Как оформить продажу участка земли

В рамках рассматриваемого вида договора следует определить, что конкретно согласно действующему законодательству относится к садовым участкам. Итак, различают:

• Садовые участки – участки, на которых расположены объекты недвижимости (садовые участки относятся к садовым некоммерческим товариществам);
• Огороднические участки – участки, на которых не могут располагаться объекты недвижимости (огороднические участки относятся к огородническим некоммерческим товариществам).

Таким образом, в настоящей статье мы рассматриваем вид договора, в рамках которого может отчуждаться не только участок, но и строение, располагающееся на нем.

Если говорить о субъектном составе, то в качестве сторон по договору выступают:

• Продавец – собственник садового участка и располагающегося на нем строения, который отчуждает это имущество другой стороне;
• Покупатель – лицо, приобретающее садовый участок с располагающимся на нем строением за оговоренную соглашением денежную выплату.

При этом наличие объекта недвижимости на садовом участке, к примеру, жилого дома, не является обязательным условием. То есть, наличие такого объекта может быть, а может и не быть.

Договор купли продажи земельного участка

Также важным моментом, на который стоит обратить внимание, является факт регистрации объекта недвижимости на садовом участке.

Преамбула

Договор купли-продажи садового участка

г. Тобольск
5 декабря 2023 года

Рыжов Сергей Владиславович, паспортные данные: серия 2222 номер 222222, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тобольск 12.11.2022 года, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Красноармейская 11Г, квартира 176, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Криволапов Андрей Игоревич, паспортные данные: серия 2222 номер 222222, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тобольск 14.11.2022 года, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Новосёлова 12Г, квартира 286, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В первую очередь в любом соглашении прописывается преамбула. Она, в свою очередь, является своеобразной «шапкой» или же «заголовком» заключаемой сделки. Содержание преамбулы можно охарактеризоваться так:

• Во-первых, указывается разновидность заключаемой сделки (в рассматриваемом нами варианте это – договор купли-продажи садового участка);
• Во-вторых, следует указать город, в котором оформляется договор (указывается именно тот город, в котором оформляется соглашение, независимо от адреса регистрации контрагентов);
• В-третьих, прописывается дата заключения сделки;
• В-четвертых, указывается фамилия и инициалы сторон, а также их паспортные данные и адреса регистрации;
• В-пятых, следует указать роли Контрагентов по настоящему договору (кто выступает в качестве «Продавца», а кто в качестве «Покупателя»).

Далее в договоре прописываются разделы, содержащие информацию об условиях сделки. Ниже мы представим образцы разделов, содержащих такие условия:

Предмет

Данные о предмете представляют собой информацию, которая отражает, на счет чего конкретно договариваются стороны, заключающие договор. В настоящем договоре сущность предмета вытекает из его названия – продажа садового участка.

При этом в настоящем разделе дается характеристика участку. К примеру, могут быть прописаны следующие положения:

• Площадь участка;
• Кадастровый номер;
• Категория земель;
• В случае наличия жилого дома, характеристики объекта недвижимости;
• Иные условия, если таковые имеются.

Итак, образец раздела о предмете выглядит следующим образом:

Согласно условиям заключаемого соглашения, Продавец отчуждает в собственность Покупателя следующее имущество:

• Садовый участок №77, расположенный в СНТ «Хасбики» по адресу: Тюменская область, город Тобольск, шоссе Кравченко, 1 съезд;
• Кадастровый номер садового участка составляет ___________________;
• Площадь садового участка составляет ___________________;
• На садовом участке расположен одноэтажный дом, сооруженный из кирпичного материала, площадь которого составляет ___________________ квадратных метров.

Продавец гарантирует, что отчуждаемый им садовый участок не находится в залоге, под арестом и не принадлежит по праву собственности третьим лицам.

Размер стоимости

В данном разделе фиксируется не только размер денежной суммы, но и порядок осуществления оплаты. Условия могут быть абсолютно разными в зависимости от договоренности Контрагентов.

Ниже мы представим примерный образец с наиболее часто встречающимися формулировками:

Согласно условиям заключаемого соглашения, стоимость садового участка составляет 140 000 (Сто сорок тысяч) рублей 00 копеек.

Выплата по договору осуществляется путем передачи наличных денежных средств в момент заключения договора.

Права и обязанности

В данном разделе прописываются положения, согласно которым стороны исполняют условия заключаемого договора. Условия могут быть различными. Главное, чтобы они находились в рамках правового поля. Ниже мы приведем самые часто встречающиеся формулировки:

• Передать Покупателю указанный в тексте соглашения садовый участок, который соответствует характеристикам, заявленным в договоре;

• Оплатить садовый участок в порядке, предусмотренном настоящим соглашением.

Заключение

Стороны могут также прописать и иные разделы, к примеру:

• Раздел об ответственности;
• Разделы о форс-мажорных ситуациях и порядке разрешения споров.

В конце договора указываются реквизиты и ставятся подписи сторон. После подписания сделки договор купли-продажи садового участка считается заключенным.

Источник: assistentus.ru

Оформление документов на землю для продажи

Операции с земельными участками в России разрешены на законодательном уровне. Но для отчуждения (продажи, дарения, мены) надела земли необходимо строго соблюсти установленную законом процедуру.

Какие документы необходимо собръать и предоставить продавцу, и каков характер «подводных камней», встречающихся на данном пути?

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Для того, чтобы осуществить продажу земельного участка (отдельно или вместе со строениями, располагающимися на нем) собственнику необходимо подготовить определенный пакет документов, состав которого может разниться, в зависимости от конкретной ситуации.

Отчуждение земельного участка — это процесс передачи права собственности на землю физическому или юридическому лицу.

[box type=»download»] Важно знать! Операциями по отчуждению земельных участков могут заниматься исключительно собственники, способные документально подтвердить свои права, либо их представители (частные или юридические лица), действующие на основании генеральной доверенности.[/box]

Итак, стандартный пакет документов, необходимый для продажи участка земли, выглядит следующим образом:

• Документ, подтверждающий право собственности. В роли правоустанавливающего документа может выступать договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о вступлении в права наследства, либо решение суда. Помимо этого, право собственности на земельный участок может быть предоставлено постановлением главы местной администрации, либо уполномоченным государственным органом;
• Кадастровый паспорт, свидетельствующий о том, что земельный участок зарегистрирован в государственном реестре. Его могут заменять оригиналы других аналогичных документов – выписка из кадастрового реестра или официально заверенный кадастровый план. Без предоставления одного из этих документов сделка по отчуждению земельного участка невозможна.

• Согласие супруга/супруги на проведение сделки, заверенное нотариусом. В случае продажи земли вместе с домом – справка формы №9 (или выписка из домовой книги) и письменные заявления о согласии на продажу всех прописанных лиц;
• Выписка из ЕГРП (единого госреестра прав), свидетельствующая о том, что земельный надел не находится под арестом, в залоге и не имеет каких-либо других обременений. Выписку из ЕГРП онлайн бесплатно вы можете получить с сайта Росреестра.
• Справки об отсутствии задолженностей перед налоговыми органами, коммунальными и техническими службами.

В отдельных случаях могут потребоваться и какие-либо дополнительные документы. Но типовой набор выглядит именно таким образом, как он описан выше.

Если земля находится в аренде

Сделки с земельными участками, находящимися в аренде, действующим законодательством не запрещены. Тонкость подобных сделок заключается в том, что с проведением сделки по отчуждению объекта недвижимости действие договора аренды не прекращается до указанных в нем сроков. Разумеется, если подобная ситуация не оговорена в договоре специальным пунктом.

Таким образом, продавец земельного участка, сдаваемого в аренду (арендодатель) обязан поставить покупателя о действующем договоре и предоставить копию действующего договора.

В противном случае покупатель приобретает земельный участок с обременением и вправе через суд потребовать расторжения сделки и ее признании ничтожной, с компенсацией издержек, затрат и ущерба.

[box type=»download»] Важно знать! Совершить сделку с арендованным участком может только его собственник (арендодатель). Арендатор, хотя и имеет право пользования по договору, продать дом или участок по закону не может.[/box]

Категория земли

Очень большое значение имеет та категория, к которой относится земельный участок. От категории зависят возможности возведения того или иного типа построек и способы использования земли. Существуют категории, на которых нельзя возводить постройки определенных типов.

Есть и виды земель, на операции с которыми накладываются весьма серьезные ограничения. На сегодняшний день земельные категории можно условно подразделить на две большие группы: свободного и ограниченного использования.

К группе свободного использования можно отнести те земельные участки, которые можно приватизировать, продавать, дарить, а также возводить на них постройки любого типа, либо использовать в других целях.

К таким категориям, в частности, относятся:

• садоводства;
• садовые и огороднические товарищества;
• земли поселений. Земли поселений — это города, поселки, деревни или места компактного проживания людей.
• участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства;
• сельскохозяйственные угодья, фермерские, крестьянские или животноводческие хозяйства.

В группу ограниченного использования входят категории земли, на которых ограничено строительство, виды использования, а порой – и совершение сделок с объектами недвижимости.

Существует целый ряд таких земельных категорий:

• природоохранные зоны;
• земли особо охраняемых территорий или объектов;
• зоны отчуждения;
• земли лесного фонда;
• участки, находящиеся в границах промышленных и технологических зон.

Информацию о земельной категории конкретного участка и разрешенных способах его использования можно почерпнуть из все тех же правоустанавливающих документов или из кадастрового паспорта.

Но лучше, все же, обратиться за консультацией к высококвалифицированному специалисту, поскольку изобретательные мошенники постоянно разрабатывают все новые и новые схемы и способы обмана.

Что нужно знать при оформлении купли-продажи земельного участка?

При заключении сделки по отчуждению участка земли, помимо пакета документов, о которых шла речь выше, продавцу необходимо будет предоставить общегражданский паспорт и квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.

[box type=»download»] Важно помнить, что в роли продавца земельного участка и строений, находящихся на нем могут выступать только собственники. С другой стороны, интересы собственника могут защищать специализированные агентства, имеющие необходимую лицензию и нотариальную доверенность от продавца на совершение операций подобного вида.[/box]

Сам алгоритм процесса купли-продажи происходит обычно по следующей схеме:

• Потенциальный покупатель вносит задаток за приглянувшийся объект. Этот задаток подтверждает серьезность намерений приобретателя и может быть израсходован на определенные нужды, связанные с процессом сбора продавцом необходимых документов;
• После сбора всех документов продавцом, происходит нотариальное заверение договора купли-продажи, по окончании которого покупатель закладывает оставшуюся сумму в сейфовую ячейку банковского хранилища, либо переводит его на специальный счет;
• После официальной регистрации прав собственности на земельный участок в пользу покупателя, продавец получает определенную сумму (обычно от 30 до 50%) оговоренной стоимости участка;
• Окончательный расчет происходит тогда, когда все лица, прописанные в доме или имеющие права пользования участком, получают новую регистрацию и фактически освобождают объект или территорию.

В целях безопасности, организации оптимальной схемы взаиморасчетов и ускорения процесса, при продаже земельного участка рекомендуется обращаться к специалистам агентств недвижимости, обладающим не только глубокими теоретическими знаниями, но и богатым практическим опытом, а также собственными ноу-хау и наработками.

Преимущественное право покупки земельного участка

Как и в случае с объектами жилой недвижимости, существуют категории граждан, имеющих преимущественные права на приобретение земельного участка.

К ним, в частности, относятся:

• сособственники объекта, если им владеет несколько лиц на долевой основе;
• собственники зданий и сооружений, расположенных на данном участке;
• арендаторы земельных участков, имеющие на руках действующий договор аренды на момент принятия собственником земли решении о продаже.

Зачастую право первоочередного выкупа превращается в формальность. Продавец извещает обладателей таких прав о намерении совершить сделку и указывает затребованную им цену. В течение трех месяцев обладатель первоочередного права имеет возможность либо подтвердить свое намерение приобрести землю по указанной собственником стоимости, либо отказаться от покупки в письменной форме. При этом отсутствие какой-либо реакции по истечении установленного срока автоматически считается отказом.

Положен ли налоговый вычет при покупке земельного участка?

Действующие на сегодняшний день нормы предусматривают для покупателей земельных участков определенные налоговые послабления, называемые «вычетами».

С января 2014 года правила начисления налогового вычета для лиц, приобретающих земельные участки, были существенно изменены. Была увеличена максимальная сумма и существенно расширены права и возможности покупателей.

На налоговый вычет покупатель может претендовать после того, как к нему перейдет право собственности на участок земли.

Для получения льготы необходимо предоставить в налоговые органы следующие документы:

• налоговая декларация установленного образца (так называемая «3-НДФЛ-форма»);
• документы, подтверждающие право собственности на участок земли;
• договор купли-продажи земли или размещенных на ней объектов недвижимости;
• документальное подтверждение понесенных расходов (чеки, квитанции, приходные кассовые ордера, расписки и так далее).

Как легко можно убедиться из сказанного выше, продажа и покупка земельного участка связана с целым рядом тонкостей и нюансов, лежащих в самых разных, порой – очень специфических областях. Постичь все премудрости и обнаружить подводные камни без специальной подготовки практически невозможно.

Поэтому целесообразнее всего обращаться к высококвалифицированным специалистам. Надеемся, что и наша статья поможет решить хотя бы часть проблем, которые могут возникнуть на этом тернистом пути!

Источник: moidom911.ru

Договор купли-продажи земельного участка: правила оформления, обязательные пункты, особенности, образец

На каком этапе сделки оформляемся договор купли-продажи земельного участка? Нужно ли составлять предварительный договор? Пункты, которые включаются в бланк договора, образец заполнения. Правила регистрации.

Коллектив авторов Reforum.Ru

Одной из основных бумаг при оформлении сделки по отчуждению собственности является договор купли-продажи земельного участка. Причем для покупателя соблюдение всех формальностей, правильность составления имеет больше значение, чем для продавца. Поэтому так важно знать все этапы создания, оформления и регистрации этого документа еще до начала оформления пакета.

Как оформляется купля-продажа земельного участка?

Оформление процедуры купли-продажи земли в установленном порядке, происходит посредством прохождения нескольких ступеней:

• Оформление двустороннего договора. Образец, по которому составляются бланки можно найти в сайтах контролирующих органов или в конце данной статьи. Указывается предмет купли-продажи, его точная стоимость, ставится подпись с обеих сторон, которые заключают сделку. Создается 3 бланка с оригинальными подписями продавцов и покупателей.
• Подготовка и предоставление бумаг. Оригиналы и копии нужно передать в Росреестр для регистрации права собственности нового владельца. Также требуется уплатить госпошлину.
• Оформление выписки из ЕГРП. Назначается день, когда нужно прибыть в госорган и забрать готовые бумаги. После этого производится окончательный расчет между сторонами фигурирующими в договоре купли-продажи (если этого не произошло ранее).

Если после покупки участка продавцом прошло менее 3-х лет, то потребуется уплата подоходного налога на сделку после процедура будет полностью завершена. Новоиспеченные собственники должны будут уплачивать налог на земельный участок. И покупателям, и продавцам можно воспользоваться налоговым вычетом и льготами, предусмотренными для такого рода сделок.

Документы для оформления купли-продажи

Юристы рекомендуют изначально собрать верный и полный пакет бумаг, чтобы не заниматься этим повторно и не отнимать время у покупателей. Требуется подготовиться к этому заранее, перед подачей объявления о продаже, поскольку оформление некоторых из них занимает длительный период времени. Идеально, если продающий оформлен должным образом в Росреестре как собственник земельного участка. А также прошел процесс постановки на кадастровый учет, получил всю техническую документацию из БТИ. Продающая сторона должна обеспечить полный список этими бумагами:

• свидетельством на право собственности/выписки из ЕГРП;
• подтверждением права на собственность (договором купли-продажи, дарения, наследования, приватизации в СНТ);
• межевым планом;
• техническим паспортом;
• кадастровым паспортом;
• пакетом бумаг по имеющимся строениям на участке;
• полной выпиской из ЕГРП (о том, что в наличии нет никаких обременений).

Если пакет бумаг предоставлен не полностью, можно оформить черновой вариант договора, в котором фиксируется дата предоставления полного пакета (предварительный). Он не будет считаться правомерной бумагой о передаче прав собственности, но мобилизует силы продавца и обозначит серьезность намерений покупателя.

Особенности в оформлении

Обязанность продавца своевременно обозначить потенциальному покупателю наличие:

• обременений, которые наложены на землю;
• ограничений, мешающих его полноценному использованию.

В последнем пункте идет речь о запретах на въезд, проезд, проход. А также наличия вблизи опасных строений, невозможность проведения коммуникаций, запрет на строительство и пр. Если земля находится в ипотеке или залоге, потребуется дополнительный сбор разрешающих документов, и, конечно, покупателю необходимо быть в курсе состояния дел, чтобы принять решение о покупке.

Если покупатель столкнулся с недобросовестным продавцом, по закону он может требовать снижения цены на земельный участок, либо полного расторжения всех договоров с компенсацией убытков. Такие действия возможны, если продающая сторона не упомянула об:

• имеющихся обременениях;
• ограничениях в пользовании землей;
• отсутствии разрешения на застройку;
• возможности использования прилегающих территорий, если это существенно влияет на возможность эксплуатации;
• особенностях грунта;
• иных важных обстоятельствах, которые могут изменить решение покупателя.

Оформляется в письменной форме. Если предусмотрено законодательством (ст. 550 ГК РФ), то подтверждение нотариуса не требуется. Достаточно подписей обеих сторон. Покупателю настоятельно рекомендуется воспользоваться помощью юриста, чтобы избежать возможных проблем во время и после оформления документации.

• дееспособность граждан, участвующих в сделке;
• правомерность действий продавца;
• полноту предоставленного пакета;
• правильно ли они составлены.

Рекомендуется не пренебрегать услугами нотариуса, если сделка производится с участием нескольких лиц со стороны продавца, особенно с несовершеннолетними собственниками.

Оформление договора

Непосредственным созданием пунктов договора купли-продажи земельного участка занимается, как правило, продающая сторона. Каждый пункт согласовывается с покупателем. Точной утвержденной формы договора на законодательном уровне не предусмотрено, поэтому пишется он по примеру образца, либо в полупроизвольной форме. Состоит бумага из следующих подразделов:

1. Реквизиты сторон. Вписываются все данные из документов удостоверяющих личность всех продавцов и покупателей. Конкретно: ФИО, дата рождения, адрес прописки (не лишним будет указать адрес фактического проживания), серия и номер ДУЛ. При этом прописывается кто из указанных лиц продает, а кто покупает.
2. Предмет сделки. Этот пункт существенный, требует особой внимательности. Земельный участок описывается максимально подробно, насколько это возможно исходя из существующих документов, где обозначены его технические и эксплуатационные характеристики. Задача сделать так, чтобы без труда его можно было найти по предоставленной информации среди остальных. Для этого требуется указать:

• регистрационный номер кадастрового паспорта;
• размер участка земли;
• место, где он находится, при возможности адрес;
• как можно пользоваться продаваемой территорией.

Чтобы землю можно было продать, продающая сторона должна иметь в наличии кадастровый паспорт. Этим вопросом следует озаботиться заранее, так как процедура оформления длительная (если не было произведено ранее).

1. Стоимость. Продавец устанавливает цену исходя из собственных соображений. Но надо понимать, что слишком низкая цифра привлечет внимание налоговых органов, поэтому ориентироваться нужно на среднерыночную цену. Для этого обращаются к оценщикам, которые проводят процедуру назначения цены или ориентируются на показатели соседних участков. Кроме суммы указывается способ внесения финансовых средств. Если это оформляется рассрочка или ипотека это нужно указать в документе. Дополняется пакет графиком платежей.
2. Права и обязанности. Основная обязанность продающей стороны — передача земли в собственность новому владельцу. Продавец обязан предмет договора принять. Если требуется что-то еще, это тоже указывается в бланке купли-продажи.
3. Ответственность сторон. Указывается в том случае, если есть потребность обозначить последствия неисполнения, нарушения условий сделки. Меры должны соответствовать законодательству РФ.
4. Обременения. Если таковые имеются на участке (это может быть арест, залог, сервитут) продавец обозначает их наличие и особенности в договоре. Если обременений нет, это тоже требуется указать. В качестве подтверждения слов продавца используется выписка из ЕГРП, которую может запросить покупатель, если имеет такое желание.
5. Заключительная часть. Указываются: дата вступления в силу, отметки нотариуса, дополнительные условия, которые не вошли в основную часть тела договора.

В конце документа ставятся подписи с расшифровкой обеих сторон, которые подтверждают полное согласие со всеми пунктами. Рекомендуется ставить подпись после проверки бланка соответствующими органами.

Договор купли-продажи земельного участка образец

Ниже фото как выглядит типовой договора, в конце статьи можно скачать пустой бланк.

Регистрация

Права на собственность покупающей стороны после оформления сделки обязательно фиксируется на государственном уровне. До 2013 года гражданам РФ необходимо было проходить 2 процедуры: регистрацию договора, внесение изменений в ЕГРП. В 2020 году достаточно зафиксировать изменения в праве собственности.

В Росреестр требуется обратиться один раз, чтобы организация внесла изменения в реестрах и документах учета. Пока покупатель не произвел эту процедуру, собственником земельного участка считается продавец. Он будет вынужден оплачивать налог на собственность, но и распоряжаться имуществом имеет право только он как владелец.

Обращаться для оформления процедуры регистрации нужно в территориальный отдел Росреестра в той местности где приобретен земельный участок . Для удобства граждан появилась возможность осуществить процедуру полностью через центры мобильного обслуживания населения (МФЦ), независимо от того, где они расположены.

Также процедуру проводят посредством интернета, для чего необходима электронная подпись. И еще отправить бумаги можно Почтой России, для этого нужно будет составить опись документов и создать передачу пакета с уведомлением. Для проверки предоставляются оригиналы документов, но отдавать можно только копии, поскольку возврату они не подлежат. В оригинальном виде передается только договор купли-продажи, который изначально составляют в 3-х экземплярах. Один из них готовится для передачи с целью регистрации.

Пакет документов комплектуется:

• заявлением регистрирующим переход права собственности;
• заявлением регистрирующим получение права собственности (оба заполняются на месте по образцу);
• передачей земельного участка (купля-продажа);
• паспорта или другие ДУЛ участников сделки;
• нотариально заверенным подтверждением согласием на сделку от супруга продающей стороны;
• бумагами, подтверждающими наличие права собственности продающего;
• приемо-передаточным актом;
• разрешением от органов опеки при участии несовершеннолетних с продающей стороны.

На оформление процедуры получения права собственности уходит до 7 дней. Срок отсчитывается с момента попадания документов в Росреестр, поэтому считать надо исходя из способа отправления.

• 350 р. — для сельхоз земель, личных подсобных хозяйств, огородов, садов и участков под ИЖС;
• 2000 р. — для физлиц, участвующих в сделках по другим объектам земельной категории;
• 22000 — для сделок между юрлицами.
• В регистрации может быть отказано, для этого есть две основные причины:
• предоставлены не все документы;
• у продавца отсутствуют права собственности.

Иногда может озвучиваться другая причина, в индивидуальных случаях.

Источник: reforum.ru