Как банк продает ипотечную квартиру

Страх потерять приобретенную по ипотеке квартиру сопровождает довольно большое число заемщиков.

Это неудивительно: обременение, которое в обязательном порядке накладывается на ипотечную квартиру, дает банку право в критических ситуациях реализовать недвижимость для возмещения и предотвращения убытков, а значит, заемщик теоретически может оказаться «на улице» в сложной финансовой ситуации.

Но не все так плохо — мы постараемся дать ответ на все вопросы, касающиеся данной темы, в настоящей статье.

Могут ли забрать ипотечное жилье за невыплаченный кредит?

Рассмотрим, могут ли ипотечный банк и судебные приставы забирать ипотечное жилье, если есть долги за нее. Да, банк имеет на это право. Оно возникает с момента, как на жилье оформляется обременение — а это происходит сразу же после переоформления прав на недвижимость.

Однако, у заемщика тоже имеются свои права. Так, например, статья 40 Конституции РФ прямо указывает, что у каждого гражданина Российской Федерации имеется право на жилье. Более того, банк имеет право забрать квартиру только при соблюдении статьи 235 ГК РФ. В ней перечислены основания для подобного взыскания:

• использование недвижимости в ненадлежащем порядке;
• принудительное отчуждение для государственных и/или муниципальных нужд — при этом собственнику назначается выплата материальной компенсации;
• обращение взыскания по причине невыполненных обязательств (ч.2 п.1 ст. 235 ГК РФ).

Таким образом, законодательством установлено, что напрямую забрать недвижимость банк не имеет права, но он может подать в суд — и только на основании систематического и грубого нарушения обязательств.

Справка: под обязательствами имеются в виду условия, права и обязанности, прописанные в договоре об ипотеке.

Продажа квартиры по ипотеке невозможна в том случае, если банк обратился в суд, ипотечная квартира является единственной недвижимостью заемщика, и при этом:

• У должника имеется другая ценная собственность, способная снизить размер долга (например, транспортные средства).
• Размер заработной платы должника достаточно высокий для того, чтобы производить выплаты по исполнительному листу — его составляют судебные приставы в процессе разбирательств.

Более того, банки сами не желают доводить дело до суда, поэтому в ситуации, если заемщик обратился в банк, изъявив желание самостоятельно продать квартиру и тем самым погасить ипотеку, он пойдет навстречу — но для этого понадобится предоставить документы, подтверждающие необходимость продажи жилья (например, приказ об увольнении с места работы заемщика, свидетельство о смерти финансового помогавшего родственника и тому подобное).

Подробнее о том, как будет проходить сделка купли-продажи такой ипотечной квартиры, читайте тут.

Помимо этого банки предусматривают программы рефинансирования и реструктуризации долга, особенно в том случае, если заемщик предоставит документальное подтверждение необходимости такой процедуры.

Таким образом, избежать взыскания квартиры достаточно просто, если у заемщика имеется желание решать проблему, а не «убегать» от нее.

Условия и основания для выставления на продажу

Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.

Во внесудебном порядке процедура возможна только в том случае, если заемщик добровольно и в письменной форме согласился продать недвижимость — при условии, что он допустил просроченные платежи трижды в течение 12-ти календарных месяцев.

В судебном порядке квартиру могут взыскать только в том случае, если заемщик попадает под следующие основания:

• Он допустил более трех просрочек в течение одного календарного года. В такой ситуации банковское руководство обычно выставляет заемщику требование досрочно погасить задолженность в связи с высокими для банка рисками, иногда вместо досрочной выплаты банк предлагает провести реструктуризацию или рефинансирование долга.
• Невозможность или нежелание проводить реструктуризацию, рефинансирование или досрочно погашать задолженность, если таковые требования были выставлены банком.
• Заемщик не желает продать какую-либо другую собственность, если она у него имеется, в счет задолженности, а также в принципе не желает разрешить ситуацию (не отвечает на звонки, не открывает дверь банковским сотрудникам, не вносит ежемесячные платежи и так далее).

Как банковское учреждение продает такое жилье?

1. Банк в первую очередь всегда постарается найти решение до судебных разбирательств, а именно: он предложит заемщику реструктурировать долг, рефинансировать его или оплатить его в досрочном порядке. Однако, чаще всего те заемщики, что довели дело практически до суда своими просроченными платежами, попросту не желают идти на контакт с банком. В связи с этим банк буквально вынужден обратиться в суд.
2. В течение двух-шести месяцев происходят судебные разбирательства, в течение которых должник имеет полное право продолжать жить в квартире.
3. От лица суда к должнику приходят судебные приставы, выясняют, какая у него имеется ценная собственность помимо объекта ипотеки, уточняют размер его заработной платы и так далее; все это необходимо для объективного вынесения судебного решения.
4. Если суд решил продать квартиру, он устанавливает, во-первых, сумму долга на основании тела кредита, процентов, пеня и судебных издержек; во-вторых, устанавливает ее начальную продажную цену с опорой на отчеты о проведенной оценке недвижимости и договора купли-продажи; стоимость жилья также может быть определена в процессе обсуждения между должником и банком.

Внимание: в ситуации, когда стороны не смогли договориться между собой о приемлемой цене, суд назначает свою собственную стоимость с опорой на независимых оценщиков, причем в этом случае цена устанавливается в размере 80% от оценочной стоимости.

На нашем сайте есть и другие публикации, посвященные ипотечному кредитованию. Из них вы узнаете:

• Могут ли рассчитывать на одобрение заемщики, находящиеся в декрете, и те, у кого уже есть кредиты в других учреждениях?
• Кто может стать созаемщиком?
• Что будет с ипотекой при банкротстве физического лица либо самого банка?

Можно ли купить такую недвижимость?

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Для участия в торгах необходимо подать заявку на участие — это можно сделать как с помощью интернета (https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=13), так и явившись лично в любое отделение Росимущества (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом).

Бланк заявки чаще всего прикрепляется к месту проведения торгов, ее также несложно найти на сайтах, аккумулирующих все проводимые в стране торги.

К заявке понадобится приложить следующие документы:

• Для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (как правило, принимается только внутренний паспорт РФ); для юридических лиц — паспорт, а также учредительные документы (устав или свидетельство о гос. регистрации).
• Документ, подтверждающий оплату задатка по договору о задатке, заключаемому перед участием на торгах — квитанция, платежное поручение, расписка и так далее.
• Если гражданин, желающий принять участие на торгах, состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.
• Опечатанный конверт с письмом внутри. В письме должна быть указана сумма, которую лицо готово отдать за данную недвижимость.
• Для коммерческих организаций понадобится документ о бухгалтерском балансе предприятия за последний отчетный период.
• Документ, удостоверяющий проведение описи всех предоставленных бумаг.

Стоит ли покупать?

У выкупа ипотечного жилья имеются как значительные плюсы, так и минусы.

Плюсы:

• Практически всегда недвижимость, выставленная на государственный аукцион, существенно менее дорогая, чем ее обычные аналоги. Благодаря этому покупатель может сэкономить значительную сумму, порой превышающую 500 тысяч рублей.
• Процедура регистрации прав происходит очень быстро, т. к. государство напрямую заинтересовано в скорейшем регулировании данного судебного дела.

Минусы:

• К сожалению, существует категория бывших должников, не согласных с решением суда. Такие заемщики могут попросту отказаться выезжать из квартиры — и с этой проблемой заемщику придется разбираться самостоятельно, т. к. торги кончились и банк выполнил все свои обязательства.
• Есть небольшой шанс, что бывший владелец попытается оспорить решение суда о взыскании квартиры; если ему удастся выиграть суд — а это происходит совсем не часто — новому владельцу недвижимости придется вернуть квартиру.
• Имущество может быть заложено несколько раз в разных кредитных организациях, при этом основной банк-кредитор может об этом не знать — в результате сразу несколько банков уже после проведения торгов могут обратиться в суд за компенсацией ущерба.
• Возможна ситуация, когда в квартире прописан не только бывший владелец недвижимости, но и несовершеннолетние лица и/или люди с инвалидностью. Выселить таких людей крайне сложно.

Чтобы минимизировать риски, покупателю нужно самостоятельно обратиться в регистрирующий орган и выяснить, прописан ли кто-нибудь в квартире.

Более того, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими, что имущество у должника забрали по решению суда. Не лишним было бы выяснить, были ли поданы со стороны бывшего владельца ходатайства, пытался ли он оспорить данное решение – от этого зависит дальнейшее пользование квартирой.

Как можно заметить, у купли-продажи квартиры, взысканной по долгам, имеются как существенные плюсы, так и минусы; в связи с этим покупателю нужно тщательно проанализировать все выгоды и возможные риски. Только в таком случае можно обезопасить себя от внезапных и утомительных проблем.

Источник: urexpert.online

Варианты продажи квартиры в ипотеке любого банка

Как продать квартиру в ипотеке — 3 работающих способа. Разбираем подробно! как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, если нет сил платить взносы, надо разменяться на бОльшее по площади жилье. Пошаговый алгоритм.

Участники сделки по продаже ипотечной квартиры:

• покупатель квартиры
• ипотечник, он же собственник
• банк, у которого квартира в залоге

Способы продажи квартиры в ипотеке

1. покупатель с наличными деньгами
2. покупатель с ипотекой
3. торги, организованные банком

Ипотечник правомочен продать квартиру в ипотеке только с согласия кредитной организации.

Как продать квартиру в ипотеке за наличку

1. Оповестить банк
Перед началом продажи, обязательно извещаем банк, что хотите продать квартиру.

В ином случае, кредитная организация вправе приостановить сделку купли-продажи через органы Росрестра.

Извещая банк о предстоящей продаже квартиры вы обязательно указываете причины продажи и они должны быть вескими: болезнь, переезд, финансовая несостоятельность и тд.

Банк заинтересован пролонгировать кредит любыми способами, ведь он зарабатывает на процентах!

2. Найти покупателя
Вы находите человека, готового на следующие условия покупки:

• купить квартиру, в ипотеке банка
• перевести деньги за ее стоимость для снятия обременения с ипотечника продавца
• ждать пока продавец снимет обременение с квартиры и регистрацию права собственности уже на самого покупателя

Поэтому не забудьте предупредить покупателя об особенностях покупки квартиры, находящейся в ипотеке.

3. Покупатель гасит долг (соглашение о задатке)
Покупатель обязан сначала оплатить долг ипотечника продавца перед банком.

Оформить этот этап продажи квартиры логично через соглашение о задатке. Для составления соглашения привлеките грамотного юриста и заверьте ваши подписи у нотариуса.

В этом случае покупатель будет спокоен, что вы не передумаете и выйдете на сделку в срок, ведь в противном случае, согласно ГК РФ задаток придется возвращать в двойном размере.

В соглашении о задатке обязательно указываете сроки продажи квартиры — для ипотечника продавца, сроки снятия обременения — для банка.

Порядок расчетов на сделке с ипотечной квартирой:
Покупатель сначала гасит займ продавца перед кредитным учреждением — эта сумма оформляется задатком.

Затем, после снятия обременения, выплачивается вторая часть финансовых средств за квартиру.

Обе суммы распределяются по банковским ячейкам, доступ к которым до подписания ДКП имеет только покупатель.

После снятия обременения Росреестром и перехода к покупателю права собственности — банк и продавец.

Что обязательно предусмотреть в соглашении о задатке читайте здесь

4. Получение справки о снятии долга с ипотечника
В день подписания соглашения о задатке и перевода финансовых средств в счет погашения займа, банк вручает продавцу справку о погашенном долге и закладную.

5. Снятие обременения в Росреестре
Продавец, совместно с представителем банка подает документы и заявление в орган Росреестра на снятие обременения с продаваемой квартиры.

• закладная
• справка об отсутствии долга перед кредитным учреждением
• паспорт ипотечника
• заявление о снятии обременения
• Свидетельство на квартиру под ипотекой

6. Выдача нового Свидетельства
По прошествии установленного срока на снятие обременения, выдается новое Свидетельство, в котором уже отсутствует запись о наличие обременения.

7. Заключение ДКП в покупателем
Как только снимите банковское обременение, квартира уже не находится под ипотекой (не в залоге у банка).

Теперь между продавцом и покупателем заключается ДКП и подается ими с остальными документами на регистрацию в Росреестр.

Что обязательно должен содержать договор купли-продажи, читайте в статье

Как продать квартиру покупателю-ипотечнику

У покупателя ипотечника собственных (не заемных) средств должно быть достаточно для погашения займа продавца перед кредитным учреждением.

Если это условие не выполняется — сделка не состоится! Если вы нашли такого покупателя, то алгоритм следующий.

1. Сообщить в банк о желании продать квартиру

2. Заключение соглашения о задатке
Продавец-ипотечник и покупатель-ипотечник подписываеют соглашение.

По правилам ГК РФ, задаток входит в стоимость квартиры. В соглашении указываете, в каком банке покупатель берет ипотеку, чтобы купить квартиру.

3. Оплата долга
Покупатель оплачивает долг за продавца. Последний получает справку, где говорится, что задолженности по займу нет и закладную.

4. Снятие обременения в Росреестре
Продавец с банковским работником следует в Росреестр и сдает документы.

По итогу получает Свидетельство без записи, что квартира под обременением.

5. Список документов для банка

• выписка из ЕГРП (банк удостоверится, что квартира без обременения)
• справка на продажу
• выписку об отсутствии прописанных
• заключение оценщиков (список оценочных компаний даст банк)

6. Одобрение квартиры банком
На основании поданных документов, банк рассматривает и одобряет квартиру для покупателя-ипотечника.

7. Регистрация собственности в Росреестре
После одобрения, оформляется ДКП, подписывается сторонами и вместе с закладной и ипотечным договором покупателя сдается на регистрацию в Росреестр.

Случаи и решения по продаже квартиры в ипотеке Сбербанка

Как продать через банк ипотечную квартиру

Банк продает квартиры с большим дисконтом, т. к. заинтересован только в возврате заемных средств.

• Заявление о желании продать квартиру и вернуть долг
• Банковский эксперт сам ищет покупателя
• Банк составляет соглашение о задатке между ипотечником-продавцом и покупателем.
• Деньги покупателя так же распределяются на части и хранятся в банковских ячейках
• Как только сняли обременение с квартиры в ипотеке, продавец подписывает ДКП и получает доступ к оставшимся после оплаты долга деньгам

Обмен на бОльшее по площади жилье

К примеру, вы жили, не тужили несколько лет в течение которых платили взносы по ипотечному кредиту и у вас возникло желание продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка и купить квартиру побольше. Возможно, родились или подросли маленькие дети.

Что надо сделать, чтобы продать квартиру:

1. Получить разрешение банка
Ипотечник, который продает квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка перед началом активных действий обязан получить разрешение банка на продажу. Обычно, необходимо написать заявление на имя управляющего.

2. Найти покупателя
Покупатель должен быть готов полностью оплатить за вас долг по ипотечному кредиту перед Сбербанком.

а) Покупатель уже имеет необходимую сумму для оплаты вашего долга перед Сбербанком. Например, он продал свою квартиру и у него имеется вся сумма в наличных деньгах.

б) Покупатель сам становится ипотечником в Сбербанке. Но в этом случае он должен пройти всю процедуру по одобрению его, как заемщика, исключая лишь одобрение квартиры банком, т.к. она уже была им одобрена, когда вы покупали ее в ипотеку.

3. Выбор типа сделки
Допустим вы нашли покупателя, который покупает вашу квартиру, используя ипотеку Сбербанка. Банк его одобрил, как заемщика и все готово к сделке.

После этого вам надо определиться, какой тип сделки вы будете проводить:

1. Со снятием залога до регистрации перехода права
Расчет по сделке с квартирой в ипотеке производится следующим образом: банк разрешает смену собственника квартиры, потом снимает обременение.

На это время новый полупатель становится залогодателем. Деньги за квартиру хранятся в этом же банке в банковских ячейках, разделенные на две части — одна для банка (долг по ипотеке), вторая для бывшего собственника — оставшаяся часть.

После перехода права собственности на покупателя, банковский работник следует в Росреестр, где снимает обременение с квартиры.

Сроки оформления сделки:

• снятие обременения банком с момента погашения кредита — 10 дней
• регистрация перехода права — 10 дней

2. После регистрации перехода права
Расчеты между покупателем и продавцом-ипотечником происходят по следующей схеме: покупатель перечисляет необходимые денежные средства (в размере долга по ипотеке) на счет ипотечника.

Банк, в свою очередь, обнулив долг ипотечника, следует в Росреестр и снимает обременение. Затем бывший уже ипотечник-продавец следует с покупателем в Росреестр и регистрируют переход права собственности на квартиру не находящуюся в залоге у Сбербанка.

Снять обременение с квартиры и заключить ДКП и подать документы на перерегистрацию права собственности на покупателя можно в один день.

Сроки оформления сделки:

• сделка купли-продажи — 5 дней
• снятие обременения 10 дней

Минус второй схемы: чтобы продавать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, по второй схеме, надо довольно серьезно снизить ее рыночную стоимость. Это не всегда устраивает продавца-ипотечника, тк. размер скидки, обычно — 10-15 %

Если нечем платить ипотечные взносы

Продажа квартиры в ипотеке не слишком простая сделка, т.к. квартира находится под обременением Сбербанка. Но банк всегда ЗА то, что кто-то потянет бремя ипотеки, ведь так снимаются проблемы по взысканию долгов с того, кто не хочет ее платить.

Если ипотечник не в состоянии платить ипотеку, либо ему надо переехать на новое место жительство в другой регион, банк может помочь найти покупателя на квартиру и просто переоформить кредит на другого ипотечника.

1. Получить разрешение от Сбербанка на продажу квартиры в ипотеке
2. Найти покупателя квартиры, который согласен погасить ипотечный кредит за продавца-ипотечника до оформления сделки купли-продажи
3. Продавец-ипотечник может переоформить кредит на нового ипотечника, если покупатель будет одобрен Сбербанком, как заемщик.

Нюансы продажи ипотечной квартиры от Сбербанка

Договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, лучше заверять у нотариуса и при свидетелях. Почему? Потому что если сначала покупатель гасит кредит за ипотечника-продавца, он должен быть уверен, что сделка состоится.

Сегодня вы узнали, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и, наверное, поняли, что единственно работающим способом окажется поиск покупателя, который одобрится, как новый ипотечник.

А вообще, желаю вам здравствовать и исправно платить за квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка и на финише стать полноценным собственником!

Вы узнали, как продать квартиру в ипотечном кредите Сбербанка тремя способами. Выбирайте любой и действуйте!

Если вам понравилась статья — поделитесь ею с друзьями. Делитесь своим опытом в комментариях и задавайте вопросы.

Источник: www.habrealty.ru

Квартира в залоге банка. Покупка квартиры и перевод долга: как оформить?

Причин для продажи квартиры, выступающей предметом залога, может быть множество. Невозможность исполнять кредитные обязательства, исчезновение необходимости в заложенном объекте недвижимости и многое другое.

Конечно, если отказаться от исполнения своих кредитных обязательств, банк все равно рано или поздно реализует заложенную квартиру, но к тому времени накопится огромное количество штрафов и процентов, да и реализация с торгов происходит, как правило, по заниженной цене. Хорошо, если вырученных средств хватит на погашение кредита.

Поэтому, если есть желание остаться в плюсе, а выплата долга перед банком по объективным причинам невозможна, лучше продать заложенную квартиру самостоятельно.

Покупателю тоже может быть выгоднее купить квартиру, находящуюся в залоге, а не оформлять кредит в банке с нуля. Предмет залога уже оценен и одобрен кредитным учреждением.

Закон этого не запрещает. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ в ст. 37 предусматривает возможность отчуждения заложенного имущества любым законным путем с согласия банка – залогодержателя , если иное не предусмотрено кредитным договором. Исключение – на то, чтоб завещать заложенное имущество, согласие банка не требуется.

Нарушение этого правила будет дорого стоить покупателю. Банк получит право требования:
• признания сделки об отчуждении предмета залога недействительной;
• досрочного исполнения кредитного обязательства и обращения взыскание на заложенное имущество независимо от перехода права собственности.

Но, поскольку ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ставит наличие письменного согласия залогодержателя в качестве обязательного условия регистрации перехода права собственности на заложенное имущество , такие случаи все же маловероятны.

В случае утраты должником платежеспособности перемена должника выгодна и банку, поэтому, к примеру, типовой кредитный договор банка ВТБ 24 не запрещает отчуждение заложенного имущества с предварительного письменного согласия банка.

Поскольку кредитные обязательства переходят к новому собственнику в полном объеме, банк заинтересован в одобрении кандидатуры нового заемщика, проверке его платежеспособности, поскольку от нее зависит, будет ли исполняться кредитные обязательства в дальнейшем. Поэтому для получения согласия на продажу заложенного имущества предоставляются те же документы, что и для получения кредита (паспорт, справка с места работы по форме 2-НДФЛ). Также для банка важно согласие поручителя на перевод долга. Поручительство, по закону, прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не согласился отвечать за нового должника.

Если банк одобряет кандидатуру, и дает письменное согласие на отчуждение заложенного имущества, то договор купли – продажи с положениями о переводе долга регистрируется в общем порядке, с обязательным приложением согласия банка.

Отношения собственника – залогодателя и банка оформляются путем составления трехстороннего соглашения о переводе долга, в порядке, предусмотренном внутренними локальными актами банка, или, если была выдана закладная, в порядке и при соблюдении условий, предусмотренных закладной. Все изменения, вносимые в закладную, подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ в ст. 37 при заключении соглашения о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству есть два варианта внесения изменений в закладную:

• прикрепление к ней оригинала соглашения о переводе долга и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной. В этом случае государственная регистрация происходит как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.
• аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. В этом случае залогодатель и залогодержатель передают в регистрирующий орган соответствующее заявление, прекратившую действие закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо прекратившей действие.

При этом закон защищает залогодержателя. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Если банк согласия на отчуждение не дает, то единственная возможность для отчуждения имущества – предварительное снятие обременения и погашение записи об ипотеке. То есть сначала досрочное погашение кредита, обеспеченного залогом отчуждаемого имущества, а потом уже непосредственно купля-продажа потом регистрация снятия обременения.

В этом случае условия договора купли-продажи могут, к примеру, предусматривать в качестве авансовой оплаты по договору погашение покупателем обязательств продавца перед банком, если исполнение кредитных обязательств должника третьим лицом не запрещено кредитным договором. После полного погашения кредита и снятия обременения ничто не помешает регистрации договора купли-продажи. Но в этом случае покупатель, производя авансовый платеж задолго до государственной регистрации договора купли-продажи, рискует остаться без денег и, в конечном итоге, без права собственности. Поэтому купля-продажа по такой схеме может реализовываться между доверяющими друг другу гражданами.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью