Валерий Бахтин, специалист Консультант Плюс, эксперт аудиторской компании «Что делать Консалт» Источник: Консультант Плюс — Законодательство, комментарии, аналитика Компания взяла в банке кредит, процентный период которого – три месяца (проценты начисляются раз в 3 месяца). Первый период с 05.12.2008 по 05.03.2009. Главным бухгалтером проценты начислены так же.
Аудиторы говорят, что нужно было начислить процент на конец отчетного периода, т.е. за период с 05.12.2008 по 31.12.2008. Как правильно поступить? Порядок признания процентных расходов установлен п.8 ПБУ 15. По общему правилу действительно проценты начисляются равномерно независимо от условий кредита, то есть ежемесячно на отчетную дату.
В то же время в соответствии с этим же пунктом допускается начисление процентов в соответствии с условиями кредитного договора, если такое начисление не противоречит принципу равномерности начисления процентов. По нашему мнению, начисление процентов по условиям кредитного договора раз в три месяца 5 числа не противоречит принципу равномерности, то есть допустимо.
УМЕНЬШАТЬ СРОК ИЛИ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ ПО ИПОТЕКЕ? ЧТО ВЫГОДНЕЕ?
Занижение расходов 2008 года (за 27 дней пользования кредитом в декабре) может быть признано несущественным, однако окончательный вывод о несущественности данного занижения может быть сделан только после расчета критерия существенности на основании бухгалтерской отчетности за 2008 год. В то же время в налоговом учете в соответствии с п.8 ст.272 НК РФ процентные расходы в 2008 году признавались на конец отчетного периода независимо от условий кредитного договора, то есть включение процентного расхода за 27 дней декабря 2008 года в расходы 2009 года может быть признано налоговым органом занижением налоговой базы 2009 года.
С 01.01.2010 процентные расходы в налоговом учете должны признаваться ежемесячно. В 2009 году возник интересный судебный прецедент, когда Президиум ВАС РФ поддержал нестандартную позицию налогового органа и признал приоритет условий договора займа над нормами НК РФ (Постановление ВАС РФ от 24.11.2009 №11200/09).
То есть применительно к Вашему случаю правильным с точки зрения налогового органа и Президиума ВАС РФ было бы начисление процентов за первый процентный период именно 05.03.2009 (в запросе дата 05.03.2008, что, видимо, является опечаткой). Однако, данный прецедент не гарантирует аналогичного судебного решения в будущем. Таким образом, начисление процентов за кредит, полученный 05.12.2008, через три месяца 05.03.2009 допустимо по правилам бухгалтерского учета и соответствует позиции Президиума ВАС РФ в части налогового учета. То есть, организация вправе закрепить такой метод учета в учетной политике и последовательно применять его в бухгалтерском и налоговом учете. Тем не менее, считаем более верным и несущим минимальные налоговые риски равномерное признание процентных расходов по общим правилам бухгалтерского и налогового учета, то есть в Вашем конкретном случае считаем целесообразным начисление процентов за 27 дней декабря 2008 года на отчетную дату 31.12.2008 как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Консультант Плюс, сборник консультаций по Законодательству РФ
Ипотечные процентные ставки (видео 9)| Жильё | Экономика
Рекомендуйте статью коллегам:
читать всем! стоит ознакомиться не интересно 25 человек проголосовало
Источник: www.audit-it.ru
Ставки по ипотеке: изучаем и считаем будущие затраты
Ставки по ипотеке – один из самых важных показателей, который определяет размер ежемесячных трат заемщика. Поскольку суммы займов для покупки недвижимости всегда внушительные, даже разница в десятые доли позволяет сэкономить клиенту банка за несколько лет приличные средства.
Это интересно! Государство всячески пытается сократить процентные ставки по ипотеке (запуская социальные программы). Но соотечественникам приходится выкладывать куда большие суммы, чем иностранцам, которые становятся владельцем недвижимости за рубежом.
Все желающие взять заем для покупки квартиры изучают предложения разных кредитных организаций. Главное внимание приковано к финучреждениям, которые готовы снижать ипотечные ставки. В среднем для покупки в кредит клиенты получают средства под 11–14% годовых (если сумма берется в долларах) и 13–20% (если ссуда запрошена в рублях).
Ставки по ипотеке: что это такое?
Ставка по ипотеке – фиксированный или плавающий процент, который заемщик обязуется платить банку за пользование заемными средствами. Часто величина процента определяется отдельно для каждого, зависеть это будет от:
- Срока кредитования – ставки по ипотеке могут быть снижены банком в случае, если клиент согласен брать ссуду всего на несколько лет.
- Первоначального взноса – чем больше этот показатель, тем ниже процентная ставка по ипотеке. Самая большая ставка по ипотеке будет установлена для контракта, по которому первый взнос не будет вноситься (если у клиента нет возможности).
Важно! В среднем банки требуют у своих клиентов внести минимум 10–30% от рыночной стоимости недвижимости. Некоторые учреждения могут предложить программу, где сумма первого взноса куда больше – до 70%.
Рекомендуемая статья: Оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке
Часто банки разрабатывают предложения для будущих клиентов, прописывая все правила и указывая ипотечные ставки. Но для каждого своего клиента (в зависимости от обстоятельств) вопрос о размере процента рассматривается индивидуально.
Виды процентных ставок по ипотеке
Процентная ставка по ипотеке может быть двух типов – фиксированной и плавающей. Фиксированный вариант устанавливается до подписания договора и действует весь срок кредитования, не может быть пересмотрена или изменена (если иное не предусмотрено отдельным пунктом в контракте). Вместе с контрактом клиенту выдают график платежей, где указана и ставка по ипотеке.
Внимание! Следует проявлять бдительность и внимательно читать договор! Некоторые банки идут на хитрость, указывая, что проценты могут быть изменены в одностороннем порядке при наступлении определенного случая (изменения курса валюты, дефолта, изменения на финансовом рынке, пр.). Подписывать такие условия не рекомендуется, поскольку кредитору придется платить повышенные ставки по ипотеке именно в период финансовых затруднений!
Плавающая ставка состоит из переменной (основной) и постоянной частей. И если первая приравнивается к рыночному индексу LIBOR, MosPrime или EURIBOR и меняется вместе с ним, то вторая – это банковская маржа. Чтобы получать стабильный доход, финучреждения могут фиксировать вторую часть ставок по ипотеке с периодичностью 3, 6, 9, 12 раз в год. Если в стране наблюдается стабильное финансовое положение, вторая часть ставки может быть ниже переменной, что позволяет заемщикам значительно сокращать свои затраты.
Внимание! Применяется также и комбинированный вариант, когда плавающая ставка по ипотеке дополняется фиксированной. Последняя устанавливается на продолжительный период, который может достигнуть пяти лет.
Сложные ставки: особенности и нюансы
Основным виновником переплаты по ипотеке является инфляция, когда денежная валюта страны стремительно или постепенно обесценивается. Еще в начале года определяются коэффициенты инфляции, которые закладываются в процентные ставки по ипотеке.
Б = С*(1+ К)*Т,
где Б – остаточная сумма, которую должен будет внести клиента банка.
С – размер ссуды.
Т – продолжительность кредитования, исчисляется в годах.
Если говорить просто, то расчет сложного процента выглядит как начисление ставки на процент. В этом случае платеж по процентам будет добавлен в следующем месяце к размеру общего долга.
Самые важные моменты
Зависимости типа недвижимости и размера процентов по кредиту
Если заемщик планирует приобрести новый дом, ставка может быть выше той, что установлена на ипотеку по квартире. Да и проценты по кредиту на покупку жилья в новостройке всегда ниже тех, что установлены на приобретение недвижимости (жилья) на вторичном рынке. Связывают это с массой негативных факторов и рисков, что могут нести именно вторичные рынки недвижимости. Но самый большой процент установят на покупку жилья в недострое, поскольку в этом случае риск кредитной организации особенно велик.
Как выбирать правильные условия?
Алгоритм установки ставки будет очасти определяться размером первого взноса. Именно этот показатель демонстрирует финучреждению не только ответственное отношение к своим финансам, но и благополучие заемщика. Чтобы снизить ставку, достаточно внести 10–20% от общего размера. В этом случае обязательства можно снизить на 0,5–2%.
В любой кредитной организации для оформления договора потребуется предоставление справки о доходах. Без проблем заем выдадут тому клиенту, который имеет высокие официальные подтвержденные доходы.
Источник: flowcredit.ru
ЭКОНОМИКА И БИЗНЕС: теория и практика
Трифонов Д.А. К вопросу о видах инструментов ипотечного кредитования / Д.А. Трифонов, Д.С. Хащина // Экономика и бизнес: теория и практика. – 2017. – №1. – С. 106-110.
К ВОПРОСУ О ВИДАХ ИНСТРУМЕНТОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Д.А. Трифонов , д-р экон. наук , профессор кафедры
Д.С. Хащина, магистрант
Саратовск ий социально-экономическ ий институт (филиал) Российского экономическ о го университета им. Г.В. Плеханова
(Россия, г. Саратов)
Аннотация . В статье рассматривается ряд вопросов, связанных с выбором и применением инструментов ипотечного кредитования . Особое внимание уделено исследованию видов ипоте ч ных инстр у ментов в зависимости от схемы и структуры выплат.
Ключевые слова : ипотечное кредитование ; способ погашения долга ; виды ипотечных инс т рументов .
При ипотечном кредитовании значител ь ную роль играет выбор инструментов (мех а низмов, технологий ) , применяемых на разли ч ных этапах финансового процесса, кот о рый определяется общей экономической ситуац и ей, финансовыми возможностями уч а стников сделок, видом операции и др . При этом под м еханизм ом ипотечного кредитования подр а зумевается способ погашения долга (аморт и заци я кредита). На практике а мортизация до л га играет важную роль в опред е лении степени эффективности ипотечных операций для ба н ков и доступности ипоте ч ных кредитов для заемщика.
График амортизации показывает велич и ну регулярных периодических амортизац и онных пл а тежей и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемеся ч ный платеж разбивается на две ча с ти, одна из которых идет на погашение кр е дита, а другая – на у п лату начисленных за месяц процентов.
Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т.п., вплоть до одноразовой фо р мы платежа. Вид ипотечного инструмента в о с новном определяется сх емой и структурой выплат (табл. ) [1 , с. 31 ].
Таблица 1. Виды инструментов ипотечного кредитования
Механизмы ипотечного кредитования
Стандартный аннуитетный платеж
1. Заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую су м му, зависящую от срока кредитования, количества плате ж ных периодов, пр о центной ставки
Ипотечные кредиты с переменными выпл а тами
1. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипот е ка)
2. «Шаровые» платежи
3. Ипотечные кредиты с нарастающими платеж а ми
Альтернативные инструменты ипотечного кредитов а ния
1. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга
2. Ипотечный кредит с переменной процен т ной ставкой
Кредиты под залог имеющейся недвижимости на разли ч ные нужды заемщика
1. Обратная ипотека
2. Кредитные линии, обеспеченные жильем
Подробнее р ассмотрим пр иведенные в та б лице инструменты ипотечного кредитов а ния . Итак, с тандартный аннуитетный пл а теж .
Эта разновидность кредита выступает ист о рически первым видом ипотечных займов, до начала 90-х годов прошлого века являлась о д ной из самых распространенных в мировой практике. Стандартный аннуитетный платеж представляет собой строго установленный срок кредитования и фиксированную пр о центную ставку. График платежей соответс т вует следующему принципу: заемщик в теч е ние всего срока кредитования ежемесячно в ы плачивает одинаковую су м му, зависящую от срока кредитования, количества плате ж ных периодов, процентной ставки.
Как правило, е жемесячный аннуитетный платеж включает в себя 1/12 часть фиксир о ванной годовой процентной ставки, умноже н ной на сумму невыплаченного остатка по кр е диту на начало месяца; часть невыпл а ченного остатка основной суммы кредита. С течением времени пропорции между осно в ной суммой долга и суммой процентов меняются.
В теч е ние первых годов уплаты кредита наибол ь шую часть каждого платежа составляют пр о центы, т.к. сумма долга еще достаточно вел и ка. Далее, постепенно доля процентов сниж а ется, поскольку проценты начисляются на о с таток невыплаченной суммы по предоставле н ному кредиту. Подо б ный порядок погашения кредита предоставляет заемщику стабильность в размере его расх о дов по кредиту. Однако, по причине того, что в первую очередь соверш а ется уплата пр о центов, величина основного долга уменьш а ется достаточно медленно, что, безусловно, увеличивает ра з мер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как правило, на 3–4 пункта выше, чем процентная ставка по кредиту.
Ипотечные кредиты с фиксированными выплатами
Основной принцип погашения кредита фиксированными платежами заключается в следующем: с каждой фиксированной выпл а той по основному долгу выплаты по проце н там снижаются, таким образом, уменьшая о б щие ежемесячные взносы (пружинный кр е дит).
Ежемесячный платеж по полученному ип о течному кредиту разбивается на две части, о д на из которых идет на погашение кр е дита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов. При этом часть, которая идет на погашение основного долга, остается всегда константой (это является ключевым отличием данного механизма от привычных аннуите т ных платежей, рассмотренных в ы ше), а другая часть, идущая на уплату пр о центов с каждым месяцем уменьшается, т.к. проценты начисл я ются на остаток суммы долга, соответственно, постепенно уменьшая общий ежемесячный платеж по кредиту.