Как научиться продавать недвижимость

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств. В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д. Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Поиск риэлтора

Обратите внимание на такие нюансы:

• Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
• Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
• Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
• Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
• Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
• Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
• Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
• Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.

Личная встреча и объяснение ситуации

Как продавать недвижимость и квартиры. Обучение и курс риэлторов. Продажи квартир

Пообщайтесь с маклером и подробно расскажите ему, какую квартиру желаете продать, сколько за нее получить и сколько времени отводите на поиск покупателя. Покажите риэлтору жилье, задайте все интересующие вас вопросы.

Если маклер ведет себя грубо, хамит, не желает отвечать на вопросы, лучше от такого сотрудничества отказаться. Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь.

Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность.

Заключение договора

Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге.

Важные особенности подписания договора:

1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

И помните, что клиент может вносить правки в стандартный договор, если посчитает это нужным.

Показ квартиры

Риэлтор будет находит потенциальных покупателей и демонстрировать им жилье. Здесь желательно ваше личное присутствие. Убедитесь, что маклер умеет рекламировать продаваемый товар и отстаивать предложенную цену.

Подготовка документов

Когда покупатель найден, он вносит аванс под расписку. После этого начинается сбор документов для оформления сделки. Это довольно хлопотное дело, поэтому лучше поручить его самому маклеру. Если будут какие-то юридические проблемы, профессионал лучше во всем разберется. То, что риэлтор берет на себя оформление пакета документов, также нужно указать в договоре.

Оформление сделки и получение денег

Здесь все довольно просто. Клиенту достаточно прочитать договор купли-продажи и поставить свою подпись. Для передачи денег обычно используется арендованная банковская ячейка.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен

Источник: law03.ru

Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

Просмотров 3319

Сегодня комиссия за риэлторское сопровождение купли-продажи квартиры составляет 4-10% от исходной стоимости жилья. Получается, что если Продавец самостоятельно отчуждает недвижимость ценой в 4 млн. рублей, он может сэкономить на услугах риэлтора от 160 до 400 тыс. рублей.

Пусть самостоятельная купля-продажа квартиры и экономит финансы, она требует от собственника других затрат – временных и моральных. В процессе не получится обойтись без общей юридической подкованности и знания действующего законодательства. Так с чего же начинается поэтапная продажа квартиры без посредников, без риэлторов и других лиц?

✅ Шаг 1: определение цены квартиры

Сначала Продавцу понадобится определить актуальную стоимость жилья. Собственник напрямую заинтересован в грамотном и своевременном выполнении этого шага, ведь:

1. Неправильная оценка недвижимости и занижение стоимости может вылиться для Продавца в потерю денег.
2. Неправильная оценка недвижимости и завышение стоимости может привести к тому, что предложение не заинтересует ни одного Покупателя

Стоимость квартиры должна быть объективной, рациональной, логичной и документально доказуемой. Нельзя просто взять и выставить недвижимость на продажу по той цене, которую захочет выручить действующий собственник. Впоследствии такое «своеволие» может быть рассмотрено контролирующими органами как налоговое преступление, ведь именно от суммы выручки Продавцу понадобится заплатить в бюджет налоговые отчисления.

Вы можете установить наиболее точную цену недвижимости, если воспользуетесь следующими вариантами:

Получение справки о стоимости жилья из БТИ

Обращение к независимому оценщику недвижимости

Эта бумага выдается либо в Бюро технической инвентаризации, либо в Многофункциональном центре. За выдачу справки понадобится уплатить госпошлину – от 350 рублей и выше, если помимо оформления документа потребуется выполнение каких-либо дополнительных действий. Например, «на дом» может выехать специалист БТИ, который проведет осмотр жилого помещения и предоставит более детальное заключение о текущем состоянии квартиры. Справка из БТИ подготавливается в среднем за 10 рабочих дней.

Обычно стоимость, рассчитываемая независимым оценщиком, оказывается несколько выше, нежели стоимость, рассчитываемая инспектором из БТИ. Это связано с тем, что независимый оценщик отталкивается от рыночных критериев и актуальных трендов на рынке недвижимости. В свою очередь, работники БТИ отталкиваются от государственных параметров и критериев массовой оценки. За услуги независимого оценщика понадобится заплатить больше – в среднем от 5 до 10 тыс. рублей (в зависимости от населенного пункта и площади самой квартиры). Специалиста также нужно будет проверить на предмет благонадежности – изучить профильную документацию, репутацию, стаж, отзывы бывших клиентов.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Вы сможете самостоятельно проверить правильность проведенного расчета. Для этого Вам понадобится зайти на популярные городские сайты по продаже недвижимости и найти предложения, максимально схожие по параметрам с Вашей квартирой. Во внимание необходимо брать только среднерыночные варианты. Квартиры с самыми низкими и самыми высокими стоимостями следует исключить из выборки. Цена, которую Вы получите при самостоятельном анализе рынка, должна примерно совпадать с ценой, оглашенной инспектором БТИ или независимым оценщиком.

В целом на стоимость объекта недвижимости влияют следующие характеристики:

1. Общий метраж.
2. Количество комнат. Здесь существует определенный парадокс. Стоимость всей квартиры увеличивается, если увеличивается количество комнат. Однако стоимость отдельно взятого квадратного метра, наоборот, уменьшается. Это связано с тем, что многокомнатные квартиры сегодня не слишком востребованы на рынке недвижимости. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в «спальных» районах.
3. Площадь кухни. Если это значение менее 10 кв. м., то квартира существенно падает в цене.
4. Планировка. Квартира с раздельными комнатами оценивается значительно выше, чем со смежными комнатами. Смежными называются такие комнаты, которые имеют общий вход. Т.е. сразу попасть в дальнюю комнату нельзя, – необходимо обязательно проходить через другую комнату.
5. Ремонт и наличие коммуникационных систем. Хороший и качественный ремонт может увеличить стоимость квартиры на 10% в сравнении со среднерыночными вариантами, а отсутствие такого ремонта – уменьшить стоимость квартиры на те же 10%. Если же в жилом помещении будет иметься косметический, но довольно дешевый ремонт, кардинального влияния на цену это не окажет.
6. Этажность. Наиболее дорогостоящими являются квартиры, расположенные на средних этажах.
7. Балкон/лоджия. Положительно влияет на цену не только наличие самого балкона или лоджии, но и их остекление. Если балкон или лоджия были застеклены совсем недавно с использованием качественных пластиковых или деревянных рам, это добавит квартире еще 5% в цене. А вот старые и давно сгнившие доски вкупе с плохими стеклами никак не скажутся на стоимости квартиры.
8. Общее обустройство дома и придомовой территории (наличие/отсутствие лифта, мусоропровода, площадок, озелененных пространств, паркинга и т.д.).
9. Состояние дома, степень его износа.
10. Район и инфраструктура. Покупателями ценятся обжитые районы с торговыми центрами, школами, поликлиниками, хорошей транспортной доступностью и т.д.
11. Размеры коммунальных платежей. Покупатели предпочитают знать, сколько и за что им нужно будет платить. Поэтому наличие в квартире счетчиков для учета потребленных ресурсов (воды, света, газа и пр.) окажется для Продавца большим плюсом.

После расчета стоимости Вам необходимо добавить к полученному значению еще 20% сверху. Именно по такой цене жилье обычно выставляется на продажу, – так собственник оставляет себе возможность для торгов, скидок и т.д. Дальше действовать необходимо по ситуации. Если Покупатели положительно реагируют на предложение, то Вы можете попробовать поднять цену еще на 5-10%. Однако если изначально на объявление никто не откликается или отклики скудны, цену, наоборот, понадобится снизить – на те же 5-10%.

✅ Шаг 2: поиск заинтересованного Покупателя

Порядок продажи квартиры в 2023 году подразумевает проведение качественной рекламной кампании. Соответствующие объявления необходимо разместить на всех крупных площадках, связанных с рынком недвижимости. Это могут быть и рекламные блоки в газетах, и специализированные Интернет-сайты, и социальные сети, и другие источники, благодаря которым люди могут узнать о Вашем намерении продать свое жилье. Рекомендуется рассказать о планируемом отчуждении родственникам, друзьям, коллегам и знакомым, ведь метод «сарафанного» радио также никто не отменял.

Начинать размещение объявлений необходимо заблаговременно. Это поможет Вам сберечь нервы и деньги. Квартира с правильно рассчитанной стоимостью быстро находит потенциальных покупателей. В среднем она продается через 4 недели с момента начала рекламной кампании.

Если же Вам необходимо продать жилье в максимально сжатые сроки, это может существенно сказаться на окончательной стоимости недвижимости. Тот запас в 20-25%, который Вы оставляли себя для возможных торгов, придется полностью «урезать». В результате Вы продадите жилье по минимальной ставке.

Рекламные объявления о продаже должны включать в себя качественные картинки и хорошо составленный текст. Изображения необходимо делать на фотоаппарат в светлое время суток. Всего будет достаточно около 10 фотографий. На них понадобится запечатлеть состояние комнат, кухни, ванной, туалета, подъезда, придомовой территории, а также вид из окон.

Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Покупатели обращают большее внимание на изображения, где практически отсутствует мебель или иные сторонние вещи. Так все достоинства и изъяны оказываются видны, как на ладони. Если же у Вас нет возможности убрать вещи и мебель из комнат, перед созданием фотографий в квартире понадобится навести порядок. В кадре не должно быть лишних, неприятных глазу деталей, а также людей и/или домашних животных.

Рекламный текст должен быть цепляющим, четким, информативным. Вам понадобится описать все технические характеристики жилья – общий метраж, количество комнат, этажность, наличие или отсутствие балкона и т.д. Проявляйте заинтересованность в сделке и пытайтесь словами убедить читателя, что это приобретение окажется для него максимально выгодным. В конце необходимо упомянуть, по каким каналам связи потенциальный Покупатель может обратиться к Продавцу в случае заинтересованности (номер телефона, электронная почта, skype и пр.).

После того, как фото и текст будут созданы, их понадобится объединить в общее объявление и опубликовать. В первую очередь внимание необходимо обратить на самые крупные сайты по продаже имущества – это «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и «Domofond».

На успехе рекламной кампании может сказаться не только качество изображений и текста, но и такой фактор, как сезонность. Помните, что в период новогодних каникул (с конца декабря по середину февраля) и в период летних отпусков (с июня по август) рынок недвижимости пребывает в застое. Публиковать объявления о продаже квартиры в это время не следует.

✅ Шаг 3: осмотр жилого помещения

Далее Продавцу начнут звонить Покупатели, заинтересованные в первичном осмотре недвижимости. На этом этапе квартиру понадобится привести в порядок, а именно – придать ей товарный вид и провести генеральную уборку. Помещение станет выглядеть опрятнее, если Вы:

• помоете окна;
• прочистите слив в туалете;
• позаботитесь об устранении сколов, трещин, подтеков, царапин и пр.;
• вывезете на свалку всю старую и ненужную мебель;
• проведете в квартире общий косметический ремонт (смените пожелтевшие занавески на новые, пусть и недорогие, повесите на стены пару приятных глазу картин, расставите кое-где живые цветы в горшках);
• ароматизируете комнаты перед непосредственной встречей с потенциальным Покупателем.

Профессиональные маркетологи часто используют запахи, чтобы сподвигнуть потенциального клиента к совершению покупки. Вы можете заварить кофе и испечь пирог. Даже если Покупатель откажется от напитка и не захочет кушать выпечку, существующие запахи уже создадут у человека приятные ощущения тепла и уюта.

Не следует забывать про подъезд. Именно его потенциальный Покупатель увидит первым, если захочет осмотреть квартиру. Так что в подъезде тоже понадобится убраться – как минимум, подмести или вымыть лестничную клетку. Если есть силы, время и желание, рекомендуется заменить лампочки на этаже и хотя бы частично замазать краской настенные граффити (там, где они имеются).

Продавцу понадобится позаботиться и о своем внешнем виде. Лучше всего одеться на встречу в нейтрально-деловом стиле, – это оставит у посетителя хорошее впечатление. Нужно морально подготовиться к сложным или каверзным вопросам. Часто Покупатели пытаются обнаружить и даже выдумать изъяны, чтобы добиться снижения стоимости.

Они могут начать рассказывать Вам, что их не устроило, не понравилось и пр. Если Вы будете психологически готовы к этому и приготовите хотя бы частичные доводы для отстаивания своей позиции, то сможете договориться с Покупателем на выгодных для себя условиях.

Не следует принимать посетителей в одиночку, т.к. это может быть небезопасно. Попросите знакомого человека (родственника, друга, коллегу и т.д.), чтобы он оказал Вам посильную помощь в продаже и поприсутствовал при осмотре квартиры.

✅ Шаг 4: сбор необходимой документации и оформление предварительных договоров

После того, как Продавец определится с выбором конкретного Покупателя, ему понадобится начать сбор всех необходимых бумаг и документов. Затягивать с этим излишне не рекомендуется, ведь приобретатель заинтересован в своевременной проверке квартиры на юридическую «чистоту». Если справки и подтверждения не будут предоставлены Продавцом вовремя, у Покупателя закончится терпение и он откажется от сделки.

Вот, какие документы понадобится предоставить второй стороне:

1. Паспорт Продавца.
2. Выписка из ЕГРН о наличии права собственности.
3. Кадастровый и технический паспорт из БТИ. Если в квартире проводились перепланировки, то в БТИ также понадобится взять справку об их законности.
4. Справка из ЕИРЦ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Действительна в течение 1 месяца, поэтому ее нужно брать только к моменту подписания основного договора купли-продажи.
5. Выписка из домовой книги, содержащая информацию о прописанных в квартире лицах. Действительна в течение 1 месяца, поэтому ее нужно брать только к моменту подписания основного договора купли-продажи.
6. Опционально – нотариально заверенная доверенность, если от имени какого-либо участника сделки выступает его Доверенный представитель. Для Продавца проведение купли-продажи по доверенности нежелательно и небезопасно. Следует настаивать на том, чтобы Покупатель принимал в сделке личное участие.
7. Опционально – справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность Продавца. Получать эту справку необязательно, если Продавец имеет на руках действующие водительские права (они также подтверждают дееспособность).
8. Опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга Продавца, если квартира относится к совместно нажитому имуществу (ст. 35 СК РФ).
9. Опционально – письменное разрешение ООиП на проведение сделки (ст. 21 ФЗ №48, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Требуется, если в квартире числятся собственниками, сособственниками или прописанными жильцами опекаемые лица (несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане). Аналогичное письменное разрешение от ООиП необходимо, если продаваемая квартира была куплена на материнский капитал.

Вам следует передавать Покупателю только копии, но никак не оригиналы документов. Иначе вы рискуете нарваться на мошенника, который продаст квартиру без вашего ведома по оригиналам бумаг.

В течение сбора этой документации стороны начинают вести переговоры и обсуждать нюансы будущей купли-продажи. Как только все или почти все документы окажутся собраны, участники могут переходить к составлению предварительного договора купли-продажи (ПДКП) и договора задатка. ПДКП и договор задатка не требуют нотариального удостоверения, хотя опционально они могут быть заверены в кабинете нотариуса. Оба документа приобретают юридическую силу с момента их подписания обоими участниками сделки.

Составлять ПДКП и договор задатка необязательно, но рекомендовано – это подтвердит серьезность обеих сторон, зафиксирует перечень достигнутых между ними договоренностей и свяжет их определенными правовыми обязательствами. Конечно, если Продавец доверяет Покупателю как самому себе, то можно обойтись без составления ПДКП и договора задатка, а сразу оформить и заключить основной договор купли-продажи квартиры (ДКПК). Однако этот вариант все же нельзя считать безопасным и отвечающим интересам собственника.

Задаток – это предварительный платеж, который выполняет обеспечительную, гарантирующую и страхующую функцию. Сумма задатка включается в общую стоимость квартиры. Обычно размер задатка составляет 3-5% от исходной цены жилья. Уплата данного предварительного платежа всегда должна подтверждаться составлением отдельного документа – соглашения (договора) о задатке.

Также Продавец может потребовать от Покупателя уплаты не задатка, а аванса. При передаче аванса не требуется составление никаких отдельных соглашений, договоров и пр. Если впоследствии сделка сорвется, то вне зависимости от причины Продавец должен будет возвратить всю сумму аванса Покупателю.

Иначе обстоит дело с задатком, – здесь ключевую роль будет играть то, по чьей вине не состоялся переход права собственности. Если сделка сорвется по вине Продавца, то он должен будет возвратить Покупателю двойную сумму задатка. А вот если сделка сорвется по вине Покупателя, то Продавец будет вправе оставить полную сумму задатка у себя. В этом и заключается обеспечительная, гарантирующая и страхующая функция задатка.

Далее Продавец получает от Покупателя всю сумму предварительного платежа и составляет стандартную расписку о принятии средств. После этого Продавец освобождает недвижимость – выписывается сам и выписывает из квартиры всех прописанных там жильцов. Это мероприятие проводится либо в паспортном столе, либо в МФЦ.

Именно в этот момент собственник получает свежую выписку из домовой книги, свидетельствующую, что в квартире больше никто не прописан. В это же время Продавец должен получить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам в едином информационно-расчетном центре. Обе этих бумаги предоставляются Покупателю и дополняют собой ранее собранный пакет документов.

✅ Шаг 5: оформление основного договора

После всех вышеописанных действий стороны могут перейти к составлению основного договора купли-продажи квартиры. Здесь дублируются те же основные договоренности, права и обязанности, которые уже были зафиксированы в тексте предварительного договора. Участники могут внести сюда незначительные коррективы, однако они не должны полностью менять суть, характер и ключевые условия сделки.

Обычно ДКПК составляется в 3 оригинальных экземплярах (1­ – для Продавца, 1 – для Покупателя, 1 – для Росреестра). Если в деле участвует нотариус, то отдельный оригинальный экземпляр понадобится подготовить и для него. Стороны могут удостоверить ДКПК в кабинете нотариуса по своему желанию. Однако в некоторых случаях нотариальное удостоверение – это прямое законодательное требование:

1. Если продаваемая квартира принадлежит сразу нескольким сособственникам по принципу долевого владения. Здесь может продаваться как все жилье, так и его отдельная часть (доля), – заверять договор у нотариуса все равно потребуется в обязательном порядке.
2. Если продаваемая квартира полностью или частично принадлежит опекаемому лицу – несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину.

✅ Шаг 6: перерегистрация права собственности в Росреестре, взаиморасчеты, уплата НДФЛ

После составления и подписания основного ДКПК Покупатель получает возможность отправиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Здесь понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Эту статью расхода покрывает тот, кто ранее был указан в тексте ДКПК. Если стороны договорились о том, что госпошлину оплатит Продавец, значит, он должен будет предоставить деньги.

Перерегистрация права собственности осуществляется в среднем за 5-9 дней. Как только эта процедура будет завершена, новый владелец получит свежую выписку из ЕГРН на свое имя, а бывший владелец – справку о продаже квартиры. Этот документ понадобится сохранить – например, на тот случай, если на имя бывшего собственника начнут начисляться долги по коммунальным платежам или штрафы. Благодаря справке о продаже квартиры гражданин сможет подтвердить, что он более не отвечает за данный объект недвижимости.

Обычно взаиморасчеты за квартиру проводятся на самом последнем этапе, когда все другие шаги уже выполнены. По возможности Продавцу следует настаивать, чтобы взаиморасчеты были проведены раньше – например, сразу же после подписания основного ДКПК. Однако приобретатели редко соглашаются на такой расклад.

Покупатель встречается с Продавцом, чтобы передать ему деньги и получить взамен ключи от квартиры. Продавцу рекомендуется взять на встречу своего свидетеля, в его присутствии пересчитать переданную сумму и составить расписку о принятии средств. Также сторонам следует составить акт приема-передачи квартиры (в 2 экземплярах).

Если имеется возможность, передачу денег лучше осуществлять не в наличном, а безналичном формате – например, путем перевода всей суммы со счета на счет или путем использования банковского аккредитива. Также можно воспользоваться банковской ячейкой, куда деньги заблаговременно кладутся на хранение. Так у Продавца точно будет гарантия того, что он получит обещанные ему средства.

Правильная и законная купля-продажа квартиры предполагает, что в конце Продавец заплатит с выручки налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

От уплаты налога освобождаются лица, которые (ст. 217.1 НК РФ):

• владели квартирами более 5 лет;
• владели квартирами более 3 лет при условии, что ранее эти квартиры достались им по договору дарения, наследования, приватизации или ренты.

Чтобы соблюсти налоговое законодательство, необходимо подать в налоговую службу декларацию по форме 3-НДФЛ. Однако уплата налога осуществляется не сразу, а только на следующий год (до 30 апреля включительно). Т.е. если купля-продажа была проведена в 2019 году, то декларацию 3-НДФЛ понадобится подать в налоговую службу только в 2021 году не позднее 30 апреля.

Самостоятельная продажа недвижимости без посредников – это непростая процедура, которая включает в себя множество этапов. Продавцу необходимо правильно рассчитать цену, найти заинтересованного Покупателя, не столкнуться с мошенником, собрать требуемую документацию и правильно составить сразу ряд договоров. Не знаете, как самостоятельно оформить продажу квартиры конкретно в Вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на все имеющиеся вопросы.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. 8(800)101-47-29 — Все жители РФ
4. +7(499)938-59-17 — Москва и Область
5. +7(812)240-85-54 — Санкт-Петербург и область

Источник: law-divorce.org

Как продать квартиру самостоятельно – инструкция от эксперта по сделкам с недвижимостью

Вас приветствует эксперт портала «ПапаПомог» Галина Серая, автор проекта для самостоятельных продавцов и покупателей недвижимости «Без Риелтора. Все Просто», успешный предприниматель и инвестор. На моем счету не один десяток успешных сделок с недвижимостью.

Сегодня я расскажу, как самостоятельно продать свою квартиру, правильно подготовиться к сделке и не упустить самое выгодное предложение.

Также из статьи вы узнаете, как обезопасить себя во время сделки и получите много другой полезной практической информации.

Как продать квартиру самостоятельно – пошаговая инструкция

Продать квартиру своими силами без привлечения специалиста из риелторской компании – более чем реально.

Рассмотрим в подробностях шаги, которые вам нужно сделать для самостоятельной успешной продажи.

Существую безопасные этапы сделки и опасные, когда риск потери денег или недвижимости велик. На опасных этапах настоятельно рекомендую воспользоваться помощью юриста или эксперта по сопровождению сделок.

Шаг 1. Подготавливаем необходимые документы

Подготовка жилья к продаже касается не только технического состояния помещения, но и сбора документов. Если вы хотите быстро и выгодно продать квартиру, начинайте подготовку документов заранее.

Для продажи необходимы следующие документы:

• основания собственности (договор передачи жилья в собственность, договор с Застройщиком, договор купли-продажи (ипотеки), свидетельство о праве на наследство, договор дарения, соглашение о разделе имущества, решение суда и т.д.);
• регистрации права собственности (выписка ЕГРН или свидетельство регистрации, регистрация ранее возникшего права, если жилье приобретено до 1998 года);
• личные документы собственника и его присутствие в городе, где находится объект продажи;
• доверенность на проведение сделки, если собственник не может присутствовать при продаже недвижимости;
• справка о прописанных лицах.

Выдачей справок о прописанных лицах в разных регионах занимаются разные органы (МФЦ, ФМС). Уточните заранее, где в вашем городе или районе выдается такой документ и какова процедура его получения, чтобы на момент ведения переговоров с покупателем он был у вас на руках. Справка не имеет срока давности, поэтому лучше ее приобрести заблаговременно.

Если в квартире прописаны лица, фактически не проживающие (родственники) нужно заранее снять их с регистрационного учета. Также если в ней проживают жильцы в текущий момент, важно, чтобы они были готовы быстро сняться с регистрационного учета в случае продажи квартиры.

Для снятия с учета можно предварительно записаться на портале Госуслуги в территориальное отделение ФМС либо просто посетить отделение ФМС и уточнить порядок процедуры.

Чаще всего сделка по продаже имущества срывается из-за того, что у продавца не подготовлены документы, не сняты с регистрации прописанные лица, либо собственника нет в городе или в стране, а доверенность на продажу не оформлена. Еще одна причина срыва сделки – неузаконенная перепланировка.

Продумайте заранее, кто будет заниматься подготовкой документов: вы лично или доверенное лицо, как скоро вы сможете снять с регистрации прописанных в квартире людей и убедитесь в том, что у вас в наличии есть документы основания и права собственности.

Если в квартире была перепланировка, но вы ее еще не оформили, обратитесь к юристам . Эта процедура проходит в судебном порядке. Второй вариант – обратитесь в организации, специализирующиеся на узаконивании перепланировок.

Длительность подготовки документов в каждом случае разная. Кому-то достаточно двух-трех недель, а у кого-то процесс может затянуться на полгода.

Шаг 2. Предпродажная подготовка квартиры – Хоум-стейджинг

Следующий этап – хоум-стейджинг. Это «физическая» подготовка квартиры, чтобы можно было сделать красивые фотографии интерьера, и она была привлекательной для покупателей.

1. Достаточно сделать легкий косметический ремонт или нанести первый слой шпатлевки в квартирах с черновой отделкой. Так, затратив 15-20 000 рублей на «подкраску губ», помещение воспринимается покупателями совсем иначе: кажется ухоженнее, просторнее, светлее.

Даже перепродавая квартиру в новостройке с готовой отделкой, сделайте в ней уборку, вывезите строительный мусор, вымойте окна, и покупатель не заставит себя долго ждать.

2. Генеральная уборка. Независимо от того, в каком состоянии жилье (ветхое, новое), оно должно быть идеально чистым. Люди покупают ощущения, поэтому независимо от состояния квартиры, она должна вызывать у покупателей чувство дома, а это ощущение дает чистота, отсутствие посторонних запахов, личных предметов продавца.

Создайте для покупателя нейтральное пространство. Дайте возможность представить себя в роли жильца квартиры, «примерить» ее на себя. Добиться этого можно только приятной обстановкой в помещении, без грязи, ваших личных вещей.

Не практикуйте подход: «Кому надо, тот купит!». Так вы будете продавать свою недвижимость очень долго и в итоге продешевите.

3. Не забывайте о том, что наличие мебели в квартире дает ощущение уюта, помогает покупателю представить, как будет выглядеть интерьер, а также исключает возражение о том, что помещение маленькое и в него ничего не поместится.

Некоторые наши клиенты специально перед продажей квартиры покупают недорогую новую мебель и оставляют ее в подарок покупателям, при этом выигрывая в стоимости продажи жилья.

Потратив 10-15 000 рублей на покупку кухни или недорого мебельного гарнитура, вы выиграете 30-50 000 рублей в сделке по недвижимости.

4. Прислушивайтесь к мнениям покупателей, приходящих на просмотр квартиры. Если несколько человек сказали вам о том, что коридор слишком темный, перекрасьте его или добавьте освещение.

5. Создают атмосферу уюта в жилье приятные запахи. Заварите ароматный кофе и угостите клиентов. Это настроит на диалог, поможет вам подать свое жилье в более выгодном свете, обсудить существующие нюансы.

6. Не забудьте о том, что начать хоум-стейджинг нужно с подготовки подъезда. Побелите стены, уберите мусор на лестничной клетке, в лифте.

7. Если вы продаете квартиру, в которой не проживаете, приезжайте до момента появления потенциального покупателя, чтобы оценить состояние подъезда, протереть пыль в квартире, проветрить ее, зажечь ароматические свечи или заварить кофе.

Чтобы понять психологию покупателя и посмотреть на сделку с другой стороны, прочитайте мою статью: «Как купить квартиру».

Шаг 3. Сделайте красивые фотографии, видео

Подготовленную к продаже квартиру нужно красиво сфотографировать. Снимки должны быть светлые, отображать плюсы жилья. Не фотографируйте темные помещения, скомканные вещи, разбросанные предметы.

Помните, что продажа строится по принципу: «продаем район», «продаем микрорайон», «продаем двор», «продаем дом» и потом уже квартиру. Поэтому к фотографиям жилья в тексте объявления обязательно прикрепляйте фото двора, вида из окна, фотографии объектов (школы, садика, стадиона, метро), которые находятся рядом с вашей недвижимостью.

Картинка продает больше, чем текст. Текстовое описание быстро забудется, а эмоции от увиденного изображения надолго врежутся в память и в подсознание.

Кроме фотографий можно снять видеоролик о просмотре недвижимости и прикрепить его к объявлению. Видео и хорошие фото повысят количество показов, и соответственно, количество звонков от потенциальных покупателей, что даст просмотры жилья.

Правило маркетинга:

Сначала мы продаем звонок, затем встречу и после квартиру!

Шаг 4. Составьте объявление

В этом шаге я не буду описывать правила составления объявления. Для вас я специально записала видео-инструкцию. Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать!

Шаблон продающего объявления вам в помощь!

Шаг 5. Определите стоимость

На рынке недвижимости действуют две цены: рыночная стоимость и стоимость предложения. Продажи ведутся по рыночной стоимости. Цена предложения – сумма, за которую продавец хочет продать свою недвижимость. Она формируется из потребности продавца, целей продажи и рыночной цены.

В первые две недели вам будут звонить риелторы, предлагая свои услуги. Не переживайте, если за это время вам не позвонит потенциальный покупатель. Ваша задача выдержать атаку риелторов, строить с ними диалог так, чтобы вежливо, но твердо отказаться от услуг.

Как это сделать, смотрите в видео:

Спустя две недели вам начнут звонить потенциальные покупатели. На этом этапе вы можете скорректировать свою стоимость предложения к рыночной стоимости.

Изначально в объявлении ставьте цену предложения. Затем понижайте ее до момента, когда у вас начнутся просмотры квартиры, но не забывайте о целях продажи.

Если вам нужны деньги для покупки нового жилья с большей площадью, а средств от продажи недвижимости будет недостаточно, рассмотрите вариант ипотеки.

Если рыночная стоимость вашей недвижимости мала, и вы не готовы соглашаться на такую продажу, поднимите цену. При этом и сроки продажи увеличатся. Вам придется неопределенное количество времени ждать покупателя, который даст вам ту цену, которую вы хотите.

Если вам важны сроки (например, переезд в другой город), ориентируйтесь на рыночную стоимость, предлагайте цену ниже рынка. Тогда продажа пройдет в самые краткие сроки (до 1 месяца).

Продажа «по рынку» длится 2-3 месяца, а если цена на недвижимость установлена выше рыночной, сроки продажи трудно предугадать.

Определить объективную стоимость квартиры можно только спросом реальных покупателей.

Шаг 6. Разместите объявление

Я советую набрать в Яндекс или Google запрос «доска объявлений» и выбрать несколько самых популярных в вашем регионе. Разместите объявление на 4-5 ресурсах. В маленьких городах работают отрывные объявления на подъездах домов, остановках, местных печатных изданиях.

Выполняя этот шаг, учитывайте специфику населенного пункта.

Шаг 7. Звонки, показы

Общайтесь с потенциальными покупателями предельно вежливо. Дружелюбно рассказывайте о жилье, подстраивайтесь под возможности потенциального покупателя приехать на просмотр.

Отвечайте на каждый телефонный звонок или перезванивайте, если не смогли ответить в нужный момент. Не стесняйтесь напомнить о себе, ведь покупатель смотрит и обзванивает много объявлений и легко может запутаться или забыть о вас.

Если вы в течение дня сильно заняты, то делегируйте общение с потенциальными покупателями и показ жилья кому-то из членов своей семьи.

Задача звонка – договориться о просмотре квартиры. Каждый показ квартиры – потенциальная продажа жилья.

Перед показом обязательно прийти заранее, чтобы подготовить жилье и не заставлять ждать потенциального клиента.

Если вы живете в продаваемой квартире, отправьте всех жильцов на прогулку на время прихода клиентов на просмотр. Присутствие членов вашей семьи помешает потенциальному покупателю спокойно осмотреть жилье.

Во время показа ведите себя нейтрально. Не надоедайте людям вопросами, болтовней, излишней активностью. Отвечайте на вопросы дружелюбно, сдержанно.

Если покупатель остановился в нерешительности, спросите, с какой комнаты он хотел бы начать, и дайте варианты на выбор (спальня или кухня, например).

Шаг 8. Ведем переговоры

Подготовьтесь к переговорам заранее, поскольку начаться они могут еще на этапе просмотра.

Удобно для этого иметь под рукой чек-лист. В нем отражаются такие вопросы, как:

• финансирование сделки;
• в какие сроки будет проведена оплата;
• что останется из мебели, обстановки;
• когда нужно полностью освободить жилье.

На этапе переговоров обсуждается цена сделки, оговариваются потребности покупателя. Возможно, вам понадобится время обдумать условия предстоящей сделки.

Здесь я вам даю свой чек-лист, обязательно скачайте его и имейте под рукой во время переговоров, чтобы не упустить важные детали.

Если возникла ситуация, в которой вы не можете разобраться самостоятельно (например, у покупателя сертификат «Молодая семья», «Материнский капитал» или военная ипотека), обращайтесь к специалистам по сделкам с недвижимостью. Так вы не упустите своего покупателя, и вам не придется ждать продажи неопределенное количество времени.

Случай из моей практики

Недавно в моей практике был случай, когда продавец отказал реальному покупателю с военной ипотекой, который готов был приобрести квартиру за 5 млн. и оказался в положении, что в течение последующих 6 месяцев он так и не смог продать ее, даже опустив стоимость до 4 млн.

Продавцы часто упускают хороших покупателей по собственной глупости из-за того, что:

1. Не готовы документы.
2. Не готова квартира к продаже (нет уборки, мелкого ремонта, хороших фото).
3. Не правильно построен переговорный процесс.

Не спешите отказывать покупателю, если вы в чем-то не разобрались или не знаете, как правильно поступить.

Намного целесообразнее потратить 20-25 000 рублей на сопровождение специалиста по сделкам с недвижимостью и не переживать о том, что вас обманут, вы не сможете продать жилье, чем в итоге потерять на продаже квартиры сотни тысяч, упустив выгодного покупателя.

Если вы уверены в своих силах, продолжайте самостоятельные поиски покупателя.

Шаг 9. «Зафиксируйте» покупателя (аванс)

Чтобы покупатель не передумал, возьмите с него аванс. Чтобы получение аванса прошло гладко, воспользуйтесь специальным бланком безопасного аванса, не боясь, что вы от этого как-то пострадаете.

Если покупатель передумает, вы вернете ему аванс и сможете безболезненно разойтись.

Когда покупатель не согласен на заполнение такого бланка и настаивает на заключении предварительного договора купли-продажи, подключайте юриста.

В случае, если вы подписали договор о получение задатка и решили расторгнуть сделку, по закону будете обязаны вернуть сумму задатка в двойном размере. При подписании предварительного договора вас могут принудить подписать основной договор в судебном порядке, если вы решите отказаться от сделки.

Шаг 10. Подготовка основной сделки

Выясните, какие документы нужны для сделки вашему покупателю. Если он собирается брать ипотеку, что вы должны ему для этого предоставить.

Никому не отдавайте оригиналы своих документов. Для оформления сделки второй стороне передаются только копии.

Определитесь с тем, кто будет составлять договор купли/продажи – вы или вторая сторона. Если вы знаете, как этот документ составляется, берите дело в свои руки. Делегируя это второй стороне, убедитесь в правильности составления документа, привлеките юриста.

Из личной практики

Несмотря на многолетний опыт работы в сделках с недвижимостью, я всегда отдаю свои договоры купли/продажи на проверку юристам. Дело в том, что участвуя в сделке, я переживаю, возникает много эмоций, увеличивается риск сделать ошибку, упустить какую-то важную деталь. В нашей компании договор проверяют 2 юриста, чтобы ничего не упустить.

Внимательно читайте текст договора, проверяйте цену, данные покупателя, чтобы не попасть в неприятности.

Во время сделки контролируйте:

1. Правильность составления договора. Идеальный вариант, когда вы его готовите и распечатываете самостоятельно, чтобы не стать жертвой обмана. Из рук документ до момента подписания не выпускать. Договор должен быть подписан строго в вашем присутствии и только самим покупателем (либо лицом, действующим по доверенности).
2. Этапы проведения сделки. Заранее обсудите, где вы встретитесь, кто будет брать талон на регистрацию, как и где будет происходить расчет. Сверяйте ход сделки с заранее составленной инструкцией . Наличие такого плана снижает стресс, панику. Если что-то идет не так, вы легко сможете это отследить и вовремя принять правильное решение.

Шаг 11. Передача денег

Я рекомендую проводить расчет в банке, используя внесение денег со счета на счет, аккредитив, банковские чеки. Заранее изучите банковские инструменты, чтобы выбрать для себя самый простой и удобный способ.

Советую продавцам получать деньги еще до подписания договора или в день подписания. Подписание договора до передачи денег тоже возможно, но вам нужно заранее обсудить эти два этапа со второй стороной.

Шаг 12. Переоформляем квартиру

С целью переоформления нужно обращаться в МФЦ или напрямую в Росреестр, если сделка заключена в простой письменной форме. Если собственники жилья несовершеннолетние дети, а также когда от недвижимости отделяется доля, сделка проводится в нотариальном порядке.

Все сделки регистрирует Росреестр. МФЦ выступает в роли органа, принимающего документы для последующей передачи их на регистрацию в Росреестр.

Продавать квартиру самому или воспользоваться услугами риелтора

Определиться с тем, сами вы будете продавать свою недвижимость или привлекать риелтора нужно еще на стадии принятия решения о продаже.

Риелторское сопровождение стоит недешево, к тому же многие услуги из него вы можете «оказать» себе сами, например, подать объявление, подобрать варианты покупки нового жилья, показать жилье потенциальным покупателям. Во многом вам поможет эта статья. Внимательно изучите ее разделы и применяйте полученную информацию на практике.

Если вы настроены на помощь риелтора, у вас нет времени и желания заниматься продажей самостоятельно, серьезно отнеситесь к выбору этого специалиста.

1. Обращайтесь к риелтору по рекомендации своих знакомых.
2. Работайте с ним только по договору, в котором четко указаны все условия сотрудничества, ответственности сторон.
3. Обязательно контролируйте работу этого специалиста, требуйте промежуточные отчеты о работе. Вы наняли его, платите свои деньги, а значит имеете полное право получить качественную услугу.

Какой бы вариант вы ни выбрали, изучение этапов продажи, юридических аспектов сделки, принципов работы агентств недвижимости, правил подготовки квартиры к продаже сократят риск стать жертвой обмана и потерять свои квадратные метры или деньги.

Как обезопасить себя, чтобы не обманули

Случаи мошенничества чаще всего фиксируются при покупке квартиры, чем при продаже. Продавая свое жилье, вы рискуете столкнуться с недобросовестными риелторами.

Один из самых популярных методов обмана, с которым сталкиваются продавцы недвижимости – шквал звонков от риелторов, предлагающих свои услуги. Обман состоит не в звонках. Он проявляется в ситуациях, когда продавец соглашается на предоставление ему риелторских услуг.

Тогда риелтор начинает активную рекламу квартиры, водит людей на показы и оформляет на себя или на агентство невозвратный аванс, который берет с потенциальных покупателей.

В Москве размер аванса 100 000 рублей. Эта сумма оформляется риелтором так, чтобы ее можно было не возвращать на законных основаниях. Следующий этап – риелтор пропадает со связи, либо по разным причинам покупатель не может оформить покупку. Например, оказывается, что документы на жилье не в порядке.

В итоге покупатель уходит, потеряв свои деньги. Продавец не может продать жилье, зато риелтор регулярно получает невозвратный аванс, «продавая» квартиру таким образом.

Молитва на продажу квартиры

Не раз замечала в поисковых системах статьи на подобную тему. Многие люди просят помощи у Бога, ищут молитвы на продажу квартиры. Я отношусь к этому скептически. Да, возможно обращение к высшим силам может поспособствовать успеху в продаже, но на 100% он зависит от вас.

Едва ли молитва поможет вам выгодно продать грязную, неуютную квартиру без полного комплекта документов. Если вы все сделали, приготовили квартиру к продаже, молитвы, свяченая вода или освящение помещения будут только в помощь.

Для выгодной и быстрой продажи недвижимости свои молитвы нужно обращать к Спиридону Тримифунтскому.

FAQ

Отвечу на самые частые вопросы по теме продажи недвижимости, которые мне задают в социальных сетях и при живом общении.

Через сколько можно продавать квартиру после покупки?

Ограничений во времени для продажи квартиры после ее приобретения нет. Если сделка оформлена, деньги получены, у сторон нет претензий друг к другу, выставить недвижимость на продажу можно хоть в день ее приобретения.

Если для вас актуален вопрос налогообложения, в частности получение налогового вычета, желательно придерживаться определенных сроков владения, чтобы получить его.

Как продать квартиру с обременением?

Продать недвижимость с обременением можно, но это будет не типовая, сложная сделка. Нужно выяснять причину обременения, в каком банке она в залоге, почему банк его не снимает. Схем продажи таких квартир много. Для успешной сделки обязательно нужно привлекать юриста.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой без проблем можно в том случае, если ее наличие не беспокоит покупателя.

Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, перепланировку может не пропустить банк, но некоторые изменения допустимы, когда они незначительные. Чтобы проблем не возникло наверняка, лучше оформите ее перед продажей.

Подведем итоги

В завершение темы выделю главные мысли для будущих продавцов:

1. Не воспринимайте сделки с недвижимостью, как игру в русскую рулетку. Подходите к сделке с умом, тщательно подготовьтесь.
2. Если вы хотите продавать свое жилье самостоятельно, без помощи специалистов, начните готовиться к продаже заранее. Минимум за полгода до размещения объявления о продаже. Не готовы самостоятельно за это браться? Ищите специалиста, но на его поиски вам тоже понадобится время, как минимум даже на то, чтобы сравнить их предложения и условия сотрудничества.
3. С продажами везет тем, кто вкладывается в это, готовит свое жилье, сам готовится к продаже, не отказывается от поступающих предложений, а берет паузу на их анализ, если в чем-то не уверен.

Желаю вам успешных сделок и благодарю за внимание!

Задавай вопросы в комментариях, я обязательно дам вам ответ. До новых встреч на страницах «ПапаПомог»!

С уважением,
эксперт портала «ПАПА ПОМОГ» по вопросам недвижимости,
Галина Серая

Источник: papapomog.com