Диаграмма 1. Структура затрат производимой продукции
Диаграмма 2. Структура затрат производимой продукции
Диаграмма 3. Общая структура выручки Доходного дома
Диаграмма 4. Зависимость Чистого дисконтированного дохода от изменения показателя «Ставка дисконтирования».
Диаграмма 5. Зависимость Чистого дисконтированного дохода от изменения показателя «Материальные затраты».
Диаграмма 6. Зависимость Чистого дисконтированного дохода от изменения показателя «Приобретение ОС»
Диаграмма 7. Зависимость Чистого дисконтированного дохода от изменения показателя «Затраты на оплату труда (всего)»
Диаграмма 8. Зависимость Чистого дисконтированного дохода от изменения показателя «Постоянные затраты (всего)»
Диаграмма 9. Зависимость Чистого дисконтированного дохода от изменения показателя «Чистая выручка (всего)».
Диаграмма 10. Точка безубыточности по результатам отчётного года реализации проекта после выхода на проектные показатели.
Доходный дом спустя 4 года — сколько приносят инвестиции в недвижимость на самом деле?
Диаграмма 11. Точка безубыточности по результатам отчётного года реализации проекта после выхода на проектные показатели.
скопировать в буфер
Бизнес-план доходного дома содержит необходимую маркетинговую информацию о рынке. Предлагает один из вариантов организации предприятия от момента организации юридического лица, до момента полной окупаемости вложенных средств. В бизнес-плане даются практические рекомендации в получении лицензии и разрешительных документов от органов надзора. Читать дальше
Преимущества Торговой площадки готовых и типовых бизнес планов, бизнес идей и финансовых стратегий
Полноценное бизнес планирование, разработка бизнес плана для привлечения инвестиций к Вашей бизнес идеи, требует значительных временных и финансовых затрат, использование труда высококвалифицированных аналитиков, маркетологов, консалтинговых компаний или маркетинговых агентств.
На данной Торговой площадке нельзя бесплатно скачать бизнес план или бизнес идею. Вся размещенные здесь работы имеют высокое качество и предоставляются исключительно на платной основе. Данный раздел поможет купить Вам уже готовый или типовой бизнес план с минимальными потерями времени и средств.
Обеспечит эффективное планирование бизнеса, поможет получить необходимый кредит или найти нужного инвестора. Представленные здесь типовые и готовые бизнес планы, маркетинговая информация и исследования охватывают все направления промышленности и бизнеса. Готовые бизнес планы выполненные ведущими российскими и зарубежными аналитиками, содержат в себе основные компоненты исследования рынков: мониторинги и обзоры СМИ, глубинный анализ рынка, анализ конкурентной среды, мониторинг цен и продукции, анализ потенциала рынка, анализ тенденций развития рынка, социологические исследования, SWOT-анализ. Как результат, Вы получаете актуальную информацию по бюджетированию, точке безубыточности, объему производства и продаж, объему рынка, динамике рынка, финансовым стратегиям, прогнозируемому развитию рынка (подробности отображены в конкретных описаниях).
ОТКРЫЛ ДОХОДНЫЙ ДОМ | РАБОТАЮ ГОД | РЕЗУЛЬТАТЫ | ДЕНЬГИ НА НЕДВИЖКЕ
Источник: www.restko.ru
Наиболее выгодно для инвестора превращать фабрики в доходные дома
Редевелопмент всегда даёт более быструю отдачу, чем новое строительство, поэтому притягивает к себе внимание инвесторов, рассматривающих недвижимость как альтернативу малопонятному и рисковому рынку ценных бумаг. Одним из наиболее перспективных направлений редевелопмента, по мнению Эвелины Ишметовой (KeyCapital), является редевелопмент бывших промзон и превращение их в доходные дома.
Выступая на Ежегодном бизнес-форуме центра конференций «Событие» «Практика управления проблемными и непрофильными активами», она подчеркнула, что бывшие промзоны позволяют не только обеспечить ликвидность и доходность, но также дают возможность вывести на рынок уникальные предложения по локации, конструктиву и цене.
Редевелопмент бывших промзон интересен во всех сегментах (от элитки до эконома), ярче всего .он представлен в Санкт-Петербурге, где существует во всех форматах.
Оставаясь один на один с активами собственника после его банкротства, новый собственник подчас решает продать их по текущей рыночной цене или сдавать в аренду, не вкладываясь в ремонт или реконструкцию промзон. Это может привести (и приводит) к простою, убыткам или потере прибыли. Как показывает статистика, в большей степени выигрывают те, кто творчески относится к активам. Такие собственники превращают бывшие промзоны в выгодный инвестиционный проект: доходный дом, ресторан, творческую резиденцию или креативные офисы.
«Самая интересная история — это когда ты можешь распродать доходный дом сразу после строительства или собрать его в единый концепт. бренд на стыке жилья и гостиничного бизнеса, — рассказала Эвелина Ишметова читателям «Э-Вести». — Это работает дальше как гостиница (вы видите её таким образом), но собственниками отдельных апартаментов могут являться «частники», живущие в них со своими семьями. Помещения, не привлекательные для аренды и покупки из-за вида из окна или конфигурации, могут при этом формировать отдельный блок — сервисные апартаменты, куда заезжает управляющая компания, занимающаяся сдачей апартаментов в аренду.
Основную доходность получает тот, кто купил здание и приспособил его под проект, на стадии b2c. Есть инвестор, который получает свой процент, и люди, которые ведут проект. При этом часть жилья продаётся, часть обеспечивается инвесторами, которые вносят в проект суммы 10-30 миллионов рублей, в том числе с кредитным плечом.
Но там есть один нюанс, который связан с тем, за счёт чего осуществляется окупаемость. Доходность зависит от средней стоимости апартаментов, продаваемых в том же районе, и цены размещения в близлежащих отелях. Она хорошо «играет», если инвестор имеет 3-4 объекта и может «разнести» на них историю».
Источник: e-vesti.ru
Дом, который приносит доход
— Я просторную комнату в центре Мюнхена снимаю за 250 евро, — говорит Александр, вот уже несколько лет живущий в Германии. — Причем у нас весь дом в аренду сдается. Сейчас вот стану побольше зарабатывать, тогда в апартаменты перееду.
— А я однокомнатную «хрущевку» на окраине Москвы за 25 тысяч рублей арендую, — говорит его однокурсник Сергей. — Все ломается и отваливается. А хозяева только и знают, что плату каждый год повышают. И дешевле все равно не найти.
ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМЫ
В Старом Свете найти себе жилье не представляет особого труда.
В общем, снимать жилье в России и в Европе — это две большие разницы. Рынок арендного жилья в Старом Свете сложился уже давно. К примеру, сейчас в Германии каждый второй житель снимает квартиру. И найти себе жилье не представляет особого труда. Рынок аренды огромный, а цены при этом отнюдь не кусаются. Да и права арендаторов защищены. Со всеми из них заключают договор.
А хозяева (или управляющие компании) исправно платят налоги.
В Москве все с точностью до наоборот. Рынок тоже огромный, но он полностью стихийный и находится в «тени», а цены при этом в разы выше. Арендатор практически никак не защищен, потому что с ним редко когда заключается договор, а хозяева могут выгнать его на улицу в любой момент. И наконец, качество арендного жилья оставляет желать лучшего. Сдаются как правило «бабушкины» квартиры.
А мало-мальский ремонт уже считается конкурентным преимуществом и возможностью повысить стоимость аренды.
При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. Налоги они, естественно, не платят.
Как же сделать так, что рынок аренды стал в России более цивилизованным? По словам экспертов, выход один — строить в крупных городах доходные дома. Что такое доходный дом? Как нетрудно понять, это дом, который приносит доход его владельцу. Это многоквартирное здание, которое построено специально для того, чтобы сдавать в нем квартиры.
Естественно, в этом случае хозяин рассчитывает на то, что его инвестиции окупятся и будут приносить доход. Но арендаторы тоже в плюсе — за свои деньги они получают определенный сервис.
— Доходный дом — это, прежде всего, определенный набор услуг, который не может дать обычный жилой дом, — говорит Владислав Конюхов, Председатель совета директоров ГК «ГородОК». — На Западе каждым доходным домом управляет специальная обслуживающая компания, которая обеспечивает сдачу квартиры, взимание квартплаты, перечисление средств на счет собственника жилья и т.д.
Тем не менее на этом пути возникает много сложностей. Во-первых, в столицах и крупных региональных центрах (где наибольший спрос на аренду жилья из-за наплыва приезжих) остается все меньше мест для застройки. Во-вторых, это невыгодно частным инвесторам. Доходность в этом виде бизнеса (с учетом себестоимости строительства и рыночной цены на квартиры) едва достигает 4 — 5% годовых.
Спрос на съемное жилье при этом огромный. Только в Москве сдаются в аренду порядка 200 тысяч квартир (это около 20% от всего объема жилого фонда). Однако по этому показателю мы серьезно отстаем от столиц развитых стран.
РОДОМ ИЗ XVII ВЕКА
Окунемся в историю. Первые доходные дома появились в Европе еще в начале XVII века. Пионерами в этой де-факто инвестиционной деятельности или в этом виде бизнеса стали Англия, Германия и Франция. Как правило, дело было так. Тогдашний инвестор строил многоквартирный дом в несколько этажей. В нем обычно помещалось 6 — 20 квартир. На одном из этажей жил сам хозяин и вся его семья.
Внизу как правило располагался магазин или склад.
Чтобы привлечь квартиросъемщиков, хозяин не скупился на внешний лоск. Здание сооружали с красивейшим фасадом. Лепка ручной работы, статуи, барельефы и колонны. А вот сами квартирки внутри были довольно бюджетными: с одинаковой планировкой и экономичным убранством.
Примечательно, что доходные дома до сих пор — это очень распространенный бизнес в странах Западной Европы.
— К примеру, в Германии 57% населения проживают в арендованных квартирах, — говорит Станислав Зингель, глава международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Лидер по этому показателю — Берлин. Там 85% жителей проживают на арендованных квадратных метрах.
В других странах Европы доля арендного жилья немного меньше (см. таблицу). Тем не менее квартиросъемщиков и там достаточно много. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в среднем в Европе 40% людей живут в арендованных квартирах.
За океаном собственников домов гораздо больше. Там лишь треть населения снимает квартиры и дома. При этом наибольшим спросом жилье пользуется в крупных городах. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилья сдается в аренду, а в Нью-Йорке — 70%.
При этом доля арендованных квадратных метров не говорит о том, что подавляющее большинство жителей развитых стран по сути являются бомжами.
— Это не значит, что, например, немцы не владеют квартирами и домами, — говорит Станислав Зингель. — Это лишь значит, что они более мобильны. Они выбирают жить там, где комфортнее, где лучше инфраструктура или где ближе к работе. Когда они выходят на пенсию, то уже потом переезжают в собственный дом или квартиру.
КОМНАТА ЗА 6 РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ
В России первые доходные дома начали строить в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах тем, кто нуждался в жилье.
До революции в Москве было около 800 доходных домов. Это составляло порядка 40% от всего объема жилья в столице. При этом чем больше был дом, тем дешевле в нем были квартиры. Жилые пространства как правило были небольшие. Поэтому доходный дом можно было легко опознать — по вертикальному членению фасада. Больше всего в строительстве доходных домов преуспел Санкт-Петербург.
В одно время там почти 95% жилья было съемным.
Во второй половине XIX века самую дешевую комнату в столицах можно было снять по цене 20 копеек за ночь. Таким образом самая дешевая комната в месяц обходилась нанимателю в 6 рублей. При этом на рынке были квартиры разного уровня комфорта. Снять жилье можно было и за 10, и за 100, и даже за 1000 рублей в месяц.
Для сравнения, в конце XIX века средняя зарплата рабочего в императорской России составляла порядка 30 рублей. К 1913 году она поднялась примерно до 37,5 рубля. Как пишут историки, на 10 копеек в то время можно было выпить рюмку водки в забегаловке или купить в лавке пирожок.
Тем не менее с приходом к власти «большевиков» все доходные дома были национализированы и превращены в «коммуналки», где с удовольствием разместился победивший в революции пролетариат.
ДОХОДНЫЕ ДОМА БИЗНЕС-КЛАССА
О том, что в России надо строить доходным дома, эксперты говорят уже больше 10 лет. Причем первые попытки власти предприняли еще в начале 2000-х.
Первый современный доходный дом в Москве построили еще в 2003 году. Его возвели по индивидуальному проекту в самом центре столицы (в районе станции метро «Китай-Город»). Деньги вложила мэрия Москвы. Но расчет сразу же сделали на состоятельных жильцов. В этом доходном доме находится 47 квартир. А стоимость аренды начинается от 80 — 100 тысяч рублей в месяц.
Как правило, в этом доме живут представители иностранных компаний, которые приезжают в Москву надолго.
Более масштабные планы пару лет назад заявляли в Минрегионе. Там хотели строить доходные дома по всей стране. Опять же расчет делался на корпоративный сектор. То есть предполагалось, что снимать квартиры для своих сотрудников будут крупные компании. К 2020 году предполагалось, что доля доходных домов в общем объеме строительства жилья составит 20%.
Тем не менее никакой новой информации об этом проекте в последнее время не появлялось.
Как говорят эксперты, пока частным инвесторам выгодно вкладывать лишь в проекты бизнес-класса. Срок их окупаемости гораздо меньше. К примеру, в Санкт-Петербурге стал активно развиваться сектор апарт-отелей.
— Аренда жилья в доходном доме или апарт-отеле – это удачный компромисс между обычной квартирой и гостиницей, адекватное соотношение цены и условий проживания, — говорит Елена Амирова, гендиректор агентства недвижимости Home estate. — Арендовать жилье в апарт-отеле будет стоить в 2-2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, и проще и надежнее, чем арендовать обычные квартиры. Кроме того, в отличие от гостиничных номеров, апартаменты обустроены кухней и, как правило, бывают более просторными.
Но этот сектор жилья опять же рассчитан на более-менее состоятельных квартиросъемщиков. А чтобы в России появились доходные дома эконом-класса, нужна всесторонняя поддержка властей. К примеру, инвесторы готовы строить такие объекты. Но только в том случае, если чиновники будут выделять для этого участок земли, а также за счет бюджета подводить все коммуникации. Взамен инвесторы будут отдавать властям часть построенных квартир на социальные нужды.
Как говорят эксперты, существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. По крайней мере, в Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов — это давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости.
ПОСЛЕДНЯЯ ИНИЦИАТИВА
На днях о возведении доходных домов в Подмосковье договорились Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и правительство Московской области. Чтобы создать цивилизованный рынок аренды жилья, из местного бюджета вложат 15 млрд. рублей. На эти деньги в ближайшие 5 лет планируют построить более 150 тысяч квадратных метров жилья. При этом стоимость аренды хотят сделать на 30% ниже рыночной.
— Арендное жилье предназначено, прежде всего, для молодых специалистов и квалифицированных сотрудников, которые востребованы на подмосковных предприятиях, но не имеют возможности приобрести жилье, — заявил Андрей Шаров, председатель правительства Московской области.
Арендовать такую квартиру можно будет за 15 — 16 тысяч рублей. При этом компаниям, которые будут строить и приобретать дома, дадут льготные кредиты в рамках программ АИЖК «Стимул» и «Арендное жилье». По планам, первые арендаторы смогут воспользоваться арендным жильем в начале 2014 года.
СУХИЕ ЦИФРЫ
Только 7% россиян могут позволить себе взять ипотеку
Таковы результаты исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).
— В 2007 году ипотека была доступна 10% российских граждан, но потом начался финансовый кризис и даже несмотря на то, что осенью 2009 года крупнейшие российские банки существенно снизили ставки по ипотеке это не нашло понимания и интереса среди россиян, — прокомментировал результаты исследования руководитель управления финансовых исследований НАФИ Тимур Аймалетдинов.
Как говорят социологи, основные проблемы на пути к собственному жилью для россиян: это недостаточный доход, высокие процентные ставки, неуверенность в стабильном доходе и быстрые темпы роста цен на недвижимость.
При этом потребность в улучшении жилищных условий сегодня испытывают 40% респондентов и лишь 9% из них в состоянии это сделать.
А ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ, ЧТО.
— Впервые доходные дома появились еще на заре нашей эры – в Древнем Риме. Называли их инсулами. Они были расположены вдоль торговых улиц и площадей. Первый этаж был рабочим помещением менял, продавцов ароматических масел и украшений. Второй этаж сдавался в аренду, а в каморках под крышей жили рабы и вольнонаемная прислуга.
— В начале 20 века писатель Максим Горький снимал сразу 10 комнат или весь второй этаж доходного дома на Мартыновской улице в Москве. Небольшая меблированная комната в доходном доме средней руки обходилась тогда в сумму от 10 до 15 рублей в месяц. А строительством доходных домов занимались все, кто имел возможность: чиновники, религиозные конфессии, купцы.
— Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас. Например, знаменитый «Чайный домик» на Мясницкой или «Дом с химерами» в Киеве, построенный в начале ХХ века в стиле «модерн».
ТАБЛИЦА
Доля арендаторов в европейских странах
Источник — Gordon Rock.
Источник: www.kp.ru