Если вы покупаете недвижимость за границей, вам могут предложить открыть счет эскроу, или эскро (escrow) — трастовый или доверительный счет. Разъясним, что означает этот экономический термин.
Например, если двое друзей заключили пари, то они могут передать сумму, на которую они поспорили, на хранение третьему человеку, которому оба доверяют. Так все будут уверены, что после разрешения спора деньги перейдут тому, кто их заслужил. Подобным образом при оформлении сделки с недвижимостью средства временно находятся на счете эскроу до момента подписания документов.
Держатель счета эскроу называется (или доверительным агентом). Он сотрудничает с обеими сторонами, но не зависит ни от одной из них. Снять деньги со счета он может только в том случае, если соблюдены заранее оговоренные условия. Эту схему можно применять независимо от того, какова стоимость приобретенной недвижимости. Счет эскроу платный, стоимость его открытия в большинстве стран составляет менее 1% от цены объекта.
ЧТО ТАКОЕ ЭСКРОУ-СЧЁТ | ЧЕМ ОН ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ АККРЕДИТИВА
Счет эскроу особенно активно используется при оформлении сделок с недвижимостью в США. Он открывается через Title Company — адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу. Если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Для этой же цели счет эскроу используется во многих других странах — в Австрии, Латвии, ОАЭ, Чехии и других.
Часто на счет эскроу начисляются средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки при выплате ипотеки. Сначала делается первоначальный взнос, потом вносятся регулярные платежи. Хотя обычно налоги на недвижимость и страховые взносы выплачиваются раз в год, при оформлении счета эскроу можно разделить сумму этих выплат на 12 частей и делать ежемесячные взносы.
Кредитору выгодно наличие счета эскроу, так как оно обеспечивает своевременную уплату налогов. Если заемщик по причинам не может расплатиться по ипотеке, и при этом имеется налоговая задолженность, то местные власти получают привилегированное право на покупку конфискованной недвижимости. В этом случае кредитор лишается возможности выгодно продать изъятое имущество. В большинстве государств счет эскроу не приносит заемщику никакой выгоды, поэтому многие предпочитают платить налоги и страховые взносы напрямую. Чтобы кредитор согласился не оформлять этот счет, первоначальный взнос по ипотеке должен составить не менее 20% от общей стоимости.
Счет эскроу также используется для поэтапной оплаты первичной недвижимости в Австрии. В отличие от других государств, например, соседней Германии, в этой стране это обязательное условие для всех сделок с застройщиками. В Австрии существует институт трастовых управляющих, через которых проходят все сделки с застройщиками.
Трастовыми управляющими могут быть только специально подготовленные юристы и нотариусы, состоящие в государственной палате адвокатов. В начале сделки, после того, как покупатель и продавец подпишут предложение о покупке, трастовый управляющий открывает на имя покупателя трастовый счет в специальном банке нотариусов (или на специальном счету в обычном банке), доступ к которому будет только у этого трастового управляющего.
Эскроу. Услуги эскроу-агента в Росии. Условное депонирование.
Если квартира еще строится, трастовый управляющий пересылает деньги продавцу частично, за каждый выполненный этап строительных работ. Если в процессе строительства застройщик по причине (например, в случае банкротства) не может завершить проект, то трастовый управляющий берет на себя все юридические проблемы и организовывает окончание строительства. Если покупатель не выполняет обязательства перед продавцом, то трастовый управляющий выступает на стороне продавца. Таким образом, обе стороны защищены законом.
Если покупатель уже начал вносить средства на счет эскроу, отказаться от этой системы в дальнейшем будет сложно, поэтому перед тем, как заключить соглашение, внимательно изучите все условия.
Источник: tranio.ru
Расчеты по эскроу
В настоящее время в связи с развитием бизнеса появляется необходимость дополнительной защиты бизнеса. Одной из таких форм защиты является возможность расчета по эскроу.
Сейчас данный термин содержится только в главе Банковский счет ГК РФ и предполагает, что одной из сторон выступает исключительно банк, однако, с 1 июня 2018 г. вступил в силу изменения, в соответствии с которыми, стороной могут быть и иные лица, о чем будет рассказано далее.
Слово «ЭСКРОУ» является английским и переводится как «условное депонирование».
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.
Иными словами, одна сторона (депонент) сделки переводит денежные средства на счет эскроу банка, после чего, при условии выполнения одной и второй стороной сделки всех условий, предусмотренных договором, банк переводит данные денежные средства второй стороне (бенефициару). При этом, после выполнения всех условий договора, данные денежные средства должны поступить в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, то в течении 10 дней.
Как видно из определения договора счета эскроу, такая сделка является трехсторонней, где одной стороной-агентом может выступать исключительно банк, а объектом такой сделки могут выступать исключительно денежные средства.
Особенностями такой сделки является то, что ни одна (депонент), ни вторая (бенефициар) сторона сделки не может распоряжаться денежными средства, которые находятся на таком счету, что делает сделку безопасней для всех ее сторон.
Момент закрытия банковского счета эскроу может быть предусмотрен договором, в противном случае он будет закрыт по истечению срока действия договора или прекращен по иным основаниям договора, при этом, в зависимости от условий договора остаток денежных средств передается либо одной стороне договора (депоненту), либо второй его стороне (бенефициару). В случае, если договором не установлено кому передается остаток денежных средств на счету и у второй стороны (бенефициара) нет оснований для передачи их ему, данные денежные средства будут переданы первой стороне (депоненту).
Кто может быть эскроу-агентом?
Как было сказано в самом начале, что с 1 июня 2018 г. вступит в силу новая глава ГК, которая будет носить название «Условное депонирование (ЭСКРОУ)», где агентом по договору условного депонирования сможет быть не только банк, но и иные лица, в связи с чем, необходимо разобрать данный вопрос.
Какое имущество может быть депонировано по договору эскроу?
В соответствии с ч. 1 ст. 926.1. по договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.
Как видно из данного определения, можно сразу заметить, что слово «денежные средства» заменено словом «имущество», а слово «банк» заменено словом «эскроу-агент». Это означает, что объектом договора могут быть не только деньги, но и любое другое движимое имущество (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), а агентом сможет стать не только банк, но и другое лицо.
Форма договора
Условное депонирование (эскроу) – новая разновидность договора .
Изменения в Гражданском кодексе Российской Федерации с 1 июня 2018 года.
Как заключить договор эскроу ?
Договор эскроу (условного депонирования) заключается для исполнения другого (условно говоря, основного) обязательства по передаче имущества не напрямую контрагенту, а через третье лицо – эскроу-агента. При этом контрагент получит имущество при наступлении условий, указанных в договоре.
Депонировать можно любые вещи (кроме недвижимости), безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги. Депонированное имущество защищено от взыскания, ареста, обеспечительных мер и банкротства. Договор эскроу заключается между тремя сторонами: депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ).
Его сторонами могут быть любые физические и юридические лица (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ). Форма договора – нотариальная, кроме депонирования безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг . Не удостоверенный нотариусом договор будет ничтожен.
Цели:
Договор эскроу заключается с целью исполнения другого, основного обязательства. Пока неочевидно, что станет с договором эскроу и депонированным имуществом, если основной договор будет признан незаключенным или недействительным либо будет прекращен.
По договору эскроу депонент обязуется передать имущество эскроу-агенту, чтобы исполнить свое обязательство перед бенефициаром (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Основное обязательство депонента перед бенефициаром считается исполненным с момента депонирования имущества (п. 5 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность имущества в течение срока депонирования и при возникновении определенных в договоре оснований передать его бенефициару (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Если такие основания не возникнут, имущество возвращается депоненту (п. 2 ст.
926.1 ГК РФ). Договор эскроу применяется, когда нет уверенности, что контрагент надлежащим образом исполнит обязательства.
Преимущества.
Если вы покупаете недвижимость за границей, вам могут предложить открыть счет эскроу, или эскро (escrow) — трастовый или доверительный счет. Это распространенная практика по всему миру. Современный расчетный и одновременно обеспечительный инструмент, предоставляющий возможность защитить интересы обеих сторон при расчетах по сделке. С помощью эскроу можно, например, обеспечить сохранность активов покупаемого бизнеса в период проведения сделки. В этом случае основанием для передачи оплаты может быть соответствие фактически имеющегося имущества перечню.
При заключении сделок можно депонировать оплату с такими основаниями ее передачи:
- в оптовой торговле – предъявление отгрузочных документов;
- при покупке недвижимости – госрегистрация прав покупателя;
- при покупке автомобиля – его регистрация покупателем в ГИБДД.
Счет эскроу.
Новые отношения (права и обязанности) сторон по счету эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ) – специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств, возникшие с 1 июня 2018 г., регулируются в том числе нормами о договоре эскроу (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ).
К отношениям (правам и обязанностям), возникшим до этой даты, применяются только специальные нормы о счете эскроу гл. 45 ГК РФ и общие положения о банковском счете (ст. ст. 845 – 859 ГК РФ). Договор счета эскроу может заключаться как отдельный договор. Но условия о нем допускается включать и в другой договор, по которому эскроу-агентом является банк (например, в договор эскроу) (п.
2 ст. 860.7 ГК РФ).
Share Post:
Источник: ru.koperus.com