Как оценивается доля в квартире при продаже

Оценка доли в жилом помещении – это нелегкая процедура.

Порой даже профессионалы сталкиваются с большими трудностями, не смотря уж и на обычных людей, никогда не сталкивающихся с данной процедурой.

Разберемся подробнее с этим вопросом.

Общая информация

Для того, чтобы определить примерную цену всего жилья, нужно сравнить параметры жилой продаваемой недвижимости со сходной продаваемой жилой площадью. Однако существуют и другие критерии для оценки стоимости жилого помещения:

• конкретный регион расположения жилой недвижимости;
• район расположения;
• качество ремонта;
• и другие критерии.

Намного сложнее разбираться с долями в жилом помещении. Сложность заключается в основном в том, что те доли, которые обозначены в бумажном документе, тяжело выделить в реальном жилом помещении.

Жильцы квартиры не всегда могут самостоятельно подсчитать квадратные метры и определить, где начинается и заканчивается территория каждого сожителя.

ЦЕНА ДОЛИ & КАК ПРАВИЛЬНО ОЦЕНИТЬ ДОЛЮ & СКОЛЬКО СТОИТ ДОЛЯ? и др Ваши вопросы.

Стоит помнить, что стоимость какой-либо выделенной доли в жилом помещении во многом зависит от следующих деталей:

• количества совладельцев;
• числа комнат;
• присутствия или отсутствия людей, прописанных в жилой недвижимости;
• и других факторов.

Факторы

Большое количество людей, имеющих в собственности квартиру, считают, что долю в квартире можно подсчитать с помощью арифметических формул (соотношение площади доли к общей стоимости квартиры). Во время проведения такой оценки жилого помещения, стоимость долей получается достаточно завышенной.

Существует несколько факторов, которые влияют на итоговую стоимость доли в жилой недвижимости:

1. Существует ли у владельцев жилого помещения порядок пользования квартирой. Если смотреть на данный фактор с практической точки зрения, то можно выяснить, что у целых 98 процентов людей очень сложно определить порядок пользованием жилой площадью. Если данный фактор все же выявлен, то это положительно влияет на стоимость доли (ее стоимость возрастает). Порядок пользования жилой недвижимостью совладельцами можно подтвердить при помощи следующих документов:

• решение суда;
• письменное соглашение о порядке использования жилой площади. Соглашение заключается между совладельцами долевой собственности. Документ необходимо заверить нотариально. Если соглашение не заверено, то оно не имеет никакой юридической силы.

2. Доступ в квартиру: его наличие или отсутствие.

Большое место отводится адекватности совладельцев жилой недвижимости.

В особенности, на их реакцию на продажу одной из долей в квартире.

В том случае, когда совладельцы не противятся вселению в квартиру нового жильца, стоимость доли значительно возрастает.

Но есть совладельцы, которые против вселения чужого человека. В данном случае вселение решается в судебном порядке. И стоимость на долю падает. Продать «негативную» долю в квартире очень сложно. Покупатели обычно просматривают приобретаемое жилье и общаются с людьми, проживающими в нем.

✅Как оценить долю в квартире и продать ВДВОЕ дороже

3. Немалая площадь жилого помещения – это плюс в цене. Начальная стоимость доли повышается. Если имеется факт того, что в будущем жильцы разъедутся, то стартовая цена на продаваемую долю возрастает на треть. Любой покупающий долю человек надеется на то, что в будущем он разменяет общую квартиру и приобретет отдельное жилье.

4. Если в продаваемом помещении несколько отдельно расположенных комнат, то стоимость доли возрастает на 50 процентов. Приобретая долю ½ в двушке или 1/3 в трехкомнатной квартире, покупатель может спокойно надеется на приобретение собственной комнаты. В том случае, если продается лишь пятая часть однокомнатной квартиры, найти покупателя практически невозможно (стоимость доли снижается).

5. Число совладельцев жилой площади. Считается, что чем больше количество собственников жилой недвижимости, те ниже цена отдельной доли. Идеальным вариантом считается, когда в квартире один содольщик и 1 продавец. Таким образом, стоимость отдельной доли возрастает на 20 процентов.

А вот если продаваемая доля находится в свободном жилом помещении ( в котором никто не прописан и не проживает), то цена на долю возрастает в 2 раза. Покупатели хорошо приобретают такие доли. Так как они хоть какое-то время смогут пожить в целой квартире самостоятельно и без сожителей.

6. Если в квартире имеется лишь 1 содольщик, но число прописанных в ней людей составляет 3 и более человек, то спрос на продаваемую долю понижается.

Если таковые имеются, то продажа доли затрудняется.

В ином случае тяжело провести дальнейший размен квартиры, так как потребуется разрешение от органов опеки на переселение детей в другое жилое помещение. Обстоятельство неблагоприятное. Оно понижает стоимость доли на 50 процентов.

8. Продаваемая доля в элитной квартире стоит недорого. Так как покупатель обычно приобретает доли в более дешевом жилье, но никак не в элитном.

9. Отрицательным фактором является процесс продажи доли без предварительного ее просмотра. Для многих покупателей имеет значение приобретаемое жилье, и они просматривают его, оценивают ремонт, состояние жилья, сожителей. Покупателей, приобретающих долю в квартире «не глядя», найти сложно.

10. Большая стоимость доли. Некоторые продавцы доли очень высоко оценивают ее стоимость. По их расчетам отдельная доля может стоить, как целая квартира. Но покупатели тоже осознают риски своих покупок. Тем более, зная, что в квартире проживает еще 1 совладелец, который имеет равные права на жилье, покупатель врятли приобретет жилье по назначенной цене.

В результате, продавец доли вынужден снижать стоимость на долю.

В настоящее время на рынке продажи недвижимости существует множество вариантов дорогого жилья. Жилье имеет достаточно завышенную стоимость. А произошло это в результате того, что оцениванием стоимости доли в жилой недвижимости занимаются множество разнообразных агентств и компаний.

Агентства недвижимости заманивают к себе клиентов, назначают за их долю большую стоимость и начинают искать покупателей. Продавцы убеждены в том, что смогут продать жилье по завышенной стоимости.

Поэтому они питают надежды в продаже доли по высокой стоимости и платят деньги за работу агентам по недвижимости. Но через полгода долю никто так и не приобретает. Затем агенты начинают убеждать продавцов в том, что на рынке недвижимости произошли изменения.

Они предлагают понизить стоимость доли.

И только когда цена выходит на реальную рыночную стоимость жилого помещения, то доля продается.

Данная тактика применяется многими агенствами по недвижимости, чтобы как можно дольше удержать у себя клиента.

Подводим итоги

Продавая долю в своем жилище, нужно взвесить все варианты.

Прежде чем продавать долю, советуем проконсультироваться у проверенных риелторов, имеющих хороший опыт в продажах.

Можно самостоятельно рассчитать стоимость продаваемой площади.

Обязательно нужно ознакомиться со всеми факторами, которые могут повлиять на стоимость доли. Умышленно завышать цену на жилье не стоит – так тяжелее найти и удержать покупателя.

+7 (800) 551-82-94 (Москва)
+7 (800) 551-82-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: zhivemvrossii.com

Определение размера дисконта при оценке доли в квартире

Расчет величины этого дисконта проводится методом парных сравнений. Смысл этого метода заключается в том, чтобы среди всех предложений, имеющихся на рынке на дату оценки найти так называемые пары сравнения – две одинаковые (или почти одинаковые) квартиры, одна из которых продается целиком, а в другой продается доля. Естественно, стоимость 1 кв.м.

в паре будет разной, но поскольку выбранные квартиры по своим физическим параметрам (почти) одинаковые, то все различие в стоимости обусловлено тем фактом, что в одном случае этот квадратный метр продается в составе всей квартиры, а в другом – составе доли. Процентная разница в цене и будет представлять собой рыночное значение дисконта, учитывающего тот факт, что рассматриваемая жилплощадь представляет собой долю, а не индивидуальную квартиру. Конечно, для того чтобы сделать обоснованный вывод о наиболее вероятной средней величине этого дисконта, нужно проанализировать информацию по нескольким (5-6) парам сравнения.

Чтобы проиллюстрировать данную технику парных сравнений, приведем реальный пример (расчетную таблицу) определения величины скидки на рынке жилья города Москвы.

Таблица 1. Расчет величины дисконта (скидки) при оценке доли в квартире.

Из приведённого примера видно, что реальные величины искомых скидок различаются по парам сравнения и находятся в диапазоне от 20 до 48 процентов. Перейти от индивидуальных значений скидки к некоторому среднему, наиболее вероятному значению можно двумя способами.

Первый способ – самый доступный и заключается в простом усреднении значений, т.е. в качестве итогового значения скидки принимается среднее арифметическое значений скидок, полученных по каждой паре сравнения. В приведенной выше таблице итоговая скидка рассчитана именно таким образом.

Советуем прочитать: Инструкция: Как поступить в магистратуру.

Второй способ чуть более сложен и состоит в проведении процедуры математического взвешивания. Для этого каждой паре сравнения присваивается свой вес, который представляет собой число больше нуля, но меньше 1, при этом сумма весов по всем парам сравнения должна равняться 1.

Как правильно выбрать эти веса? Известно, что стоимость 1 кв.м. в доле на квартиру зависит, в первую очередь от размера этой доли. Чем больше размер доли – тем, как правило, выше стоимость квадратного метра в ней.

Так, например, стоимость 1 кв.м. площади в 1/2 доле на квартиру будет выше, чем стоимость 1 кв.м. в 1/9 доле на ту же самую квартиру.

Поэтому, при первоначальном подборе пар сравнений надо в первую очередь выбирать предложения о продаже долей, чьи размеры близки к размеру оцениваемой доли. Если же этого сделать не удается, то при подборе весов для взвешивания результатов наибольший вес должны иметь пары сравнения, имеющие наиболее близкий к объекту оценки размер доли.

Для примера, рассмотрим процедуру выбора весов для результатов по парам сравнения из таблицы 1. Предположим, что объект оценки – это 1/2 доля в квартире. Тогда пары 1 и 5 должны иметь наибольший вес.

Остальные пары сравнения примерно одинаково отличаются от объекта оценки по размеру доли, поэтому их веса также должны быть примерно одинаковыми. Таким образом, мы приходим к следующему возможному распределению весов по парам сравнения:

Таблица 2. Определение весов для выбранных пар сравнений.

Пара срав­не­ния	Вес резуль­тата
1	0,3
2	0,1
3	0,1
4	0,1
5	0,3
6	0,1

После того, как веса для результатов определены, сама процедура взвешивания проводится по следующей формуле:

Д = Д1*В1 + Д2*В2 + Д3*В3 + Д4*В4 + Д5*В5 + Д6*В6 ,
где Д – это взвешенная величина скидки (дисконта), Д1, Д2. Д6 – результаты определения размера скидки по каждой паре сравнения, а В1, В2. В6 – выбранные веса каждой из пар сравнения.

Советуем прочитать: Архив кадастровых планов территорий ЕГРН (XML-файлов Росреестра)

Пользуясь этой формулой теперь можно рассчитать взвешенную величину скидки в рассмотренном выше примере:

Д = 46*0,3 + 21*0,1 + 48*0,1 + 46*0,1 + 20*0,3 + 30*0,1 = 34,3 (%)

Как видим, в данном случае результат, полученный с помощью математического взвешивания, лишь немного отличается от результата, полученного простым усреднением. Тем не менее, процедура взвешивания является предпочтительным методом расчета средней величины скидки по парам сравнения, поскольку позволяет учесть возможные различия между аналогами и объектом оценки.

Таким образом, определение размера скидки (дисконта) к цене 1 кв.м. при оценке доли в квартире является важной составной частью всей процедуры определения рыночной стоимости доли. Точность определения величины этого дисконта зависит от близости выбранных аналогов к объекту оценки по такому параметру как «размер доли».

Если из-за отсутствия близких аналогов выбранные аналоги отличаются по размеру доли от объекта оценки, то при расчете величины дисконта предпочтительней пользоваться методом математического взвешивания. Соблюдение этих простых правил позволит провести оценку доли в квартире с максимально возможной точностью.

Рыночные показатели величины дисконта

В рамках осуществления своей профессиональной деятельности по независимой оценке, наша компания проводит постоянный мониторинг московского рынка жилья и отслеживает изменения размера дисконта при продажах долей в квартирах, начиная с 2010 г.

Некоторые полезные данные, касающиеся средних размеров дисконта при продаже долей по сравнению с рыночной стоимостью 1 кв.м. общей площади в «целой» квартире по всем годам наблюдений, мы обобщили в следующей таблице:

Что вы должны знать об оценке стоимости доли в квартире?

Оценка доли непосредственно влияет на скорость ее продажи. Правильно оцененная доля может быть продана всего за две недели. Если же процедура была проведена с ошибками, покупателя придется искать в течение месяцев, а то и лет.

Многие не слишком добросовестные агентства недвижимости сознательно завышают оценочную стоимость недвижимости, чтобы привлечь клиентов. Но найти покупателей для такой цены очень проблематично.

Задача недобросовестных риэлторов – не быстрая продажа доли, а заключение договора с собственником на предоставление услуг. После этого оценочная стоимость понижается до реальной рыночной.

Чтобы не быть обманутыми, необходимо хотя бы немного ознакомиться с ценовой политикой на рынке недвижимости. Всегда действует стандартное правило – доля стоит 50% (+/-10%) от той суммы, которую собственник мог бы получить после продажи всей квартиры и раздела денег.

Советуем прочитать: Проверка просроченной налоговой задолженности, оплата без комиссии

На конечную продажную стоимость доли влияет ряд факторов. Ниже приведены примеры нескольких из них.

Понижающие факторы при оценке доли:

• Наличие несовершеннолетних собственников. В таком случае стоимость доли придется занизить, поскольку количество потенциальных покупателей будет невелико.
• Долей меньше, чем собственников квартиры.

Это интересно:

1. Совершение преступления — КРИМИНОЛОГИЯ В 2 Т. ТОМ 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
2. Преимущественное право покупки акций и долей
3. Семь льгот для многодетных семей в Москве — Свои
4. Грабеж – статья 161 Уголовного Кодекса РФ
5. Развод без согласия одного из супругов, возможность и условия
6. Зубопротезирование для пенсионеров — Цены и условия протезирования зубов пенсионерам – стоматологический портал

Источник: volsklicei.ru

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Оценка доли в квартире

Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:

• условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
• соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
• в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.

Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.

Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:

• выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
• каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
• после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
• если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
• договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.

Обратите внимание!

Преимущественное право выкупа подразумевает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Если продавец изменит условия, договор будет признан недействительным через суд.

Чтобы избежать проблем на стадии уведомления других собственников, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю. Изменить ее стоимость при преимущественном выкупе будет уже невозможно.

Определение размера дисконта

Расчет величины этого дисконта проводится методом парных сравнений. Смысл этого метода заключается в том, чтобы среди всех предложений, имеющихся на рынке на дату оценки найти так называемые пары сравнения – две одинаковые (или почти одинаковые) квартиры, одна из которых продается целиком, а в другой продается доля. Естественно, стоимость 1 кв.м. в паре будет разной, но поскольку выбранные квартиры по своим физическим параметрам (почти) одинаковые, то все различие в стоимости обусловлено тем фактом, что в одном случае этот квадратный метр продается в составе всей квартиры, а в другом – составе доли. Процентная разница в цене и будет представлять собой рыночное значение дисконта, учитывающего тот факт, что рассматриваемая жилплощадь представляет собой долю, а не индивидуальную квартиру. Конечно, для того чтобы сделать обоснованный вывод о наиболее вероятной средней величине этого дисконта, нужно проанализировать информацию по нескольким (5-6) парам сравнения.

Чтобы проиллюстрировать данную технику парных сравнений, приведем реальный пример (расчетную таблицу) определения величины скидки на рынке жилья города Москвы.

Таблица 1. Расчет величины дисконта (скидки) при оценке доли в квартире.

Пара срав­не­ния	Объект	Пло­щадь, кв.м.	Цена пред­ло­же­ния, руб.	Стои­мость 1 кв.м., руб.	Вели­чина скидки по отно­ше­нию к стои­мос­ти 1 кв.м. в «целой» квар­ти­ре, %	Сред­нее зна­че­ние скид­ки по всем парам срав­не­ния, %
1	Доля на про­да­жу 1/2 в одно­ком­нат­ной квар­ти­ре. Метро «Бунин­ская Аллея», ул. Адми­ра­ла Ла­за­ре­ва, д.30. 5/9 пан. дома	19,4	1 500 000	77519	46	35
	Одно­ком­нат­ная квар­тира, метро «Бунин­ская Аллея», ул. Остафь­ев­ская, д.8. От 10/12 пан. Дома	38,3	5 500 000	143 603
2	Доля на про­дажу 1/3 в одно­ком­нат­ной квар­ти­ре, м. «Рязан­ский прос­пект», ул. Акаде­мика Скря­бина, д.6. 4/17 пан. Дома.	12,9	1 600 000	124 417	21
	Одно­ком­нат­ная квар­тира, метро «Рязан­ский прос­пект», ул. Зеле­но­доль­ская, д.11. 8/14 пан. Дома	40,4	6 400 000	158 416
3	Доля на про­дажу 2/3 в 2-х ком­нат­ной квар­тире, метро «Авиа­мо­тор­ная», ул. Энер­ге­ти­чес­кая, д.2. От метро 10 мин. пеш­ком, 2/9 пан. Дома	28,7	2 700 000	94 077	48
	2-х ком­нат­ная квар­тира, метро «Авиа­мо­тор­ная», Душин­ская ул., д.18, корп.1. От метро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. Дома	45,1	8 200 000	181 818
4	Доля на про­дажу 1/3 в 2-х ком­нат­ной квар­ти­ре, метро «Б-р Дмит­рия Дон­ского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пеш­ком, 13/14пан. Дома	18,7	1 500 000	80 214	46
	2-х ком­нат­ная квар­тира, метро «Б-р Дмит­рия Дон­ского», ул. Б-р Дмит­рия Дон­ского, д.9. От метро 2 мин. Пеш. 16/17 пан. Дома	60,2	9 000 000	149 502
5	Доля на продажу 1/2 в 2-х ком­на­тной квартире, метро «Рязан­ский прос­пект», ул. Папер­ника, д.15. От метро 7 мин. Пеш­ком, 4/5 кирп. Дома	21,6	2 500 000	115 741	20
	2-х ком­нат­ная квар­ти­ра, метро «Рязан­ский прос­пект», Кара­ча­ров­ская 3-я ул., д.4. От метро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. Дома	57,0	8 200 000	143 860
6	Доля на про­да­жу 1/4 в двух­ком­нат­ной квар­тире, метро «Красно­гвар­дейская», Воро­неж­ская ул., д.32/43. От метро 15 мин. пеш., 10/12 пан. Дома	13,0	1 500 000	115 163	30
	2-х квар­ти­ра метро «Красно­гвар­дейская», Мусы Джа­лиля ул.29 корп.1. От метро 2 мин. пеш., 8/16 пан. Дома	50,6	8 300 000	164 032

Из приведённого примера видно, что реальные величины искомых скидок различаются по парам сравнения и находятся в диапазоне от 20 до 48 процентов. Перейти от индивидуальных значений скидки к некоторому среднему, наиболее вероятному значению можно двумя способами.

Первый способ – самый доступный и заключается в простом усреднении значений, т.е. в качестве итогового значения скидки принимается среднее арифметическое значений скидок, полученных по каждой паре сравнения. В приведенной выше таблице итоговая скидка рассчитана именно таким образом.

Второй способ чуть более сложен и состоит в проведении процедуры математического взвешивания. Для этого каждой паре сравнения присваивается свой вес, который представляет собой число больше нуля, но меньше 1, при этом сумма весов по всем парам сравнения должна равняться 1.

Как правильно выбрать эти веса? Известно, что стоимость 1 кв.м. в доле на квартиру зависит, в первую очередь от размера этой доли. Чем больше размер доли – тем, как правило, выше стоимость квадратного метра в ней. Так, например, стоимость 1 кв.м. площади в 1/2 доле на квартиру будет выше, чем стоимость 1 кв.м. в 1/9 доле на ту же самую квартиру.

Поэтому, при первоначальном подборе пар сравнений надо в первую очередь выбирать предложения о продаже долей, чьи размеры близки к размеру оцениваемой доли. Если же этого сделать не удается, то при подборе весов для взвешивания результатов наибольший вес должны иметь пары сравнения, имеющие наиболее близкий к объекту оценки размер доли.

Для примера, рассмотрим процедуру выбора весов для результатов по парам сравнения из таблицы 1. Предположим, что объект оценки – это 1/2 доля в квартире. Тогда пары 1 и 5 должны иметь наибольший вес. Остальные пары сравнения примерно одинаково отличаются от объекта оценки по размеру доли, поэтому их веса также должны быть примерно одинаковыми. Таким образом, мы приходим к следующему возможному распределению весов по парам сравнения:

Таблица 2. Определение весов для выбранных пар сравнений.

Пара срав­не­ния	Вес резуль­тата
1	0,3
2	0,1
3	0,1
4	0,1
5	0,3
6	0,1

После того, как веса для результатов определены, сама процедура взвешивания проводится по следующей формуле:

Д = Д1*В1 + Д2*В2 + Д3*В3 + Д4*В4 + Д5*В5 + Д6*В6 , где Д – это взвешенная величина скидки (дисконта), Д1, Д2….Д6 – результаты определения размера скидки по каждой паре сравнения, а В1, В2….В6 – выбранные веса каждой из пар сравнения.

Пользуясь этой формулой теперь можно рассчитать взвешенную величину скидки в рассмотренном выше примере:

Д = 46*0,3 + 21*0,1 + 48*0,1 + 46*0,1 + 20*0,3 + 30*0,1 = 34,3 (%)

Как видим, в данном случае результат, полученный с помощью математического взвешивания, лишь немного отличается от результата, полученного простым усреднением. Тем не менее, процедура взвешивания является предпочтительным методом расчета средней величины скидки по парам сравнения, поскольку позволяет учесть возможные различия между аналогами и объектом оценки.

Таким образом, определение размера скидки (дисконта) к цене 1 кв.м. при оценке доли в квартире является важной составной частью всей процедуры определения рыночной стоимости доли. Точность определения величины этого дисконта зависит от близости выбранных аналогов к объекту оценки по такому параметру как «размер доли». Если из-за отсутствия близких аналогов выбранные аналоги отличаются по размеру доли от объекта оценки, то при расчете величины дисконта предпочтительней пользоваться методом математического взвешивания. Соблюдение этих простых правил позволит провести оценку доли в квартире с максимально возможной точностью.

Оценка стоимости доли в квартире

Доля в квартире представляет собой имущественное право, которое подлежит оценке в денежной форме. Оценка доли в квартире возможна следующими способами:

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы

Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Круглосуточно: по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

• по согласованию продавца и покупателя (в этом случае желательно указать объективную рыночную цену, чтобы устранить претензии при возможном преимущественном выкупе);
• путем обращения к независимому оценщику (при таком варианте будет указана рыночная стоимость доли, соответствующая характеристикам жилья, месторасположению и иным факторам);
• путем использования показателя кадастровой стоимости квартиры.

Обратите внимание!

Только продавец может принять окончательное решение, как оценить долю в квартире и какую сумму указать в договоре.

Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.

Помимо сделок купли-продажи, могут возникать и иные причины для оценки стоимости доли в квартире:

• при оформлении ипотечного или потребительского кредита для покупки жилья (в этом случае банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
• при оформлении доли по наследству (оценка нужна для расчета суммы госпошлины, которую каждый наследник уплачивает нотариусу);
• при обращении взыскания на имущество в рамках исполнительного или банкротного дела (в этих случаях оценка будет заказана приставом или арбитражным управляющим).

Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.

Однако нужно учитывать негативные последствия, которые неизбежно возникают у собственника доли — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.

Оценка доли в квартире для выкупа

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если другие совладельцы решили воспользоваться преимущественным правом выкупа? В этом случае нужно учитывать следующие правила:

• в уведомлении всегда указывается стоимость доли, ранее согласованная со сторонним покупателем и отраженная в проекте договора;
• увеличение или уменьшение цены на уведомительной стадии не допускается;
• если продавец решит завысить цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор впоследствии может признавать недействительным по иску любого заинтересованного лица.

Обратите внимание!

Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие собственники не могут менять цену.

Если правом преимущественного выкупа решили воспользоваться сразу несколько лиц, доля будет распределена между ними в равных частях. Соответственно, в такой же пропорции будет определяться и цена договора для каждого покупателя.

Документы для подачи в суд

Все дела, связанные с выкупом долей, рассматриваются районными судами того места, где находится жилплощадь. Для подачи иска нужно составить заявление и приложить к нему:

• документы, подтверждающие право собственности истца;
• справку о регистрации;
• досудебное заключение оценщика;
• документ о типе жилплощади.

Если истец пытался в досудебном порядке урегулировать спор, то необходимо приложить извещение, почтовую квитанцию и опись письма такой переписки. Такое повысит вероятность положительного ответа.

Чтобы получить право на выкуп доли ответчика через суд, важно приложить к заявлению и информацию о том, что он не использует жилплощадь, не проживает по месту нахождения доли или имеет задолженности по оплате коммунальных услуг.

Когда суд вынесет решение о праве выкупа доли, средства с депозита будут переведены на счета ответчика. Право собственности перейдет истцу. По судебной выписке можно будет провести перерегистрации доли. Процедура не займет много времени.

Вам нужен ремонт?