Количество выдаваемых инвестиционных паев открытого и интервального фондов не ограничивается. Количество выдаваемых паев закрытого паевого фонда указывается в правилах доверительного управления этим фондом. Инвестиционные паи свободно обращаются по окончании формирования паевого инвестиционного фонда.
Важнейшими показателями, имеющими отношение к деятельности инвестиционного фонда, являются стоимость чистых активов фонда и расчетная стоимость инвестиционного пая.
Стоимость чистых активов фонда — разница между стоимостью активов фонда и величиной обязательств, подлежащих исполнению за счет этих активов.
Стоимость активов фонда — сумма денежных средств на счетах и во вкладах и оценочной стоимости иного имущества, составляющего активы фонда.
Стоимость активов фонда оценивается по рыночной цене.
Пассивы (обязательства) фонда — это сумма денежных средств, подлежащих выплате из активов фонда.
В обязательства фонда включаются:
- ? выплаты денежной компенсации по уже погашенным паям;
- ? выплаты вознаграждения УК и всем организациям, обслуживающим фонд.
Исходя из стоимости чистых активов, определяется расчетная стоимость пая:
Стоимость чистых активов (СЧА) = Активы фонда — Обязательства фонда;
Рассчитать стоимость обязательств (пассивов) паевого инвестиционного фонда, если стоимость активов равна 50 млн руб., стоимость одного пая — 300 руб., а количество паев в обращении — 100000 штук. Решение’.
? чистые активы фонда:
Ответ: 20 млн руб.
Паи паевого инвестиционного фонда продаются по цене 101,5 руб. , включающей 1,5% надбавку. Какую величину составляют активы фонда, если обязательства (пассивы) составляют 7 млн руб., а количество паев — 100000 шт.?
? расчетная стоимость пая:
? чистые активы фонда:
Ответ: 17 млн руб.
Стоимость чистых активов паевого инвестиционного фонда составляет 2,5 млрд руб. Количество паев — 5 млн шт. Через шесть месяцев стоимость чистых активов выросла до 4 млрд руб., а количество паев 900 тыс. шт. Рассчитать доходность вложений в фонд.
? стоимость одного пая на начало периода равна:
? стоимость пая через шесть месяцев:
Ответ: доходность составит 22,4% годовых.
Для фонда открытого типа расчетная стоимость пая определяется на ежедневной основе, для фондов интервального и закрытого типа — ежемесячно. Правилами фонда могут быть предусмотрены надбавки к расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче и скидки при их погашении. На законодательном уровне установлены максимальные размеры надбавки и скидки к расчетной стоимости пая — 1,5% и 3% соответственно.
Стоимость пая может быть выражена дробным числом не менее пяти знаков после запятой.
Инвестор внес 25 000 руб. в оплату паев интервального паевого фонда. Расчетная стоимость одного инвестиционного пая составляет 30,5 руб. Размер надбавки равен 1%. Определить количество паев, которое будет выдано инвестору.
- 1) стоимость пая с надбавкой:
- 30,5 руб. х 1,01 = 30,805 руб.;
- 2) количество паев:
- 25 000/30,805 = 811,55657.
Формирование цены инвестиционных паев для целей выдачи, обмена и погашения определяется на основе расчетной стоимости пая; при обращении инвестиционных паев на организованном рынке — по рыночной цене, определяемой спросом и предложением. Алгоритм ценообразования инвестиционных паев, в зависимости от типа паевого инвестиционного фонда, представлен в табл. 22.1 и 22.2.
Таблица 22.1
Пример определения цены инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда с открытой операционной структурой
Используемые показатели
Расчет цены при выдаче и при погашении пая
Чистые активы фонда
Количество инвестиционных паев по данным реестра
Расчетная стоимость пая
Надбавка, взимаемая при выдаче инвестиционного пая (максимально 1,5% от расчетной стоимости пая)
1,5% от 1000 руб. составляет 15 руб.
Скидка, взимаемая при погашении пая (максимально 3% от расчетной стоимости пая)
3% от 1000 руб. составляет 30 руб.
Цена при выдаче инвестиционного пая
Цена при погашении инвестиционного пая
Таблица 22.2
Пример определения цены инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда с закрытой операционной структурой
Используемые показатели
Расчет цены пая
Цена инвестиционного пая при обращении на организованном рынке
Чистые активы фонда
Количество инвестиционных паев по данным реестра
Расчетная стоимость пая
Источник: bstudy.net
Что такое сча в паевых фондах
В данном разделе мы собрали ответы на самые популярные вопросы.
Обращаем внимание, что представленная информация носит исключительно справочный характер и не должна расцениваться в качестве анализа и/или консультации.
Управляющая компания является участником рынка ценных бумаг. Управляя средствами фонда, управляющая компания инвестирует их в акции, облигации и другие финансовые инструменты для того, чтобы добиться прироста этих средств.
В штате управляющей компании состоят профессиональные специалисты (управляющие), имеющие квалификационные аттестаты Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), Банка России.
Деятельность управляющей компании лицензируется.
ПИФ – форма коллективного инвестирования.
Средства инвесторов передаются в доверительное управление управляющей компании, которые в дальнейшем инвестируются в акции, облигации, депозиты, недвижимость и прочие активы. Управляющая компания стремится при этом обеспечить максимально возможную доходность.
Основное преимущество ПИФов состоит в том, что инвестор с относительно небольшими средствами может воспользоваться услугами профессионального управления на фондовом рынке.
Информация о деятельности фонда максимально доступна, а стоимость пая регулярно обновляется. ПИФ позволяет оптимизировать налоговые платежи в случае если недвижимость являющаяся активом ПИФа приносит доход – ведь в этом случае не уплачивается налог на прибыль и доход можно реинвестировать без налоговых потерь
Уведомление можно получить у агента или в управляющей компании. При заполнении заявки инвестору нужно указать, у кого он хочет получать уведомление.
После зачисления паев инвестор получает уведомление о совершении операции в реестре, в котором указывается количество начисленных ему паев.
Паи зачисляются на счет инвестора в день получения спецрегистратором выписки из банка о зачислении денежных средств на счет фонда. Начисление паев производится исходя из стоимости пая, определенной на день поступления денежных средств.
Все зависит от типа фонда, в который Вы инвестируете. Паи открытых ПИФов Вы можете купить и погасить в любой рабочий день, интервальных — раз в 3 месяца, закрытых — только по окончании работы фонда (если не предусмотрена покупка-продажа паев на бирже).
Информацию о поступлении денег можно получить в управляющей компании.
В оплату паев принимаются денежные средства и/или имущество в соответствии с правилами доверительного управления фонда.
При приобретении паев фонда инвестор должен оформить соответствующую заявку. По результатам операции инвестору выдается документ, удостоверяющий его права на владение оплаченными паями — уведомление о совершении операции в реестре владельцев инвестиционных паев.
Для приобретения паев фонда необходимы:
- документ, удостоверяющий личность;
- денежные средства в сумме, которую Вы предполагаете инвестировать в ПИФ.
Важно помнить, что при подаче заявки на приобретение инвестиционных паев может взиматься надбавка к стоимости пая. Величина надбавки варьируется в зависимости от суммы, вкладываемой в фонд. При крупных суммах инвестирования надбавка может не взиматься. Величина надбавки определяется в правилах каждого фонда. О ней вы всегда можете узнать в Управляющей компании перед приобретением паев.
Правилами фонда предусмотрено исполнение заявки в течение трех рабочих дней с момента поступления средств с Вашего счета на счет Управляющей компании.
Для того чтобы приобрести паи фонда, нужно обратиться в управляющую компанию.
Деятельность фондов жестко регулируется государством. При прекращении фонда пайщику обязательно выплатят компенсацию пропорционально доле в совокупном имуществе фонда.
Случаев отказа от выплат при ликвидации фондов в российской практике еще не было.
Деятельность УК, ПИФов и их инвесторов регулируется Федеральным законом №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», Постановлением Правительства РФ от 27.08.2002 № 633 «О типовых правилах доверительного управления открытым паевым инвестиционным фондом», Постановлением ФКЦБ РФ от 18.02.2004 № 04-5/пс «О регулировании деятельности управляющих компаний акционерных инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов», типовыми правилами доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом (утв. постановлением Правительства РФ от 25 июля 2002 г. №564) (в редакции постановления Правительства РФ от 1 сентября 2008 г. №651), Указанием Банка России от 5 сентября 2016 г. №4219-У «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», Указанием Банка России от 25 августа 2015 г. №3758-У «Об определении стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда и чистых активов акционерного инвестиционного фонда, расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, стоимости имущества, переданного в оплату инвестиционных паев»
Стоимость паев фонда зависит от текущей стоимости активов, которые составляют имущество фонда. То есть инвестор несет риск понижения стоимости пая. Важную роль в снижении рисков играет профессионализм и опыт специалистов управляющей компании.
СЧА (стоимость чистых активов) — это стоимость активов ПИФа за вычетом того, что должно быть выплачено из средств фонда — вознаграждение управляющей компании, спецдепозитарию и т.п., т.е. это капитал, который предназначен строго для инвестирования в соответствии с инвестиционной декларацией ПИФа. Рыночная стоимость активов фонда определяется по методике, определямой государственным органом контроля за деятельностью на финансовом рынке — Центральным Банком России.
В работе фонда участвуют: управляющая компания, спецдепозитарий, спецрегистратор, аудитор, оценщик, страховщик.
Инвестор может определить величину прироста стоимости пая в любой момент, сравнив текущую стоимость пая и его стоимость на момент приобретения.
Паи можно погашать как полностью, так и частично. Для того чтобы продать паи фонда, нужно обратиться в управляющую компанию или к одному из его агентов, вне зависимости от того, где инвестор приобрел паи.
Коллективное инвестирование – это способ инвестирование, когда средства одного лица (физического либо юридического) инвестируются в фонд, в котором находятся средства других инвесторов. Выгоды и преимущества от инвестиций в группе с другими инвесторами достигаются благодаря эффекту масштаба и достаточно очевидны:
- возможность найма профессионального управляющего инвестициями, что теоретически увеличивает перспективу роста доходности, благодаря грамотному управлению рисками (Управляющие компании);
- распределение расходов между коллективом инвесторов, что приводит к снижению затрат каждого отдельно взятого инвестора;
- возможность диверсификации портфеля существенно значительнее, чем это было бы возможно для большинства индивидуальных инвесторов.
Формами коллективного инвестирования могут быть ПИФы.
Коллективное инвестирование идеально для тех, у кого сумма вложений не так велика.
Предназначена для инвесторов, вкладывающих в менее ликвидные активы. Такая форма инвестирования позволяет им иметь более высокий уровень контроля над имуществом внутри фонда.
1. Налог на прибыль
Особенность налогооблажения ПИФ состоит в том, что, являясь имущественным комплексом без образования юридического лица, ПИФ в соответствии с российским законодательством не уплачивает налог с полученных доходов, что позволяет избежать двойного налогооблажения.
Налог на прибыль возникает у владельцев инвестиционных паев только при реализации/погашении паев или при выплате промежуточного дохода.
ООО «АФМ» (далее — УК) признается налоговым агентом как источник выплаты дохода клиентам физическим лицам. На УК возложены обязанности по исчислению, удержанию из средств клиента и перечислению налога на доходы физических лиц в бюджетную систему РФ.
Внесения имущества в Фонд в части обложения НДС обладает преимуществами, сходными с возникающими при внесении имущества в виде вкладов в уставной капитал обществ, не обладая, в то же время, отрицательными чертами последних (кредитная и иналоговая история общества и т.д.)
Налогообложение операций самого фонда осуществляется в общем порядке, плательщиком налоога является Управляющая компания.
3. Земельный налог и налог на имущество
Порядок уплаты земельного налога определяется Налоговым Кодексом РФ. Согласно статьи 378 НК РФ имущество, составляющее ПИФ, подлежит налогообложению у УК. При этом налог уплачивается за счет имущества этого Фонда.
Налоговая база для уплаты земельного налога и налога на имущество определяется в соотв етствии с учетной политикой ПИФа.
Налоговая база для уплаты налога на землю определяется как кадастровая стоимость земельных участков, входящих в состав активов ПИФ.
Налоговая база для уплаты налога на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, учитываемого по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
Передача недвижимости в состав ЗПИФ позволяет:
Облигация — эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право её владельца на получения в предусмотренный в ней срок от эмитента облигации её номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право её владельца на получение установленных в ней процентов либо иные имущественные права. Доходом по облигации является процент и (или) дисконт.
Облигация при соблюдении условий, установленных Законом, может не предусматривать право её владельца на получение номинальной стоимости облигации в зависимости от наступления одного или нескольких указанных в ней обстоятельств (структурные облигации).
На российском фондовом рынке выделяют несколько видов облигаций.
Облигации федерального займа (ОФЗ) — это государственные облигации, которые выпускает Министерство финансов России. Их еще называют суверенными. Проценты по таким облигациям платит правительство России, оно же возвращает номинальную стоимость облигации при погашении. Важными особенностями ОФЗ являются их надежность, высокая ликвидность и много выпусков с разными сроками погашения.
Муниципальные (субфедеральные) — это еще один вид государственных облигаций, эмитентом которых являются администрации субъектов Российской Федерации. Такие облигации считаются чуть менее надежными, чем ОФЗ, зато по ним предлагают более высокий процент дохода.
Корпоративные — это облигации, которые выпускают частные компании. По степени надежности они делятся на несколько категорий в соответствии с оценкой, которую им присваивают специальные рейтинговые агентства. Обычно чем надежнее облигация и выше ее рейтинг, тем меньше по ней доход.
Еврооблигации — это облигации российских эмитентов, выпущенные в иностранной валюте, обычно в долларах или евро. Компания или государство выпускает еврооблигации, когда хочет занять деньги в валюте — в первую очередь у иностранных инвесторов.
Эмитент — это тот, кто выпускает ценные бумаги. Эмитентом может стать компания, государство или его отдельный регион и даже город.
Ценные бумаги выпускают, чтобы привлечь деньги. Перед выпуском эмитент оценивает, сколько денег ему нужно и в какой форме. Компания может просто «занять» деньги у будущих покупателей ценных бумаг, пообещав им выплатить процент в будущем, — тогда она выпускает облигации, фактически долговые расписки. А можно получить деньги, предложив покупателям стать совладельцами компании, — разделить ее капитал на микро доли и продать их. Это будут акции.
Затем компания определяет параметры ценных бумаг: их количество, номинал, то есть стоимость одной ценной бумаги, срок ее действия. После этого проходит государственная регистрация выпуска: в специальном реестре делают запись об этой бумаге. Например, компания хочет привлечь дополнительные инвестиции и выпускает акции.
Купив их, вы становитесь владельцем доли в компании и получаете право на часть ее прибыли, которая распределяется между всеми акционерами (так называемые дивиденды), и право голоса на собрании акционеров. Или же компания или государство (регион, город) выпускает облигации, чтобы занять на рынке немного денег и через некоторое время отдать их обратно с процентами за использование. Зарегистрированные ценные бумаги размещают на бирже, где их могут приобрести инвесторы.
Сумма продажи паев определяется умножением количества продаваемых паев на стоимость пая на день продажи.
Важно помнить, что паи фонда могут продаваться со скидкой. Скидка — это величина, на которую уменьшается стоимость пая в момент продажи. Размер скидки, обычно, зависит от срока инвестирования — чем больше срок, тем меньше скидка. Как правило, при сроке инвестирования свыше 1 года, скидка = 0. Величина скидки определяется в правилах каждого фонда, о которой вы можете узнать в Управляющей компании.
Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00083, выдана ФСФР России 29.10.2002г., без ограничения срока действия и не совмещает ее с деятельностью по управлению ценными бумагами, в связи с чем у ООО «АФМ» отсутствует риск возникновения конфликта интересов при совмещении указанных видов деятельности.
Источник: afmg.ru
Обзор ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ»
Недвижимость
На чтение 8 мин Просмотров 10к. Опубликовано 15.07.2021 Обновлено 23.07.2021
Что за дом.рф?
Материнская компания Дом.Рф (бывшая АИЖК) создана в 1997 году с целью реализации государственных социальных программ: льготная ипотека, Дальневосточная ипотека, помощь застройщикам, материнский капитал. Фонд недвижимости был создан в 2016 году с целью «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций».
Краткая информация о фонде недвижимости ЗПИФ «Дом.Рф»
| ЗПИФН «ДОМ.РФ» |
| RU000A0JXP78 |
| ДОМ.РФ Управление активами |
| для неквалифицированных инвесторов |
| Ежеквартально |
| 52 000 000 штук |
| ~ 1405 р |
| 73 млрд рублей |
| актуальные на 06.11.2020 |
| отчетность по СЧА корпоративные события, выплаты отчеты об оценке объектов |
Согласно правилам фонда, активы фонда могут составлять:
- денежные средства, в том числе иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях;
- недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
- имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
- долговые инструменты;
- инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов и обыкновенные акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости или рентных фондов;
- паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, если присвоенный указанным паям (акциям) код CFI имеет следующие значения: первая буква – значение «E», вторая буква – значение «U», третья буква – значение «C» или «O», пятая буква – значение «R».
Список ограничен и обоснован требованиями к ЗПИФам недвижимости.
Текущий состав фонда
Согласно актуальной справке о составе СЧА на 30.06.2021, на текущий момент в фонде находится:
- Недвижимость — 44,53
- Ценные бумаги российских эмитентов — 35,53
- Имущественные права из ДДУ — 16,9
- Деньги — 4,35
- Дебиторская задолженность — 0,24
Или на диаграмме
При этом, денежные средства вложены в аффилированный банк — АО «Банк ДОМ.РФ»
А ценные бумаги представляют собой в основном облигации самого Дом.Рф
Особенность облигационной части портфеля в том, что в ней находятся облигации с огромной дюрацией (вплоть до 2050 года), что могло бы нести риск потери стоимости в цикле роста ключевой ставки ЦБ, но большинство длинных облигаций имеют переменный купон, что сглаживает колебания тела облигаций.
Так же ликвидность этих бумаг почти нулевая, что намекает на то, что в фонде эта часть активов будет всегда.
Что за недвижимость?
В портфеле находятся:
- квартиры и апартаменты в Москве, Тобольске (Тюменская область), Воронеже
- немного коммерческих помещений
- машиноместа
То есть состав недвижимости достаточно разнородный, но все же субъективно, апартаменты в Москве преобладают.
При этом на сайте фонда все выглядит так, как будто внутри фонда качественное жилье в Москве, Тобольска и Воронежа я не увидел на этих картинках:
В идеале, хотелось бы видеть в фонде недвижимости — только недвижимости определенного класса, без депозитов и облигаций, и регулировать долю фонда в своем портфеле самостоятельно. Здесь же, управляющий фондом за Вас решает какие активы и в каких долях будут в нем находится.
Динамика состава фонда по кварталам
Я взял данные из отчетности за последние полтора года, и по ним видно, что по мере завершения строительства объектов, все бОльшую долю начинает занимать готовая недвижимость. К сожалению, в документах фонда, я не нашел какие целевые показатели по долям активов в фонде, а на вопросы мне никто не ответил (первый фонд который проигнорировал все вопросы, что говорит о том, заинтересован ли фонд в пайщиках-физлицах).
Распределение дохода между пайщиками
Несмотря на то, что в правилах фонда определен ежеквартальный порядок выплат, и к распределению подлежат 95% всех средств, накопленных на банковском счету, кроме средств на депозитах, и при условии что доход за квартал превысил 10 млн рублей, но ни одной выплаты с момента формирования фонда пока не было и вся доходность отражена в изменении стоимости пая.
Почему не производятся выплаты, я не знаю, по окончанию квартала, формируется реестр пайщиков для распределения средств, но средства капитализируются на банковских вкладах и к распределению утверждается 0 рублей.
Доходность
Так как промежуточных выплат не было, то для оценки доходности, смотрим только на изменение стоимости пая. Так как фонд интересен как экспозиция на жилую недвижимость в первую очередь Москвы, то в качестве бенчмарка лучше всего подойдет индекс стоимости московской недвижимости Домклик ( MREDC )
Период я взял максимально доступный для бенчмарка — с января 2017 года.
| ЗПИФН «Дом.Рф» | 5,1% |
| Индекс московской недвижимости Домклик (MREDC) | 8,65% |
Как видно из графиков, фонд отстает от изменения стоимости квадратного метра в Москве, хотя, учитывая, что в фонде содержаться апартаменты, сдаваемые в аренду, такой фонд должен иметь дополнительную доходность от арендных платежей и совокупная доходность должна превышать доходность от изменения стоимости жилья.
Так же в фонде находятся здания на этапе строительства, что всегда несет повышенные риски и повышенную доходность по сравнению с покупкой сданных помещений, но в доходности фонда этой премии не видно.
В итоге, экспозиция на жилую недвижимость получается не очень привлекательная, и, если не считать диверсификацию внутри фонда, порог входа, затраты на управление, то физическое владение квартирой и сдача в аренду выглядит интереснее.
Комиссии фонда
Комиссии фонда несколько раз менялись, но на текущий момент, с 1 января 2021 года действуют следующие:
- 1% от СЧА в месяц (!).
- 10% от дохода фонда за год, но не более 1,5% от СЧА, при этом доходом фонда считается как прирост стоимости ПАЯ так и выплаты
Здесь есть бухгалтерская особенность, в правилах написано так:
1 (Один) процент среднегодовой стоимости чистых активов за календарный месяц;
10 (Десяти) процентов от дохода от доверительного управления Фондом
Может показаться, что речь идет о 12% комиссии от СЧА в год (1% в месяц), но скорее всего такая формулировка связана с тем, как определяется СЧА на текущую дату. Согласно правилам определения СЧА на конкретную дату, СЧА = сумма всех среднегодовых СЧА на каждый день, деленное на количество дней.
То есть речь идет об 1% от СЧА в год.
Отчеты об оценке объектов
Ввиду того, что в фонде находится огромное количество отдельных апартаментов, квартир и машиномест, количество отчетов оценщика просто огромное и изучить их не представляется возможным, поэтому оценить портфель объектов можно только такими метриками как стоимость квадрата и расположение. Я этим заниматься не стал)
Спрэд и премия в стакане к расчетной
На момент написания обзора — расчетная стоимость пая составляет ~1416р, а единичные сделки проходят в диапазоне 1378 — 1430р, то есть рыночная цена вблизи расчетной.
Объем торгов и ликвидность никакие — от 1400 до 50 000р в день.
Мое мнение
ЗПИФ «Дом.РФ» — очень специфичный фонд, созданный государством, цели которого могут расходится с интересами пайщиков.
Из за того, что фонд не имеет фиксированной аллокации, доли кеша, недвижимости и облигаций меняются со временем, его роль в портфеле сложно определить, но вероятно, фонд не может являться альтернативой жилой арендной недвижимости в портфеле инвестора.
Комиссии фонда, достаточно высоки и сводят на нет любые успехи управляющих, даже если бы они были.
Историческая доходность фонда с момента создания, подтверждает эти тезисы, уступая всем популярным инструментам на том же периоде — от физической недвижимости, сдаваемой в аренду, до облигаций.
Источник: buythedip.ru