно будет получить непосредственно в специализированном органе, где сдаются все документы, при этом следует указать в нем точный адрес помещения, адрес заявителя, обозначить предполагаемое целевое использование квартиры, цели и причины такого перевода.
Если заявление подается каким-либо юридическим лицом, то представлять его и обращаться в Службу может представитель с соответствующими полномочиями. При нем должна быть правильным образом оформленная и заверенная доверенность. В противном случае сотрудником Службы может быть сделан отказ в приеме данных документов и их возврат.
Подлинники правоустанавливающих документов находятся изначально у заявителя. Для того, чтобы избежать возможной потери оригиналов, лучше подать в специализированный орган копии необходимых документов, заверенных нотариусом.
Сразу же при подаче документации сотрудниками проверяется полностью вся комплектность документов, а также правильность и грамотность их составления. После уже производится их регистрация в журнале, а заявителю выдается выписка о приеме документов с подписью сотрудника, принявшего их. Второй же экземпляр такой выписки остается на хранение в Службе, в которой и заявитель, и сотрудник расписываются дважды: при приеме документов и после получения решения по ним.
Сразу же после регистрации документов службой направляются необходимые запросы в различные инстанции для проверки всей предоставленной и указанной заявителем информации. После получения ответов, идет рассмотрение данного вопроса, ну и в итоге принимается решение. Оно оформляется протоколом, после чего службой готовится распоряжение по данному вопросу.
Само решение по определенному заявлению выдается не позже 45 дней с момента его подачи: это может быть отказ по переводу либо его разрешение. Отказ может быть в таких случаях, когда заявителем не была предоставлена вся необходимая документация, также в случае, если их подача была произведена в несоответствующий орган, при несоблюдении самих условий перевода помещения, а также, при том раскладе, если проект переустройства квартиры не отвечает всем необходимым требованиям. Необходимо отметить, что такое решение может быть в дальнейшем обжаловано заявителем в судебной инстанции.
Расходы при переводе помещения
При рассмотрении вопроса, как переоформить квартиру в нежилое помещение, следует учитывать, что основной статьей расходов будет являться стоимость перевода такой квартиры. Она высчитывается комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом и это происходит на основании справки, полученной из БТИ, с расчетом ее стоимости в жилом, а также в нежилом фонде. Оплатить ее необходимо, если стоимость данного объекта после перевода его в нежилую форму будет превышать стоимость жилой квартиры.
При расчете данной стоимости во внимание берется большое количество самых разнообразных факторов: состояние самого многоквартирного дома, удобство при его коммерческом использовании, возможность пользования владельцу прилегающей территорией, учитывается транспортная доступность такого дома, а также наличие похожих помещений по соседству и т.д.
Кроме этого, заявителю необходимо оплатить и услуги нотариуса касательно заверения копий документов и оформления доверенности, он должен расплатиться с БТИ за предоставленный вид услуг (подготовка технического паспорта, а также справки о разнице стоимости жилой квартиры до и после перевода в нежилой фонд). Некоторую часть расходов придется понести при оплате услуг организации, подготавливающей проект переустройства, перепланировки помещения. При регистрации права собственности за собой необходимо будет также оплатить определенный размер государственной пошлины.
Если в итоге принято положительное решение по переводу помещения и его переустройства, а перепланировка не требуется, данный процесс можно считать практически полностью завершенным. После нужно лишь зарегистрировать за собой право собственности на уже нежилой объект.
При варианте, если помещению требуется перепланировка, решение о переводе должно включать в себя требование о проведении всех необходимых работах и их перечень. После того, как они будут выполнены, должен быть подписан акт приемной комиссии, сформированной тем органом, который осуществлял сам перевод помещения. После подписания такого акта, опять же, необходимо не забыть зарегистрировать свое право собственности на нежилой объект.
Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилое помещение
К положительным сторонам такого перевода относятся:
- возможность получать арендную плату в несколько раз выше. Доход от сдачи такого помещения может увеличиться в 5 или 6 раз по сравнению со сдачей в аренду обычной жилой квартиры;
- стоимость такой площади сильно увеличивается в цене. По оценкам, разница между жилым и переведенным в нежилое помещение может доходить до 40%.
К списку минусов нежилого помещения относятся:
- объект может дольше находится в поиске своего клиента, как в случае продажи, так и в случае аренды;
- содержать такое помещение выходит дороже, чем обычную квартиру. Необходимо будет оплачивать налог на имущество, а также возросшие коммунальные платежи: стоимость на воду повысится на 10%, на электричество – на 27%, а на тепло – на 25%.
- процедура переоформления сама по себе довольно длительная по времени и весьма недешевая.
Необходимо помнить, что прибыль от такого помещения во многом зависит от расположения многоквартирного дома. Нужно заранее оценить автомобильный трафик, степень близости дома к метро и т.д.
Нужно учитывать, что самые востребованные объекты недвижимости находятся в центральных районах, большую прибыль можно получить в местах, где проживают граждане высокого социального статуса и с высокими материальными возможностями. В отдаленных спальных районах перевод жилого помещения в нежилое представляет собой довольно-таки рискованный процесс, не всегда оправдывающий себя.
Это быстро и бесплатно !
Источник: kvartira3.com