Ипотечный кредит оформляется на срок до 30 лет. За это время может произойти многое: ухудшится финансовое положение заемщика, изменится экономическая ситуация в стране или банк примет более выгодные условия, чем в вашем договоре. В некоторых ситуациях ставку по ипотеке можно уменьшить.
Команда Райффайзен Банка
Как это сделать и кто может рассчитывать на пересмотр кредитного договора — рассказываем в этой статье.
Основания для изменения ставки по текущим договорам
За последние несколько лет условия выдачи ипотеки изменились и стали доступнее. Первый фактор, определяющий удешевление ипотеки, — снижение ключевой ставки ЦБ. Регулятор последовательно снижает ее с 2015 года, в июле 2020-го она достигла рекордно низкого уровня 4,25%. Второй момент — развитие программ государственной поддержки, направленных на стабилизацию демографической ситуации и поддержку строительной отрасли РФ, в рамках которых государством субсидируются льготные ставки по вновь выдаваемым кредитам на приобретение жилой недвижимости.
Уменьшать срок или сумму ежемесячного платежа? Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки/кредита?
По заявлению
В некоторых банках, для выданных ранее кредитов возможна подача заявления на пересмотр ставки по ипотеке на основании снижения ключевой ставки ЦБ. Заявление рассматривается индивидуально. Если согласие будет достигнуто, ставка может быть уменьшена на 1% и более, что зависит от политики банка, условий договора, кредитной истории заемщика и текущей базовой ставки по ипотеке.
Кроме того, если вы брали кредит раньше июля 2020 года и ставки по нему существенно отличаются от условий по ипотеке в 2021 году, можно подать заявку на рефинансирование.
Рефинансирование
Так называют погашение долга по ипотеке за счет другого займа. Вы берете новый целевой кредит, в условиях которого указано, что средства расходуются на погашение текущей задолженности по ипотеке на приобретение жилья. При этом может быть скорректирован размер ежемесячного платежа, общая сумма долга, срок договора.
Для рефинансирования должны быть соблюдены следующие условия:
- кредит выплачивается более 6 месяцев
- нет просрочек и задолженностей
- до окончания договора осталось не менее полугода
При этом заемщик должен иметь официальный доход, российское гражданство, положительную кредитную историю. Банк и условия вы выбираете сами, ограничений нет.
Рефинансирование целесообразно, если:
- Новая процентная ставка ниже текущей минимум на 1%
- Заемщик подходит под одну из госпрограмм
- Кредит выплачен наполовину и более
Пакет документов на ипотеку оформляется заново. Необходимо предоставить все сведения о заемщике, провести оценку недвижимости, предоставить документы на объект, договор купли-продажи и текущий кредитный договор с банком, оформить страховку жизни и недвижимости.
Изменять условия соглашения — это не обязанность банков, а право, которое определяется их внутренней политикой. Аналогичное право есть у заемщика: клиент может предоставить основания для снижения ставки и подать заявку на изменение условий ипотеки. Решение принимается индивидуально и зависит от многих факторов. Но стоит помнить, что банк может отказать, если кредит уже был рефинансирован ранее, у заемщика есть просроченная задолженность по нецелевым займам или оценка объекта не соответствует рыночной стоимости.
Погасить ипотеку быстро / Как правильно гасить досрочно? / Как сократить срок ипотеки?
Банк нарушил условия договора
Пересмотр условий возможен в случае, когда кредитная организация не выполняет обязательства по договору:
- С заемщика взимают комиссии, не указанные в соглашении.
- Противоправно повышена процентная ставка по ипотеке. Например, вы брали ссуду под 13,5% годовых, после выплаты половины долга банк должен был снизить ставку до 12%, но ничего не изменилось.
При обнаружении разночтений необходимо подать заявление в банк с просьбой урегулировать ситуацию и произвести пересчет излишне начисленных платежей. Если ответа нет или он отрицательный, а вы уверены в своей правоте — придется обратиться в суд.
Не прекращайте выплаты банку на время судебных разбирательств, чтобы не начислялись штрафы и пени. Судебные издержки возмещает проигравшая сторона.
Как получить ипотеку под минимальный процент
Для ипотеки существует такое понятие, как базовая ставка — основной тариф на выдачу разных ипотечных кредитов. Эта ставка может быть уменьшена, если:
- потенциальный заемщик является зарплатным клиентом банка;
- оформляется комплексное страхование жизни и объекта;
- минимальный взнос достиг установленного порога, например, 20%;
Рассчитать предварительную ставку можно с помощью калькулятора ипотеки.
Если снизить ставку невозможно
Подайте заявление на реструктуризацию текущего долга. Это возможно, когда условия жизни заемщика ухудшились или изменилось его материальное положение. Причиной могут стать задержка зарплаты, увольнение, срочная служба в армии, утрата трудоспособности из-за болезни, рождение ребенка. Здесь важно честно сообщить банку о проблемах, собрать официальные подтверждения.
При реструктуризации используются:
- Пролонгация — увеличение срока выплат для снижения ежемесячной нагрузки
- Изменение графика платежей.
- Кредитные каникулы — отсрочка ежемесячного платежа или его части.
Заявку могут одобрить, если у вас нет просрочек и хорошая кредитная история. Повышают шансы и такие факторы:
- возраст заемщика от 21 до 60 лет;
- ставка по ипотеке выше 12%;
- еще не проводилась реструктуризация;
- заемщик застраховал здоровье, учтен риск «утрата трудоспособности».
Если вы платите по ипотеке слишком много — изучите текущие ипотечные программы и условия банков по рефинансированию. Перед заключением нового договора проверьте, не подходите ли вы под ипотеку с господдержкой. В большинстве случаев есть возможность снижения ставки по ипотеке за счет страхования, увеличения первоначального взноса или сокращения срока ипотеки. Рассмотрите все варианты, чтобы выбрать комфортный и правильный.
Источник: www.raiffeisen.ru
Как быстрее закрыть ипотеку и снизить проценты
- 23.07.2023
- 0 комментариев
- Гипермаркет недвижимости Росиии
- Категория: Собственникам квартир, Советы экспертов, Статьи для покупателей недвижимости, Статьи о покупке недвижимости, Статьи об ипотеке
Ипотека предполагает длительные кредитные обязательства. «Обычные» займы на 5 лет сложно отдавать из-за больших ежемесячных взносов, поэтому и оформляют договора на 15-20, а то и 30 лет. Когда жилье получено, более-менее обжито, почти у всех возникает вопрос – можно ли закрыть кредит досрочно. Препятствий этому нет, найти бы деньги на погашение (ст. 810 Гражданского Кодекса РФ). Здесь придется прибегать к ухищрениям, часть которых мы сейчас рассмотрим.
График погашения
Первое, что рекомендуется сделать, это внимательно изучить график погашения ипотеки. Из него можно почерпнуть массу полезной информации. Например, дату платежа соотнести с датой выдачи аванса, заработной платы. И прикинуть, с каких же сумм лучше закидывать деньги на досрочное погашение, чтобы избежать просрочки по «основным» списаниям. В итоге это поможет сэкономить на процентах, которые начислили бы в будущем.
Особенности:
- Чаще оформляют ипотеку с аннуитетными платежами, равными суммами.
- Поначалу платеж состоит преимущественно из начисляемых на ипотеку процентов.
- Начинать досрочное погашение лучше в первые месяцы после оформления.
Каждый дополнительный взнос приводит к перерасчету процентной составляющей и уменьшению ежемесячного платежа. Так, при изначальной сумме 19-20 тыс. рублей снижение «базы» на 100 тыс. рублей приводит к экономии на 1000 рублей ежемесячно. За 20 лет наберется 240 тыс. экономии только от однократного внесения «сотки». Если внести 400 тыс., цена недвижимости уменьшиться на целый миллион.
Периодическое частичное досрочное погашение
Теперь ближе к реальности. При «средней зарплате» найти деньги на закрытие платежей сразу за несколько месяцев сложно. Поэтому остается рассчитывать на небольшие ежемесячные вливания, например, 5-10 тыс. рублей, которые несущественно ударят по семейному бюджету. Важно, что «автоматом» банк деньги свыше положенного не списывает. Заемщику нужно вручную выбирать функцию досрочного погашения.
Сделать это можно в банковском мобильном приложении. Система предложит два варианта – или уменьшить сумму ежемесячного платежа, или срок кредитования. Второй вариант тоже интересен за счет сокращения периода действия кредитного договора. Например, если при платеже в 20 тыс. рублей каждый месяц закидывать 10 тыс. рублей, через год общий срок сократится на полгода. Но ежемесячно платить придется по изначальному графику.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Какой способ частичного погашения выгоднее
Сразу отметим, что оба варианта досрочного возврата выгодны заемщику. Но они дают различный эффект и требуют дополнительных затрат из семейного бюджета. В любом случае остается всего одна постоянная – дата платежа, которую можно изменить только при рефинансировании ипотеки через другой банк (возможно даже с меньшей процентной ставкой). Чтобы воспользоваться такой услугой, нужно стабильно платить минимум полгода по прежнему месту кредитования.
Подробнее:
- Погашение процентов выгоднее в первые несколько лет после выдачи ипотеки. Это снижает нагрузку на бюджет, что интересно на случай снижения заработной платы, смены работы.
- Выбор варианта с уменьшением срока кредитования становится все интереснее после 2-3 лет платежей по графику, когда проценты банку уже практически отданы.
- Первый способ практически не влияет на основную сумму долга, второй же как раз и дает возможность уменьшить ее.
Последнее позволяет поднять оценку кредитоспособности на случай оформления других кредитов. Цифровизация сервисов сегодня позволяет получать новый график практически в режиме онлайн. Это и хорошо, ведь заемщик может отслеживать эффект от его действий. Например, если удалось досрочно закинуть 50 тыс. рублей, можно сразу увидеть, что ежемесячный платеж «упал» примерно на 500 рублей (зависит от процентной ставки).
Как влияет на ипотеку материнский капитал
Государство регулярно обновляет систему стимулирования рождаемости. Один из самых желанных вариантов – это выдача сертификата на получение материнского капитала (ст. 6 закона №256-ФЗ). Сумму, заложенную в программу, ежегодно индексируют. На 2023 год она составляет в зависимости от количества и года рождения детей 586-775 тыс. рублей.
Неплохо для молодых семей, кто еще не успел заработать на собственное жилье, а желание съехать от родителей созрело.
Варианты применения мат. капитала:
- Первоначальный взнос при оформлении ипотеки.
- Погашение основного долга для сокращения срока кредитования.
- Погашение процентов, начисленных на жилищный займ.
Пункты 2 и 3 относятся к ситуации, когда ипотека была оформлена ранее. Мама или отец решают самостоятельно, использовать ли материнский капитал на погашение кредита. Или какую сумму на него потратить. Ведь часть допускается оставить на оплату образования ребенка, товары и услуги для детей-инвалидов и т.д. Здесь действует тот же порядок цифр и условий.
Чем раньше произойдет досрочное погашение процентов, тем меньше итоговая переплата.
При полном «обналичивании» сертификата на 700 тыс. рублей сумма ежемесячного платежа будет ниже примерно на 7 тыс. рублей. Если она изначально была 30 тыс. рублей, упадет до 23 тыс. при сохранении срока кредитования. При возврате «основной суммы» приближается дата последнего платежа, но при условии прежнего размера. Сертификат при ежемесячной оплате 30 тыс. рублей поможет отдать ипотеку быстрее почти на 2 года.
Использование налогового вычета
Покупатель недвижимости имеет право на два вычета в размере 13% – на стоимость имущества и на выплаченные по ипотеке проценты. Оно распространяется на всех, работающих официально, кто платит налог НДФЛ. Если кредит оформляла семья, право отдельно распространяется на каждого из заемщиков. Главное, быть оформленным у работодателя по трудовому договору. Самозанятые в виду льготной налоговой ставки такой возможности не имеют.
Теперь в цифрах:
- Максимальная сумма налогового вычета за недвижимость составлять 260 тыс. рублей.
- То же, но в отношении процентов, уплаченных банку, чуть выше, 390 тыс. рублей.
- Сумма возврата зависит от размера фактически перечисленных налогов.
Если работодатель выдал справку, но ничего в бюджет не оплатил, в вычете откажут. Подавать заявление можно ежегодно вплоть до исчерпания лимитов. Они действуют на «одного человека» независимо от количества объектов недвижимости, приобретенных в ипотеку. Деньги приходят на счет заемщика «пачкой», ими удобно досрочно погашать кредит без нагрузки на семейный бюджет. При полном исчерпании можно снизить ежемесячный платеж примерно на 6,5 тыс. рублей.
Как эффективно использовать перечисленные методы
Комплексный подход позволяет быстрее избавиться от ипотеки. Например, поначалу выгоднее «сбить» проценты – за счет налогового вычета, дополнительных вливаний с заработной платы. Это рационально делать первые лет 5, затем становится более интересным сокращение срока. Проценты практически все уже уплачены, поэтому есть смысл акцентировать внимание на возврате основного долга. Фактически заемщик приходит к оплате жилья «в рассрочку».
Материнский капитал выгоднее всего использовать в качестве первоначального взноса. Особенно, плюсом к собственным накоплениям. Ведь, чем меньше запрашиваемая сумма кредита, тем меньше проценты с первого дня выдачи ипотеки. Если ребенок родился в первые пять лет после получения кредита, стоит погасить сертификатом проценты. Если позже, лучше уменьшить срок, приблизить дату избавления от ипотечного договора.
Источник: gmnr.ru