Приобретение недвижимости традиционно входит в число наиболее рискованных сделок. Неприятные неожиданности подстерегают не только покупателей, но и продавцов квадратных метров. Основные опасности связаны с особенностями недвижимости, как объекта продажи или покупки.
При сделках от продавца к покупателю переходит не сам предмет (комната или дом), а право на владение недвижимым имуществом. Поэтому перед заключением договора обязательна проверка подлинности правоустанавливающих документов. Нелишне узнать, продавалась ли квартира ранее, ознакомиться с кругом лиц, которое имеют право собственности или проживания на облюбованных квадратных метрах.
Эти действия обезопасят от очевидных мошенников, которые пользуются фальшивыми документами или поддельными доверенностями.
- 1 Опасности для продавца квартиры
- 2 Опасности для покупателя недвижимости
- 3 Оценка рисков заключаемой сделки
- 4 Проверка юридической чистоты объектов вторичного рынка
- 4.1 Права несовершеннолетних
- 4.2 Скрытые собственники
- 4.3 Наличие обременения
- 4.4 Неосознанные действия
Опасности для продавца квартиры
Опасности при продаже квартиры для продавца заключаются в некорректно проведенной процедуре совершения сделки.
Сделка купли-продажи квартиры: как обезопасить себя от мошенничества?
Бесплатная консультация Юриста
- В результате работы с неопытным риэлтором или риэлтором-мошенником можно не только продать жилье по заниженной цене, но и лишиться права собственности. Опасно оформлять генеральную доверенность на ведение дел или передавать оригиналы документов на в руки сомнительных специалистов. Это справедливо и в отношении покупателей. Пакет документов на квартиру они должны получить после полного расчета.
- Оплаты по схеме «из рук в руки» лучше избегать. Основные опасности:
- получение фальшивых купюр;
- передача расписки о получении суммы до окончательного расчета;
- продажа в рассрочку: покупатели затягивают сроки выплат;
- При предпродажных показах велика опасность столкнуться с преступниками. Они могут похитить деньги и ценности, если оставить их без присмотра.
При неверном оформлении договора купли-продажи покупатель может оспорить сделку. Частая причина — претензии к техническому состоянию жилплощади. Для гарантии безопасности существенные недостатки (дефекты электропроводки, повреждения стен) должны быть отражены в договоре.
Опасности для покупателя недвижимости
Приобретатель может столкнуться с проблемами на любом этапе — от проверки и оформления документов до передачи денежных сумм продавцу.
Риски покупателей недвижимости очевидны: операции с недвижимостью можно оспорить по разным причинам, сроки опротестования через суд длительны — не менее 2-х лет. Если продавец работает по мошеннической схеме, у него достаточно времени, чтобы оставить добросовестного приобретателя без денег и имущества.
Рынок недвижимости наводнен откровенными мошенниками, которые идут на заведомый подлог или подделку документов, но распознать подобные схемы можно легко. Сложнее дело обстоит с недостатками, проблемами, различными опасностями при покупке квартиры, которые проявляются со временем, чаще — после заключения договора.
Признание договора купли-продажи недействительным
- Покупатель рискует приобрести жилой объект с существенными техническими недостатками, о которых продавец умолчал. Это может быть общая ветхость строения, изношенность коммуникаций, недостаточная звукоизоляция. Плохое состояние квартиры уменьшает ее ликвидность, затрудняет пользование и удешевляет объект при последующей продаже.
- Новичок может купить объект, совершенно ему не подходящий. Например, приобретается жилье для последующей сдачи в аренду. Неудачное расположение, плохая транспортная доступность, проблемные соседи — все это помешает найти жильцов и получить прибыль. Данные риски относятся к числу маркетинговых.
- При покупке жилья наиболее распространены юридические проблемы, связанные с неправильным оформлением документов, претензиями третьих лиц, опротестованием сделок в суде. Единственный способ обойти юридические ловушки — подробное и тщательное изучение документов и консультация со специалистами.
Оценка рисков заключаемой сделки
Риски при операциях с недвижимостью есть всегда, поэтому задача покупателя — максимально обезопасить себя, а не искать беспроблемный вариант.
Покупка новостройки менее опасна, но и на первичном рынке можно столкнуться с проблемными объектами.
-
Если дом не достроен или не сдан в эксплуатацию, клиент рискует попасть в число обманутых дольщиков. Можно покупать квадратные метры и на начальном этапе строительства, но репутация девелопера должна быть безупречной, а срок работы на рынке — достаточно большим.
Важно! Единственный аргумент “за” недострой — солидный дисконт от застройщика. При этом покупатель самостоятельно делает выбор: рисковать, надеясь на выгоду, или поискать что-то надежное.
Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке более многообразны и неочевидны. Они связаны с несоблюдением законодательства и нарушением правил покупки жилья.
Основное правило при заключении сделок с недвижимостью — не торопиться и избегать откровенно проблемных квартир.
Для новостроек это объекты от малоизвестного девелопера на этапе котлована. Для вторичного рынка — жилье, многократно переходившее из рук в руки, с проблемными владельцами, обременениями и прочими осложняющими юридическими обстоятельствами.
Как купить квартиру чтобы не обманули
Оценивая рынок недвижимости стоит отметить, что махинации с покупкой квартиры являются одними из самых часто встречаемых случаев. Как же купить квартиру, чтобы не обманули?
- 1 На что обратить внимание чтобы не попасться: опасные схемы мошенничества
- 1.1 На вторичном рынке
- 1.2 В ипотеку
- 1.3 В новостройке от застройщика
- 1.4 По переуступке
- 2.1 Не проводить сделок по доверенности от продавца
- 2.2 Получить на руки подтверждение принятия денег
- 2.3 Не соглашаться на неполную стоимость в ДПК даже если на нее согласен банк
- 2.4 Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры
- 2.5 Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения
- 3.1 Одна квартира несколько покупателей
- 3.1.1 Как избежать
- 3.2.1 Как избежать
- 3.3.1 Что делать
- 3.4.1 Как избежать
- 3.5.1 Как избежать
На что обратить внимание чтобы не попасться: опасные схемы мошенничества
Чтобы не попасть в ловушку мошенников, рассмотрим на что нужно обязательно обратить внимание при покупке квартиры:
- цена на квартиру подозрительно низкая. Перед покупкой квартиры стоит оценить рынок и если вы видите, что цена на недвижимость значительно отличается, стоит задуматься над ее покупкой.
- Большое количество владельцев с момента введение квартиры в эксплуатацию. Подозрителен тот факт, почему так часто менялись жильцы квартиры.
- Несходство реальной планировки квартиры с ее техническим планом, который является паспортным лицом квартиры и заверен согласно со всеми нормами. Это одна из схем мошенничества при покупке квартиры.
- Сделку о продаже квартиры осуществляет не агентство и не непосредственный ее владелец, а неизвестное лицо.
- Если брокер, который занимается продажей, не предоставляет всех необходимых или запрашиваемых вами документов.
Каждый из этих признаков может свидетельствовать об обманной схеме и тому, что вы имеете дело с мошенниками.
На вторичном рынке
Существует несколько типов покупки квартиры:
- покупка квартиры с первичного рынка;
- покупка недвижимости на вторичном рынке.
Вторичный рынок больше подвластен действию мошенников. Они благополучно перехватывают и запугивают владельцев и получают доступ к части документов при помощи которых могут осуществлять продажу недвижимости.
Чтобы не попасть в ловушку мошенников, стоит понимать как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке. Учитывайте следующее:
- мошенники не связываются с агентствами. Они легко могут раскусить любую аферу, профессиональный брокер имеет опыт работы с подобными ситуациями.
- всегда нужно проверять наличие всех документов на квартиру.
В ипотеку
Если вы планируете брать квартиру в ипотеку не стоит думать, что банк выступит гарантом и страхованием от действий мошенников. Банк проверят наличие ему необходимых документов по оформлению сделки между вами – как покупателем и банком – как стороной, которая будет кредитовать. Они проверяют подлинность информации, которая будет предоставлена о квартире, но никак не о фиктивности оформления сделки между вами и агентом.
В новостройке от застройщика
Покупая квартиру от застройщика нужно быть не менее бдительным. В последние годы риски сократились, но до сих пор встречаются случаи мошеннического обмана. Застройщик должен быть проверенным. Если вы занимаетесь покупкой квартиры от агентства, то застройщик проходит проверку на надёжность и гарантию выполнения его обязанностей перед покупателем.
Если вы сами осуществляете покупку, тогда нужно сделать проверку самому в ходе которой вы получите ответы на следующие вопросы:
- Как долго застройщик работает на рынке? Как безопасно купить квартиру?
- Есть ли вся необходимая документация и соответствует ли его работа всем нормам согласно законодательства?
- Как происходит оплата? Как оформляется сделка с данным застройщиком? Какая сумма первоначально вносится?
Если застройщик просит слишком большую сумму первого взноса, стоит задуматься над этой сделкой и обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке.
По переуступке
Покупка недвижимости по договору переуступки определяет права владения субъекта, который совершает сделку. Он приобретает не право собственности, а право требования – это повышает риск двойной перепродажи квартиры.
Данный вид сделки считается достаточно рискованным. Существует высокий риск получения так называемого «долгостроя». В таком случае юридически ничего нельзя будет сделать. Данный вид договора нельзя будет оспорить и высока вероятность отдачи денег в руки аферистов.
Правила безопасности при покупке жилья
Для того, чтобы минимизировать риск попадания на мошенников стоит пользоваться юридическим сопровождением и проверенными агентствами. Как обезопасить себя при покупке квартиры?Как же не нарваться на мошенников при покупке квартиры? Обратиться к специальным агентам и юристам.
Профессиональное юридическое сопровождение сделок поможет вам избежать обмана. Данные советы актуальны и в случае продажи недвижимости.
Не проводить сделок по доверенности от продавца
Чтобы обезопасить себя от мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере не стоит доверять доверенным лицам, а иметь дело только с подлинными владельцами квартир или с его законным представителем.
Работа с доверенными лицами зачастую свидетельствует о приобретении криминальной квартиры. Также в таких сделках владелец квартиры может аннулировать свою доверенность или переоформить ее в процессе проведения сделке о покупке недвижимости.
Если же вы попали на доверенное лицо, стоит убедить сторону, что присутствие истинного владельца необходимо при проведении переоформления и продаже квартиры.
Получить на руки подтверждение принятия денег
Согласно законодательству страны гарантией получения денег выступает расписка, которая обязательно должна быть написана от руки получателя денег без грамматических ошибок и исправлений и обязательно в присутствии другой стороны.
Стоит отметить, что любая сторона на каком-либо этапе оформления сделки имеет полное право приостановить ее или полностью аннулировать.
Для того, чтобы подстраховаться при покупке квартиры или ее продаже, необходимо выполнять все условия сделки одновременно с другой стороной. А также нужно производить все расчеты через банковскую ячейку или аккредитив, где деньги будут замораживаться до момента выполнения следующего этапа – этапа перехода права собственности от продавца к покупателю недвижимости.
Перечисления всего должны быть от первых лиц. Если какие-либо денежные потоки происходят от третьих лиц – это должно вызывать у вас сомнения и вы автоматически подвергаете себя дополнительному риску. Сделка может быть расторгнута, а средства вам попросту не вернутся.
Не соглашаться на неполную стоимость в ДПК даже если на нее согласен банк
Существуют случаи, когда с целью ухода от оплаты налогов, вам предлагают указать в договоре заниженную стоимость квартиры, а реально рассчитаться по договоренности.
К такому методу часто прибегают мошенники. Они расторгают сделки и возвращают вам сумму, которая указана в договоре, а не была оплачена по факту. Даже перевод безналичных средств через банк не будет являться подтверждением вашей реальной оплаты продавцу за недвижимость. Не стоит таким образом пытаться обойти закон.
Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры
Для того, чтобы миновать опасности при покупке квартиры советуем вам проверить историю переходов права данного объекта. Для этого вам понадобится сделать выписку из ЕГРН, где будет видно история купли-продажи данной квартиры.
Если вы увидите, что объект продавался и покупался между однофамильцами, а не переходил по праву наследию или дарованию, то стоит опасаться покупки такого жилья.
Суд может аннулировать сделку подобного характера и не между вами, а которая состоялась ранее. Это один из видов обмана при покупке квартиры, с которыми можно столкнуться на рынке.
Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения
Как не попасть на мошенников при покупке квартиры и обезопасить себя от последующего расторжения сделки?
Стоит убедиться, что продавец дееспособен. Часто недееспособные люди работают с мошенниками – они просто получают свою долю от сделки. Это люди, которые имеют расстройство психики или наркозависимые. Суд расторгнет сделку, если она была проведена. Как не попасть на риэлтора, который таким образом обманет при покупке/продаже квартиры?
Нужны подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о вменяемости и дееспособности продавца/покупателя.
Также нужно удостовериться, что продавец не банкрот. Банкроты имеют право расторгнуть все сделке о продаже и купли недвижимости, которые были оформлены на протяжении трех лет с момента их заключения.
Вносить аванс нужно с предосторожностями. Встречаются случаи, когда риэлтор берет авансы одновременно от нескольких потенциальных покупателей, а потом исчезает. Также бывают случаи, когда после взятия аванса мошенник провоцирует ситуацию разрыва сделки и не возвращает внесенную сумму.
Способы обмана
Рассмотрев потенциальные угрозы, которые часто встречаются, стоит отметить и проговорить более детально, что должно вызывать подозрение и какие существуют способы обмана при покупке или продаже квартиры или дома:
- вы попадете в руки липового агентства;
- покупатель/продавец банкрот;
- мошенники-застройщики;
Одна квартира несколько покупателей
Мошенники-риэлторы часто практикуют схему, в которой на одну квартиру претендуют сразу несколько покупателей. Они собирают авансы, проводят оформление первоначальных пакетов документов и собирают информацию, а потом пропадают.
Как избежать
Не стоит передавать деньги до момента регистрации прав собственности. Это обезопасит вас и ваши деньги от покупки криминальной квартиры.
Фальшивые документы
Мошенники могут продать вам чужую арендованную квартиру. Покупатель заключает договор купли-продажи у подставного нотариуса, передает часть денег и потом узнает, что квартира принадлежит совершенно другому человеку.
Как избежать
Как обезопасить сделку купли продажи квартиры и не попасть в подобную ситуацию? Нужно проверить право юридической собственности на квартиру. Они бывают следующих типов:
- свидетельство о государственной регистрации на имя продавца;
- свидетельство о дарении, наследовании или купли-продажи недвижимости;
Продавец специально не выписывается
Если при покупке квартиры бывают случаи, когда продавец просит вас не выписываться потому что ему негде прописаться. Не стоит уступать в этой ситуации. Продавец потом может аннулировать при помощи суда договор о продаже. Предварительно закон на стороне покупателя. Согласно Жилищному Кодексу продавец обязан при передаче прав собственности выписаться с квартиры.
Что делать
Для того, чтобы избежать подобной ситуации нужно прописывать дополнительное соглашение о том, что продавец и все жильцы, которые там прописаны до момента заключения договора и переоформления прав властности на квартиру, выселятся в обязательном порядке. В противном случае стоит указать штрафные санкции, которые будут стимулировать выполнять все условия в сроки.
Заниженная цена в договоре
Как мы уже писали, заниженная цена в договоре может привести к ряду проблем, которые вам не на руку. Всегда прописывайте все как есть, указывайте только правдивые цены и условия перехода прав собственности на недвижимость.
Как избежать
В случае, если вас сильно просит продавец помните, что он платит налог, а не вы, а в случае, если сделка будет аннулирована, возврат денег будет в том размере, который указан в договоре.
Неожиданные претенденты
При продаже недвижимости важно учесть, чтобы не было других наследников и владельцев. В противном случае они смогут оспорить через суд и аннулировать сделку о покупке квартиры.
Как избежать
Стоит проверить все ли части квартиры принадлежат одному владельцу, который непосредственно и продает ее.
Другие неприятности и как их избежать
Можно столкнуться со множественными проблемами, важно вовремя их заметить и убрать. Для того, чтобы сделать переоформление и покупку продажу квартиры удачно, стоит обратиться в агентство или за помощью к юридической компании, которая будет заниматься оформлением и всевозможными проверками.
Источник: estatelegal.ru
Как передать деньги при покупке квартиры?
Покупка недвижимости – радостный момент для каждого человека. Но одной только радостью дело не ограничивается. Процесс достаточно трудоемкий, требующий прохождения нервных и рискованных этапов. Как максимально обезопасить и облегчить свое положение? Ответ есть.
Как вносить предоплату?
Рассмотрим ситуацию. Вам понравилась квартира, вы несколько раз ее посмотрели (самостоятельно и с профессиональными оценщиками) и все-таки решились на покупку. Может быть и так, что недвижимость понравилась не только вам, но и другим потенциальным покупателям. Продавцу не столь принципиально, какой из сторон продавать собственность, но ему нужны гарантии. Поэтому он просит заинтересованных покупателей внести предоплату.
Настораживать подобная просьба не должна: продавец получает гарантию в том, что квартиру купят, а покупатель – что она достанется именно ему.
Существует несколько способов внесения предоплаты:
Задаток
Продавец с покупателем заключают договор, в котором прописывают паспортные данные, сумму предоплаты, условия, при которых сделка может не состояться и ФИО обеих сторон. Далее события могут развиваться по одному из способов:
- в срыве сделки виноват покупатель, продавец оставляет предоплату себе;
- хозяин квартиры передумал участвовать в сделке, и он возвращает потенциальному покупателю двойную сумму;
- в том, что сделка не состоялась, виноваты форс-мажорные обстоятельства, а не продавец или покупатель. В этом случае продавец возвращает деньги другой стороне.
При положительном сценарии сделка состоится, и никаких трудностей не возникнет.
Важно! Чтобы действовали вышеописанные правила, в договоре должно быть написано слово «задаток». Иначе предоплата будет расцениваться как аванс.