Что влияет на цену квартиры

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
Решить вопрос >

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.

Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Юристы сделают всё за вас.

Источник: rtiger.com

Какие факторы влияют на стоимость квартиры?

Факторы, влияющие на стоимость квартиры. Часть 1.

• Район города и его перспективность.
• Год постройки дома и наличие капремонта.
• Материал постройки дома.
• Этаж расположения квартиры.
• Ухоженность и благоустройство территории.
• Состояние подъезда и лифта.
• Соседи.
• Площади квартиры.

Что влияет на цену квартир?

При продаже и покупке квартиры всегда возникает вопрос ее реальной стоимости. Касается он, в первую очередь, продавца жилой недвижимости, который стремится не продешевить. Те же вопросы волнуют и покупателя, который старается правильно оценить квартиру, чтобы затраченная на ее приобретение сумма не превышала ее справедливой цены.

К первому фактору, влияющему на стоимость жилья, относится его территориальное расположение. Если говорить об этом факторе в масштабах страны, то, естественно, что по сравнению с провинцией, московские квартиры и дома имеют самую высокую стоимость. Если же сопоставлять внутригородские цены любого отдельно взятого города, то традиционно квартиры, расположенные в его центре, стоят дороже подобных квартир, расположенных на окраине.

При этом учитывается развитость инфраструктуры центра и его близость к официальным учреждениям, офисам, центральным магазинам, паркам, историческим местам или зданиям. Ко второму фактору, от которого зависит стоимость жилья, относится близость дома к метрополитену, если он есть в городе. Квартиры, расположенные по линии метро, ценятся дорого. Как показывает практика, стоимость жилья, расположенного далее двух-трех остановок общественного транспорта от станции метрополитена, резко падает в цене.

1. В этом случае дополнительными факторами являются интенсивность движения городского транспорта в этом районе или наличие автомобильных парковок.
2. Третьим фактором, формирующим цену приобретаемого жилья, можно назвать его тип.
3. Как правило, квартиры в новостройках ценятся дороже, чем на вторичном рынке жилой недвижимости.

Также учитывается планировка и материал, из которого строится дом. Панельное жилье значительно проигрывает по цене своим «кирпичным собратьям». Но не всегда стоимость новостройки выше стоимости вторичного жилья — если речь идет о памятнике архитектуры или доме с историческим прошлым, цена жилой недвижимости будет высокой.

1. К ряду факторов, определяющих стоимость жилья, относятся его площадь и планировка, а также наличие лифта, мусоропровода, домофона или консьержа.
2. Также потенциальные покупатели обращают внимание на состояние жилья, наличие или отсутствие ниш, лоджий и балконов.
3. Одним из новых факторов, влияющих на выбор и увеличивающих стоимость квартиры или дома, является экологическая обстановка в районе их расположения.

Жилье в экологически чистых зонах пользуется большей популярностью у новоселов, чем дома, расположенные в непосредственной близости от заводов и фабрик. Экономическая ситуация в стране также имеет значительное влияние на цену жилой недвижимости. Так, например, недавний банковский кризис привел к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточил правила их выдачи.

Что поднимает стоимость квартиры?

Главные факторы, определяющие стоимость квартир – местоположение (престижность района), транспортная доступность района и качество инфраструктуры, этажность и тип дома, планировка и техническое состояние объекта недвижимости.

Что влияет на выбор жилья?

Юлия Жданова, руководитель Департамента ипотечной оценки Института экспертизы INEX™, рассказывает о том, на что стоит обратить внимание в первую очередь при покупке квартиры в ипотеку. Придя в магазин, мы можем, легко взяв в руки товар или продукт и посмотрев на его характеристики или состав, стоимость, внешний вид, сопоставить со своими ожиданиями от приобретения и использования данного товара и за короткое время принять решение о его покупке.

• В этом случае между вами и вашей покупкой нет посредников, диктующих свои условия, которые могут существенно влиять на решение о покупке.
• А все характеристики прописаны в инструкции или в строке «состав».
• Приобретение жилья в рамках ипотечного кредитования же существенно отличается тем, что является трехсторонним взаимодействием.

С одной стороны покупатель, с другой продавец и третьей стороной выступает банк, выдающий деньги на приобретение и принимающий объект недвижимости в залог. В этом случае оценка недвижимости при ипотеке необходима банку как гарантия, что при возникновении проблем с платежеспособностью клиента банк сможет вернуть свои средства реализацией залога.

Это позволяет банку диктовать условия в тонкостях процесса и обязывать покупателя выполнять требования и правила, которые устанавливают банк и закон. Точность итогового вывода важна не только банку, но и самому заемщику: мнение эксперта может повлиять на решение о приобретении именно этого объекта. Большая разница между оценочной стоимостью и заявленной продавцом должна навести на размышления.

Приобретение такого объекта — это перспектива получить отказ от банка и риск купить площадь, которая сильно потеряет в цене за обозримое время. Независимая оценка недвижимости для ипотеки учитывает те факторы, которые действительно важны. Состояние недвижимости с учетом года возведения и износа несущих конструкций: принципиален для ценообразования возраст дома, так как старый фонд дешевеет с каждым годом.

К снижению цены на 5-10% приведут дефекты дома: трещина в стене, неистребимый плохой запах, деревянные перекрытия, ветхие коммуникации, лестничные клетки в плохом состоянии и т.д. Метраж (площадь), тип дома, планировка квартиры, количество комнат, этаж расположения, дополнительные удобства и факторы (состояние внутренней отделки, наличие встроенной мебели и техники и другие улучшения, наличие балкона и/или лоджии).

Площадь. Очевидно, что при оценке недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр. Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают, исходя из цены 1 м 2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью.

Как формируется цена на квартиру?

Строительно-монтажные работы и отделка — Цены на квартиры складываются из стоимости материалов и времени, затраченного на возведение объекта. Чем быстрее построят дом, тем быстрее застройщик получит свои деньги. Поэтому важно учитывать, по какой технологии ведется строительство.

Считается, что самая бюджетная технология, – это использование сборно-монолитных конструкций, проще говоря, панелей. Их привозят уже готовыми с завода и как конструктор соединяют между собой. Не вся панель одинаково дешевая. Например, известная шведская компания строит дома по панельной технологии, а жилье при этом относится к комфорт- и даже бизнес-классу.

Одна из причин – улучшенная технология производства панельных плит, другая – расположение и инфраструктура жилого комплекса. Самой дорогой технологией признано кирпичное строительство. Во-первых, дома из кирпичей складывают вручную, поэтому возводится он дольше по сравнению с панельными конструкциями.

Во-вторых, выше 12 этажей кирпичные дома не строят, следовательно, девелопер сможет разместить меньше квартир и получить меньше прибыли. Золотой серединой по стоимости строительства признаны монолитные и кирпично-монолитные дома. Большая часть жилья сегодня возводится именно по этой технологии, поскольку она позволяет строить быстро и с меньшими трудовыми затратами.

На итоговую цену квартиры может повлиять и облицовка фасада. Установка навесного вентилируемого фасада обходится в разы дороже, чем обычная штукатурка, поэтому в эконом сегменте он не встречается. Также как и облицовка декоративным кирпичом – это признак бизнес-класса или элитного жилья.

Этаж, Чем выше этаж, тем выше стоимость квадратного метра. Девелоперы объясняют такую тенденцию тем, что из квартир на верхних этажах больше шансов увидеть панораму, а не окна дома напротив. К тому же последний этаж – это отсутствие соседей сверху. У некоторых застройщиков на последних этажах размещаются High Flat – квартиры с увеличенной высотой потолков и оконными проемами.

Наценка на стоимость за высокий этаж может достигать 15-30%. А квартиры на первом этаже традиционно самые дешевые. Видовые характеристики, Если окна выходят на набережную Невы, на парк или достопримечательности, за это обязательно попросят доплатить.

И, наоборот, можно сэкономить до 10%, приобретая квартиру на первом этаже или с видом на кладбище, железную дорогу, линию электропередач и прочие не радующие глаз виды. Окружающая среда, Квартира в доме, расположенном на самом берегу Финского залива, однозначно будет стоить дороже, чем жилье возле дымящих труб ТЭЦ или по соседству со свалкой. В рекламе застройщики часто делают акцент на «зеленом» районе, чистом воздухе и благоприятной экологической обстановке, потому что это важно для ряда покупателей. Планировки, Популярные сегодня планировки евроформата стоят дороже вариантов с тем же метражом, но стандартной кухней.

Сколько можно просить скидку при покупке квартиры?

В целом средняя сумма реально возможного дисконта не очень велика. Она колеблется в пределах от 50 тысяч до 100 тысяч рублей. По эксклюзивным премиальным объектам дисконт иногда может достигать 500 тысяч рублей. Получить на сегодняшнем рынке скидку больше практически невозможно.

Кто устанавливает цены на жилье?

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет — Рыночная стоимость или, как ее еще называют, оценочная стоимость квартиры — это цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

1. На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи.
2. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости.
3. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку. Определить адекватную цену на квартиру поможет услуга Рыночная стоимость недвижимости — она позволит не продешевить и в то же время не затянуть продажу квартиры

Как ремонт влияет на стоимость квартиры?

Когда ремонт необходим, и каким он должен быть? — Перед тем, как вкладываться в ремонтные работы, квартира требует проведения ревизии. Имеет значение буквально всё – её планировка, состояние, расположение, сроки продажи. Варианты следующие:

1. Если проблем нет, а помещение выглядит прилично, можно ограничиться генеральной уборкой.
2. При неопрятном виде допустимо проведение бюджетного ремонта. Капитальным работам – однозначное «нет», они не окупятся даже при повышенной цене.

Людям, по большому счёту, нужны стены, а не новые обои и паркет, и они любят переделывать новую квартиру под себя. Вот почему бессмысленно ремонтировать дорого даже хорошие помещения, не говоря уже об «убитых». Исключение составляют инвестиционные объекты в новостройках, постоянно растущие в цене, которые можно быстро продать. Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Что оценивает оценщик в квартире?

Какая бывает стоимость — Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств. Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Зачем завышают стоимость квартиры при ипотеке?

Завышение стоимости квартиры при ипотеке — Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях. Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Какие факторы влияют на рост цен на недвижимость?

В стабильной экономической ситуации рост цен на недвижимость зависит от темпа инфляции и прироста ВВП. Как правило, в годовом исчислении этот показатель не превышает 1-3 %. Важным фактором, влияющим на цену недвижимости, является развитие кредитования.

Кто устанавливает цены на жилье?

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет — Рыночная стоимость или, как ее еще называют, оценочная стоимость квартиры — это цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

1. На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи.
2. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости.
3. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку. Определить адекватную цену на квартиру поможет услуга Рыночная стоимость недвижимости — она позволит не продешевить и в то же время не затянуть продажу квартиры

Источник: zatonskiezori.ru