Как оформить постройку в собственность

Бесплатная
Консультация:
Москва и МО

С-Петербург и ЛО

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Публикации и практика

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Как узаконить самовольную постройку – жилой дом, пристройку?

Как узаконить самовольную постройку – жилой дом, пристройку?

Как оформить право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, находящемся в долевой собственности? Речь о жилом доме, который в результате реконструкции, увеличился в площади и количествах помещений. Указанный жилой дом также находится в долевой собственности собственников земельного участка.

Как оформить право собственности на самовольную постройку (жилой дом)?

Как узаконить самовольную постройку?

Ответ:

Итак, земельный участок и жилой дом находятся в долевой собственности, хотя фактически разделены на две самостоятельные части; каждый из долевых собственников на своей «половине» возводит те или иные постройки, ряд из которых явно относятся к недвижимости и требуют узаконивания. Но, чаще всего речь идет о жилом доме, который достраивают, перестраивают собственники, то есть реконструируют капитальный объект. При этом, разумеется, никаких разрешительных документов, проектов реконструкции владельцы частных жилых домов не имеют.

Оформить право собственности на самовольные постройки возможно двумя путями – в долевую собственность или в единоличную собственность части земельного участка и строения.

1. Согласно ст. 25.3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Самовольно возведенное строение — признание права собственности на незаконную постройку

4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, до 1 марта 2015 года имеется возможность зарегистрировать право собственности на возведенные постройки только на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок. Кроме этого потребуются документы, содержащие описание возведенных строений (технический план и кадастровый паспорт жилого дома).

Технический план можно заказать и получить в любой коммерческой организации, оказывающей данные услуги, в том числе ЦТИ.

Кадастровый паспорт изготавливается на основании технического плана только кадастровой палатой Омской области (Красногвардейская, 35).

При этом, поскольку собственность долевая, для получения тех. плана потребуется доступ во все помещения дома, для получения кадастрового паспорта необходимо заявление от всех собственников.

После получения кадастрового паспорта необходимо подать заявление в Росреестр по Омской области о регистрации права собственности на возведенные объекты недвижимости. Заявление подают оба собственника.

Для определения долей в праве собственности на новый объект недвижимости, вместе с кадастровым паспортом и документом на земельный участок собственники должны подготовить соглашение об определении долей в праве собственности на жилой дом (соответственно площади помещений, используемых каждым собственником).

2. Второй вариант потребует больше временных и денежных затрат, поскольку предполагает выделение в натуре доли каждого собственника в отдельный объект недвижимости.

Вопрос раздела общей долевой собственности регулирует ст. 252 ГК РФ.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Для этого необходимо соглашение собственников о выделении доли в натуре, размежевание земельного участка (постановка на кадастровый учет двух отдельных земельных участков вместо одного), регистрация права собственности на каждый земельный участок за разными собственниками (бывшими долевыми собственниками).

Такая же процедура и в отношении жилого дома. После регистрации прав на земельный участок, собственники готовят технические документы каждый на свои «половины» (технический план и кадастровый паспорт), подписывают соглашение о выделе долей, регистрируют право собственности каждый на свою часть дома со своими постройками.

В результате каждый собственник будет иметь единоличную собственность на свой земельный участок и на свою часть дома.

Если кто-то из собственников возражает против выделения доли и подписания соглашения о разделе долей, выдел доли можно произвести в судебном порядке (см. исковое заявление о выделе доли в праве на жилой дом в натуре).

Выдел доли в судебном порядке возможен в любое время и после оформления самовольных построек в долевую собственность.

Ольга Отрохова, директор Правового центра «Логос»
(г. Омск), 15.08.2014г.

Источник: logos-pravo.ru

Как оформить незаконную постройку?

К категории незаконных построек относятся сооружения, построенные или реконструированные без оформления разрешительной документации, либо нарушающие градостроительные и строительные нормы. Также признают самостроем строение, возведенное на земле без надлежащего оформления в собственность или в случае, когда вид разрешенного использования земли не соответствует типу здания. Сегодня исполнительные органы власти Москвы и городов Московской области ведут активную борьбу с самостроями, причем когда строение обнаруживают контролирующие органы, у собственника остается значительно меньше опций для его легализации. В этой статье мы рассмотрим, как оформить незаконную постройку и какие документы для этого потребуются.

3 условия оформления самостроя

Статья 222 Гражданского кодекса описывает, как оформить самострой в собственность, и есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых процедура невозможна. Прежде чем браться за легализацию объекта, необходимо убедиться в следующих пунктах:

1. У застройщика есть право вести строительство на участке: например, он находится в собственности у застройщика, либо в случае, когда земля муниципальная или государственная, есть договор аренды.
2. Вид разрешенного использования земли соответствует типу здания (например, если у участка ВРИ «Для ведения сельскохозяйственной деятельности», на нем не получится узаконить промышленный объект).
3. Строение соответствует градостроительным (максимальная этажность, расположение на участке и т.д.) и строительным нормам. Для оформления самостроя важно доказать, что постройка безопасна для жизни и здоровья граждан. Обязательно необходимо провести строительно-техническую экспертизу: о том, что она собой представляет и как поможет оформить нелегальную постройку, мы расскажем ниже.

Как оформить самострой в собственность, если вы не не уверены, соответствует ли здание всем требованиям? Обратиться за консультацией к юристам, прежде чем приниматься за долгую и сложную процедуру. Некоторые из указанных выше проблем можно устранить до начала легализации, и это во много раз повысит шансы на положительное решение. Эксперты Help Development всегда начинают работу по узакониванию объектов самовольного строительства с детального анализа самостроя, градостроительных регламентов, документации. Это позволяет сформировать оптимальную стратегию действий и предпринять необходимые шаги по приведению объекта в надлежащее состояние до обращения в контролирующие органы.

Зачем нужна строительно-техническая экспертиза

Экспертиза проводится лицензированными экспертными организациями для оценки состояния здания. Она позволяет получить объективную информацию о безопасности технических решений, выявить дефекты, определить степень износа строения и т.д.

В случае, когда строительно-техническая экспертиза проводится для оформления самостроя, специалист должен обязательно ответить на три вопроса:

• Может ли объект быть признан капитальным?
• Соответствует ли он СНиПам и ГОСТам, пожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам.
• Представляет ли здание угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, эксперт определяет, не возникло ли условий для смены категории здания (например, если по документам обследуется промышленный объект, а по факту его перестроили в офисный центр), не нарушаются ли права третьих лиц в силу строительства или реконструкции, соответствует ли строение градостроительным нормам.

Вариантов, как оформить незаконную постройку, если она не прошла строительно-техническую экспертизу, не существует. Именно этот документ является ключевым при подаче в Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) и другие инстанции.

Какие документы нужны для узаконивания самовольной постройки?

Пакет документов будет индивидуален для каждого отдельного случая. Обязательными будут являться:

• документы из БТИ (поэтажный план, экспликация, технический план);
• договор купли-продажи или другие бумаги, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• свидетельство о праве собственности (версии за все года);
• любые уведомления, которые направлялись собственнику из государственных органов относительно самовольно возведенного строения, и его обращения.

Это стартовый набор: впоследствии могут потребоваться и другие бумаги. Узнавая, как оформить самострой в собственность, нужно иметь в виду, что также необходимо будет получить большой перечень одобрений и разрешений. Работы по узакониванию коммерческих объектов начинаются с обращений в префектуру района, ДГИ, ГИН. В письмах приводится правовая позиция собственника (например, указывается, что он купил здание с уже внесенными изменениями или по каким-то причинам не сумел согласовать реконструкцию с контролирующими органами). Кроме того, требуется получить положительные результаты проверок от исполнительных департаментов и служб.

Как проще всего оформить самострой?

Простого способа легализовать самовольно возведенное здание нет: в любом случае придется пройти долгий путь согласования с контролирующими инстанциями, получения разрешений, личных переговоров с исполнительными органами власти. При этом важно успеть заняться узакониванием самостроя до того, как его обнаружит Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости и он будет внесен в приложение №2 или №3 постановления Правительства Москвы №819-ПП.

Компания Help Development предлагает воспользоваться помощью экспертов в сфере коммерческой недвижимости с опытом легализации самовольных построек более 10 лет. Мы используем схему оформления самостроя в собственность через ГЗК: большой опыт сотрудничества с госорганами, знание особенностей их работы, кропотливая подготовительная работа перед обращением в инстанции дает возможность добиваться успеха в ситуациях, которые кажутся безнадежными.

Узаконивание (оформление в собственность) самовольных построек

В настоящее время чрезвычайно актуальна проблема оформления гражданами в собственность своих индивидуальных жилых домов, в которых некоторые прожили всю свою жизнь, а некоторые получили их в наследство или купили недавно. Называется она – САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА. Проблема эта давняя, встречается повсеместно и имеет свою предысторию.

Так, в советские времена, большинство владельцев индивидуальных жилых домов не особо задумывались над статусом своего жилья (увы, но и сейчас ситуация немногим лучше). Строились (особенно в послевоенные годы) или перестраивались без единого документа там, где покажут или где захотелось, покупали по обычной расписке дома, продолжали в них жить или заселялись туда после смерти родственников, власти их не беспокоили, напротив, в большинстве своем они получали домовые книги и прописывались в своих домах.

За это время один закон менял другой, ситуация все более запутывалась, и, уже в настоящее время, решив оформить надлежащим образом свою собственность, люди, потратив зачастую немало времени, выясняют, что их дом – самовольная постройка, так как был построен в нарушение действующего законодательства на не отведенном для этих целей земельном участке, никаких правоустанавливающих документов ни на дом, ни на участок у них нет и не было, сам земельный участок, на котором находится злосчастный дом, в настоящее время принадлежит муниципалитету, а их самих, чиновники отсылают в суд. В общем, есть от чего впасть в уныние. При этом, несмотря на полное или почти полное отсутствие документов, у этих граждан все-таки есть хороший шанс стать собственниками в юридическом смысле. Во всяком случае, судебная практика дает им такую возможность.

Сразу хочется оговориться, что упомянутая статья и описанные в ней возможности мало как касаются тех, кто осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке после 01 июля 1990г. Именно эта, определенная в п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» дата, стала некой чертой допустимого для «безземельных самостройщиков».

Действующее на сегодняшний день законодательство, а именно Гражданский кодекс РФ, отводит проблеме самовольных построек целую статью – 222-ю, в которой дается как определение самовольной постройки, так и порядок ее узаконивания. Буквально определение самовольной постройки звучит так:

«Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Ключевой момент здесь, в контексте данной статьи и освещаемой проблемы – это НЕ ОТВЕДЕННЫЙ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. На практике, это как правило означает, что у построившего лица нет вообще никаких документов на земельный участок под постройкой, а сам земельный участок ему не принадлежит. И это и есть основная проблема при оформлении прав на постройку.

Второе нарушение – отсутствие документации на строительство — не существенно. Если земельный участок принадлежит лицу, осуществившему самовольную постройку, то эта проблема решается заключением строительной организации о соблюдении СНиПов. Если же участок ему не принадлежит, то тем более все равно – суд откажет в связи с отсутствием права на земельный участок. О проблеме существенных нарушениях СНиПов я вообще не говорю, данная проблема встречается не так часто (немного есть на свете «строителей» рискующих своей жизнью и жизнью близких) и решается только приведением строения в соответствие со строительными нормами и правилами.

Осуществившее самовольную постройку лицо не приобретает на нее права собственности и соответственно не может ей никак распоряжаться – ни продавать, ни дарить, ни сдавать в аренду. Ее нельзя унаследовать. Кроме того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Исключение составляет лишь случай, когда осуществившее такую постройку лицо оформит на нее право собственности. Сделать это можно лишь в судебном порядке. И вот здесь начинаются все сложности. Началось все с внесения 1 сентября 2006 года изменений в часть 3 статьи 222 ГК РФ. Если в старой редакции абзац первый этой нормы звучала так:

«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку», , то в новой редакции данная норма вообще отсутствует. Старая редакция позволяла осуществившему самовольную постройку лицу, не имеющему прав на земельный участок под постройкой, легко признать в суде свое право собственности на нее, причем на постройку, осуществленную уже в 90-е и 2000-е годы!

Для этого требовалось лишь письмо из местной администрации, в котором администрация обещала предоставить гражданину данный земельный участок, если суд признает за ним право собственности на самовольную постройку. А суд признавал, ведь основное условие было соблюдено – «при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку». Разумеется, при этом требовались и иные документы: технический паспорт БТИ, заключение строительной организации, о том, что строение соответствует всем СНиПам, заключение СЭС, что постройка соответствует всем санитарным нормам и правилам, ведь право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Обычно в суд предоставляли и письмо-заключение из Пожарной инспекции, о том, что постройка не представляет угрозы в пожарном смысле.

В нынешней же редакции часть 3 статьи 222 ГК РФ выглядит так:

«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Здесь, как видим, в качестве основного условия признания судом самовольной постройки, требуется подтвердить право лица, осуществившего самовольную постройку на земельный участок под ней. Отсутствие этого права ведет к судебному отказу. Письмом из администрации теперь не отделаешься.

Данными изменениями государство фактически поставило крест на планах тех, кто по каким-то причинам не успел до 1 сентября 2006 года оформить свои самовольные постройки, построенные после 01 июля 1990 года. Непонятна излишне суровая государственная политика по данному вопросу, при том, что Россия государство, занимающее первое место в мире по площади своей территории, и при этом, на ней брошены и пустуют огромнейшие пространства, в том числе и вокруг городов. При том, что само государство по вопросам застройки на протяжении десятилетий была не особо последовательна, государство смотрело на самовольные постройки сквозь пальцы, не принимало никаких мер реагирования и предупреждения, позволило ситуации выйти из под контроля, а теперь, по своему обыкновению, начинает «карать», причем, как обычно, без всякой системы, и правых и виноватых.

Интересно, что после указанных изменений ч.3 ст.222 ГК РФ, судебная практика нашла «выход» из сложившейся ситуации, когда закон без наличия прав на земельный участок запрещает признавать в собственность самовольные постройки. Суды стали исходить из даты осуществления самовольной постройки и, если она была построена до 1 сентября 2006 года, то суды продолжали руководствоваться старой нормой ч.3 ст.222 ГК РФ, и при наличии письма из администрации о предоставлении земельного участка после признания судом права собственности на самовольную постройку, и соблюдении технических норм, признавали право собственности на самовольную постройку. Такая ситуация продолжалась вплоть до вынесения Постановления Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов №10 и №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором в п.31 судам недвусмысленно «предлагалось» руководствоваться новой редакцией ст.222 ГК РФ. Законность такого вывода Верховного суда весьма сомнительна, но, тем не менее, именно такое мнение сейчас воплощается в судебных решениях в реальность, за редким исключением.

При этом, иначе обстоит ситуация с самовольными постройками, осуществленными до 01 июля 1990г. Данная дата установлена п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В соответствии с данной нормой, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса РФ. 01 июля 1990 года – дата вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР».

Согласно разъяснениям п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П, до 1990 года в условиях существования исключительно государственной собственности на землю, основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование, что имело целью гарантировать им устойчивость прав на землю и находящуюся на ней другую недвижимость. Признание за домовладельцем — пользователем земельного участка, на котором расположено домовладение, права постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком как своим имуществом исключало произвольное распоряжение им со стороны каких-либо иных субъектов права.

Кроме того, в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 26 августа 1948 года № 3211 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов отводились за счет земель города в бессрочное пользование, а построение на этих участков дома являлась личной собственностью застройщиков.

Согласно ч.3 ст.20 Земельного кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Исходя из логики приведенных постановлений, правоприменители по вопросу признания права собственности на самовольные постройки, в условиях, когда для признания этого права закон требует наличие прав на земельный участок под самовольной постройкой (в том числе постоянного (бессрочного) пользования), в целом, пошли по пути признания земельных участков, на которых были осуществлены самовольные постройки, как предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, даже если в суд не предоставлены за отсутствием соответствующие документы – зачастую достаточно того, чтобы самовольная постройка была осуществлена в указанный период. Установив факт принадлежности земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, суд признает и право собственности на самовольную постройку, при условии, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Государство, таким образом, позволяет гражданам легализовать свои неоформленные дома, построенные «при советской власти» и формально являющимися самовольными постройками.

Кроме «земельного вопроса», существенное значение в судебных процессах по самовольным постройкам играют и такие факторы, как наличие регистрации граждан (прописка) в спорном доме, оплата налогов за дом и земельный участок, страхование указанного имущества, состояние спорного дома на учете в БТИ (Паспорт домовладения), наличие технических заключений, подтверждающих соответствие спорного дома строительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к жилым домам, отсутствие претензий к спорному дому со стороны местных властей, что подтверждается отзывом с их стороны. Немаловажное значение будет иметь факт нахождения земельного участка на кадастровом учете.

В завершении сказанного, хочется отметить, что вопрос узаконивания самовольных построек в настоящее время является одним из самых сложных и противоречивых в юридической практике, и требует профессионального подхода. И здесь на первое место становится знание судебной практики, опыт ведения подобных дел, которыми располагает даже далеко не каждый практикующий юрист, не говоря уже об обычных гражданах. Не рискуйте решать такие вопросы самостоятельно. Помните, что проиграв свой процесс, вы не сможете больше обратиться в суд с таким иском — судья отказывает в принятии искового заявления, когда имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, а значит проиграть его нельзя.

Источник: advokat-lutovinov.ru