В современном мире бизнес-недвижимость играет важную роль в развитии бизнеса. Выбор правильного места для своего бизнеса может определять успех или неудачу в бизнесе. Поэтому критерии выбора коммерческой недвижимости для бизнеса должны быть тщательно проработаны. В этой статье мы рассмотрим основные критерии, которые нужно учитывать при выборе коммерческой недвижимости для бизнеса.
1. Местоположение
Место, место и еще раз место! Местоположение является одним из самых важных критериев выбора коммерческой недвижимости для бизнеса. Местоположение должно быть удобным для клиентов и сотрудников. Например, если вы открываете ресторан, то выберите место, которое находится в центре города или вблизи туристических мест. Если вы открываете магазин, то выберите место, которое находится в месте с высокой проходимостью возле входа в помещение.
Как найти помещение для бизнеса?
Размер коммерческой недвижимости должен соответствовать вашим потребностям. Выберите недвижимость, которая соответствует размеру вашего бизнеса. Если вы только начинаете свой бизнес, то выберите недвижимость меньшего размера. Если у вас уже есть успешный бизнес, то выберите недвижимость большего размера.
3. Стоимость
Выберите недвижимость, которая соответствует вашему бюджету. Не забывайте учитывать дополнительные расходы, такие как налоги, страхование и обслуживание. Важно узнать об арендных каникулах и возможности ремонта помещения в счет аренды.
4. Инфраструктура
Выберите недвижимость, которая находится вблизи общественного транспорта, магазинов, ресторанов и других объектов.
5. Состояние недвижимости
Не забывайте учитывать дополнительные расходы на ремонт и обслуживание, это существенно может повлиять на сроки окупаемости бизнеса.
Выбирая недвижимость, учитывайте что должно иметься достаточное количество парковочных мест. Это позволит удобно парковаться для ваших клиентов и сотрудников.
7. Безопасность
Наличие охраны и видеонаблюдения — важный критерий выбора помещения.
8. Конкуренция
Есть 2 стратегии по параметру конкуренции:
Если ваш бизнес подразумевает частое ежедневное использование его клиентами (минимаркет), или это импульсные покупки (кофе, общепит) — важно выбирать место с наименьшей конкуренцией в радиусе, чтобы только вы могли удовлетворить потребности клиентов.
Если это более редкие покупки: телефон, электроника, бытовая техника, одежда, обувь. То места с большой конкуренцией: например торговый центр обуви привлекают очень большой поток целевых клиентов и вашему бизнесу тоже нужно быть в это месте.
Как найти помещение для бизнеса?
9. Планировка
Под каждый бизнес нужна своя планировка: в одном случае это максимально большое открытое пространство, в другом нужное количество кабинетов и перегородок. Наличие окон в офисе, или отсутствие окон на складе для безопасности.
10. Целевая аудитория
Выбирайте недвижимость, которая соответствует вашей целевой аудитории. Например, если ваша целевая аудитория — молодежь, то выберите недвижимость, которая находится рядом с учебными заведениями.
В заключение, выбор коммерческой недвижимости для бизнеса — это важный шаг в развитии бизнеса. При выборе недвижимости нужно учитывать множество критериев. Тщательно проработав все эти критерии, вы сможете выбрать коммерческую недвижимость, которая будет соответствовать вашим потребностям и поможет вам достичь успеха в бизнесе.
Этот сайт создан для получения информации о коммерческих помещениях: количество пещеходного трафика возле фасада здания среднемесячно, и с разбивкой по часам и дням недели, количество жителей в радиусе, расстояние до инфраструктурных объетов (парковок, остановок, метро, пешеходных переходов).
Источник: gisbuyer.com
Как найти помещение под магазин, которое будет качать на миллионы? Нейросеть — в помощь.
Что влияет на продажи ритейла? На 80% – грамотно выбранное помещение. Мало квартир в выбранном квадрате – выручка просядет. В радиусе 300 метров точки торгуют не на «5+» – следует задуматься. У входа в магазин не 1 ступенька, а 3 – ленивых крайне много. Может ли это и 3 десятка такого рода критериев учесть и продумать в своей голове человек и спрогнозировать выручку?
Конечно, однако это займет много времени, и человек что-то упустит. А грамотно обученная нейросеть даёт сбои редко. Хотим поделиться своим опытом в подборе прибыльных помещений для торговых точек собственной сети и франшизы.
Начнём с реальных цифр
Почему магазин на Пехотинцева работает с опережением прогнозируемой выручки, а на Кузнецова – с отставанием на полмиллиона?
Дело в том, что магазин на Кузнецова был открыт до введения нами искусственного интеллекта в процесс поиска помещения. Данное помещение подбирали люди, допустившие ошибки во время оценки локации:
- Не лучшая видимость фасада по причине многочисленных деревьев рядом;
- Трамвайные пути препятствуют удобному подъезду;
- Нет заезда для встречного трафика;
- Трафик по направлению оказался «проездным», хоть и большим.
Человек при оценке локации пришел к ошибочному выводу, что большая плотность населения на Кузнецова перечеркнет эти недочёты. Однако этого не произошло.
Что же сегодня помогает сети магазинов разливных напитков быстро находить помещения?
- IT-платформа BST Organica;
- Обученная на базе Python нейросеть;
- Люди – без них никуда при любом раскладе.
Первый этап: IT-платформа BST Organica
Путь к этой программе был долгим. В конце 2019 года ребята предложили нам интересный продукт. Плюс этого IT-решения – использование GSM-трафика, который позволяет минимизировать погрешности ячеек территорий. Нам предстояло только внедрить в анализ главные критерии отбора помещений конкретно под нас, проработать тонкие места, что мы общими силами и сделали.
Так выглядит интерфейс программы BST Organica. Пешеходный трафик обозначен цветовой палитрой: чем более теплым оттенком обозначен участок, тем более высоким является показатель, и наоборот.
Вносим адрес, выбираем нужные параметры, и программа отображает нам удачный сектор для помещения под торговую точку.
Что нужно учитывать при выборе помещения:
- проходят ли «народные тропы» в прямой видимости помещения;
- как располагаются остановки и сколько маршрутов общественного транспорта здесь проходит;
- трафик пешеходный с разбивкой вечерний и утренний;
- трафик автомобильный на стороне попутного движения — вечерний и утренний;
- трафик автомобильный на противоположной стороне — вечерний и утренний;
- количество жильцов в радиусах 100 и 300 метров;
- наличие других розничных точек в радиусе 300 метров — федеральные сети, алкомаркеты и пивные магазины;
- наличие ресторанов фастфудов в радиусе 300 метров.
«Нам интересны квадраты, где совокупная выручка по точкам составляет от 25 млн Р в месяц. Если эта цифра есть, значит, здесь высокий уровень покупательской активности, и нам эта локация интересна».
На фото наш магазин по адресу г. Екатеринбург, ул. Соболева 19, открытый по инвест-проекту. Отличные показатели магазина определены хорошим выбором локации, большой плотностью, привлекательным наружным оформлением и большой суммарной выручкой соседствующего федерального продуктового ритейла.
Второй этап: человек
Да, без него не обойтись. Мы остановили выбор на локации радиусом 150 метров при помощи платформы, после чего на место едет менеджер и изучает «ногами» и «глазами» территорию и доступные помещения.
На какие важнейшие параметры обращает внимание специалист:
- число подходящих помещений;
- видимость фасада: перекрывают ли его деревья, рекламные баннеры или что-то подобное;
- наличие парковки с удобным заездом/выездом;
- реальный трафик;
- реальные «народные тропы»;
- площадь и планировки предоставленных помещений;
- удаленность от проезжей части;
- число ступеней на крыльце.
«К примеру: вход в магазин располагался посередине крупного жилого дома для захвата и автотрафика, и людей с остановки. Однако на практике народ не доходил до нас 30 метров и поворачивал к подъездам в проулок. Выручка проседала. Спустя какое-то время мы перевезли магазин на угол этого же дома. Итог: выручка стала больше в два раза».
Третий этап: нейросеть
Наш аналитик собирает все полученные данные из BST Organica и от менеджера по конкретным помещениям, заносит в код нейросети на базе Python и за 5 секунд получает потенциальную выручку на лето и зиму (для пивного бизнеса это важно). Если подробнее: мы взяли около 180 действующих магазинов, определили главные факторы помещения, влияющие на выручку, ввели всё это в код нейросети. Искусственный интеллект обучился и начал за секунды просчитывать прогнозируемую выручку на базе массива данных.
О, чудо? Увы, всё не так просто. Во-первых, мы не сразу осознали, что данный анализ может делать исключительно нейросеть и наш собственный аналитик. Мы искали на рынке готовое программное обеспечение. Например, пытались работать с компанией, оказывающей соответствующую услугу крупной федеральной сети алкомаркетов, заявляя, что попадание 97-98%.
Когда же мы предоставили им свои данные, то погрешность оказалась 60%. В результате, мы нашли программистов, которые взялись за нашу задачу и разработали тот самый код на Python.
«Теперь про ошибки. Их было много — использовали не те показатели, не те торговые точки для аналитики, брали не тех конкурентов, которые нужны для анализа».
К примеру, сначала мы использовали общие выручки всей розницы в заданном радиусе – не верно. Когда мы осознали эту ошибку и распределили этот показатель на несколько подтипов, погрешность расчетов ощутимо сократилась.
Сейчас мы по отдельности загружаем данные:
- общая выручка продуктовых сетей и самый торгующий супермаркет в радиусе;
- общая выручка алкомаркетов и самый торгующий алкомаркет в радиусе;
- общая выручка магазинов пива и самый торгующий пивной в радиусе;
- число точек общественного питания и фастфудов.
Еще одна серьёзная ошибка — мы вносили в нейросеть исключительно успешные магазины. В результате, искусственный интеллект при анализе не учитывал негативный опыт, и мы получали существенную погрешность в расчетах потенциальной выручки.
Методом проб и ошибок сегодня наш процент попадания в прогнозируемую выручку нейронной сетью увеличился до 90. Неплохо.
Завершается ли работа по подбору помещения на этом? Нет!
Готовые цифры по потенциальной локации выносятся на обсуждение специального комитета. Да, именно люди — финальный этап в принятии решения: запускаем мы или наш франчайзи магазин здесь или нет.
Зачем же тогда такие сложности, если окончательное «да» говорят все равно люди? Ни один искусственный интеллект не заменит человека. Нейросеть делает за нас огромный массив работы за считанные секунды. Но у неё нет глаз, интеллекта и интуиции, поэтому людей из этой цепочки не исключить.
Источник: franshiza.ru
5 советов предпринимателям: как выбрать помещение для бизнеса
На рынке торговой недвижимости сегодня устанавливает условия прежде всего арендатор: при снизившемся спросе с его стороны владельцы торговых помещений готовы идти на выгодные для арендатора коммерческие условия и предоставлять дополнительный сервис со своей стороны.
О том, как арендатору сделать выбор и на какие критерии стоит ориентироваться при рассмотрении объекта, рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.
1. Локация по-прежнему правит бал. Правила рынка остаются неизменными уже много лет: правильно выбранная локация позволяет бизнесу находить своих клиентов и получать доход. Поэтому в первую очередь, выбирая помещение, стоит отталкиваться от конкретного места с оптимальными для арендатора характеристиками трафика, проходимости и просматриваемости.
Если выбор пал на формат стрит-ретейла, то стоит ориентироваться прежде всего на пешеходный трафик в районе и характеристики конкретной улицы. Если же арендатор выбирает помещение в торговом центре, то необходимо учитывать общие показатели посещаемости ТЦ, а также трафик на конкретном этаже или в торговой галерее, где находится блок в аренду. Неопытные арендаторы, к сожалению, нередко ошибаются с выбором места в торговом центре, стараясь сэкономить и арендовав помещение в наименее проходной галерее или по соседству с узкоспециализированными магазинами, ориентированными на целевого покупателя. Чтобы удостовериться в верном выборе помещения, арендатору необходимо лично проверить интересующие его показатели: оценить трафик в галерее в будни и выходные дни, поговорить с потенциальными соседями о средней посещаемости и чеке. Слепо доверять данным управляющей компании не стоит: личная проверка займет не так много времени, но способна предотвратить невыгодную сделку.
2. Выбор площади – ваша задача. Одной из типичных ошибок начинающих арендаторов является неверный выбор площади, причем как в меньшую, так и в большую сторону. После первых месяцев арендатор осознает свою ошибку, но сделать уже ничего нельзя: уменьшить излишки площади или расширить помещение до необходимых размеров невозможно.
Чтобы не ошибиться с выбором площади, следует с самого начала продумать зонирование, рассчитать размеры торговых стеллажей, кассовой стойки, оборудования и количество ассортимента магазина. Если же помещение арендуется под кафе, то необходимо учесть размеры оборудования, кухни, количество столов и гостей. Не стоит полагаться на примерные расчеты: только четкое представление о формате и размерах помещения для бизнеса поможет не потерять средства на аренду лишних метров и не оказаться в ситуации нехватки квадратов.
3. Торговый центр или стрит-ретейл? Перед началом поиска помещения арендатору необходимо сразу определиться с типом объекта. Сейчас рынок предлагает торговые блоки в двух форматах: помещения в торговом центре или в торговой галерее бизнес-центра и МФК и стрит-ретейл. Выбор типа напрямую зависит от конкретного бизнеса арендатора.
К примеру, для кафе формата кофе-пойнт наиболее оптимальным форматом аренды станет остров в торговом центре или в бизнес-центре, а для кафе или ресторана с большой кухней и индивидуальной планировкой стоит выбрать скорее стрит-ретейл. На помощь предпринимателям также приходит принципиально новый формат торговых блоков: помещения в районном ТЦ.
Фактически по своим характеристикам районный ТЦ является «миксом» стрит-ретейла и классических крупных ТЦ. С одной стороны, он, как и стрит-ретейл, рассчитан по большей части на пешеходный трафик в локации, постоянную аудиторию. С другой, он представляет собой качественный торговый объект с профессиональной управляющей компанией, грамотным зонированием и оптимальным форматом площадей в торговой галерее, заранее рассчитанным на разные типы бизнеса и арендаторов. Для начинающего арендатора районный ТЦ может стать эффективной стартовой площадкой: первые результаты бизнес сможет оценить уже через 2-5 месяцев работы, кроме того, в районном ТЦ есть возможность договориться о гибких условиях аренды и даже попробовать свои силы первоначально в формате временного размещения. Так, к примеру, в нашем районном ТЦ Babystoreмы внедряем практику размещения для начинающего бизнеса на льготных условиях, чтобы арендаторы могли оценить первичную эффективность аренды и найти свою аудиторию в офлайне, расширив перспективы развития.
4. Оптимальная ставка аренды. Понять оптимальную величину ставки аренды можно двумя способами. Первый требует специальных навыков аналитика, второй является скорее сравнительным анализом, который по силам начинающим предпринимателям.
При выборе необходимо рассмотреть несколько аналогичных объектов и провести сравнительный анализ предложений, чтобы понять, какая ставка аренды для необходимого вам помещения является среднерыночной. Также не лишним будет изучить отчеты консультантов рынка: они есть в свободном доступе.
Если же квалификации или времени арендатора недостаточно, стоит привлечь консультанта, который разбирается в сегменте, может сам предоставить аналитику для понимания и подберет помещение по индивидуальным параметрам арендатора. Важно также в первую очередь сопоставлять арендную ставку и собственную выручку арендатора, чтобы их соотношение было оптимальным. У любого предпринимателя есть бизнес-план, исходя из которого он оценивает свой прогнозируемый доход и может сравнить его со ставкой аренды, которая будет для него подходящей. Поэтому для установления границ подходящей ставки аренды стоит воспользоваться бизнес-планом.
5. Маркетинг: свой или общий? Одним из существенных преимуществ аренды помещения в торговом центре в сравнении со стрит-ретейлом является дополнительный маркетинг объекта со стороны управляющей компании. Как правило, затраты на него включаются в общие платежи арендатора, и начинающим брендам без громкого имени такое подспорье существенно поможет в развитии: занимаясь маркетингом объекта, управляющая компания обеспечивает дополнительную аудиторию для своих арендаторов и продвигает общую концепцию проекта. Арендуя помещение в стрит-ретейле, малый бизнес может рассчитывать только на собственные силы: здесь на помощь приходят вывеска, витрины и другие инструменты, но «разделить» вложения с кем-либо уже не получится.
Источник: cre.ru