Как не обмануться при покупке квартиры

При покупке квартиры нужно быть очень внимательными. На кону стоят не малые деньги, поэтому не стоит пренебрегать такими моментами, как проверка квартиры в государственной реестре, ЖЕКе, и т. д. Существует много обстоятельств при которых совершенная сделка признается недействительной, и множество вариантов, для обмана покупателя. Зачастую жульничают даже риэлторы, призванные защищать интересы как покупателя, так и продавца. Как не стать жертвой аферистов?

Обман при покупке квартиры

На рынке недвижимости существует много мошенников, наживающихся на совершении незаконных сделок купли-продажи. Это могут быть частные лица, риэлторы, недобросовестные агентства недвижимости.

Обманывают как продавцы, так и покупатели. Но чаще всего страдают покупатели, упустившие важные юридические моменты при проверке документов и «чистоты» квартиры.

Как правильно продать квартиру, чтобы вас не обманули?

Продавцов могут обмануть, разве что подсунув фальшивые деньги. Намного больше существует схем обмана покупателей!

Покупаешь квартиру? Что спросить у собственника?!

Покупаем квартиру без риска быть обманутыми: советы

Рассмотрим, как купить квартиру, чтобы не обманули продавцы или недобросовестные риэлторы:

1. Осматривать квартиру нужно лично. При осмотре рекомендуют обращать внимание на состояние перекрытий, балконов, сантехники. Глубокие трещины на стенах свидетельствуют о необходимости капитального ремонта. Нельзя доверять информации о состоянии недвижимости на слово и по фотографиям.
2. Специалисты экспертного бюро профессионально оценят техническое состояние недвижимости. Иногда лучше отказаться от покупки, чем потратить половину стоимости жилья на ремонтные работы.
3. С документацией нужно знакомиться в спокойной обстановке, не спеша. В спешке нельзя ничего подписывать, даже если риэлтор говорит, что сам все проверил.
4. Чтобы купить квартиру без риска, рекомендуют нанять специалиста по недвижимости с хорошей репутацией. Он проведет экспертизу документов на квартиру, проверит, не нарушены ли права несовершеннолетних и др. лиц при приватизации, поможет составить договор купли-продажи.
5. Производить расчет лучше в нотариальной конторе или банке. В финансовых учреждениях имеется охрана, способная быстро реагировать при возникновении чрезвычайных ситуаций.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке:

• Правоустанавливающие документы, на каком основании собственник вступил во владение жилой площадью. Если в документах имеются условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки, нужно проверить, соблюдены ли эти условия.
• Запрашивают выписку из единого государственного реестра, в которой будет отражена вся история дома или квартиры (на основании чего возникало право собственности, ограничения на совершения сделок, арест помещения и т. д).
• Чтобы выяснить, что не совершались перепланировки, за которые придется платить штраф, запрашивают документацию из БТИ и сравнивают ее с фактическим видом помещения.
• Проверяют подлинность документов продавца в паспортном столе, документации на квартиру.
• Справка из наркологии и психиатрической больницы подтвердит дееспособность продавца. Если пренебречь этим пунктом, может выясниться, что у человека ограничена дееспособность. Это приведет к расторжению сделки.
• Если в квартире прописаны дети должно присутствовать разрешение из органов опеки на продажу имущества.

Чтобы купить квартиру и не быть обманутым, нужно подбирать агента недвижимости из компании с хорошей репутацией. Можно воспользоваться советами проверенных друзей и родственников. Не стоит доверять риэлтору, которого предлагает продавец.

Как не быть обманутым при покупке квартиры. Юрист по недвижимости

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры

Рекомендуем ознакомиться со схемами мошенничества.

Главная задача агента по недвижимости состоит в том, чтобы «поймать» клиента. В интернете представлено множество объявлений по доступной цене, к которым прикреплены фото квартир, домов с евро ремонтом. Когда потенциальный покупатель звонит, ему говорят, что эта квартира продана, но есть еще много похожих вариантов. Предлагают встретиться и посмотреть варианты. Часто показывают жилье, совершенно непохожее на то, что на фото.

Иногда случается, что предлагаемая квартира находится рядом с железной дорогой, магистралью. В этом случае привозят покупателей в то время, когда дорога более свободна. В другое время уровень шума превышает допустимый.

Если дом находится рядом со свалкой, кладбищем или другим неблагополучным местом, стараются привезти клиентов в сумерки. В это время недостаток не будет заметен.

Если при попутном ветре в квартире появляется запах из мусоропроводов, свалок, близлежащих заводов со вредным производством, опытные риэлторы подгадывают время показа жилья, когда ветер дует в обратную сторону. Хотя не всегда это получается.

Самым серьезным преступлением является оформление сделки по подложным документам. Иногда мошенники работают в сговоре с работниками ЗАГСов, УВД, ЖЕКов, паспортных столов.

Иногда при передаче денег, берут купюры для пересчета. В это время звонит телефон, продавец говорит, что сделка отменяется и отдает деньги. Через время покупатель обнаруживает что купюры заменены на фальшивые или на простую бумагу. Что-то доказать в этом случае будет очень проблематично.

Как еще могут обмануть при покупке жилого помещения

Большие суммы, которыми оперирует рынок недвижимости являются большим соблазном для мошенников. Обман при покупке квартиры встречается повсеместно.

1. Сумма, выплачиваемая за квартиру, отражается в документах БТИ заниженной. Так уходят от уплаты налогов. Если продавец решает расторгнуть сделку, он вернет только сумму, которая проходит по документам. Максимально можно перестраховаться, это передавать деньги в присутствии двух свидетелей, потребовать от покупателя расписку, что получены деньги в счет продажи квартиры, указать адрес, № квартиры. В документе должны стоять дата, подписи обеих сторон и свидетелей. Указывают ФИО, паспортные данные продавца и покупателя.
2. Покупатель продает квартиру. Все документы в порядке. Через некоторое время приходит судебный иск от детей продавца, что их интересы не были учтены приватизации квартиры. Суд может признать сделку недействительной.
3. Если родственник, прописанный в квартире, считается временно отсутствующим, лучше отказаться от такой сделки. Человек может вернуться и предъявить права на жилплощадь. Покупатель может остаться без денег и без квартиры.
4. Продажа по подложным документам, пока хозяева находятся в отъезде. Когда законные владельцы вернуться, жилье придется освободить. Деньги в этом случае будет требовать не с кого. Мошенника вряд ли найдут.
5. Владелец квартиры находит человека похожей внешности, который оформляет сделку купли-продажи. На следующий день после заключения договора купли-продажи мошенник подает заявление об утере документов задним числом. Найти человека, который выступал в роли хозяина будет очень проблематично. Еще труднее с него будет взыскать деньги.
6. Продажа недвижимости по дубликатам правоустанавливающих документов сразу нескольким людям. Эту операцию выполняют в течение одного дня в разных нотариальных конторах. После этого мошенник выезжает за границу. А обманутые собственники судятся между собой.
7. Обманывают агентства недвижимости однодневки, беря задаток за жилье, выставленное по заниженным ценам. Говорят, что стоимость низкая, потому что хозяин уезжает, и ему срочно нужно продать квартиру. На следующий день после внесения задатка потенциальный покупатель не находит на прежнем месте ни риэлторов ни их офиса. Мошенники снимают помещение на один день в квартире, вешают вывеску. Когда клиент попался в сети и внес деньги, «агентство» съезжает.
8. При покупке жилья в новостройке нельзя заключать договор с подрядчиками. Он может быть аннулирован, если застройщик будет недоволен качеством выполненных работ. Вернуть деньги в этом случае будет проблематично. При покупке квартиры в строящемся доме нужно заключать договор непосредственно с застройщиком.
9. Собственник продает квартиру, обещает выписаться чуть позже. А потом вовсе отказывается, говорит, что ему некуда выезжать. Суд станет на сторону продавца. Если в документах была указана заниженная сумма, покупатель лишится части своих денег.

При совершении сделок купли-продажи существует множество схем развода доверчивых покупателей. Даже если знать все законы, при оформлении документов в спешке можно не учесть каких-то деталей и в результате остаться без квартиры и без денег.

Что делать, если риэлторы вас уже обманули

Доверчивых покупателей, риэлторы обманывают чаще, чем бдительных, всегда читающих бумаги, прежде чем их подписать. Если жулики вам уже навредили, и договором предусмотрено досудебное урегулирование споров, нужно направить на адрес или вручить лично под подпись претензию. В ней четко изложить суть (неисполнение риэлторами обязательств, отказ от возврата предоплаты при невыполнении условий договора, нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т. д.).

Здесь же нужно указать ссылки на договор, нормативные акты и др. документы. Должно быть выставлено требование о добровольном удовлетворении своих прав, выплаты неустойки или полного возмещения убытков.

Если агентство недвижимости не реагирует или отказало в удовлетворении требований нужно подавать исковое заявление в суд. Правильно составить документы помогут юристы. Понадобится вся документация, которая относится к делу. Хорошо, если имеются свидетели, которые смогут дать показания в пользы истца.

Купить квартиру без риска практически невозможно. Но минимизировать вероятность обмана можно, если не спеша изучить все документы, получить выписку из единого государственного реестра, справку из БТИ. При возникновении сомнений в честности продавца или риэлтора лучше нанять грамотного юриста или отказаться от покупки.

• Главная
• Сделки с недвижимостью

Источник: zakondoma.ru

Как не купить квартиру, на которую претендуют наследники? Советы россиянам

Депутат Чаплин: перед покупкой квартиры нужно заказать юридическую проверку. Он подтвердил, что перспектива того, что у купленной квартиры может объявиться наследник, вполне реальна. Причём такое бывает нередко. Поэтому важно проверить все возможные документы самостоятельно, а также привлечь и юридические силы. Обо всём рассказал член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин.

Какие документы запросить у продавца недвижимости

• Паспорт собственника.
• Выписка из ЕГРН (с дня выдачи должно пройти не больше месяца).
• Свидетельство о праве на наследство.
• Подтверждение погашения ипотеки.
• Технические документы на недвижимость (техплан, поэтажный план).

Если в завещании несколько человек, но продавец убеждает вас, что он единственный наследник, требуйте также письменные нотариально заверенные отказы других наследников.

К тому же, по мнению депутата, не лишнее в этом случае — попросить предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Что делать, если уже обманули при покупке квартиры

Чаплин рассказал, что на этот случай есть статья 302 Гражданского кодекса «Истребование имущества от добросовестного приобретателя». Ею за покупателем закрепляется статус добросовестного приобретателя — человека, который не знал, что покупает недвижимость у наследника, не имеющего права её продавать.

Также, по его словам, суды часто решают, что наследнику имущество принадлежит по закону, а нового покупателя обманули, но вернуть деньги получается далеко не всегда.

Какие ещё есть риски при покупке недвижимости

Подводные камни квартиры могут быть не только в лице наследников, о которых вы не знаете. Также не исключено, что:

• есть люди с правом на пожизненное проживание в квартире;
• право собственности утратило силу;
• супружеские доли (один из супругов заявит о правах на объект, так как он куплен в браке);
• идут суды с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены;
• идут суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги;
• есть лица, которые не участвовали в приватизации (например, дети);
• жильё подлежит сносу или реконструкции.

Плюсы недвижимости на вторичке

Жильё, у которого уже были собственники, при всех возможных рисках из-за них обладает и явными плюсами в сравнении с новостройками:

• цены на него ниже;
• жить в нём можно сразу, без ожидания, пока дом достроят и сдадут;
• уже есть все коммуникации и инфраструктура;
• можно сразу сделать прописку;
• выгодный вариант для инвестиций.

Источник: secretmag.ru

Как не попасться на мошенников при покупке квартиры, правильно вести переговоры и осматривать жилье

Число мошенничеств с жильем в России выросло на 18 % за первое полугодие 2022 года, следует из данных МВД. Ежегодно на рынке недвижимости происходит 7–8 тысяч преступлений, в основном из-за подделки документов и низкой правовой и финансовой грамотности покупателей жилья.

Риелтор, эксперт по недвижимости Виталий Русаков помог «Большому Городу» разобраться в том, как обычно обманывают покупателей квартир, как распознать мошенника, что нужно иметь в виду перед сделкой и как правильно строить общение с продавцом.

Самые популярные мошеннические схемы

— Махинации с задатком

Это наиболее простой и распространенный метод среди квартирных мошенников. Случай из реальной практики — семья приехала из Нижнего Новгорода в Санкт-Петербург и решила купить квартиру стоимостью 50 миллионов рублей. После предварительного соглашения продавец попросил в качестве задатка 500 тысяч рублей, сославшись на то, что у него уже есть два покупателя.

При получении задатка в расписке был указан пункт, что в случае отказа покупателя он теряет все деньги. Получив задаток, вскоре продавец сообщил покупателям, что квартира находится в залоге у банка по кредиту. После этого покупатели отказались от сделки, а мошенники, получившие деньги, исчезли вместе с ними.

— Фиктивное наследство

Продается квартира по цене на десятки процентов ниже рыночной. Причину продавец-мошенник озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Происходит сделка купли-продажи, а через некоторое время появляется наследник предыдущего владельца. Затем у покупателя такой квартиры могут начать вымогать деньги, чтобы не начинать судебные разбирательства.

— Появление родственников, претендующих на квартиру

Чаще всего этим занимаются мошенники, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. С этим документом мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Так он присваивает квартиры людей, у которых не было ближайших родственников. Либо эти родственники по разным причинам не смогли оформить наследство в положенный шестимесячный срок (например, находятся в тюрьме). Но принять наследство можно и позже, если время было упущено по уважительным причинам.

— Фальшивые документы

Мошенники давно научились правдоподобно подделывать разные документы — и решения судов с печатями и подписями, и завещания, якобы удостоверенные нотариусами, и свидетельства о праве на наследство, и свидетельства о праве собственности. Эта схема может работать только при участии недобросовестных нотариусов.

— Квартира в частном доме

Среди объявлений можно встретить квартиры-студии в коттеджных поселках за городом по выгодной цене. Нередки ситуации, когда в будущем жилье признают незаконными постройками и сносят. Кроме того, в документах у нового хозяина может значиться, что собственность в доме — долевая. Поэтому, чтобы продать свою часть, нужно получить согласие всех дольщиков.

— Незаконная перепланировка

К новому владельцу квартиры могут приехать представители жилищных надзорных органов и заявить, что ранее квартира была незаконно переоборудована из комнаты в студию. Поэтому все преобразования потребуют вернуть к первоначальному виду в течение нескольких месяцев.

— Занижение цены

Во время заключения сделки предыдущий владелец квартиры может попросить покупателя указать в договоре заниженную стоимость — аргументируя, например, тем, что благодаря этому заплатит меньше налогов. В будущем, если экс-владельца признают банкротом, он может расторгнуть сделку, и тогда покупателю вернется именно сумма, прописанная в договоре, — она может быть в разы меньше реально уплаченной.

— Замаскированные недостатки

Продавец квартиры порой скрывает значительные дефекты и не говорит о них, а покупатель не замечает и подписывает акт приема-передачи, где сказано об отсутствии каких-либо претензий к состоянию жилья. Доказать обратное в суде потом будет крайне сложно.

— Долги по коммуналке и капремонту

Продавец может годами не платить за коммунальные услуги и капитальный ремонт, накопить большие долги — и продать жилье вместе с ними невнимательному покупателю. В итоге последнему придется либо оплатить задолженность, либо судиться с продавцом, который к тому времени может скрыться за пределами страны.

Как распознать мошенника

К наиболее характерным и типичным признакам квартирных мошенников можно отнести следующее:

1. Явно заниженная цена квартиры по сравнению с аналогичными объектами в том же доме или районе.

2. Продавец делает акцент на срочности сделки. Популярные причины — отъезд за границу или смена работы.

3. Покупателя стараются убедить в том, что на его квартиру есть еще пара десятков претендентов, поэтому нужно поскорее принимать решение.

4. Продавец якобы действует от имени собственника — чаще всего по доверенности, которая может быть фиктивной.

5. Продавец настаивает на том, что нужно немедленно внести задаток.

6. Покупателю предоставляют только копии документов, ссылаясь на то, что оригиналы находятся в другом, надежном месте.

7. В квартире, судя по выписке из домовой книги, менялись собственники и жильцы каждые два-три года.

Перед сделкой нужно правильно осмотреть квартиру. Алгоритм

1. Осмотр надо начинать с придомовой территории. Рекомендуется узнать, насколько часто и качественно ее убирают, как регулярно вывозят мусор из контейнеров, какие есть места для парковки, в каком состоянии детские площадки.

2. Подъезд дома. Изучите, исправно ли крыльцо подъезда, работает ли домофон. В самом подъезде необходимо обратить внимание на то, в каком состоянии находится лифт, колясочные отделения и почтовые ящики, стены подъезда.

3. Фасад дома. Если это панельный дом, стоит посмотреть, нет ли зазоров между панелями, заделаны ли межпанельные швы. Если речь о кирпичном доме, взгляните, нет ли трещин в кладке, следов экстренного ремонта стен, подтеков, плесени.

4. В самой квартире в первую очередь следует проверить:

— систему отопления — наличие и состояние самих батарей;

— электросеть — наличие всех выключателей, розеток, патронов для потолочных люстр, наличие и исправность счетчика;

— пол и напольное покрытие — качество и дефекты;

— стены и потолок — наличие трещин, неровностей, участков со вздутыми обоями;

— окна — исправность запорной фурнитуры, замков, ручек, наличие всех стекол в стеклопакете, плотность прилегания.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

1. Получить выписку из ЕГРН об интересующей квартире на сайте Росреестра. В документы должны быть обозначены имена собственников жилья, приведены точные данные о квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из нее можно выяснить, как часто менялись собственники жилья. Если между продажами проходит год-два, возможно, есть серьезная причина, почему люди не остаются собственниками квартиры длительное время.

2. Сравнить технический паспорт квартиры с реальным положением дел. Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Если она была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на перепланировку в БТИ не предоставлено», то собственник не предоставил документы, подтверждающие законность перепланировки.

3. Проверить выписку из домовой книги. Благодаря этому можно подтвердить, прописан ли в квартире кто-либо.

4. Уточнить личность самого владельца квартиры на дееспособность, действительность его паспорта, отсутствие дела о личном банкротстве, наличие исполнительного листа по алиментам. Все эти данные можно получить из открытых источников информации — ФСПП, МВД, ЕФРСБ и других.

Как правильно вести переговоры с продавцом. Советы

1. Сначала нужно изучить рынок недвижимости в интересующем сегменте — узнать цены и условия продажи. При разговоре с продавцом не лишним будет показать свою информированность.

2. При первичном общении не стоит завышать свой социальный статус.

3. Если продавец торопится с продажей, можно не только поинтересоваться о причинах, но и, например, сказать, что вы готовы сделать срочную покупку, но при условии скидки.

4. Продавцу стоит всегда показывать, что у вас есть несколько вариантов покупки квартиры, чтобы лишить его позиции единственного продавца.

5. Не стесняться указывать на недостатки квартиры (но здесь важно соблюдать меру) — некачественный ремонт, плохие соседи.

Что делать, если все-таки обманули

1. Обратиться с заявлением в правоохранительные органы — не только в полицию, но и в прокуратуру по месту жительства.

2. Если со стороны правоохранителей нет результатов — подать заявление в судебные органы, где максимально полно изложить суть дела, и привлечь как можно больше свидетелей.

Источник: bg.ru