Как оформить залог на квартиру

Залог является одним из способов обеспечения обязательств по договору. Предметом залога может быть любое имущество, соразмерное по стоимости сумме обязательств. При оформлении договора займа стороны тоже могут договориться о залоге. Оптимальным вариантом для кредитора будет регистрация залога на недвижимость, так как это дорогостоящий и ликвидный актив.

Заемщик сможет пользоваться заложенным объектом до возврата денег. Но в ЕГРН будет зарегистрировано обременение, сопровождаемое запретом на продажу и дарение. Об особенностях оформления договора займа под залог квартиры или коммерческой недвижимости читайте в нашем материале.

Зачем нужен залог недвижимости по договору займа

Заем можно оформить с юридическим или физическим лицом. Также деньги можно получить в микрофинансовых организациях (МФО), для которых выдача займов является профильным видом деятельности. Заем — это возмездная сделка, а за пользование деньгами нужно платить проценты. Точные условия сделки определяются договорами, соглашениями или расписками.

ПЕРЕДАЧА ЗАДАТКА ЗА КВАРТИРУ

Договор займа под залог недвижимости могут заключать банки, микрофинансовые компании и физические лица

МФО не вправе оформлять займы под залог жилой недвижимости, в залог можно отдать при займе нежилое помещение. Залог на квартиру по договору займа регистрируется через Росреестр или МФЦ. Снять залог с недвижимости можно после полного погашения долга по договору.

Больше всего рисков при передаче денег в долг несет займодавец. Чтобы получить дополнительные гарантии возврата по займу, он может требовать обеспечения со стороны заемщика. Таким обеспечением может быть залог на различные виды имущества.

Несколько важных нюансов, связанных с установлением залога по договору займа:

• в залог можно передать любое имущество, но обычно займодавца интересуют дорогостоящие и ликвидные активы. Это, например, квартира, коммерческая недвижимость. Часто встречается займы и кредиты под залог автомобиля;
• для займов под залог, выдаваемых МФО, есть ограничения по видам имущества под залог (например, в отличие от кредита, при выдаче микрозайма МФО не может требовать залога на жилую недвижимость);
• на недвижимость, в том числе квартиру или дом, залог регистрируется через Росреестр;
• заложенное имущество может передаваться на временное хранение займодавцу, но недвижимость остается в пользовании заемщика до полного погашения долга;
• если не вернуть заем в срок, предусмотренный договором, на заложенное имущество могут обратить взыскание.

Передача в залог недвижимого имущества или других активов возможна только с согласия заемщика. Согласие на обеспечение обязательств всегда существенно повышает шансы на получение денег в долг, так как риски займодавца снижаются.

Договор займа с залогом имущества может оформить только собственник. Нельзя распоряжаться чужими вещами и объектами, так как это противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Задаток при покупке квартиры

Поэтому до подписания договора и выдачи денег займодавец обязательно проверит, на каком основании заемщик владеет имуществом. Если это аренда, социальный найм или иное право владения, кроме собственности, то имущество в залог передать нельзя.

Нужна помощь в составлении договора
или расписки о получении денег в залог?
Закажите звонок юриста

Что можно передать в залог

Предмет залога стороны определяют по взаимной договоренности. Если это договор между физическими лицами, обеспечением может быть:

• жилая и коммерческая недвижимость (дома, квартиры, торговый павильон, гараж и т.д.);
• право на долю в собственности;
• транспортное средство;
• движимое имущество;
• иные активы.

Обычно для обеспечения обязательств передается имущество, чья рыночная стоимость примерно равна сумме займа. Рыночную цену стороны могут определить самостоятельно, либо заказав отчет у эксперта-оценщика. Дополнительной гарантией для залогодержателя может быть страхование недвижимости, автомобиля.

Особенности заключения договора займа под залог недвижимости

Есть несколько вариантов заключения договора займа с залогом. Условие о залоге может указываться в основном договоре или в отдельном документе. Стороны могут договориться о займе с обязательством заключения договора залога после получения денег.

Дополнительное соглашение об обеспечении можно оформить даже после выдачи денег в долг. Например, если заемщик хочет продлить срок возврата или получить дополнительную сумму денег в долг, он может подкрепить свою добросовестность передачей имущества в залог.

Договор между физическими лицами

Условия займа между физическими лицами определяются договором или распиской. При небольшой сумме долга можно договориться о передаче займодавцу в залог бытовой техники, каких-либо ценных вещей. Если речь идет о займе в сотни тысяч или на миллионы рублей, обеспечением может быть недвижимость или автотранспорт.

Особенности заключения договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, между гражданами:

• условие о залоге можно прописать в основном договоре или отдельном документе;
• обременение регистрируется через Росреестр по заявлению сторон, а сведения о нем будут отражены в ЕГРН;
• на период действия займа собственник сможет пользоваться объектом, но не вправе его продавать, дарить или распоряжаться иным способом;
• досрочное снятие обременения на недвижимость допускается по соглашению сторон, в том числе путем передачи в залог другого имущества.

В договоре или соглашении описываются последствия невозврата денег по займу. Например, можно описать порядок обращения взыскания на заложенное имущество после определенного периода просрочки. Если заемщик добросовестно исполнит обязательства и вернет деньги, он сможет снять обременение через Росреестр.

Физические лица обычно владеют квартирами, домами, гаражами. Реже в залог передается коммерческая недвижимость. Если обеспечением является жилой дом, то договор заключается одновременно с залогом земельного участка. Это правило следует из норм ГК РФ, так как в большинстве случаев права на дом и участок принадлежат одному лицу.

Что необходимо писать в расписке
о предоставлении денег в долг под залог
недвижимости? Спросите юриста

Договор с МФО

Через МФО обычно оформляются краткосрочные займы на небольшие суммы (например, 10-15 тысяч рублей на срок до 30 дней). Чтобы избежать злоупотреблений со стороны микрофинансовых организаций, им запрещено требовать передачи в залог квартиры, дома или другого объекта жилой недвижимости. Но при достаточно большой сумме займа МФО вправе требовать обеспечения за счет коммерческой недвижимости.

Нужно отметить специальный статус апартаментов. Хотя они используются для проживания людей, закон относит их к нежилым объектам. Поэтому апартаменты могут быть предметом залога по договору с МФО. И именно по этой же причине апартаменты не могут быть признаны единственным жильем при банкротстве физического лица.

Жилые помещения, доли в собственности на жилье и права требования по ДДУ могут быть обеспечением при займе, выданном для целей предпринимательской деятельности. Однако на такие цели МФО выдает деньги крайне редко.

Кредитный договор с банком

Банк не выдает займы, так как занимается кредитованием. Заемщик-гражданин может оформить ипотеку, по которой всегда регистрируется залог на приобретенную квартиру.

По потребительским кредитам тоже можно представить обеспечение, чтобы повысить шансы на одобрение заявки и снизить процентную ставку. Для банков нет ограничений по видам объектов недвижимости под залог, так как ЦБ РФ осуществляется максимально жесткий контроль за их деятельностью.

Как оформить договор займа под залог недвижимости

Инициатором оформления залога на недвижимость может быть любая сторона договора займа. Больше всего в этом заинтересован займодавец, который хочет получить гарантии на случай просрочки. Для оформления займа обязательно потребуются документы, подтверждающие право собственности на квартиру или иную недвижимость. Это может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договоры.

Обязательно ли заверять у нотариуса
договор залога на имущество? Задайте
вопрос эксперту

Условия договора

Как минимум, в договоре должно содержаться описание объекта недвижимости, передаваемого в залог. Для идентификации объекта указываются следующие данные:

• вид и целевое назначение объекта (например, квартира в многоквартирном доме или нежилое помещение);
• адрес, кадастровый номер по сведениям из ЕГРН;
• технические характеристики (площадь, этажность дома и т.д.);
• другие сведения, в зависимости от особенностей сделки.

В договоре указываются сведения о документе, который подтверждает право собственности на заложенное имущество. Выписку ЕГРН может получить не только собственник, но и займодавец. Но для регистрации обязательно требуется согласие правообладателя-заемщика.

Также в договоре займа желательно описать последствия неисполнения обязательств, которые имеют отношение к предмету залога:

• порядок снятия обременения после возврата долга;
• продолжительность и размер просрочки, при которой займодавец может обратить взыскание на недвижимость;
• порядок перехода прав на объект, продажи его в судебном или внесудебном порядке;
• распределение расходов, связанных с ремонтом или страхованием недвижимости.

В одностороннем порядке снять обременение очень сложно. Для этого придется доказывать, что вторая сторона грубо нарушила свои обязательства по договору займа. Например, если после подписания договора и регистрации заемщик так и не получил деньги, он может требовать расторжения сделки и аннулирования обременений на квартиру.

Образец договора займа с последующим залогом

У нас на сайте вы можете скачать примерный образец договора займа с залогом. Там указаны только общие условия сделки, которые могут существенно отличаться от реальности вашей конкретной ситуации. Чтобы избежать ошибок в документе и устранить риски при исполнении обязательств, рекомендуем обращаться к нашим юристам.

Регистрация в Росреестре

Чтобы залог вступил в силу, нужно его зарегистрировать через Росреестр. Это можно сделать по заявлению обоих участников сделки. Документы на регистрацию проще всего подать через МФЦ. Срок регистрационных действий составляет 10 дней (при обращении в Росреестр) или 12 дней (через МФЦ). Сведения о зарегистрированном обременении будут внесены в ЕГРН, а заявители получат выписку из реестра.

За регистрацию договора займа под залог квартиры нужно заплатить госпошлину. Ее размер составляет 2 000 рублей (для граждан) или 22 000 рублей (для организаций). В договоре стороны указывают, кто будет оплачивать пошлину. Например, можно договориться о распределении этих расходов поровну.

Стороны могут указать в договоре, что заем под залог недвижимости должен нотариально заверяться. Нотариальное удостоверение сделок дает дополнительные гарантии, но в отношении займа это право, а не обязанность сторон. Так как нотариальные услуги стоят достаточно дорого, можно обращаться на регистрацию напрямую в Росреестр или МФЦ.

Нужна помощь юриста для составления
документов в суд на возврат денег по договору
займа? Закажите звонок специалиста

Как снять залог с недвижимости после возврата займа

После возврата всей суммы долга собственник сможет аннулировать залог. Точный порядок снятия обременения описывается в договоре. Например, стороны могут договориться, что заемщик сам обратится в Росреестр для отмены залога, когда получит расписку о возврате денег, при отсутствии претензий по займу. За аннулирование залога госпошлину платить не нужно.

Отменить обременение до возврата денег можно только с согласия займодавца, либо в судебном порядке. Например, заемщик может договориться о передаче в залог не квартиры, а автомобиля, если погасит часть займа.

Что будет при отказе вернуть заем

Если заемщик откажется вернуть долг, займодавец вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Точный порядок действий определяется по договору. Например, стороны могут указать, что в случае просрочки право собственности переходит к займодавцу. Если должник откажется переоформить права на недвижимость, кредитор сможет сделать это через суд.

Если по договору предусмотрено обращение взыскание на заложенный объект, это можно сделать в досудебном или судебном порядке. Например, стороны могут описать порядок проведения торгов или поиска покупателя напрямую. Если после погашения займа за счет продажи имущества останутся деньги, их получит должник.

Помощь в оформлении договора займа и регистрации залога могут оказать наши специалисты. Также мы поможем сторонам договора при неисполнении обязательств, при обращении взыскания на заложенную квартиру.

Источник: fcbg.ru

Оформление залога у нотариуса

Банковские займы, оформление ипотеки, различные потребительские кредиты — для проведения большинства подобных операций может необходимо нотариальное заверение договора залога. Что это значит?

Договор залога — официальный документ, соглашение, которое заключается между заемщиком и залогодержателем (например, банком). Договор залога — это, своего рода, гарантия своевременных денежных выплат заемщика.

В каких случаях заключают договор залога?

Оформление кредита — самая распространенная причина для заключения договора залога. Банки, которые выступают в роли кредиторов, должны быть полностью уверены в платежеспособности заемщика, а потому часто требуют заключения договора залога. Какие бывают цели кредита и предметы договора залога?

• Банковские займы для крупных покупок Квартиры, автомобили, яхты — все это относится к категории крупных покупок. В данном случае кредит выдается под залог приобретенного объекта. Например, можно взять деньги под залог квартиры по нотариальной доверенности.
• Ипотека на строительство дома При оформлении ипотеки предметом договора становится участок, на котором производится строительство, а также сам будущий дом.
• Потребительские кредиты Для оформления кредитов на любые нужды заемщика предметом договора залога становится транспортное средство заемщика или недвижимость, которая находится в собственности. Обязательное условие для нецелевых кредитов — наличие недвижимого имущества у заемщика.
• Кредиты для юридических лиц В качестве залога в этом случае может выступать техническое оборудование, различные материалы, производственные мощности и т.п.

Комментирует нотариус:

Почти всегда залогодателем является сам заемщик. Однако он может привлекать и третьих лиц. Конечно, при условии, что они смогут обеспечить долг заемщика своим имуществом.

Как заверить договор залога у нотариуса?

После того, как договор залога составлен, может потребоваться его удостоверение в нотариальной конторе. Это происходит по обоюдному согласию обеих сторон, кроме случаев, когда кредит выдается под залог долей ООО. В таких ситуациях недостаточно одного лишь обоюдного соглашения, также требуется согласие общего собрания общества и обязательное разрешение договора уставом данного ООО.

Чтобы заключить договор залога и удостоверить его у нотариуса, понадобится ряд документов:

• паспорта РФ — залогодателя и залогодержателя;
• для юридических лиц — правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства о регистрации;
• документы на предмет залога — свидетельство о собственности и т.д.;
• документ, который определяет и подтверждает стоимость предмета залога.

Как оформить недвижимость в качестве залога при займе у физлиц

Залог – это гарантия или обязательство возврата средств. Применяется чаще всего при кредитовании, и представляет собой, например, объект недвижимости. Если должник не исполняет условия договора при покупке квартиры, то кредитор, если было подписано залоговое соглашение, имеет право продать заложенную недвижимость (к примеру), чтобы вернуть свои средства.

Чем отличается задаток, аванс?

Аванс – платеж перед передачей имущества, исполнением договора. Он в любой момент может быть возвращен обратно, и, по сути, факт его отдачи, не несет какой-либо гарантии, что впоследствии сделка состоится (узнать о том, как составить соглашение об авансе при покупке квартиры, а также посмотреть его образец, можно здесь).

Задаток – вариант предоплаты. Гарантирует, что впоследствии за покупаемый объект обязательно внесут всю оставшуюся плату. Подробно о том, для чего необходим задаток при покупке квартиры и как оформляется передача денег, читайте тут, а о тонкостях составления предварительного ДКП квартиры с задатком, мы рассказывали в этом материале.

Если же сделка «срывается», то задаток чаще всего не возвращается. Подробнее можно посмотреть в ГК РФ статье 380. Как видно, залог в корне отличается от всех вышеприведенных понятий. Его не могут применять в качестве платы за объект недвижимости, он является своеобразной страховкой для кредитора, что тот не потеряет деньги.

Больше о том, что такое аванс, задаток и залог, в чем их отличие и что выгоднее при покупке квартиры, читайте в этой статье.

Виды обеспечения обязательств

Он может быть представлен в двух вариантах:

1. В виде материальной ценности, стоимость которой, эквивалентна цене покупаемой недвижимости. Например, должник может дать другую свою квартиру или дом, чтобы получить средства у банка. Если же есть дорогая машина, то в некоторых случаях ее примут в качестве залога. Также залогом могут послужить драгоценные камни и ценные бумаги.
2. В виде конкретной суммы, соизмеримой со стоимостью объекта. По факту же получится, что если дать деньги в качестве залога, то будет просто обмен денег на денег. Заемщик кредитору дает свои, тот отдает сумму займа.

Виды залога

Законодательство описывает пять основных видов залога:

• ипотека — обеспечение обязательств в виде недвижимого имущества. Это земельные участки, объекты незавершенного строительства, жилье;
• заклад — движимое имущество, например, автомобиль. Предмет залога до исполнения обязательств может находиться у каждой из сторон. В договоре прописывается ответственность за порчу заклада;
• товары в обороте. Это может быть готовая продукция, сырье, комплектующие. В соглашении четко определяется вид товара, его родовые признаки, за залогодателем сохраняется право использования и распоряжения имуществом в производственных целях;
• ценные бумаги. По договору залогодержателю передаются векселя, облигации и проч.;
• имущественные права.

В нашей нотариальной конторе можно удостоверить договоры с различными типами залога. Перечень необходимых документов, стоимость услуги можно узнать при телефонном обращении.

Какую сумму оставляют при соглашении?

Сумма равная или большая полной установленной стоимости жилья. Точный его размер устанавливает кредитный договор. Иногда он меньше суммы займа.

Важно! Помните, что задаток и залог – абсолютно разные понятия!

Например, задаток всегда меньше общей суммы, которая прописывается в договоре купли-продажи. Залог недвижимости, как уже говорилось, стоимость жилья, предоставляемого в качестве залога, должна быть такой же, как у покупаемой. Именно поэтому до недавнего времени банки предлагали ипотеку только под залог приобретаемой недвижимости.

Сейчас ситуация поменялась, и некоторые кредиторы уже разрешили ипотеку под залог имеющегося жилья. Естественно, что покупатель самостоятельно не может объективно оценить свою квартиру или дом, поэтому банки приглашают специалиста, который экспертно установит точную цену объекта. Его услуги должен будет оплатить заемщик.

Использовать недвижимость в качестве залога может не только ее непосредственный владелец, но и лицо, которое имеет право на хозяйственное ведение, как гласит п.2 статьи 335 ГК РФ. Иными словами, собственник нежилого помещения должен понимать, что его объект могут отдать в залог юридические лица, но требуется согласие хозяина. Только после оценки недвижимости возможно предоставление своей квартиры в залог, чтобы купить другую.

Особенности залога при покупке квартиры

В том случае, когда залоговым объектом выступает недвижимое имущество, стороны сделки максимально защищены с правовой точки зрения. Такой залог называется ипотекой и регулируется ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года.

Ипотека – это такой же залог, но при этом залоговое жилье находится в собственности и пользовании должника. При этом он может также распоряжаться имуществом, но это право терпит ограничения. Иными словами, если залогодатель решит продать квартиру, он должен получить разрешение банка.

Федеральным законодательством предусмотрены определенные правила оформления залога. Так, например, одна из основных особенностей в том, что для ипотеки требуется независимая оценка недвижимости. Производить оценочные работы может только специалист, имеющий допуск СРО.

Без проведения оценочных работ банк не одобрит выдачу займа. В некоторых случаях допускается определение стоимости имущества самостоятельно, но это скорее исключение, чем правило. В общем порядке требуется приложить к пакету документов отчет об оценке.

Денежные средства выдаются на основании закладной. Она представляет собой именную ценную бумагу, которая дает право на получение денег после одобрения недвижимости, предоставляемой в залог.

Таблица основных отличий денежных гарантий от имущественных

Критерий	Залог денег	Залог недвижимости
Частота использования	Редко	Довольно часто
Ценность с точки зрения банка	Низкая (поскольку одни денежные знаки просто меняют на другие. Кроме того, невозможно полностью грамотно оценить их стоимость)	Высокая
Объект залога	Различные денежные знаки (иностранная валюта, старинные монеты, имеющие вес на рынке антиквариата)	Любые объекты недвижимости

Пошаговая инструкция: как правильно оформить сделку?

Вот каков алгоритм действий:

1. Выбор банка с наиболее выгодными условиями кредитования или ипотеки.
2. Подбор недвижимости на покупку, соответствующей критериям банка.
3. Сбор документов.
4. Обращение в банк с целью одобрения получения ипотеки и извещения их о том, что будет применяться залог.
5. Обращение в оценочную аккредитованную компанию для анализа залогового жилья и приобретаемого имущества.
6. Повторный поход в кредитное учреждение с документами для подписания ипотечного договора.
7. Заключение страхового договора и ипотечного.

Меры безопасности

Чтобы обезопасить себя от потери залогового жилья, стоит внимательно прочитать условия договора (о них речь пойдет ниже). Нет ли там каких-либо подводных камней, из-за которых банк «со спокойной совестью» сможет аннулировать досрочно договор о займе и продать вашу квартиру, цена которой порой выше самого ипотечного кредита.

Т.е. если ваши соседи затопили вас, или сожгли, то банк на законных основаниях имеет право потребовать свои деньги назад, ведь залог, который был дан ему, теперь не имеет той первой заявленной ценности.

Важные пункты документа

К существенным условиям относятся:

• предмет залога;
• размер займа;
• срок исполнения обязательств по договору;
• условия реализации залогового имущества в случае неисполнения обязательств в досудебном судебном порядке.

Если хотя бы один из вышеприведенных пунктов отсутствует, то соглашение о залоге можно будет признать недействительным.

С 01.01.2015 года подробно описывать передаваемый в залог объект недвижимости не обязательно. До этого времени, если таковой пункт отсутствовал, то все соглашение могли признать недействительным.

Обязательно ли регистрировать или нотариально заверять?

Как говорит п. 1 ст.10 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор залога подлежит государственной регистрации. А п.1 ст.165 ГК РФ разъясняет, что при несоблюдении требования о государственной регистрации такой сделки, последует признание сделки недействительным, а соглашения – ничтожным.

Что касается нотариального заверения, то тут законодатель оставил нам выбор. Договор можно написать либо в простой письменной форме, либо обратиться к нотариусу. И то и другое является юридически верным решением. Обычно банк все же говорит, что необходимо идти к нотариусу. В таком случае, следует уплатить еще и госпошлину за услуги юриста.

Для того чтобы совершить удостоверение, нужны документы:

1. Паспорта сторон.
2. Согласие супругов на сделку.
3. Правоустанавливающие документы на предмет залога.
4. Экспертное заключение о стоимости объекта.
5. Проект договора залога.

Залогодатель при передаче своего имущества не утрачивает на него права собственности, т.е. он по-прежнему может жить в нем и распоряжаться.

Обратите внимание! Но важно помнить, что, если в результате деятельности хозяина, был нанесен вред объекту недвижимости, то банк вправе потребовать досрочного возврата займа.

Вот правила передачи:

1. Для того чтобы передать свою недвижимость в залог, собственник обращается в банк.
2. Из учреждения приходит оценщик, составляет заключение, в котором описывается стоимость объекта.
3. Затем заключается договор залога, и составляется расписка.
4. Договор регистрируется и нотариально заверяется. Последнее действие – по желанию.
5. Процесс передачи имущества в залог завершается.

Как же написать расписку? Составляется она в произвольной форме. Т.е. единого бланка не существует. Указываются такие данные:

• юридические данные банка, получающего имущество в залог;
• сведения о залогодателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
• информация об объекте залога – адрес и стоимость;
• срок окончательного исполнения долговых обязательств;
• свидетели, в присутствии которых был написан документ (их наличие и присутствие необязательно);
• дата, подписи.

Образец договора залога недвижимого имущества

После оформления основного договора заема составляется договор залога. Залогодателем не обязательно должен быть заемщик, им вполне может стать другое физическое лицо.

Договор залога недвижимого имущества можно заключить в обычной письменной форме. Оформление у нотариуса необходимо в случае, если обеспечиваемое обязательство требует такого заверения.

Как правильно составляется договор залога:

• указываем дату и место составления;
• прописываем ФИО, паспортные данные и адрес регистрации сторон договора (залогодателя и залогодержателя);
• вносим сведения об основном обязательстве (вид договора, реквизиты, стороны);
• описывается предмет залога: тип недвижимого имущества, стоимость и характеристики (адрес, технические сведения, правоустанавливающий документ);
• в следующем разделе прописываются права и обязанности сторон. Здесь нужно указать, у кого остается предмет залога – у залогодателя или же передается залогодержателю. Также нужно отметить, вправе ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли этого согласие залогодержателя и т. д.;
• указываем, может ли предмет залога быть заменен другим имуществом, нужно ли для этого одобрение заимодателя;
• отмечаем, в каком объеме залог обеспечивает обязательство;
• необходимо указать сторону, ответственную за сохранность залога;
• прописываем ответственность сторон;
• указываем срок действия договора, а также порядок его изменения или расторжения;
• определяем дополнительные условия;
• указываем реквизиты сторон;
• внизу договора ставятся подписи залогодателя и залогополучателя.

С примером составления договора залога между физическими лицами можно ознакомиться здесь:

Источник: tbti.ru