Хочу сдавать квартиру как это сделать официально

«Хочу сдать квартиру в аренду, что для этого нужно?» Казалось бы, простой вопрос, а сколько «но» возникает в голове у собственника. Как правильно это сделать и где найти добросовестного съемщика? Платится с аренды налог или нет?

Если вы хотите узнать, как правильно сдавать квартиру в аренду и платить (или не платить) налоги, читайте нашу статью.

Для каких целей сдают квартиру

Первый же пункт договора найма гласит: «По настоящему договору Наймодатель предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания в ней». Т.е. чтобы заработать на собственной квартире, сдайте ее в наем или аренду в целях долгосрочного или посуточного жилья.

На практике квартиры сдаются и под другие цели, например, под офис. Правда, такого рода аренда не слишком удобна ни собственнику, ни юрлицу, но официально такая сделка возможна.

Какие есть способы сдачи квартиры (найм и аренда)

Как лучше сдавать квартиру — в найм или в аренду? На самом деле это равнозначные понятия. Разница лишь в том, кому сдается жилое помещение. Если вы сдаете квартиру физическому лицу, то заключается договор найма. Если же ваш наниматель — юридическое лицо, то оформляется договор аренды.

Как оформить аренду

Мало просто передать ключи от квартиры нанимателю и взять с него деньги. Правильное оформление аренды — залог вашей безопасности. Далее пошаговая инструкция сдачи квартиры в найм.

1. Если вы не единственный собственник жилья, в первую очередь договоритесь о сдаче квартиры со всеми, кто имеет долю в квартире. Лучше будет иметь на руках их письменное согласие на сдачу жилья в наем.
2. Уборка квартиры, небольшой ремонт и покупка необходимой мебели помогут выгоднее сдать квартиру. Продумайте все нюансы. Если вы собираетесь сдавать жилье студентам или одиноким людям, то будет вполне достаточно подготовленного спального места, шкафа, кухонной плиты. Если жилье планируется сдавать семейным парам, то подготовьте более уютную обстановку. Хотя учитывайте, что у многих пар есть своя техника (стиральная машина, холодильник), и снимать квартиру с хозяйской техникой им не очень хочется.
3. Найдите нанимателя. Например, самостоятельно — сдайте квартиру родственникам, друзьям или знакомым, если кто-то из них нуждается в жилье. Или подайте объявление на сайт (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com), в специализированную группу в соцсетях («ВКонтакте», «Одноклассники») или в местную газету. Другой вариант — обратиться в агентство недвижимости. Некоторые агенты не берут плату с собственников жилья, поэтому вам такая услуга может ничего не стоить, а вы при этом сэкономите время и силы.
4. Заключите договор с квартиросъемщиком.
5. Вместе с нанимателем снимите показатели счетчиков, если они установлены в квартире.
6. Возьмите арендную плату и договоритесь о дате следующей оплаты.

Совет. Если хотите быстро сдать квартиру, снизьте цену относительно рыночной. Обратитесь к нескольким риэлторам и разместите объявления сами на нескольких ресурсах.

Как составить договор найма

По закону оформление договора найма или аренды происходит в обязательном порядке. Такой документ защищает права как нанимателя, так и собственника. Поэтому, если беспокоитесь о своей безопасности, позаботьтесь о заключении соглашения.

На практике такие бумаги оформляются лишь формально, но не регистрируются в госорганах. Договор заполняется, обе стороны расписываются, но собственник не платит налог — это незаконно.

Составление документа о найме ложится на плечи собственника. Ваше право принести с собой на сделку как многостраничный договор, так и кратко оформленный на одном листе А4.

Законодательно прописаны обязательные разделы документа:

1. Сведения о собственнике, нанимателе и сдаваемой квартире. Вписывается ФИО обеих сторон, сведения об их регистрации, данные паспортов, адрес квартиры, количество комнат. Здесь же вы можете перечислить наличие мебели и техники в квартире.
2. Условия найма. Указывается размер квартплаты, даты и способы передачи оплаты собственнику. На свое усмотрение пропишите, кто из сторон будет оплачивать коммунальные услуги.
3. Длительность договора и условия его расторжения. При желании описываются причины, по которым договор может быть расторгнут (например, наниматель не вносит квартплату своевременно), или прописывается условие, что наниматель обязан предупредить собственника о выезде за месяц.

Кроме обязательных разделов, дополняйте документ любыми пунктами, которые посчитаете нужными: количество человек, проживаемых в квартире, порядок ухода за квартирой, договоренность о ваших посещениях, наличная или безналичная оплата и др.

и площадь квартиры играют роль только при расчете ПСН, так как ставка налога напрямую зависит от этих показателей. Для ИП сумма налога будет зависеть от системы налогообложения:

• УСН – упрощенная система налогообложения;
• ПСН – патентная система (приобретается патент на сдачу);
• ОСНО – общая система налогообложения

Размер взносов в фонды является фиксированным для ИП на различных системах налогообложения, если размер годового дохода не превышает 300 000 рублей. При превышении установленного порога дополнительно оплачивается 1% на пенсионное страхование с дохода более 300 тысяч. ИП на УСН вправе уменьшить сумму налога на размер фактически уплаченных взносов. Исходя из 180 000 рублей:

Показатель	Физ. лицо	ИП на УСН (6%)	ИП на ПСН	ИП на ОСНО
Сумма налога	23 400	7 020	23 400
Взносы в фонды	0	36 238	36 238	36 238
Итого	23 400	36 238	43 258	59 638

В данном случае собственнику выгоднее сдавать квартиру как физ. лицу. ИП выгоднее оформить, если квартир несколько. Например, если бы их было 5, то сумма годового дохода составила бы 900 000 в год. Соответственно, физлицо уплачивает 117 тысяч налога.

Показатель	Физ. лицо	ИП на УСН (6%)	ИП на ПСН	ИП на ОСНО
Сумма налога	117 000	54 000	35 100	117 000
Взносы в фонды	0	42 238	42 238	42 238
Итого	117 000	96 238	77 338	159 238

В данной ситуации ИП на УСН оплачивает в 2 раза меньше налогов и хотя делает взносы в фонды, налог в результате получается ниже, чем у физ. лица. Выгодно сдавать квартиру в качестве ИП и в том случае, если у предпринимателя есть иные источники доходов и аренда не является основным видом деятельности.

Арендодатель – ИП должен ежеквартально отчитываться перед налоговой инспекцией о полученных доходах, а также вносить авансовые платежи. Арендодатель – физ. лицо подает один раз в год декларацию 3-НДФЛ и уплачивает исчисленный налог.

Если жильё находится в муниципальной собственности

Неприватизированная квартира не является имуществом хозяина по причине отсутствия у него свидетельства о приватизации. Но квартиросъёмщик имеет право заключать договор поднайма согласно требованиям п.п.2 п.1 ст.67 Жилищного кодекса. В этом случае обязательно письменное согласование прав с наймодателем (п.1 ст.685 ГК РФ), в качестве которого может выступать муниципалитет, префектура или иной орган (информация об этом должна содержаться в основном договоре найма).

В адрес наймодателя необходимо направить письменное обращение – просьбу о разрешении поднайма с согласия всех физических лиц, проживающих в квартире. Заключение договора возможно после получения официального положительного ответа наймодателя в письменной форме.

Новый способ легализации аренды

В 2019 году жители четырёх регионов Российской Федерации (Москва, Московская область, Калужская область и Республика Татарстан) в рамках пилотного проекта получили право предоставлять жильё в аренду, уплачивая налог в статусе самозанятого. Размер налога – 4 % (6 % – если квартира сдаётся в аренду юридическому лицу).

Будучи в статусе самозанятого, физическое лицо имеет право не уплачивать дополнительные взносы. Также оно освобождёно от ведения отчётности, составления и подачи налоговой декларации. Налог считается внесённым в бюджет, если факт подтверждён платёжным чеком. Вести такой бизнес можно, что называется, «не выходя из дому». Такой режим могут использовать даже государственные служащие и работники муниципальных органов.

Кроме очевидных преимуществ, у нововведения есть некоторые ограничения:

• для официально трудоустроенных граждан сумма предельного годового дохода составляет 2,4 млн.руб. (без учёта заработной платы)
• запрещёно иметь наёмных работников

При несоблюдении вышеуказанных условий самозанятый гражданин обязан пройти регистрацию в качестве ИП или юридического лица.

Штраф за неуплату налога

Неуплату налога от сдачи квартиры в аренду регламентирует ст. 119 НК РФ, причем статья различает штрафы за несвоевременно поданную (или не поданную вовсе) декларацию и за намеренную неуплату налога. В первом случае штраф составляет 5 % от суммы налога за каждый просроченный месяц и варьируется от 1 тысячи рублей до 30% суммы налога. Во втором случае штраф варьируется от 20 до 40%. Если нарушение признается злостным, то штраф может составить вплоть до 300 000 рублей.

Выводы

Сдача квартиры/комнаты в аренду — давний и испытанный способ заработка. По доходности он находится примерно на одном уровне с банковскими вкладами: так, в последние годы в Питере рентная доходность составляла примерно 5-7% от стоимости квартиры, и около 9% от стоимости комнаты. Но квартира обеспечивает некоторую независимость, поскольку собственник не привязан к банковской ставке и вправе самостоятельно устанавливать цену. В минусах необходимость платить налог с прибыли, периодический ремонт, поиск квартирантов. Тем не менее имея несколько квартир, особенно в крупном городе, вполне можно жить на пассивный доход.

Источник: investprofit.info

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

При наличии свободного жилья, возникает естественный вопрос, как извлечь дополнительный доход, если квартиру не собираются продавать или использовать для проживания в течение длительного времени. Аренда недвижимости — один из вариантов эффективного применения свободных метров, которые позволят компенсировать расходы на налоги, коммуналку, и даже иметь стабильный доход. Знание законов и ориентирование в ситуации на рынке недвижимости позволит сдать квартиру в аренду правильно, безопасно, выгодно.
Рынок аренды жилья насыщен предложениями услуг опытных риэлторов, взимающих плату за выполнение посреднической функции.

С одной стороны, безболезненно сдать в аренду можно через посредника, но с другой стороны, нет никакой гарантии того, что нанятый специалист не окажется мошенником или попросту халатно отнесется к исполнению своих обязательств. Оптимальным вариантом для хозяина жилья, намеренного получать доход от аренды, заняться процедурой передачи в аренду без агентства, опираясь на законодательные нормы и специфику ситуации с недвижимостью.

Положения законодательства

Недвижимое имущество — традиционно надежная инвестиция, которая может приносить доход как от роста цен, так и от ее оптимального использования.
Порядок оформления аренды строго регламентирован гражданским и жилищным законодательством с определением прав, обязанностей, правил использования жилья и других значимых нюансов.

Несмотря на то, что закон не обязывает владельца сдавать жилье с условием заключения специального договора, во избежание рисков для обеих сторон, делать это настойчиво рекомендуется.

Передача недвижимости в пользование второй стороне происходит в соответствии с законодательными актами:

1. ЖК РФ регулирует вопросы определения правил аренды и степени ответственности в процессе найма.
2. ГК РФ – регулирует правовые аспекты арендной сделки (гл. 34), оформления найма между физическими лицами (гл.35).

Заключаемый с жильцами договор должен соответствовать положениям гражданского законодательства, гарантируя при этом соблюдение интересов обеих сторон. Точного указания на то, что неофициальная сдача недвижимости запрещена, в российских законах не содержится, однако в таком случае, существует риск подвергнуться наказанию по налоговым вопросам. Статья 119 НК определяет наказание за отсутствие декларации о доходах, а в дальнейшем арендодатель может быть привлечен к ответственности за уклонение от налогов.

Риски неофициальной сдачи

Помимо проблем с налоговой службой и начислению штрафных санкций, отсутствие подписанного соглашения влечет за собой другие риски:

• Отсутствие компенсации при нанесении ущерба имуществу, переданному в пользование арендатору, при отсутствии официального документа, устанавливающего финансовую ответственность нанимателя (прилагаемый к договору приемопередаточный акт четко фиксирует состояние квартиры на момент передачи и обязывает возместить ущерб, нанесенный в период пользования жильем посторонних).
• Задолженность по коммунальным платежам возникает в случае, если стороны не заключили письменное соглашение о порядке оплаты услуг ЖКО (часто претензии возникают в отношении оплаты за межгород, дополнительные услуги в доме).
• Отсутствие актуальной и достоверной информации о том, кто на самом деле снимает жилье (собственники часто сталкиваются с ситуацией, когда, сдав квартиру одному человеку, в результате выясняется, что в ней проживает 10-20 жильцов, либо квартира используется в незаконных или криминальных сферах, что грозит уголовной ответственностью).

Зафиксированные письменно договоренности позволят обезопасить себя, если одна из сторон (хозяин или жилец) нарушат условия аренды. Основанием для взыскания компенсации и регулирования проблем с государственными органами станет заключенный в письменном виде договор.

Подготовка квартиры для аренды

Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.

Нужна ли страховка?

Перед тем, как доверить свое жилье посторонним, следует озаботиться финансовой защитой от основных рисков, связанных с недвижимостью.

Актуальные страховые риски, включаемые в договор страхования наймодателем, выглядят следующим образом:

• затопление;
• пожар;
• взрыв газового баллона;
• ущерб отделке внутренней части и т.д.

При оформлении страховки важно сообщить страхователю о том, что квартира планируется к сдаче внаем. Это увеличит конечную стоимость полиса, однако при наступлении страхового случая, проблем с получением выплаты не возникнет.

Достижение договоренностей

Прежде, чем договариваться с жильцами, не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, чьи интересы могут быть связаны с данным фактом.
Согласием заручаются не во всех случаях, а лишь при сдаче:

• жилья из муниципального фонда;
• части неприватизированного жилья;
• комнаты в коммуналке.

Иногда нежелание соседей может серьезно осложнить процесс аренды, доставляя дополнительные хлопоты, как собственникам, так и квартирантам.

Подготовка жилья к сдаче квартирантам

Состояние жилья, планировка, ремонт, оборудование — при осмотре потенциальных нанимателей будут оцениваться многие факторы. Задача будущего наймодателя привести квартиру в порядок, отремонтировать оборудование, сантехнику, проверить работу коммуникаций.

Если нет возможности провести капитальный ремонт, необходимо выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолков, напольного покрытия. Оценить квартиру с точки зрения готовности обеспечить максимально возможный комфорт.

В качестве совета, хозяину рекомендуется убрать из квартиры ценные вещи, а также лишнее личное имущество, которое будет захламлять помещения.

Оформление найма

После того, как проведена подготовительная работа, пора начинать действия по поиску клиентов, обсуждению и оформлению договоренностей.

Поиск квартирантов

Чтобы найти жильца, необязательно обращаться в агентство или отдельному риэлтору. Современные технологи сделали доступным самостоятельный поиск подходящего кандидата, не требуя лишних движений со стороны владельца.

Практика показывает, что эффективными методами поиска считаются:

1. Опрос знакомых, коллег по работе, родственников, друзей.
2. Подача объявления в местные и федеральные газеты с объявлениями.
3. Размещение объявления на специализированных сайтах, соцсетях.

Чтобы отсечь лишние контакты, в тексте объявления рекомендуется указывать все ключевые параметры квартиры, особенности, преимущества. В общих чертах следует указать на принципиальные недостатки (подселение, недостаточный ремонт, отсутствие мебели и пр.).

Цена на квартиру должна соответствовать среднерыночному уровню, с учетом плюсов и минусов квартиры. Вопрос квартплаты лучше заранее оговорить в объявлении, т.к. порою эти расходы могут оказаться принципиальными для клиентов.

Со своей стороны, наймодатель вправе выдвигать требования к потенциальным жильцам, которым согласен передать собственность (молодой паре без детей, без животных, студентам, с национальными ограничениями и т.д.).

Некоторые считают, что безопасной является сдача жилья семейной паре без детей, однако каждая ситуация индивидуальна. На практике может оказаться, что бригада строителей, снявшая квартиру на время работы, окажется более аккуратной и ответственной, чем пара славянской национальности без детей, животных и т.д. Таким образом, дальнейший отбор среди кандидатов проводится уже непосредственно при осмотре жилья.

При показе квартиры рекомендуется показать документы, подтверждающие право распоряжаться собственностью, обе стороны вправе изучить паспортные сведения. Следует быть осторожными и не оставлять личные документы в руках посторонних без надзора. После проверки сведений, паспорта возвращают владельцам.

Подписание договора найма: что нужно знать

В зависимости от того, кто является участником сделки, составляют договор аренды (для юрлиц) или найма (для обычных граждан). Существует важная деталь, которая необходима, чтобы сделка прошла законно: договор аренды надлежит регистрировать, если квартира передается в пользование на срок более года.

Составить договор несложно, так как в сети есть масса готовых бланков и образцов заполнения, учитывающих основные требования законодательства.

К обязательным пунктам договора относят:

• Сведения об участниках сделки.
• Величина платежа, дата передачи оплаты и способ.
• Особенности распоряжения залоговой суммой (в каких случаях ее надлежит вернуть нанимателям).
• Периодичность проверки квартиры владельцем (график посещений).
• Ответственность за уплату коммуналки. Если квитанции оплачивает квартирант, указывают способ информирования об оплате собственника.
• Порядок пользования установленной в квартире техникой, бытовыми приборами, коммуникациями.

Отдельно оговаривается вопрос зачета ежемесячных платежей в счет проведенного квартирантами ремонта.

При составлении бланка необходимо руководствоваться положениями глав 34-35 ГК РФ, а в целях безопасности, заключать договора на неполный календарный год (11 месяцев). Это позволит исключить малейшие притязания квартирантов на право проживания в квартире при возникновении жизненных сложностей и отсутствии другого места для проживания, если арендную плату он более не сможет вносить.

Дополнительной мерой безопасности является заключаемый при подписании основного договора приемопередаточный акт. Бланк можно скачать ниже вместе с договором, а в описание квартиры вносят следующие сведения:

• перечень мебели, ее состояние в момент въезда жильцов;
• общее состояние коммуникаций, оборудования;
• состояние ремонта, стен, пола и других параметров.

Договор найма квартиры. Форма (74,5 KiB, 14 898 hits)

В случае повреждения вышеуказанных предметов, наниматель будет обязан компенсировать убытки из личных средств. Этот акт — гарант и для будущего квартиранта, так как исключает риск необоснованных претензий, если вдруг выяснится, что что-либо в квартире пропало, оказалось сломано.

Последний документ, необходимый на завершающей стадии передачи собственности – составление расписок. Собственник квартиры в расписке подтверждает факт передачи денег в счет уплаты за первый месяц (иной период) пользования, а также фиксирует принятие залогового обеспечения. Арендатор, в свою очередь, расписывается в получении ключей и принятии жилья.

В перечень обязательных реквизитов расписки входят:

1. Подробные сведения о сторонах (полные ФИО и паспортные данные).
2. Дата составления.
3. Подписи.

Налоговые вопросы: особенности

Несмотря на отсутствие строгого административного регламента, владельцы арендуемого жилья обязаны уплачивать налоги с получаемого дохода.
В зависимости от обстоятельств оформления аренды, налоговым законодательством предусмотрены варианты налогообложения для физлиц, организаций, ИП.

Для частного предпринимателя доступен выбор одной из систем расчета и уплаты налога:

• общее налогообложение (ОСНО);
• упрощенная система;
• применение патентной системы.

Для обычных граждан, речь идет, прежде всего о подоходном налоге, известном как НДФЛ. В рамках общего налогообложения уплате подлежит 13 процентов от полученного за отчетный период дохода. Отчисления производятся на основании поданной до 30 апреля декларации, которая подается в ФНС по месту жительства.

Как расстаться с нанимателем

Рано или поздно, квартирант съезжает с квартиры, происходит расторжение договора. Знание правовых тонкостей позволит расстаться с нанимателем без взаимных претензий и упреков.
Основанием для досрочного расторжения договора для арендатора является соблюдение важных условий:

• Согласие всех проживающих с ним лиц.
• Уведомление собственника в трехмесячный срок.

Таким образом, хозяин квартиры страхуется на случай непредвиденной потери дохода в связи с неожиданной потерей клиента.
Односторонне расторжение допускается, когда между сторонами появились разногласия или претензии:

• хроническая просрочка, задолженность за период более 6 месяцев при долгосрочном варианте аренды;
• задолженность за два платежных периода, при краткосрочном найме;
• нанесение существенных повреждений имуществу собственника, порча оборудования, предметов мебели т.д.;
• несанкционированное использование жилья в других целях, нежели это было заявлено в договоре;
• нарушение правил проживания, беспокойство соседей.

Закон допускает расторжение договора через суд на основании того, что жилье не соответствует нормам проживания, либо было существенно повреждено.

Распространенные ошибки

При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.

Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

1. Возможность проживания животных, посторонних лиц.
2. Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
3. Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.

При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:

• паспортные данные,
• сведения о месте работы, учебы,
• контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.

Только внимательное и серьезное отношение позволит собственнику без посредников сдать квартиру в аренду, с минимальным риском для себя и своей собственности.

Договор найма квартиры. Форма (74,5 KiB, 14 898 hits)

Источник: zakon-dostupno.ru