Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности: [11c. 250-252]
· деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
· деятельность риэлтора в качестве брокера;
· деятельность риэлтора в качестве дилера;
· деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
· деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
· деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
· деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
· деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.
В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.
Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру.
Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регионах страны.[24]
Таким образом, риэлтерская деятельность — предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.
Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование.
Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора.
Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.[25]
В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально.
Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.
В рамках рассматриваемой нами темы отметим, что государство особо не контролирует деятельность риэлтерских фирм. Для сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия риэлтерская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Но это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлтерских фирм.[3 c.43]
Источник: studbooks.net
Риэлторские услуги: что в них входит, и зачем они нужны?
Когда вы покупаете и продаете недвижимость, есть риск оформить неудачную сделку. Если один из участников сделки покупки-продажи недвижимого имущества отказывается выполнять условия сотрудничества или не следует взятым обязательствам, дело может принять плохой оборот.
Ошибка может стоить потерянного времени и денег. Чтобы этого не допустить, достаточно обратиться к услугам риэлторов. Продать квартиру через агентство или приобрести любой объект недвижимости выгоднее, чем заниматься этим самостоятельно. В нашем агентстве работают опытные агенты недвижимости, которые помогут вам купить или продать любую недвижимость.
Что из себя представляет услуга риэлтора?
Риэлторское обслуживание — комплекс мероприятий, предоставляемый на договорной основе о предоставлении услуг. Процедура по поиску объектов недвижимости или их продажи сопровождается сбором и оформлением документов, а также регистрацией передачи прав собственности.
Какие мероприятия составляют услугу продажи недвижимых объектов?
- Анализ рынка и определение ценовых значений;
- Консультирование по правилам осуществления продажи;
- Разработка маркетинговых мероприятий для продвижения недвижимости;
- Оформление и обработка запросов потенциальных клиентов на объект;
- Демонстрация объектов, отобранных по параметрам потенциального покупателя;
- Переговоры от имени продавца с покупателем;
- Оформление договора с покупателем и прием аванса;
- Консультация по получению кредитования для клиента и оформление предлагаемого кредита;
- Решение вопросов с государственными и коммерческими инстанциями;
- Сбор и подготовка, необходимого для покупки и оформления недвижимости, пакета документов;
- Ведение и консультирование клиента по всем этапам сделки;
- Помощь в законном оформлении взаиморасчета;
- Оказание помощи в подготовке документов для государственной регистрации;
- Консультирование и помощь по вопросам выписки из регистрационного учета по месту жительства;
- Передача объекта и прав на недвижимость новому владельцу.
Какие услуги предлагают риэлторы покупателям?
- Предоставляют варианты недвижимости, соответствующие рыночным ценам;
- Консультируют по вопросам ипотечного кредитования, выбору программы, а также помогают добиться одобрения заявки;
- Оказывают информирование обо всех имеющихся предложениях на рынке недвижимости, которые подходят под параметры покупателя;
- Помогают определить соответствие цены приобретаемого объекта недвижимости действительной стоимости;
- Организуют осмотр отобранных помещений и оказывают помощь покупателю при проведении осмотра объекта;
- Выступают от лица покупателя во время переговоров с продавцом недвижимого имущества;
- Помогают юридически грамотно оформить сделку о покупке объекта недвижимости с продавцом или его законным представителем;
- Согласовывают будущую сделку с банковской организацией и ведут переговоры с кредитной организацией;
- Запрашивают документы о дееспособности лица, выставившего на продажу объект, а также собирают информацию для выявления причин, мешающих осуществлению сделки;
- Организуют поддержку на всем протяжении ведения переговоров о покупке объекта недвижимости;
- Помогают произвести законные взаиморасчеты по результатам оформления договора;
- Помогают в оформлении приобретенного объекта в государственных и иных органах;
- Следят за исполнением обязанности продавца в выписке из квартиры предыдущих жильцов;
- Организуют процесс вступления в право собственности приобретенного объекта недвижимости.
Источник: anplaneta.ru
Что входит в риэлторские услуги
Перечень услуг специалиста по недвижимости
При обращении к специалисту по недвижимости важно понимать, какие услуги он оказывает, соответственно, за что необходимо ему платить. Грамотный специалист объемом работы с лихвой оправдывает свое вознаграждение.
Поговорим подробно о том, что получает клиент, подписывая договор на оказание услуг с грамотным специалистом по недвижимости. В этой статье мы рассмотрим те услуги, которые получает клиент в случае работы по договору. Вопрос бесперспективности и опасности работы без договора разобран в статье «Работаем с агентом без договора?».
Начнем по порядку:
1. Неограниченное количество консультаций по вопросам недвижимости и юридическим аспектам, связанным с ситуацией клиента.
Специалист является экспертом в области продаж и юристом по вопросам недвижимости в рамках Гражданского Кодекса РФ. Клиент может обращаться за консультациями сколь угодно раз по всем вопросам, находящимся в зоне компетентности специалиста. Нужно учитывать, что если Вы пойдете непосредственно к юристам, то с Вас возьмут от 1 000 до 2 000 рублей за консультацию по каждому вопросу. И, возможно, в итоге Вы не получите ответа на свой вопрос – они возьмут деньги за то, что просто поговорят с Вами. В стоимость услуг специалиста по недвижимости входит неограниченное количество подобных консультаций.
2. Предпродажная подготовка объекта.
Многие собственники пытаются продавать свои объекты в непотребном состоянии, хотя несколько нехитрых и незатратных действий могут сделать объект существенно привлекательнее для покупателей. Специалист, являясь хорошим хозяйственником, всегда начинает процесс продажи с предпродажной подготовки.
3. Размещение рекламы объекта.
Специалист по недвижимости является хорошим маркетологом и менеджером по рекламе.
— Ни для кого не секрет, что сегодня основной канал продаж на всех рынках это интернет. Рынок недвижимости не является исключением, поэтому процесс продажи объекта начинается с размещения рекламы на сайтах, продающих недвижимость. Важно понимать, что нет смысла размещать объявления о продаже на множестве сайтов, достаточно разместить их на 2-3х, которые реально работают. Вы же понимаете, что покупатели объектов недвижимости при выборе изучат все сайты вдоль и поперек в поисках интересного варианта. Никто не ищет себе квартиру только на одном сайте.
— В крупных агентствах существует еще один очень эффективный канал продаж: внутренняя клиентская база агентства. В идеале, это система ЦРМ, в которой отражены заявки на покупку от тех клиентов, которые находятся пока в процессе продажи агентством их сегодняшних квартир и скоро станут реальными покупателями. Как правило, такие покупатели останавливаются на вариантах, предложенных их агентством.
Если интернет-реклама не дает необходимого потока потенциальных покупателей, то специалист по недвижимости обязательно начинает применять альтернативные способы продвижения объекта на рынке:
— Расклейка объявлений по микрорайону вокруг продаваемого объекта: многие люди, меняя свое жилье, не хотят менять район проживания. Возможно, эти потенциальные покупатели еще не решились начать процесс изменения своих жилищных условий, а объявление на подъезде о продаже квартиры их мечты может подтолкнуть их к активным действиям.
Именно на них и направлена расклейка, так как они видят, что недалеко от их сегодняшнего места жительства продается квартира, которая может быть им интересна. Этот «дедовский» метод эффективен и сегодня. Важный момент: эффективная расклейка это около 1000 объявлений за один раз, 2-3 раза в неделю на протяжении 2-3 недель. А это уже существенные затраты финансов на изготовление объявлений и времени непосредственно на расклейку.
— Размещение баннера на объекте: принцип действия такой же, как у расклейки, только вешается одно «большое объявление» на квартире, чтобы прохожие видели, что в этом доме продается квартира, которая может быть им интересна. Хороший «работающий» баннер тоже стоит денег.
4. Аналитика рынка и отчеты о работе.
Важно досконально понимать рыночную ситуацию в данный момент, знать все конкурентные предложения на рынке, чтобы быть конкурентноспособными и ни в коем случае не продешевить с продажей. Задача специалиста точно знать, что нужно сделать сегодня, чтобы завтра на квартиру пришел потенциальный покупатель, и доводить это понимание до своего клиента в рамках отчетов о проделанной работе. На этом этапе специалист по недвижимости ведет серьезную аналитическую работу по ситуации на рынке и вариантам решения задачи своего клиента.
5. Финансовые инструменты.
Они делают объект привлекательнее для покупателей за счет того, что минимизируются затраты на его приобретение. Подробнее об этом читайте здесь. Для своего клиента и для потенциальных покупателей специалист по недвижимости играет роль финансового консультанта, который очень часто может сэкономить деньги участников сделки.
6. Прием и фильтрация звонков от потенциальных покупателей объекта.
Все, кто сталкивался с продажей объектов недвижимости, получали звонки от непонятных людей, которые вместо «здравствуйте», без просмотра объекта пытаются существенно сбить цену по телефону. Кроме этого, звонят другие и задают какие-то глупые вопросы, не относящиеся к делу. После череды таких звонков каждый незнакомый номер на входящем звонке настраивает собственника объекта на то, что ему звонит очередной «непонятный абонент». И тогда собственник, поднимая трубку, уже общается не так неохотно, как в начале продажи, хотя в это раз может звонить реальный покупатель. Специалист по недвижимости, не тратя лишнего времени, поймет, кто находится на другом конце провода: всех неадекватных он отфильтрует, всех заинтересованных доведет до показов объекта в удобное для них и собственника время.
На этом этапе уже начинается процесс выстраивания отношений с покупателем. Специалист по недвижимости, владея технологиями продаж по телефону, в рамках телефонного разговора располагает потенциального покупателя к качественному и продуктивному общению на показе объекта.
7. Показы объекта.
Важно: грамотный специалист по недвижимости всегда проводит показ своих объектов лично. Специалист никогда не будет заставлять собственника показывать самостоятельно, как часто это делают риэлторы, так как это очень важный этап работы с покупателем, который нужно проводить профессионально.
Специалист по недвижимости является профессионалом в области продаж и отчасти психологом, поэтому он покажет объект лучше, чем это сделает собственник. Почему? Смотрите:
— специалист всегда знает точные площади помещений, эта информация важна для большинства покупателей,
— в рамках показа специалист обратит внимание на все технические преимущества ремонта, которые могут быть важны для покупателя, а для собственника они являются обычным делом. Например, выровненные стены и полы, замененные батареи, трубы, проводка и их материал, характеристики оконных профилей и стеклопакетов, дверей, установленных в квартире, материалы, использованные при ремонте, и т.д.
— специалист сделает акцент на той окружающей инфраструктуре, которая важна именно для пришедшего покупателя,
— специалист обратит внимание покупателя на размер квартплаты, хороших соседей, отсутствие грибка и насекомых, если это соответствует действительности. В общем, сконцентрирует максимальное внимание покупателя на плюсах, добавив маленькую «ложку дегтя» незначительными минусами,
— специалист с целью увеличения доверия к объекту даст покупателю полное понимание по юридической составляющей продаваемого объекта: собственники, основания и сроки возникновения права собственности, прописанные, отсутствие/наличие долгов и обременений и т.д,
— специалист обязательно узнает ситуацию покупателя: готов ли он к покупке, продает ли он еще свое жилье, одобрена ли у него ипотека, и при необходимости предложит ему помощь в решении его проблем, чтобы покупатель все-таки купил объект,
— специалист обязательно доведет покупателя либо до задатка, либо до отказа от покупки с четким пониманием причины отказа.
8. Переговоры по цене и условиям проведения безопасной сделки.
Специалист по недвижимости – грамотный и опытный переговорщик. Конечно, окончательное решение о цене продажи всегда принимает собственник. Однако практика показывает, что эмоционально не привязанный к ситуации специалист по недвижимости зачастую может отстоять цену выше той, на которую согласен собственник, тем самым сэкономив деньги своего продавца. И наоборот, владея ситуацией на рынке, при покупке сможет договориться о цене ниже, чем та, на которую мог бы согласиться его клиент-покупатель.
К условиям сделки стоит отнести два основных аспекта:
— безрисковый процесс передачи денежных средств: ведь ни один покупатель не хочет, отдав несколько миллионов рублей, в случае приостановки или отказа в регистрации сделки бегать за продавцом и выцарапывать эти деньги. Также ни один продавец не хочет сначала передать объект в собственность покупателя, а потом надеяться, что тот произведет окончательный расчет. О возможных проблемах при регистрации сделок и как правильно передавать деньги за объект недвижимости, читайте в статье «Ошибки при передаче денег за недвижимость».
— правильное построение этапов сделки с учетом цепочки сделок: никто из сторон сделки не хочет попасть в «капкан времени», когда подходит время освобождения проданной квартиры, а в купленную нет еще возможности заехать. Чем больше звеньев в цепи продаж, тем сложнее правильно согласовать сроки со всеми участниками. Как выстраивают во времени этапы сделок специалисты по недвижимости, читайте в статье «Как правильно продавать в цепочке сделок?».
9. Обеспечение финансирования для покупателя при необходимости.
На этом этапе специалист по недвижимости выполняет работу банковского сотрудника и кредитного брокера. Возможно, для приобретения нашего объекта покупателю необходимо продать его недвижимость или помочь в оформлении ипотеки. Подробнее читайте в статье «Ипотека через агентство недвижимости. Зачем?».
10. Подготовка документов для сделки и согласование правильной схемы проведения сделки.
На этом этапе специалист по недвижимости исполняет роль курьера, документоведа, юриста, иногда эксперта по налогообложению. Специалист в рамках этой работы:
— готовит пакет документов по объекту: правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, как правило, у собственников на руках. В некоторых случаях приходится «доводить их до ума» либо восстанавливать утерянные. Это специалист может сделать заранее либо перед сделкой в зависимости от ситуации. Непосредственно перед сделкой специалист производит сбор дополнительных документов и справок, имеющих срок действия. Обо всех документах в подробностях можете прочитать в статье «Комплект документов на объект недвижимости».
— готовит пакет документов по сделке: сюда относится составление предварительного договора с условием задатка, основного договора купли-продажи и дополнительных соглашений с учетом всех особенностей сделки, образцов расписок; проверяет и согласовывает кредитные договора, закладные, документы по аренде банковских ячеек или аккредитивных счетов, и прочее.
— при необходимости выстраивает схему проведения сделки таким образом, чтобы оптимизировать для сторон сделки вопрос налогообложения, если он возникает в результате сделки. Подробнее об этом читайте в статьях «Когда есть налог с продажи, и каков его размер?» и «Как минимизировать налог с продажи?».
11. Проведение сделки.
Стоит отметить, что день проведения сделки купли-продажи недвижимости для большинства продавцов и покупателей является пиком стрессовой нагрузки. В этот день одни расстаются с дорогой для них собственностью, другие расстаются с огромной суммой денег либо берут кредит на долгие годы. Все очень сильно волнуются.
В этом состоянии важно, чтобы рядом был абсолютно спокойный человек, который четко знает, что и как нужно сделать. Часто на сделке всплывают какие-то неучтенные мелкие моменты либо спорные ситуации, из-за которых сделка может затянуться либо не состояться. Задача специалиста по недвижимости как хорошего психолога не допустить излишней нервозности у клиентов и устранить все «сюрпризы», которые ставят сделку под угрозу.
12. Передача объекта.
Этот этап является заключительным в процессе купли-продажи объектов недвижимости. Принимая квартиру, комнату, дом, необходимо проверить в том ли состоянии она передается, в каком было оговорено, вся ли оговоренная мебель и техника, осветительные приборы, электрика, сантехника и прочее оставлены предыдущими владельцами. Обязательно нужно в момент передачи получить подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам и капитальному ремонту по состоянию на дату передачи, в противном случае предусмотреть варианты компенсации текущих долгов.
Важно: факт передачи ключей и все договоренности по коммунальным платежам обязательно оформлять юридически в виде акта передачи ключей, подписываемого обеими сторонами.
Только после всего этого работа специалиста по недвижимости считается законченной.
Источник: ladilov.com