Как начать бизнес на аренде квартир

Тимофей Медяков — владелец компании, занимающейся краткосрочной сдачей квартир в Перми, и управляющий в компании «Море апартаментов», где работает более 60 объектов в Сочи. В 2018 году они с супругой ушли с госслужбы и открыли ИП. Два года развивали сеть апартаментов на Урале, а летом 2020 года оставили ее на удаленном управлении и переехали в Сочи. Публикуем главные мысли из колонки Тимофея о том, как открыть бизнес на посуточной аренде жилья и об особенностях работы в регионах.

• У нас нет профильного образования в сфере гостиничного бизнеса, но как предприниматель я уверен, что здесь диплом не так уж и важен. Аренда жилья — это тот бизнес, где практически всему возможно научиться на практике.
• Чтобы добиться успеха, нужен, прежде всего, системный подход — наверно, это справедливо для любой сферы предпринимательства. Хаотичные действия без анализа последствий и понимания закономерности процессов могут уничтожить любую инициативу.
• В нашем случае решение вести дела совместно было однозначно правильным: все же в таком деле, как аренда квартир, нужен женский взгляд на гостеприимство и эмпатия. В основе нашего бизнеса — большая степень доверия и поддержка членов семьи, наличие единого понимания принципов работы, основанных зачастую на семейных ценностях.
• Начиная бизнес в любом регионе страны, нужно учитывать его особенности. Например, принципы ведения бизнеса в Перми и Сочи отличаются в первую очередь из-за специфики целевой аудитории, приезжающих в эти города.
• В центральной России сезонности спроса практически не существует — динамика бронирований может колебаться в основном только из-за мероприятий, проводимых в регионе или городе. Соответственно, процент загрузки почти круглый год одинаковый, ценовая политика остается практически неизменной.
• Лично для меня разница между работой в Перми и Сочи грандиозная. Масштаб бизнеса отличается многократно, соответственно, и финансовые обороты здесь совершенно другие. Моя личная вовлеченность в процесс и занятость в Сочи тоже гораздо выше, несмотря на то, что здесь я работаю в команде, а в Перми вел бизнес вдвоем с супругой.
• Тем, кто только решает, стоит ли начинать подобный бизнес, я бы посоветовал для начала честно оценить свои силы и возможности: многие ошибочно считают, что посуточный наем — это простой способ заработать, на который не нужно тратить много времени.
• Когда мы с женой решили открыть бизнес, то вообще начали с того, что вложили в него совершенно небольшие деньги, которые получили с продажи ненужных в доме вещей на «Авито». Свой бизнес мы начали с 50 тыс. рублей. Если есть свободная квартира, которую можно сдать, то для начала может хватить и 10-20 тыс. рублей на минимальное обустройство без вложений в аренду.
• Тем, кто ведет арендный бизнес, обязательно нужно пользоваться всеми техническими средствами, которые облегчают работу: возможность оплатить объект на сайте, системами формирования графика бронирования номеров в реальном времени.
• Не стоит бояться устанавливать ту цену, которую вы считаете адекватной вашим услугам и конкурентоспособной рыночным ценам.
• Бизнес на посуточной аренде действительно может стать прибыльным и интересным делом, если получится глубоко погрузиться в процесс. Даст возможность постоянно развиваться: искать новые туристические направления, потенциальных клиентов, использовать больше каналов продвижения, увеличивать узнаваемость бренда.

Текст без сокращений здесь.

Бизнес на посуточной сдаче квартир. Бизнес с нуля. Посуточная аренда квартир пошагово

Больше о посуточном бизнесе:

Источник: kvartirka.com

Как заработать на посуточной аренде квартир: бизнес план

Чтобы открыть свой бизнес, необходимо обладать специфическими знаниями. Кондитер должен уметь печь пирожки и пирожные, автомеханик – разбираться в автомобилях. А что делать, если полученная профессия предлагает ближайшего работодателя за тысячу верст, и на открытие своего дела отведено минимум средств? В этом случае в качестве варианта приложения сил стоит рассмотреть посуточную аренду квартир, бизнес план не требует специальных знании и крупных финансовых вливаний.

С чего начать

Первое, с чего нужно начинать новый бизнес – это изучение юридических норм и правил, которые регламентируют операции на рынке недвижимости. В Жилищном Кодексе есть список требований, которые регламентируют аренду и субаренду квартир.

Перед открытием своего дела будет необходимо пройти процедуру регистрации юридического лица.

Лучше всего зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, это позволит свести к минимуму расходы на ведение бухгалтерской документации. Открытие ИП потребует не более 5000 руб.

Если планируется работать с командировочными и заключать договора с юридическими лицами, то сдача квартир в аренду посуточно как бизнес оформляется в виде Общества с Ограниченной Ответственностью (ООО). Кроме более высокого социального статуса, учредитель ООО отвечает перед кредиторами только суммой уставного капитала. Услуги по сбору и регистрации документов обойдутся в 15000.

Налоговый кодекс РФ и для ИП, и для ООО допускает возможность работы по упрощенной схеме налогообложения. Он позволяет платить в казну 6% от оборота или 15% от прибыли вашего бизнеса.

Арендодатель должен быть заранее проинформирован о том, как официально сдать квартиру в аренду какой платить налог.

Какая квартира нужна

Счастливчикам бабушка оставила отличное жилье в центре города, остальным придется искать собственников, готовых сдать недвижимость.

При этом она должна соответствовать требованиям:

1. Длительный срок аренды, минимум 1 год.
2. Расположение. Найдется мало желающих поехать на городские окраины, поэтому нужно подобрать квартиру в центре города.
3. Хороший ремонт. Чтобы не тратить средства на приведение помещения в божеский вид, нужно заранее позаботиться о ее внешнем виде.
4. Готовность владельца заключить официальный договор и заплатить налоги. Это приведет к удорожанию на 10-15%, однако играть в опасные игры с государством не стоит, они попадают под действие Уголовного кодекса.

При ответе на вопрос: как организовать бизнес на сдаче квартиры посуточно с чего начать, — следует рассмотреть вопрос с мебелью. Месячная разница цены составит около 5000, если арендовать жилье с мебелью.

В противном случае придется купить:

• диван;
• кровать;
• кухонную мебель;
• холодильник;
• микроволновую печь.

Это необходимый минимум, способный привлечь арендаторов, его покупка обойдется примерно в 70 000. Эта сумма окупится за 14 месяцев, к тому же помещение без мебели снять проще.

Это интересно: Специальная оценка условий труда в 2019 году: последние изменения

Договор

Правильно оформленный договор является залогом отсутствия проблем. В жилищном кодексе прописаны обязательные пункты:

• адрес жилого помещения;
• реквизиты договаривающихся сторон;
• срок действия договора;
• способы и сроки оплаты, ее размер;
• кто оплачивает коммунальные платежи;
• возможность передачи в субаренду.

В дополнении к нему подписывается акт приема/сдачи помещения, в котором описывается его техническое состояние, показания счетчиков, наличие мебели и бытовых приборов.

Арендодатель должен быть заранее проинформирован о том, как официально сдать квартиру в аренду и какой платить налог.

Форма договора не предусматривает пункта об обязательной его регистрации в госорганах, эти вопросы решаются устно.

Однако в любом случае, бизнесмену желательно предупредить собственника об этом шаге, в противном случае владелец квартиры имеет все шансы стать фигурантом уголовного дела с крупным штрафом, а бизнесмен потеряет объект.

Где найти клиентов

Итак, квартира найдена, в ней все готово для приема гостей. Осталось найти их, подписать договор и получить плату. Где искать клиентов? Ответ на этот вопрос можно найти в интернете и местных СМИ.

Всех клиентов можно разделить на две категории:

1. Коренные горожане. Молодые парочки, которым нужно место для уединения, или супруги, которым надо отдохнуть друг от друга.
2. Гости города, командировочные и туристы.

Каждая из этих категорий нуждается в месте, где нужно провести сутки–другие. Каналы привлечения для каждой из этих категорий немного отличаются.

Стоимость месячной аренды составляет 15 000 рублей ежемесячно. Эта цифра приведена для областного города, для однокомнатной квартиры с хорошим ремонтом и мебелью.

Интернет

Авито и доски объявлений. Они переполнены предложениями квартир с посуточной оплатой, и чтобы выделить свое предложение, нужно постараться не подходить формально к подаче объявления.

В нем обязательно должны быть описаны преимущества конкретного предложения:

• цена и скидки;
• расположение, близость транспортной инфраструктуры;
• наличие мебели;
• дополнительные услуги.

Иногородних клиентов можно найти на сайтах для путешественников. В век блогерства люди охотно делятся с окружающими впечатлениями от поездок, оставляют адреса и контактные данные принимающей стороны.

Кроме услуги по размещению, можно оказывать услуги по трансферту из вокзала и аэропорта, что принесет дополнительный доход.

Еще один путь привлечения заказчиков – создание собственного сайта или группы в социальных сетях.

Средства массовой информации

Важным каналом привлечения будут и местные газеты, которые бесплатно разбрасываются по почтовым ящикам.

Строчное объявление обойдется в 200 – 300 рублей, выделенный блок – около 500. Потратив несколько тысяч рублей, можно приучить клиентов к постоянному наличию свежих предложений.

Стоит отметить, что окупить масштабную рекламную компанию с одного объекта будет сложно, а добиться без рекламы полной наполняемости еще сложнее. Поэтому при изучении вопроса, как правильно строить бизнес посуточной аренды квартир, все тонкости должны быть учтены заранее. В том числе и количество квартир.

Это интересно: Плюсы и минусы работы ИП с НДС и без в 2019 году

Средства уйдут впустую, если помещение в момент звонка окажется занято

Один бизнесмен сможет вести десяток объектов, исходя из этого количества и будет произведен окончательный расчет рентабельности.

Доходы и окупаемость проекта

Начальные вложения составят не более 30 тысяч, это оформление документации, консультация с адвокатом и непредвиденные расходы. Каждый месяц за одну квартиру нужно будет платить около 15 000, порядка 10 000 уйдет на рекламу, и 5 000 – налоги и сборы. Итого расходы составят 165 000 за 10 объектов.

Суточная аренда стоит около 1500 рублей. В идеале умножаем это число на количество объектов и на число дней в месяце, получаем 450 000. Но это в идеале, на практике добиться наполняемости в 100% не получится, хорошим показателем считается цифра в 50%. Это дает месячный доход в 225 000. Таким образом чистый доход составит 60 000.

Вполне реалистичная цифра, которую можно увеличить за счет повышения процента наполняемости.

Другие варианты

Ипотека и переезд на окраину города предоставляют владельцу возможность увеличить прибыль. Ипотека под 10% годовых при стоимости однокомнатной квартиры в 1.5 миллиона потребует около 12 000 ежемесячно. Это проценты, они не затрагивают основное тело кредита.

Учитывая необходимость ремонта и покупки мебели, можно сказать что нет разницы, брать квартиру в ипотеку или арендовать — расходы равны.

Отзывы о бизнесе сдачи квартир посуточно говорят о том, что предприниматели используют такой способ инвестиций. Он рассчитан на постоянное повышение стоимости недвижимости.

Выводы и отзывы

Получить хороший доход на посуточной сдаче вполне возможно, это бизнес для одиночек, создать команду наемных работников и получать пассивный доход не получится, придется львиную часть работы выполнять самостоятельно. И увеличить масштабы бизнеса тоже будет сложно, уследить за большим количеством объектов невозможно физически.

Вот какие отзывы о найме и сдаче можно встретить:

• Александр, Елабуга

Мой личный опыт бизнеса на аренде квартир начинался более 10 лет назад, после того как мне досталась в наследство бабушкина квартира. Сначала сдавал ее на долгий срок, но потом посчитал и решил немного изменить стратегию. Сейчас у меня 4 квартиры, на двух из них еще висит ипотека. Доход получается неплохой, но и бегать приходится много.

Субарендой и посуточной сдачей квартир занимаюсь недавно, постоянно работаю с 5-8 объектами. Сначала их было всего три, потом наработал опыт и клиентуру. Этот бизнес мне нравится, он приносит хороший доход. И остается много свободного времени. Плохо то, что в отпуск не съездишь, постоянно привязан к работе.

Поделитесь в соц.сетях:

Источник: finance-exp.ru

Бизнес на посуточной аренде квартир

Сдача квартир — это идеальный бизнес для тех, у кого нет возможности найти стартовые вложения для своего дела. Если у вас есть хотя бы одна свободная жилплощадь, можно начать на ней зарабатывать. Выгоднее сдавать квартиры посуточно, поэтому лучше иметь под аренду однокомнатную квартиру. Квартиры на три-четыре комнаты популярны среди студентов и приезжих, которые берут их в аренду на долгий срок.

Расходы на первых этапах

Даже если у вас есть в собственности свободная жилплощадь, все равно бизнес потребует определенных расходов на:

• Оплату услуг риэлторов.
• Если вы сдаете квартиру посуточно, вы обязаны оплачивать коммунальные платежи. Даже если квартиру снимали на месяц.
• Ремонт и оборудование квартиры под сдачу в аренду.
• Определенное количество средств должно быть выделено на форс-мажорные обстоятельства: поломку техники, срочный ремонт после того, как зальют соседи и т. д.
• Рекламу. Интернет, газеты, доски объявлений должны иметь информацию о вас, но если вы хотите, чтобы бизнес процветал, надо вложить деньги в другого рода рекламу. Например, предлагать таксистам, которые работают у вокзалов, процент за каждого привезенного клиента.
• Оплата уборщицы или клининговой компании, если у вас сдается несколько квартир. Имея одну жилплощадь для сдачи в аренду, за ней вполне можно ухаживать самостоятельно. Но если вы сдаете несколько квартир посуточно, вы физически не успеете все обойти для уборки.
• Обратите внимание, что расходы увеличатся, если вы будете сдавать жилье в субаренду.

Регистрация бизнеса

Поскольку аренда жилья, особенно при посуточной сдаче — весьма прибыльное дело, лучше официально зарегистрировать свой бизнес. Если вы сдаете всего одну свою квартиру, делать это необязательно. Если у вас более пяти объектов – самое время пройти процедуру официальной регистрации. Но доказать, что вы занимаетесь предпринимательской деятельностью все равно будет сложно. Когда недвижимость находится в собственности, вы можете распоряжаться ею как угодно.

Но, зарегистрировав индивидуального предпринимателя, вы можете заключать официальные сделки по договору аренды. Это дает вам некоторые гарантии. Если возникают любые претензии к квартиросъемщикам, их можно решить через суд, имея на руках официальный договор аренды.

Субаренда

Некоторые ведут этот бизнес довольно сложный способом — используя возможность субаренды. Проще говоря, оформив на жилую площадь долгосрочную аренду, они сдают ее, например, посуточно, другим арендаторам. Здесь есть свои подводные камни.

Договор субаренды не может по сроку превышать основной договор между владельцем и первым арендатором. Первый арендатор несет полную ответственность за снятую недвижимость перед владельцем. То есть за все обязанности платить за коммунальные услуги, бережно относиться к имуществу и прочее, он лично отвечает перед владельцем. И если его вторичные арендаторы подвели, он должен компенсировать все из своего кошелька.

Сдача ипотечной квартиры

Сегодня многие приобретают квартиру по ипотечному договору. Они еще не являются владельцем квартиры, поэтому не могут распоряжаться нею полностью на свое усмотрение. И по закону банк вправе запретить сдавать ее в аренду. Но на практике банки избегают такого решения. Они заинтересованы, чтобы будущий владелец поскорее рассчитался с ипотечным займом.

Оплата услуг риэлтора

Если хотите иметь постоянный доход, не иметь простоев и знать, что у вас есть какие-то гарантии относительно вашего имущества, лучше включить в план расходов оплату услуг риэлтора. Он поможет вовремя найти нового клиента, возьмет на себя все документальное оформление ваших отношений с арендатором. Надо найти добросовестного специалиста, который работает официально. До сих пор на рынке встречается много мошенников, которые обесценивают эту профессию.

Благоустройство квартиры

Не стоит рассчитывать на то, что план расходов может обойтись без благоустройства квартиры. Даже если вы сдаете ее посуточно, она должна иметь приглядный вид. Рынок довольно плотный, все оценки и отзывы распространяются по нему довольно быстро. Поэтому если ваши апартаменты не будут устраивать клиентов, очень быстро риэлторы откажутся работать с вами. Они тоже заботятся о своей репутации.

Это вовсе не значит, что обязательно квартира должна быть с евроремонтом. Достаточно, чтобы была исправна сантехника, постоянно была горячая вода, имелись холодильник и стиральная машина, а также были хорошо и аккуратно оборудованы спальные места.

Как и где искать постояльцев

Сегодня самый продуктивный способ поиска клиентов — это Интернет. Надо вывесить объявления на бесплатных электронных досках. Затем есть смысл вступить в тематические сообщества по социальным сетям или создать их самостоятельно. Также стоит обратить внимание на различные тематические сайты, где можно размещать свои объявления.

Вне Интернета стоит наладить работу с таксистами, особенно с теми, которые работают возле железнодорожных или автовокзалов, аэропортов. За комиссионные они могут рекомендовать вашу квартиру приезжим. Потом на вас будет работать ваша репутация.

Доходы и расходы

Бизнес-план должен включать статью доходов и расходов. Доходная часть формируется исключительно от средств постояльцев. Какие цены устанавливать на аренду жилья, зависит от цены, которая сформировалась на рынке недвижимости в вашем микрорайоне.

План расходов обязательно должен включать такие пункты:

• коммунальные услуги;
• стирка, уборка;
• реклама;
• арендная плата (если квартира сдается в субаренду);
• налоги (если деятельность официально оформлена).

Когда сработает ваш план и вы начнете получать прибыль, зависит от многих факторов:

• района, где находится квартира;
• клиентской политики;
• сотрудничества с риэлторами;
• рекламы;
• состояния жилья и необходимости вкладываться в его ремонт.

Если расходы на ремонт небольшие, то такая деятельность начинает приносить доход уже через полгода.

Основные риски бизнеса

Бизнес имеет и свои подводные камни. Самым огромным риском является сохранность квартиры. Вы всегда рискуете не только сохранностью мебели, техники и всего остального, что находится в квартире, но и целостностью самого жилья. Поэтому рекомендуется брать копии паспортов арендаторов, даже если вы сдаете квартиру на сутки.

Эти риски минимизирует регистрация индивидуального предпринимателя. Еще один вариант — включить в план оформление договора страхования. Но это дополнительные расходы, а также трата времени на утрясание всех необходимых формальностей, если случается страховой случай.

Еще одна сложность — прием и сдача квартиры. Если вы сдаете жилье посуточно и у вас оно не одно, реализовать это крайне сложно. За день надо несколько раз сдать квартиру и принять, проверив, все ли осталось на месте, а также успеть подготовить квартиру к следующим постояльцам. Придется или нанимать дополнительно для этого человека, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду.

Сдавая квартиры посуточно, вам потребуется бухгалтер, который будет вести учет и сдавать отчетность.

Риск, который мало кто учитывает — соседи и их отношение к тому, что по дому часто ходят посторонние люди. Это сильно снижает уровень общей безопасности.

Чтобы бизнес приносил ощутимый доход, надо иметь не одну квартиру оптимальное количество — не менее пяти.

Источник: newbusiness.su