Escrow account что это

С 1 июля 2019 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ об обязательном использовании эскроу-счетов в долевом строительстве. По новым правилам застройщики смогут привлекать средства от дольщиков не напрямую, а на специальный блокированный счет в банке.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет в долевом строительстве открывается в банке для зачисления средств, которые дольщик должен заплатить застройщику за возводимое жилье. Пока не будет подписан акт приема-передачи квартиры, строительная компания не сможет снять деньги с блокированного счета и распоряжаться ими. Дольщик также не сможет в одностороннем порядке снять деньги с эскроу-счета, кроме случаев, прямо указанных в законе.

Эскроу-счета — это гарантия дольщикам, что они получат свое жилье точно в намеченные сроки. Такие нововведения действуют уже с лета 2018 года, однако только с 1 июля 2019 года переход на использование эскроу-счетов является обязательным условием.

Реформа долевого строительства, предусматривающая введение эскроу-счетов, предусматривает и множество других нововведений:

How Does Escrow Work? What is escrow?

1. застройщикам запрещено возводить сразу несколько объектов по одному разрешению на строительство (исключение сделано только для комплексной застройки в пределах квартала, если это предусмотрено планом застройки и развития территории муниципальных образований);
2. существенно увеличен размер уставного капитала для застройщиков, что станет дополнительной гарантией для граждан-дольщиков от банкротства строительной компании;
3. увеличены нормативы отчислений в компенсационные фонды, а также по минимально необходимой сумме страхового покрытия, что также является гарантией на случай нарушения сроков строительства.

На эскроу-счетах будут блокироваться все деньги, поступающие по договору долевого участия в строительстве, в том числе ипотечные средства. Получить деньги застройщик сможет только после завершения строительных работ, получения заключения о соответствии, подписания акта приема-передачи и ввода МКД в эксплуатацию.

Консультация юриста в чате или по телефону: 8 (800) 101-46-29

Суть эскроу-счетов

Введение системы эскроу-счетов означает фактический запрет долевого строительства. Главным преимуществом такого варианта покупки жилья являлась экономия для рядовых граждан. Приобретая квадратные метры на начальном этапе строительства, можно быть сэкономить до 20-30 % от стоимости готового жилья. Сейчас строительная компания не получает никаких преимуществ от раннего привлечения средств от дольщиков, поэтому может продавать будущее жилье по полной стоимости.

Переход на использование эскроу-счетов предусматривает следующие моменты:

• для привлечения средств граждан застройщик должен заключить договор с одним из аккредитованных банков (на данный момент, аккредитацию на работу с эскроу-счетами в ДДУ получили 55 банков);
• информацию о банках, в которых будет открыт эскроу-счет, застройщик обязан разместить в открытом доступе, наряду со строительной и проектной документацией;
• при подписании договора вся сумма за будущие квадратные метры зачисляется на эскроу-счет, а строительная компания не получит их до завершения строительства;
• при возведении дома застройщик обязан использовать собственные финансовые ресурсы, а возможность снять до 10 % с эскроу-счета возникает только с разрешения государственных органов.

Гарантией безопасности расчетов выступает банк. Пока дом не достроен и не сдан межведомственной комиссии, деньги будут размещены на счете без возможности снятия. Если застройщику будет выдано разрешение снять часть средств с эскроу-счета (не более 10 %), банк обязан проверить их целевое расходование.

Что такое Эскроу-Счёт в недвижимости? Плюсы и минусы

Преимущества эскроу-счетов

Возведение МКД будет оплачиваться собственными средствами застройщика, а компенсировать расходы она сможет только на завершающем этапе строительства. Для граждан эскроу-счет дает практически 100-процентную гарантию, что их деньги не попадут в руки застройщика-мошенника, не будут потрачены на нецелевые расходы, не уйдут на достройку других объектов.

Блокирование денег на эскроу-счете происходит сразу после их зачисления, а снять их дольщик сможет:

• при нарушении сроков сдачи готового жилья;
• если договор расторгается по добровольному соглашению сторон или по судебному акту;
• если объект фактически не достроен, а компания подала на банкротство;
• если договор расторгается по одностороннему решению дольщика (в этом случае может предусматриваться компенсация фактических расходов застройщика или штрафные санкции).

Гарантией сохранности средств является контроль ЦБ РФ за деятельностью банков. Даже если у банка отзывается лицензия или он переходит к банкротству, деньги с эскроу-счетов не будут направляться на погашение требований кредиторов. В этом случае будет выбран новый агент, которому переводятся средства на период строительства.

Правовой режим эскроу-счетов

Режим использования и целевое назначение эскроу-счетов напоминает такие финансовые инструменты как банковские ячейки и аккредитивы. Однако в отличие от банковской ячейки деньги хранятся не в наличной форме, а на счете. Учетные записи эскроу-счетов вносятся в специальный регистр, который контролирует ЦБ РФ.

Основные отличия счета-эскроу от аккредитива заключаются в дополнительных условиях для расторжения договора и возврата средств, определения момента получения денег застройщиком. Открытие эскроу-счетов происходит автоматически после подписания договора долевого участия, тогда как для оформления аккредитива нужно соблюсти множество дополнительных формальностей.

С учетом поправок в закон № 214-ФЗ застройщикам придется работать по следующим правилам:

• нужно зарегистрировать отдельное юридическое лицо для строительства каждого объекта (исключение допускается только при комплексной застройке);
• после утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство нужно выбрать аккредитованный банк, заключить договор на эскроу-обслуживание;
• нужно подтвердить, что минимальный размер уставного капитала соответствует нормативу общей площади возводимых объектов;
• для допуска на рынок долевого строительства компания должна подтвердить опыт успешной застройки не менее 3 лет и объем возведенного жилья не менее 10 тыс. кв. м;
• в инвестиционном проекте состав административных расходов не должен превышать 10 %, а объем авансирование – не более 30 %.

На данный момент указанным требованиям не соответствуют даже некоторые из крупных застройщиков, десятилетиями работающие на рынке. Поэтому государство фактически резко сокращает объемы долевого строительства и устраняет проблему обманутых дольщиков

Чтобы сохранить рынок долевого строительства хотя бы в ограниченном формате, в марте 2019 года Минстрой РФ разработал ряд критериев, при которых застройщики смогут продолжить работу на льготных условиях:

• старые правила работы без использования эскроу-счетов можно применять при фактической готовности МКД не менее 15 %, если дом возводится в рамках комплексного освоения территорий или по заказу местных властей;
• если возводимый объект отнесен к категории проблемных, т. е. учтен в государственных программах по защите прав дольщиков, его можно достраивать по старым правилам при готовности не менее 6 %;
• можно обойтись без использования эскроу-счетов по иным видам объектов, если их готовность составляет не менее 30 %;
• количество договоров, фактически заключенных на перечисленные объекты, должно составлять не менее 10 % общей площади жилых и нежилых помещений МКД.

Если строительная компания заинтересована в сохранении для себя прежних условий работы, она должна за свой счет заказать экспертизу и подтвердить степень готовности. Только на основании экспертного заключения, размещенного в открытом доступе для потенциальных дольщиков, можно получить разрешение на работу без эскроу-счетов.

К дополнительным требованиям, которые коснутся каждого застройщика, можно отнести:

• ужесточение требований к срокам сдачи объекта, в том числе к отдельным этапам строительства (например, при нарушении этапов, ранее оговоренных в проекте и договоре, дольщик сможет взыскать повышенные штрафные санкции и забрать деньги с эскроу-счета);
• для каждого застройщика сохраняется обязанность по отчислениям в компенсационный фонд (этот особенно актуально для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам);
• все средства, размещенные на эскроу-счетах, будут застрахованы государством на сумму, не превышающую 10 млн руб. (это означает, что в случае банкротства банка дольщик сможет вернуть эту сумму без предъявления требований в арбитраж).

Банки, получившие аккредитацию от государства, будут осуществлять кредитование строительных компаний, заключивших договор на эскроу-обслуживание. Также государство обещает выделение кредитов на льготных основаниях, а гарантия банку будет обеспечиваться за счет денег на эскроу-счетах.

Источник: gogov.ru

Счет эскроу в Российской и мировой практике Текст научной статьи по специальности «Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Булганина Кристина Андреевна, Шаталова Анастасия Николаевна

В данной статье рассматривается относительно недавно введенный в ГК РФ правовой институт — договор счета эскроу. Анализируются проблемные аспекты, которые на сегодняшний день существуют в практике. Также уделяется внимание особенностям счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве .

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Булганина Кристина Андреевна, Шаталова Анастасия Николаевна

Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве
Счет эскроу: особенности правового режима и актуальные проблемы нормативного правового регулирования
Перспективы развития договора эскроу в России
Договор условного депонирования (эскроу) как основание нового сложного обязательства
Проблемы применения счёта эскроу: российская и зарубежная практика

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

ESCROW ACCOUNT IN RUSSIAN AND WORLD PRACTICE

This article deals with a relatively recent legal institution introduced in the Civil Code of the Russian Federation — the escrow account agreement. The problem aspects that currently exist in practice are analyzed. Attention is also paid to the features of an escrow account for settlements under a contract for participation in shared construction .

Текст научной работы на тему «Счет эскроу в Российской и мировой практике»

Булганина Кристина Андреевна Шаталова Анастасия Николаевна Саратовская государственная юридическая академия

СЧЕТ ЭСКРОУ В РОССИЙСКОЙ И МИРОВОЙ ПРАКТИКЕ Аннотация: в данной статье рассматривается относительно недавно введенный в ГК РФ правовой институт — договор счета эскроу. Анализируются проблемные аспекты, которые на сегодняшний день существуют в практике. Также уделяется внимание особенностям счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Ключевые слова: счёт эскроу, бенефициар, эскроу-агент, долевое строительство, закрытие счета эскроу.

ESCROW ACCOUNT IN RUSSIAN AND WORLD PRACTICE

Annotation: this article deals with a relatively recent legal institution introduced in the Civil Code of the Russian Federation — the escrow account agreement. The problem aspects that currently exist in practice are analyzed. Attention is also paid to the features of an escrow account for settlements under a contract for participation in shared construction.

Key words: escrow account, beneficiary, escrow agent, shared construction, escrow account closure.

В 2013 году Федеральным законом № Э79-ФЗ в действующем гражданском законодательстве нашли своё нормативное закрепление договоры номинального счета и счета эскроу [1]. Основные положения о счёте эскроу закреплены в ст. 860.7. ГК РФ [5].

В переводе с английского языка эскроу означает «депонирование». Обращаясь к зарубежному законодательству, счёт эскроу является специальным условным счетом, на котором учитываются не только имущество, но и документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию счетов эскроу, в зарубежных странах, оказывают как банки, юристы, так и юридические компании, специализированные фирмы и другие [3].

На сегодняшний день договор счета эскроу, закрепленный в отечественном законодательстве, представляет собой сокращенный вариант соглашения, существующего в зарубежной практике.

Во-первых, по мнению ряда ученых, в России на счёт эскроу могут быть переданы лишь денежные средства, хотя в иностранных государствах, эскроу -агенту может передаваться любое имущество.

Во-вторых, полномочиями экскроу-агентов в мировой практике наделяется широкий перечень субъектов, об этом упоминается выше, а по законодательству нашей страны, как правило, только кредитные организации. Эти положения не раз подвергались критике со стороны цивилистов.

Особенностями данного договора в соответствии с ГК РФ являются:

1. Участие наряду с эскроу-агентом (банком) и владельцем счёта (депонентом), того лица, которому предназначены денежные средства (бенефициара), т.е. договор счета эскроу является трехсторонним.

2. Обособление денежных средств на счете в банке до наступления определенных в договоре обстоятельств [6].

3. Возможность сторон контролировать то, что происходит на счёте эскроу, это прямо предусмотрено ст. 860. 9 ГК РФ.

В п. 4.14 Инструкции Банка России № 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» закреплено, что для открытия специального банковского счета в банк представляются те же документы, что и для открытия расчетного счета, корреспондентского счета или текущего счета, с учетом требований законодательства Российской Федерации. При открытии номинального счета, счета эскроу банк должен располагать сведениями о бенефициаре и об основании его участия в отношениях по договору номинального счета, счета эскроу [4]. Следует отметить тот факт, что в Инструкции не содержатся сведения о бенефициаре, которые должны быть установлены [7. С. 164 ]. Таким образом, кредитная организация наделяется правом самостоятельно устанавливать пакет документов, который должен быть предоставлен в банк, выступающий эскроу-агентом, от лица, которому предназначены денежные средства в соответствии с договором (после выполнения обязательства, предусмотренного в нем).

Главное основание прекращения договора счета эскроу — истечение срока действия (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Как правило, этот срок должен быть указан в тексте самого договора. При закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств должен быть перечислен или выдан депоненту (п. 2 ст.

860.10 ГК РФ).

Важный вопрос поднимает Василевская Л.Ю., а именно, об отсутствии в действующем законодательстве разъяснения того, возникновение каких оснований для выдачи денежных средств со счёта должно быть отражено в условиях договора счёта эскроу. Так, по её мнению, условия договора должны предусматривать порядок сбора и предоставления банку документов, которые подтверждают выполнение бенефициаром установленных в договоре счёта эскроу условий [2. С. 151]. Нельзя не согласиться с приведенным тезисом, так

как в противном случае отсутствие нормативного закрепления таких оснований может привести к злоупотреблению со стороны бенефициара, тем самым нарушая права другой стороны договора — депонента. Кроме того, Е.В. Блинкова отмечает тот факт, что на сегодняшний день остаётся нерешенным вопрос о начислении процентов за пользование банком денежными средствами, находящимися на счёте.

В отношении счётов эскроу законом такая возможность прямо не предусмотрена. Несомненно, это серьезный пробел в праве, поэтому, на наш взгляд, верным является утверждение Блинковой о том, что к обязательствам по договору счету эскроу применяется ст. 852 ГК РФ [2. С. 152].

В Федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» закрепляются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Согласно изменениям, внесенным в данный закон, предусматривается новая модель финансирования строительства жилья посредством использования счетов эскроу. Это позволит гарантировать гражданам, которые передали деньги застройщику, использование денежных средств именно на строительство объекта. Однако нововведения принесут с собой, по мнению экспертов, и ряд проблем. Они отмечают, что из-за такой формы расчетов недвижимость может подорожать на 10-15% [8].

Переход на использование счетов эскроу предусматривает следующие моменты:

1. для привлечения средств граждан застройщик должен заключить договор с одним из аккредитованных банков;

2. наряду с проектной и строительной документацией, застройщик обязан разместить в открытом доступе информацию о банках, в которых будет открыт счет эскроу;

3. при заключении договора, сумма за будущие квадратные метры зачисляется на счет, при этом строительная компания не сможет получить их до окончания строительства;

4. при строительстве дома застройщик обязан использовать собственные финансовые ресурсы, а возможность снять до 10% с счетов эскроу возникает только с разрешения государственных органов [9].

Следует отметить, что счет эскроу в долевом строительстве обеспечивает дольщикам возможность получить жилье точно в обусловленные сроки, при этом, строительные компании смогут получить доступ к денежным средствам граждан сразу после сдачи объекта. Думается, что в результате этого деятельность компаний будет эффективнее, т.к. окончание строительства объекта в намеченный срок будет не только в интересах покупателя, но и самой строительной компании (для получения денежных средств, находящихся на счете). Зачастую на практике встречаются ситуации, когда граждане заключают договор с застройщиком, передают денежные средства на строительство, а затем по прошествии срока, указанного в договоре, не могут получить свое жилье, в виду того что оно не достроено, а также не могут вернуть денежные средства, вложенные в строительство. Граждане обращаются в суд, но в большинстве случаев назад деньги они так и не получают. Поэтому до введение нового механизма приобретение жилья в новостройках предусматривала для потенциальных покупателей определенные риски.

Резюмируя выше изложенное, можно сделать вывод о том, что введение в ГК РФ договора счет эскроу, несомненно, следует считать правильным законодательным решением, при этом, несмотря на значительное количество преимуществ такого договора, которые, по нашему мнению, положительно повлияют на результативность и эффективность долевого строительства и иные взаимоотношения между гражданами, счёт эскроу скрывает в себе и недостатки, без устранения которых данная конструкция не сможет быть в полной мере реализована на практике.

1. Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-Ф3 (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // «СЗ РФ», 23.12.2013, N 51, ст. 6699.

2 .Багандова Л.К. Проблемы применения счет эскроу: российская и зарубежная практика / Вестник Московского государственного областного университета. Серия: Юриспруденция, 2018 г. С.149.

3. Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве / Вестник Саратовской государственной юридической академии № 3 (104) 2015 г. С.22

4. Инструкция Банка России от 30.05.2014 N 153-И (ред. от 24.12.2018) «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» (Зарегистрировано в Минюсте России 19.06.2014 N 32813) // «Вестник Банка России», N 60, 26.06.2014. П. 4.14.

5. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) // «СЗ РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410. Ст. 860.7.

6. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) // «СЗ РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410. Ст. 860.8.

7. Макушкин В.О. Счет эскроу: особенности правового режима и актуальные проблемы нормативного правового регулирования / Вестник Университета имени О.Е. Кутафина, 2017. С. 158.

8. Финансовая газета // URL: https://fingazeta.ru/nedvizhimost/construction/450484/ ( Дата обращения: 20.04. 2019).

9. Эскроу-счета — что это такое? Правовое регулирование договора условного депонирования // URL: https:// law03.ru/finance/article/eskrou-scheta/ ( Дата обращения 20.04.2019).

Источник: cyberleninka.ru