Усилить договор купли-продажи при покупке недвижимости теперь можно, внеся в документ условие о том, что продавец или его доверенное лицо выступает поручителем возврата денег, в случае признания сделки недействительной. Соответствующее постановление вынес Верховный суд РФ. Теперь при спорах в судах можно ссылаться на этот пункт договора, чтобы вернуть свои деньги. Такая, по сути, формальная норма дарит возможность хоть немного, но обезопасить сделку. Как обманывали калининградцев квартирные мошенники и как от них защититься — разбирался «Клопс».
Самые яркие дела последних лет
Оформили наследство
В 2014 году в Калининграде в своей однокомнатной квартире умерла одинокая пожилая женщина. Об этом узнал сотрудник полиции и, воспользовавшись служебным положением, оформил поддельное свидетельство о наследстве на одного из сообщников. В афере участвовали три человека. В 2018 году Ленинградский районный суд признал их виновными в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ («Мошенничество»). Мужчин отправили в колонию на 2,5 года, 3,5 и 3,5 года соответственно.
Подружка-аферистка
В 2014 году калининградка познакомилась с девушкой, у них завязались дружеские отношения. Через некоторое время новоиспечённая подружка предложила знакомой купить квартиру и гаражное место в доме по ул. Радужной, который строит её знакомый — владелец ООО. Калининградка согласилась и стала выплачивать деньги в рассрочку. За три года она перевела «подруге» 1,1 млн рублей.
Мошенница всё это время выписывала липовые квитанции. Обман раскрыла дочь пострадавшей — она проверила реквизиты компании и обнаружила их несоответствие с официальными данными. Ленинградский районный суд квалифицировал действия девушки по ч. 4 ст. 159 УК РФ («Мошенничество»), как хищение чужого имущества путём обмана и злоупотребления доверием, совершённое в особо крупном размере. Её посадили на два года 10 месяцев.
Оформляли квартиры на асоциальных людей
Весной 2017 жительница региона, сговорившись со знакомым, незаконно оформляла квартиры на асоциальных личностей. Сообщники распределили роли, один — предоставлял паспортные данные и продавал квартиры, а вторая — подыскивала жертв и подвала фиктивные документы в МФЦ, оформляя на них право собственности. Таким образом, мошенники успели оформить пять квартир.
Ленинградский районный суд отправил женщину в колонию на четыре года и оштрафовал на 150 000 рублей.
Ненастоящий риелтор
В 2016 году калининградка решила продать квартиру знакомого, который сидел в тюрьме. Она нашла покупательницу, представившись агентом по недвижимости. Перед сделкой «риелтор» представила в администрацию фиктивные справки, позволяющие ей приватизировать квартиру друга-заключённого. Женщина попросила своего брата выступить представителем продавца.
Сообщники встретились с покупательницей и предоставили ей фиктивные документы на квартиру. Ничего не подозревающая калининградка передала мошенникам 30 000 рублей задатка, а оставшуюся часть — после оформления всех необходимых документов. Таким образом мошенники похитили у потерпевшей 1,4 млн рублей. Московский районный суд признал сообщников виновными по части 4, статье 159 УК РФ.
Истории риелтора
В практике главы агентства недвижимости «Парфенон» Алексея Щетникова тоже встречались случаи мошенничества при оформлении сделок по недвижимости. Однажды собственники пытались продать квартиру с прописанными в ней иностранцами:
Они тянули до последнего, сказали, что на оформление принесут копию поквартирной карточки. Когда наконец-то пришли на сделку, я заметил, что в поквартирной карточке есть следы подделки: замазали печать и потом сделали копию. Да и печать явно не такая, какая должна быть, и не того дома управления, который должен быть.
Чтобы удостовериться в документах, мы и участники сделки поехали в домоуправление и в паспортный стол. Оказалось, что в квартире прописано 16 человек. Причём россиян только двое, остальные — граждане Узбекистана, Кыргызстана и Украины. Хозяйка начала сразу путаться в своих объяснениях, говорит, что не может такого быть.
После этого собственница убежала и перестала выходить на связь. Мы подали заявление в полицию и возбудили уголовное дело по факту прописки иностранных граждан, которые не проживают по месту фактического пребывания. По суду взыскали задаток в двойном размере.
Ещё один случай произошёл в конце лета 2020 года, калининградцы пытались продать квартиру женщины, которую госпитализировали в психдиспансер.
Цена квартиры была на 20% дешевле рыночной, при этом жилплощадь продавалась с вещами, видно, что много людей проживали. Видно, что между комнатами был замок в дверях, как будто человек недавно выехал. Когда стали проверять документы, стало ясно, что в этой комнате жила женщина, которой не было на встрече. Но продавец показывал доверенность, якобы она согласна на продажу.
Заподозрив неладное, мы стали узнавать, где находится собственница, оказалось, что женщину буквально неделю назад поместили в психический стационар. Но продавец уверял, что хозяйка за день до этого дала доверенность. Она была собственником, единоличным, они просто делают документы, якобы родственники, но по факту у них ни фамилии не совпадают, ни соседи их не знают. Соседи тоже не признали родственника в лице продавца.
Как защититься от мошенников
Первое, что нужно сделать покупателю перед сделкой — получить выписку из ЕГРН в отношении интересующего объекта недвижимости. Взять её можно на сайте Росреестра или в МФЦ (нужно знать кадастровый номер или полный адрес); Там будет содержаться основная информация о недвижимости:
- — сведения о собственниках;
- — технические характеристики;
— информация о различных обременениях: залогах, аренде и тд.
Проверить добросовестность продавца или покупателя:
— запросить копию поквартирной карточки, заверенную сотрудниками управляющей компании, чтобы узнать, кто прописан в объекте.
— на официальном сайте ФССП России можно узнать сведения о взысканных с продавца задолженностях, например, по жилищно-коммунальным услугам.
— через официальные сайты судов можно узнать, имеются или имелись ранее какие-либо споры в отношении интересующей недвижимости.
Этих документов будет достаточно, чтобы сделать первоначальные выводы и оценить перспективы покупки. Но не стоит забывать, что подводных камней на рынке вторичного жилья достаточно много. Поэтому советую при покупке квартиры на вторичном рынке пользоваться аккредитивом. Банк выдаст продавцу деньги за квартиру только после того, как право собственности будет зарегистрировано за покупателем. В любом случае на 100% процентов защититься от мошенничества невозможно, но значительно снизить риски стать жертвой вполне реально», — советует адвокат Антон Аксёнов.
Как поможет поручительство
Если покупатель попросит внести такое условие в договор купли-продажи, то недобросовестного продавца это отпугнёт, и покупатель сможет найти другое жильё. Ещё поручительство даёт покупателям дополнительную возможность забрать деньги у продавца, так как не только он отвечает за их возврат.
Это не новшество, назначать поручителя по сделкам с недвижимостью можно было и раньше, но только посредством отдельного договора. Самое главное в том, что Верховный суд разрешил в договоре прописывать условие поручительства. То есть, у судов не будет вопросов, они будут ссылаться на это постановление, а раньше, если кто-то вносил такой пункт в договор, суд мог сослаться на то, что документ оформлен ненадлежащим образом, потому что поручительство не вынесено в отдельный договор», — комментирует член Ассоциации юристов и юркомпаний по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Александр Щупачкин.
Во всех перечисленных в статье случаях мошенничества сделка может быть признана ничтожной, несостоявшейся, а у нового владельца просто заберут недвижимость и он будет ждать выплаты своих денег. В таких случаях у покупателя появится возможность спросить их с поручителя.
Не только мошенничество
Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и действующего законодательства, любая сделка с недвижимым имуществом является рискованной, сроки исковой давности по оспариванию сделок не подчиняются общим принципам исковой давности в три года, и могут носить долгосрочный характер, говорит глава агентства «Авеню-Риелт» Марат Субхангулов.
Случаи признания сделки недействительной очень часто встречаются в нашей жизни. Ничтожной называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Например, наследство. Часто объявляются другие родственники, которые не вступили в наследство на квартиру, а один из наследников продал имущество без их участия.
Такая сделка может быть признана недействительной. Или, например, когда человек с долгом в банке решил обанкротиться и продал квартиру и через два месяца подал на банкротство. Эту сделку суд может признать недействительной, потому что это практически уход от обязанностей возмещать деньги или если сделка была с недееспособным человеком», — поясняет юрист Александр Щупачкин.
Кто может быть поручителем?
Сам продавец объекта, иные третьи лица: ИП, юрлица и физлица, в том числе иностранные граждане и лицо без гражданства.
Обязательно ли теперь поручительство при сделках по недвижимости?
Нет, это условие в договор вносится по желанию.
Поручитель обязан вернуть деньги за продавца?
Да, если сделка была признана несостоятельной. Поручитель должен будет наравне с должником возместить ущерб покупателю. Они могут разделить долг пополам, либо суд обяжет выплачивать обязательства кого-то одного.
Обезопасит ли покупателя поручительство?
Процедура поручительства не делает сделку безопасной, но защищает интересы покупателя и гарантирует ему возврат денежных средств от продавца или третьего лица при признании сделки недействительной. Так как ранее, если основная сделка признавалась недействительной, то и поручитель освобождался от ответственности. Теперь же поручителем возврата денег становится сам продавец или лицо, подписавшее поручительство по сделке, то данные условия придают сделке купли-продажи большую защищенность.
Источник: klops.ru
Бабушка открыла дверь и отдала два миллиона: как спасти пенсионера от квартирных мошенников
РАЗДАЕМ КНИГИ нашим подписчикам каждую неделю в Телеграм-канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.
Мошенничество остается одним из самых распространенных видов преступлений. Пока деньги работающих людей утекают киберворам, в дома бабушек и дедушек продолжают лично приходить подозрительные личности с намерениями продать что-то плёвое втридорога. Кто заходит в гости к пенсионерам, что им впаривает и как уберечься от такого вида обмана? Финтолк объясняет.
Лжегазовики: риск взлететь на воздух за собственные деньги
В домах с газовым оборудованием регулярно проводятся проверки, чем и пользуются мошенники. Они обходят квартиры, проверяют, кто есть дома, заодно оценивают жильцов: одинокая 90-летняя бабушка более желанный для афериста вариант, чем пара двухметровых боксеров. Схем обмана несколько. Самый простой вариант (и безопасный для всего дома) — получить деньги за воздух. Лжегазовик проникает в квартиру, делает вид, что проверяют оборудование, затем просит оплатить его услуги, забирает деньги и уходит.
Хуже, если жертву разводят на дополнительные услуги. Например, под угрозой штрафа или отключения от газа купить специализированную систему пожарной безопасности, которая якобы нужна по закону. Утверждая, что стоимость системы (от 12 000 до 30 000 рублей) якобы возместят при выплате следующей пенсии (!). Это реальный кейс, по такой схеме мошенники обманули более полусотни пенсионеров в Пензенской области. Пострадавшим было 59 до 94 лет, общий ущерб составил около 900 млн рублей.
Совсем плохо, если мошенники не только делают вид, что проверяют газ, но и что-то на самом деле заменяют. В Новосибирске в феврале этого года двое лжегазовиков прошлись по квартирам, а затем прогремел взрыв. Погибли 15 человек. По одной из версий, задержанные вместо газового шланга подключили плиту на водопроводный.
Как распознать мошенника:
- Газовики всегда предупреждают о проверках: по электронной почте, телефону, заранее вывешенным объявлением на подъезде. Проверить это предупреждение можно на сайте компании, график должен быть опубликован.
- Стоит выписать и выучить название компании, которая занимается проверкой газа в вашем городе, районе. Мошенники могут иметь одежду с похожими нашивками. Например, липовый сотрудник может быть в куртке с надписью «Омскгаз», тогда как реальная компания — «Омскгоргаз».
- У сотрудника газовой службы должно быть при себе удостоверение. Внимание: само по себе наличие удостоверения и куртки с правильным названием компании еще ни о чем не говорит: все это делается и в кустарных условиях.
- Если это плановая проверка, то настоящий газовик не будет брать деньги за работу на месте — стоимость проверки включена в абонентскую плату.
- А еще настоящий газовик никогда не будет навязывать покупку каких-то девайсов.
Липовый сосед: попрощаться с отверткой, ключами, деньгами
Звонок в дверь, открываете — там мужчина в трениках и майке-алкоголичке, на ногах тапочки. Представляется соседом с седьмого этажа, говорит, третий этаж уже обходит, ни у кого отвертки нет, а ему быстренько кроватку собрать, пока жена с малышом на прогулке. Новоселы они. Отвертку вам не жалко, вы просите минутку подождать и уходите за инструментом.
А дверью хлопать перед лицом соседей у нас не принято. Пока вы ходите, мошенник осматривает квартиру. Если надо пройти дальше порога, попросится в уборную (у него унитаз еще не поставили), зайдет на кухню похвалить ваш гарнитур, он себе подобный выбирает. Пообщаетесь вы по-соседски, затем гость уйдет с вашей отверткой. А заодно незаметно прихватит карты, деньги, ключи от машины и даже от квартиры (не зря же они так удобно висят в ключнице у самой двери).
Схема древняя, работала еще в советское время и работает до сих пор, потому как в многоэтажках соседи редко знают друг друга. Простор для вариаций широк. Лжесосед может вернуть отвертку и попросить денег взаймы на полчасика, стройматериалы вот-вот подвезут, жена загулялась, карты у нее, а вы теперь почти что старые знакомые. Несколько лет назад в Новокузнецке поймали серийного лжесоседа: он обманул девять пенсионерок, прося деньги взаймы, чтоб заплатить эвакуаторщику, который прямо сейчас увозит его машину.
В другой схеме лжесосед может с порога начать кричать, что вы его топите (и вы вместе пойдете смотреть сантехнику). 30 лет назад такие мошенники-воришки ходили по подъездам и собирали на похороны соседа, но этот вариант стал непопулярным ввиду непопулярности бумажных денег.
Как распознать мошенника:
Источник: fintolk.pro
Схемы мошенничества при сделках с недвижимостью: варианты обмана и способы нивелирования рисков
Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей. В ход идут двойные продажи, использование подложных документов, продажа квартир, снятых по договору найма, и еще уйма способов отъема денег у покупателя. Последние, в свою очередь, менее изобретательны: количество применяемых ими схем мало.
Мошенничество при сделках с недвижимостью на вторичном рынке – нередкое явление: стоимость квартир возрастает прямо пропорционально желанию отдельных Остапов Бендеров отнять деньги у населения. Однако в большинстве случаев Уголовный кодекс с их стороны оказывается не соблюденным.
Варианты обмана, используемые мошенниками-продавцами
Больше всего описанных и раскрытых схем обмана выявлено со стороны продавцов или лиц, выдающих себя за продавцов.
Займы
Старый способ, который использовался еще в криминально известный период – 90-е годы. Он прост и применяется до сих пор не только в сфере недвижимости, но в других. Суть его состоит в предоставлении займа, обеспеченного правом распоряжения собственностью. Он имеет общие черты с ипотекой, но ипотека оформляется отдельным договором и регистрируется.
При острой необходимости в деньгах человек оформляет займ не в банке, а в сомнительных конторах или даже у частных лиц. В качестве гарантии возврата долга он выдает аферистам доверенность, дающую право распоряжения принадлежащей ему квартирой. Недвижимость может быть реализована в любое время: если должник выплатил 50% долга или не выплатил ничего. А исполнение обязательства не дает гарантии возврата доверенности и сохранения права собственности.
Обезопасить себя просто:
- Не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций.
- Отозвать доверенность.
Задаток
Внесение задатка (аванса) – нормальная практика при совершении сделок с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель демонстрируют решимость заключить сделку на оговоренных условиях. Но авансы также могут использоваться как инструмент для присвоения чужих денег без намерения продавать квартиру.
Продавец заключает с одним или несколькими покупателями предварительное соглашение, обязательным условием которого служит внесение задатка. Его размер может колебаться в пределах 5-10% от стоимости квартиры.
Следующий этап – затягивание сроков государственной регистрации перехода права собственности. Цель у этих действий одна – заставить покупателя пропустить период, отведенный для возврата внесенного задатка.
Когда сроки на возврат обеспечительного платежа выходят, продавец отказывается заключать основной договор. Жертва обращается в суд, но вернуть переданные деньги не всегда возможно. К тому же сторона несет дополнительных судебные расходы.
Генеральная доверенность
Доверенности порождают разнообразные виды квартирного обмана. К этой группе относятся схемы мошенничества с документами, полученными от недееспособных или уже умерших людей, фальшивыми или отозванными доверенностями.
При согласовании условий продажи покупатель должен видеть собственника, общаться с ним. Таким образом, он оценит состояние хозяина квартиры, вероятность признания его недееспособным (вследствие алкоголизма или наркомании, например). Личное общение исключит иные риски, связанные с получением доверенности от умершего человека, или действия представителя по отозванному документу.
Рис. 2. Фрагмент договора купли-продажи и ключи. Источник Город Киров
Низкая цена
Цены на недвижимость высокие, поэтому виды квартирного мошенничества часто связаны с созданием объявления о продаже квартиры по цене ниже рыночной. На дешевые объекты всегда повышенный спрос из лиц, желающих покупать дешевое жилье. Мошеннические уловки в виде низкой цены используются в разнообразных схемах:
- Двойные или тройные продажи. Необязательно доводить сделку до регистрации права собственности, достаточно взять с покупателей авансы.
- Продажа чужой квартиры, снятой по договору найма.
- Отчуждение недвижимости, полученной незаконным путем.
- Продажа несуществующей квартиры.