Прежде чем продать дом или квартиру необходимо определить рыночную стоимость жилья. Именно оценка является первым по важности этапом при совершении сделки купли-продажи на вторичном и первичном рынке недвижимости. В 90% случаев процедуру доверяют специалистам, которые имеют право заниматься этой деятельностью. В статье мы рассмотрим два варианта.
Первый – как самостоятельно оценить стоимость метра жилой площади. Второй – как это делают профессионалы. Кроме того, рассмотрим, какие инструменты имеются в арсенале оценщика.
Как оценить жилье для продажи самостоятельно?
Алгоритм примерно следующий:
- Продавец находит в своем районе схожие с его жильем объекты, которые выставлены на продажу. Узнает, сколько стоит квадратный метр. Для этого можно изучить объявления в газетах, интернете или даже позвонить владельцу под видом покупателя и узнать цену. Изучив 3-4 похожих предложений, можно сделать вывод о реальной стоимости квадратного метра на данный момент в конкретном районе.
- Далее с помощью калькулятора вычисляется средняя цена кв. метра и рассчитывается сумма за всю площадь. Также можно прозвонить в агентства и под видом потенциального клиента поинтересоваться примерными расценками на жилье похожего типа.
Соответственно подобная процедура грешит неточностями, так как не учитываются дополнительные критерии оценки, такие как месторасположение, технические характеристики объекта, год и тип постройки, инфраструктура и т.д. Установить это можно, только тщательно изучая документы.
КАК ПРАВИЛЬНО ОЦЕНИТЬ СВОЮ КВАРТИРУ? Что снижает или повышает стоимость квартиры?
Как оценивают квартиру или дом специалисты?
Независимый оценщик уделяет внимание всем критериям объекта, чтобы максимально точно определить актуальную стоимость. Для этого он использует свой опыт и знания, а также следующие технологии:
- Метод сравнения. Специалист анализирует массив документов по сделкам, совершенных с похожими объектами за последнее время. Согласно полученным данным определяет искомую величину.
- Доходный способ. В оценочной процедуре используется критерий роста стоимости жилья в конкретном районе, что позволяет установить возможность получения дохода от недвижимости и определить её стоимость в перспективе. Для этого нужно обладать данными о тенденциях развития рынка.
- Затратный метод. Цены на продажу объекта определяются исходя из затрат на строительство и обслуживание аналогичного строения.
Профессионал использует эти методы в связке, поэтому получает наиболее точный результат. Он учитывает, что продажа недвижимости может совершаться в срочном порядке и владельцы готовы предоставить серьезные скидки покупателям. Также учитываются различные обременения объекта – ипотека, кредит, залог и т.д. Есть масса нюансов в том, как оформляется документ на жилье в новостройке.
Как правильно оценить квартиру перед продажей
Если вы раньше не сталкивались со сферой недвижимого имущества, не имеете практики продаж, то помощь специалистов агентства «Garda Estate» будет кстати. Опытные сотрудники проконсультируют по всем этапам оформления документов вплоть до сопровождения сделки.
Другие советы по теме
Нововведения, которые вступают в силу в 2022 году, будут касаться всех, кто владеет недвижимостью. На основании изменений, доход, получаемый от любой сделки, связанной с недвижимым имуществом, будет подвергаться налогообложению.
Подмосковный рынок малоэтажной недвижимости продолжает развиваться. Потенциальные покупатели хотят жить поближе к столице. Наблюдается положительная тенденция падения цен на земельные участки и готовые к заселению дома в связи с экономической ситуацией в РФ.
Как самостоятельно определить стоимость квартиры?
Для правильной оценки квартиры нужно брать во внимание следущие факторы, в той или иной степени влияющие на стоимость:
- Цена за м.кв.,состояние рынка. Основной критерий на котором основывается вывод о стоимости квартиры. Анализ аналогичных предложений по конкретному месту, району дает представление, зачастую очень приблизительное, о ценах на квартиры, стоимости квадратного метра жилья.
- Удаленность от метро (или транспортная доступность)
- Наличие инфратруктуры (школа, детский садик, магазины, почта, отделения банка, поликлиника, больница, органы социального обеспечения)
- Экология (наличие лесопарковых зон, мест отдыха, досуга)
- Серия дома и его состояние (панельный, кирпичный, сколько этажей, планировки)
- Этажность (1 и последний этажи — пользуются меньшим спросом)
- Состояние квартиры (какой ремонт производился и что остается в квартире из мебели) и куда выходят окна (на оживленную улицу, или спокойный солнечный двор)
- Чистота документов. Отсутствие ограничений и обременений
- И ряд других второстепенных, но от того не менее важных факторов, таких как —
- Какие соседи живут за стенкой
- В каком состоянии подьезд
- Наличие парковочных мест рядом с домом
- Какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома, какова стоимость квартплаты
- Карма района, определенного места или дома, людская молва.
- Глобальный мировой кризис, цены на углеводороды, наличие внешнего агрессора.
Важно отметить, что оценочная стоимость и цена продажи — две величины, зачастую сильно разнящиеся в цифрах.
Так что же еще влияет на эти величины?
Во-первых, это сроки реализации обьекта. Если вам не к спеху, и вы готовы подождать, то в этом случае есть большая доля вероятности того, что вы максимально выгодно продадите свою квартиру, и величина — оценочная стоимость максимально приблизится к величине — цена продажи. Если же Вам горит, и нужно очень срочно, то квартира будет продана в короткие сроки с наибольшими потерями в деньгах. На что в дальнейшем мой совет всем: «Все надо делать во время!». И задаваться вопросом продажи заранее, чтобы избежать рисков и финансовых потерь.
Во-вторых. Это Рынок, спрос. Конечную стоимость может определить только конечный спрос (те реальные покупатели, которые готовы совершить сделку купли продажи квартиры за установленную цену). До того момента все рассуждения, анализ, прогнозы, оценки — это профанация, не более того. ДО МОМЕНТА ПРОЯВЛЕНИЯ ИНТЕРЕСА РЫНКА К ВАМ, ВСЕ ОЦЕНКИ УСЛОВНЫ.
В продолжении, надо сказать, что существуют два метода оценки рыночной стоимости квартиры — теоретический и прикладной.
Первый способ или метод — теоретический, это когда вы залезли в интернет, перелопатили гигабайты информации, просмотрели не одну сотню аналогичных предложений о продаже квартир, посоветовались со всеми кого знаете — с бабушками и дедушками, с близкими и не очень, спросили у сослуживцев, у знакомых и незнакомых, обзвонили всех консультантов и риэлторов, учли те факторы, что описаны выше — близость к метро, какой серии дом, планировки, этажность и тд и тп и сделали для себя вывод. Способ хороший, а главное быстрый, тем более вот так на вскидку, вскользь, оценивают квартиры большинство экспертов. Оценка приблизительная, не точная.
Метод — способ второй — прикладной. Или как я его называю — «Прощупать рынок». Выставляем квартиру на продажу, размещаем обьявление о продаже своего обьекта на все возможные и невозможные порталы, сервисы, серверы, приложения, да к тому же сделаем расклейку обьявлений по району и ждем. Нет звонков?!
Это означает, только одно — наш обьект никому не интересен за эти деньги, он «выпадает из рынка». Что же делать? Спустя некоторое время обычно — 1-2 недели после начало продажи, опускаем цену, и делаем это с периодичностью раз в 2 недели пока не станут поступать регулярные звонки. Вам позвонили в первый раз, во второй, в третий, в пятый,десятый? -Ура!! — ваша квартира «в рынке».
Но и это еще не все. Пригласите потенциальных покупателей на просмотр, очень хорошо устроить несколько таких просмотров. Посмотреть кто к вам пришел, какая реакция у клиентов на вашу квартиру, прислушайтесь о чем они говорят, на что указывают. После того, как звонки и просмотры станут регулярными — Выдохните.
Можно сделать предварительный вывод о стоимости квартиры, который будет на 90-95% правильным. Данный метод позволяет практически с ювелирной точностью, с погрешностью в несколько десятков тысяч рублей (+- 50 т.руб), определить актуальную рыночную стоимоть квартиры. Но у этого способа «прощупать рынок», как вы уже поняли, я надеюсь, есть один минус — временные затраты.
Но это уж вам выбирать быстро и неточно, или немного подождать — и получить наиболее полный и точный ответ на ваш вопрос. Сколько стои моя квартира?
Стоит предостеречь вас дорогие мои читатели, от ошибок, которые могут подстерегать вас на этапе принятия решения о стоимости и цены за вашу недвижимость. Участились случаи заболевания синдромом исключительности и неповторимости «моей квартиры», который в последенее время с геометрической прогрессией развивается у собственников жилья, кружа им голову и надевая на нос розовые очки, отравляя их в глубокий неуправляемый полет.
Этот синдром сметает все на своем пути — экспертое мнение, реальную ситуацию на рынке, состояние квартиры, и много чего еще. Собственники жилья заразившиееся данным синдромом — вирусом определяют свою позицию так: «Хочу!» А ты стоишь перед ними как школьник и начинаешь обьяснять, что на рынке много предолжений, что ваша квартира уступает им по многим параметрам.
А они упираются всеми частями своего тела. Спрашиваешь: «Откуда они взяли эту цифирь?» А они тебе: «Да вон там продают, мы знаем, вы можете нам ничего не обьяснять». И начинают убеждать меня в моей же некомпетентности. В данных случаях, я обычно не трачу время зря и прохожу мимо.
Мощная конкуренция, огромный выбор квартир в различных сегментах, борьба за покупателя на каждом клочке поля рынка недвижимости, в последнее время научила хозяев квартир быть более сговорчивыми, гибкими.
Подытожим, вопрос определения стоимости квартиры, очень сложный и многогранный. Для того, что бы на него ответить, нужно обладать профессиональными навыками и инструментами, опытом продаж, жизненным опытом и много еще чем. Вы можете обратиться к профессональному участнику рынка или решить вопрос самостоятельно. Платить риэлтору или рисковать по-крупному — выбор за вами.
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве.
Искренне ваша, Татьяна Мамонтова.
Источник: agent112.ru
Продажа квартиры: как оценить стоимость и провести сделку
Весь процесс продажи можно разделить на три этапа: анализ цены, поиск покупателя, проведение сделки. Поговорим более подробно по каждому из них.
Как оценить квартиру для продажи
Каждый, кто хоть раз начинал продавать квартиру, задавался вопросом – а сколько же стоит моя квартира? Как определить с какой цены начать продажу? И этому нужно уделить особое внимание, поскольку цена квартиры, особенно для Петербурга, очень важна. Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?
Для этого можно использовать открытые источники – ЦИАН, Яндекс-Недвижимость и т.д. Хочу отметить, что мало просто посмотреть на цифры, нужно еще правильно их «прочитать». Так как это не цены сделок, а «мечты». Реальных цен в рекламе процентов 20%. Как понять реальную возможную цену? Для этого, безусловно, нужен опыт. Мы, в компании VIPFLAT, пошли дальше!
С 2008 года мы еженедельно анализируем все квартиры, которые продаются в элитных домах. Видим сколько времени квартира была в продаже, как менялась цена, при какой цене квартира «ушла». Видим телефонный номер агента, который продавал квартиру и можем позвонить ему, узнать детали. Добавим к этому доскональное знание рынка – мы знаем реальные цены продаж в конкретном комплексе. Все это позволяет нам быть эффективными, и мы можем рекомендовать продавцу реальную цену продажи квартиры.
Как найти покупателя элитного жилья
После того, как мы определились с ценой начинаем запуск рекламной кампании. На запуск рекламной кампании необходимо 2-3 недели. Это связано с тем, что рынок недвижимости очень медленный. Крайне важно, чтобы рекламная кампания была максимально обширной. Только в этом случае продавец может быть уверен, что весь рынок видит его квартиру!
Нет такого покупателя, который не заметил его квартиру. И только в этом случаем можно делать выводы о стоимости – высока она или в рынке.
Откуда приходят покупатели: 3 источника клиентов
- Интернет. Важно, чтобы реклама квартиры была размещена на как можно большем количестве сайтов. Даже на самых простеньких. Никогда не знаешь, откуда придет покупатель. Таких сайтов должно быть не менее 20;
- Постоянные клиенты. В нашей базе VIPFLAT их более 14 000;
- Агенты-партнеры. Крайне важно эффективно взаимодействовать с партнерами. У каждого покупателя есть свой агент, у которого он спросит: «А что сейчас интересного продается?». Мы таких агентов выбрали более 2 000 лучших в Петербурге. Каждому позвонили, взяли email – они первыми получают информацию о новых объектах, изменениях цен и т.д. И они с удовольствием приводят своих покупателей. С партнерами мы делимся своим агентским вознаграждением.
Отдельно отмечу журнал VIPFLAT.
Для наших клиентов мы создаем чудесный журнал VIPFLAT, который соответствует уровню представленных квартир. Журнал доступен в лучших местах города, его оставляют себе все наши клиенты – при каждом новом обращении и при каждом просмотре квартиры.
Когда все это работает как единое целое, как одна система можно с уверенностью сказать, что все сделано правильно! И только тогда будет уверенность, что и не «продешевил» и не потерял время!
Проведение сделки
После того, как нашли покупателя наступает важный и ответственный этап – проведение сделки.
Подробно, о том, как мы в VIPFLAT проводим сделки, рассказывает заместитель генерального директора Антон Реутов в статье Сделки с недвижимостью – правильная подготовка и проведение.
Подводя итог можно сказать следующее. Процесс продажи квартиры не простой, но увлекательный. Требующий особого подхода и внимания к деталям.