У вас есть лишние 50 (100, 200, 300) тысяч? Тогда пропускайте эту статью. Можете отдать эти деньги риелтору за работу, которая не стоит и десятой доли этой суммы. Если же вы знаете более полезное применение кровно заработанным, тогда мы идем к вам.
Вообще-то я пытался работать с риелторами. Первую пришлось прогнать, когда выяснилось: она не знает, как выглядит процесс передачи денег продавцу через банк. Вторую — когда из-за нее сорвалась сделка, к которой мы готовились месяц. Риелтор просто не обратила внимания, что на квартиру, которую мы хотели купить, было наложено ограничение на продажу.
«Все ясно, плохие риелторы попались», — скажет читатель. И будет не прав — риелторы совершенно обычные. Обе — по рекомендациям друзей, которые продавали-покупали квартиры с их помощью и остались довольны. А почему? Да потому, что никаких сложностей не возникало.
А как только всплывают проблемы, решить их риелтор не в состоянии.
ПОЧЕМУ ВАМ НЕ НУЖНЫ ПОСРЕДНИКИ
1. Юридически их не существует
У агента по недвижимости нет никакого юридического статуса, никаких прав и полномочий, которыми не обладал бы любой другой гражданин.
— В российском законодательстве нет понятия «риелтор», а лицензирование агентств недвижимости отменили почти 20 лет назад, — констатирует Татьяна Школьная, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.
Соответственно, риелтор может сделать ровно то же самое, что и вы — проверить квартиру по открытым источникам и помочь вам составить (читай — скачать из интернета) договор купли-продажи.
Поэтому в риелторы у нас идут все подряд независимо от уровня образования, опыта и личной культуры.
2. Неадекватные цены на услуги
Было бы не страшно, если бы риелтор брал несколько тысяч рублей. Но нет же: услуги риелторов, как правило, стартуют от 50-100 тысяч. Несколько среднероссийских зарплат — за что?
3. Цель — продать, а не обеспечить безопасность
В США, Германии и других развитых странах законы запрещают совмещать риелторскую и юридическую деятельность. Риелтор ищет покупателя или продавца с подходящей квартирой и помогает им договориться, а юрист проверяет документы все четко разделено. Иначе появляется конфликт интересов: если документы будет проверять агент и найдет подводные камни, у него возникнет соблазн скрыть это от клиентов. А то сделка сорвется и он не получит гонорар.
В России же сложилась порочная практика: проверкой юридической чистоты документов у нас занимается в основном риелтор. Для которого главное, чтобы сделка состоялась. И что самое интересное:
— Риелтор не может дать никаких гарантий и не несет ответственности за результат проведенной сделки, — говорит Татьяна Школьная.
Так зачем он тогда нужен? В общем, обжегшись на двух «грамотных и опытных» риелторах, я потратил немного времени на изучение информации, проконсультировался со знакомыми юристами. И вот результат: не отдав ни рубля помогайкам, я сначала продал старую квартиру, а потом приобрел новую. Делюсь опытом и полезными советами, как купить квартиру самостоятельно.
Заметьте: именно купить. Потому что для продажи квартиры даже в теории не нужен никакой агент. Разместить объявление в интернете, сходить с вами в МФЦ и взять за это минимум полсотни тысяч — не жирно ли?
На выставке «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ. Фото: Анвар Галеев/ТАСС
СЕМЬ ШАГОВ К СВОЕМУ ЖИЛЬЮ
1. Поиск подходящих вариантов
Никаких закрытых баз и тайных способов поиска дешевого жилья, которыми козыряют риелторы, не существует. Все ищут на двух сайтах:
2. Знакомство с хозяевами
Итак, вы нашли подходящее жилье. Первым делом нужно увидеть своими глазами не только квартиру, но и всех ее владельцев. Поговорить с ними, понять, насколько они адекватны.
Поделюсь опытом. Одна квартира мне очень понравилась, но когда я пришел на просмотр, 85-летняя хозяйка крепко спала, а агент убедительно просил ее не будить. Это меня насторожило: чтобы потом родня отсудила квартиру под предлогом, что бабуля-продавщица не совсем в себе? Нет уж, спасибо.
3. Работа с документами
— Возьмите у хозяев копии паспортов и правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.)
— Закажите выписку из ЕГРН на сайте Rosreestr.gov.ru. Это стоит 350 рублей, через пару дней выписка приходит на электронную почту.
— Сравните данные о правообладателях в выписке с паспортами владельцев.
— Пробейте владельцев по базе данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов: Fssp.gov.ru/iss/ip Если на них заведены исполнительные производства и висят долги — бегите от них.
— Проверьте, не являются ли владельцы физическими лицами-банкротами, по базе Реестра сведений о банкротстве: Bankrot.fedresurs.ru
— Попросите у владельцев архивную выписку из домовой книги. Ее делают в МФЦ и выдают только хозяину жилья. Там указаны все, кто был прописан в квартире за все время. В ней могут скрываться подводные камни. Например, до 2015 года в России был закон: если человека сажают в тюрьму его временно выписывают.
А потом он выйдет и попробует отсудить «свою» част жилплощади — вам это нужно?
— Попросите у владельцев справки из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о том, что они не состоят на учете.
— Если квартира была куплена в браке, должно быть нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга (даже если он уже бывший).
— Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, должно быть разрешение органов опеки на продажу квартиры.
— Все жильцы должны выписаться до сделки и предоставить вам справку или паспорта с отметками.
— Ближе к сделке продавец должен предоставить справки об отсутствии задолженности по налогам и коммуналке.
Кстати, за все справки обычно платит покупатель.
4. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи
Типовой формы этих документов не существует. Поэтому просто скачиваете образец (а лучше несколько) из интернета, внимательно читаете и добавляете пункты, важные для вас.
5. Оплата квартиры
Если это ипотека, оплата идет через банк, который выступит «гарантом» чистоты сделки и заодно дополнительно перепроверит все документы. В остальных случаях есть два главных способа рассчитаться за квартиру — банковская ячейка и аккредитив.
Аккредитив — это счет, на который покупатель перед сделкой кладет деньги. Продавец получит их, когда предъявит документы о переходе права собственности. Все прозрачно, безопасно и дешево: банки берут за это около 2000 рублей.
6. Сделка
Подписываете ДКП (по одному экземпляру каждому из продавцов и покупателей), приходите с паспортами и оригиналами договоров купли-продажи в МЦФ и подаете документы. Госпошлина за переход права собственности составляет 2000 рублей и платится также в МФЦ. Ждете полторы-две недели и забираете в МФЦ готовые документы с печатями.
7. Новоселье
Как правило, прежним владельцам дается две недели на выселение (это должно быть прописано в ДКП). При выселении вы с ними должны подписать акт приема-передачи. Рассчитайтесь по оставшейся коммуналке, напишите на акте свежие показания счетчиков и дату передачи квартиры.
Пришло время с толком потратить сумму, сэкономленную на оплате «услуг» риелтора! Этих денег хватит на мебель, технику да еще и на богатый стол останется.
КСТАТИ
Для чего на самом деле нужен агент по недвижимости
Рассказывает Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.
1. Для экономии времени
Агент по недвижимости поможет вам быстрее выйти на сделку. Для этого он:
— поможет собрать документы и информацию (проверит задолженность по коммунальным платежам, проконтролирует выписку продавца и членов его семьи, соберет правоустанавливающие документы, справки о дееспособности продавца и т. д.)
— организует сделку (поможет выбрать банк, сопроводит в МФЦ).
2. Для психологического комфорта
Вы сможете задавать любые вопросы не Гуглу или Яндексу, а «живому» человеку с опытом. Особенно часто вопросы возникают при альтернативных или сложных сделках — например, с несовершеннолетними собственниками.
Кроме того, если у продавца тоже есть риелтор, вы можете переложить переговоры с ним на своего агента. Поскольку каждый агент отстаивает интересы заказчика, для неподготовленного покупателя психологически порой очень сложно вести переговоры с агентом другой стороны.
3. При покупке недвижимости в другом городе
Не нужно тратить время и деньги на бензин или билеты. Всю работу за вас может сделать агент — подобрать варианты, сделать фото и видео квартиры, подъезда, лифта, двора.
ВАЖНО!
Кто поможет проверить документы
Есть случаи, когда за помощью нужно обратиться к специалисту. Но не к риелтору, а к юристу: проверка и подготовка документов — его профиль.
— Чем дольше жилье в собственности, тем ниже вероятность, что кто-то сможет предъявить на него свои права. Поэтому стоит обязательно обратиться к юристу, если вы хотите купить квартиру, которую нынешний владелец получил в собственность меньше трех лет назад, — советует кандидат юридических наук, адвокат Ева Сечина. — Еще одна зона риска — малоэтажное долевое строительство, которое ведут небольшие компании или частники. С таким жильем часто возникают проблемы: не в порядке документы, доходит даже до сноса.
По словам Евы Сечиной, цены на услуги юриста по проверке документов стартуют от 10 тысяч рублей. Если же квартира выглядит «чистой», можно ограничиться и консультацией — показать специалисту собранные вами бумаги, поговорить о том, какие еще документы можно запросить у собственников. Консультация может стоить от 4000-5000 рублей.
— Советую искать юриста по рекомендациям и ориентироваться на тех, кто специализируется на жилищном праве. Попросите у юриста документы об образовании, кейсы, примеры сделок, в которых он участвовал. И очень важны личные ощущения: если юрист вызывает доверие, работать с ним будет комфортнее, — резюмирует Ева Сечина.
Возрастная категория сайта 18 +
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.
АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.
Источник: www.kp.ru
Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки
Об этом стоит знать! Продавцы-«альтернативщики» все чаще обманывают покупателей, указывая о том, что квартира находится в «свободной продаже»! Из-за неопытности покупателю может показаться, что так называется всего лишь сделка без посредников, но это и есть основная ошибка.
Такое жилье позиционируется как наиболее удачный вариант, но в чем его специфика? Мы постарались разобраться – какая альтернатива свободной продаже имеется, и почему разграничение может оказаться столь принципиальным.
СОДЕРЖАНИЕ
- В чем разница: «свобода» или альтернатива?
- Преимущества безальтернативной сделки
- Очевидные и вероятные риски прямой продажи
- Как «распознать» свободную продажу?
- Как минимизировать риски покупателям и продавцам?
- Заключение
В чем разница: «свобода» или альтернатива?
Многие покупатели и продавцы квартир, пытающиеся действовать без привлечения профессионалов рынка недвижимости, нередко «спотыкаются» о понятие «свободная продажа». Для начала определим разницу – все сделки с квартирами, которые предлагаются на вторичном рынке, помимо прочего, подразделяются на два вида:
- свободные в продаже, то есть – владельцы просто хотят получить определенную сумму денег за свою недвижимость, а в сделке участвуют только две стороны;
- предназначенные для альтернативной сделки, когда собственник продаваемой квартиры тут же приобретает иную недвижимость для себя с доплатой или без нее (возможна так называемая «цепочка альтернатив»).
Иными словами, «свободная продажа» предполагает, что сама сделка будет быстрой: продавец получит свои деньги, а покупатель сможет тут же зарегистрировать право собственности и въехать в новое жилье.
Такое понятие, как свободная продажа, не встречается ни в одном законодательном акте. Однако в узкоспециальной литературе можно увидеть термин «безальтернативная сделка».
Стоит отметить, что для реализации подавляющего большинства представленных на рынке квартир используется «альтернативная сделка». Аналитики отмечают уменьшение количества действительно свободных квартир, которые всегда в цене.
Их продавцы, как правило, не торгуются за каждую сотню, и поскольку подготовка к завершению сделки ограничивается несколькими днями, такие квартиры покупаются очень быстро.
В отличие от «свободной продажи», альтернативная сделка означает, что конкретная жилплощадь является не самостоятельным объектом реализации, а предполагает дальнейшее действие продавца по нахождению жилплощади для себя. Таким образом, может образоваться целая «цепочка сделок» и процесс естественным образом затягивается.
Если части денег на покупку вам не достает, вы можете попробовать получить субсидию на покупку недвижимости, особенно полезно это будет молодым семьям.
Преимущества безальтернативной сделки
Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.
Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.
Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.
Очевидные и вероятные риски прямой продажи
Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.
Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.
Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений. Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость. То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной, и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.
Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.
Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста. Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».
В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.
Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку. Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.
Как «распознать» свободную продажу?
Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.
Что касается стоимости безальтернативных квартир, то влияние статуса сделки на цену – понятие относительное. Все зависит от конкретной ситуации, самой недвижимости, а также планов продавца. Притом, что квартиры, находящиеся в свободной продаже, имеют особую ценность, иногда купить их удается дешевле, чем аналогичное жилье, участвующее в альтернативной цепочке.
Если собственник уже определился с квартирой, которую он хочет приобрести взамен продаваемой, он постарается продать ее дороже, чтобы получить искомую сумму. В то же время, владельцы свободного жилья, желающие завершить сделку быстрее, могут даже слегка уступить в цене.
Как минимизировать риски покупателям и продавцам?
Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости. Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.
Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.
Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права. Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.
Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения. Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке.
Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.
Если в сделке участвуют только две стороны, то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора.
Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:
- в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;
- собственник имеет другое жилье (как вариант – уезжает на ПМЖ), намерен получить только деньги, и не ищет недвижимость взамен продаваемой;
- в договоре оговаривается пункт об освобождении и передаче квартиры в указанный, непродолжительный период.
Заключение
Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.
Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.
Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.
Источник: novostroyman.ru