Как найти инвестиции для реализации бизнес-проекта? Есть «классический» вариант — оформление кредита в коммерческом банке. Можно попробовать обратиться в специализированный инвестиционный или венчурный фонд. Но есть и еще один, не менее перспективный сценарий — задействовать проектное финансирование. Что представляет собой этот формат взаимодействия между инвестором и предпринимателем?
Определение термина
Что такое проектное финансирование? Согласно распространенной в среде российских экспертов трактовке, это направление заемных средств в пользу объектов, предполагающее последующую самоокупаемость. Чем проектное финансирование принципиально отличается, к примеру, от кредитования?
Прежде всего механизмом распределения рисков среди тех, кто участвует в проекте. Другой важнейший критерий, определяющий сущность этого явления — погашение займов предполагается за счет конкретного источника, а именно выручки, которую дает проект. Дополнительные инвестиционные ресурсы, как правило, не рассматриваются.
При кредите же рассчитаться с банком де-факто можно как угодно. Это может быть как выручка, так и совершенно сторонний источник. Это непринципиально. Однако если осуществляется проектное финансирование инвестиционных проектов, то тем, кто вкладывает средства, важно, чтобы объект себя окупил сам.
Преимущества проектного финансирования
Явление, о котором идет речь, считается достаточно новым для России. Активное пользование возможностями, которые дает проектное финансирование, осуществляется игроками российского рынка порядка 20 лет, западными компаниями — около 30-40. Какие есть преимущества у этой формы нахождения источника денежных средств?
Во-первых, оно носит адресный характер. В этом его преимущество перед традиционным кредитованием. Если же сравнивать данное явление с венчурными вложениями, то степень риска, как правило, несопоставима, а то и вовсе сведена к минимуму. Венчурный инвестор же может вложиться в полностью безуспешный проект. «Минные поля» проектного финансирования, как правило, не настолько сильно «напичканы» взрывоопасными элементами. Бизнес в рамках этой модели взаимоотношений предпринимателей и инвесторов, как правило, ведется в предсказуемых рамках, где есть место рациональному подсчету и адекватному прогнозированию.
Особенности
В чем заключаются особенности проектного финансирования? Прежде всего в том, что основным генератором выручки становятся, как правило, не революционные технологии, а уже где-то успешно опробованные. Это привлекает многих инвесторов. Также количество тех, кто готов вложиться в проект, равно как и тех, кто разделяет ответственность, обычно гораздо больше, чем при венчурных и кредитных соглашениях.
Национальная значимость
Насколько значимо проектное финансирование в России с точки зрения развития тех или иных сегментов рынка? Эксперты полагают, что роль этого инвестиционного института может быть достаточно велика для нашей страны. По мнению некоторых исследователей, потенциал роста экономики РФ во многом зависит от развития прогрессивных форм кредитования, которые, с одной стороны, допускали бы разумную степень обременения для заемщиков, с другой — гарантировали бы некий результат для инвесторов.
Отраслевая специфика
В каких отраслях чаще всего задействуется данный метод финансирования? Эксперты полагают, что проектное финансирование лучше всего совместимо как раз-таки со стратегически значимыми сегментами экономики России — горнорудной промышленностью, энергетикой, строительством, особенно в сферах, связанных с федеральной дорожной инфраструктурой.
Характеристики проектов
Несмотря на то что в среде мировых экономистов нет общих подходов к определению типичных характеристик проектов, фондирование которых осуществляется посредством тех механизмов, о которых идет речь, некоторые эксперты все же выделяют несколько критериев.
Во-первых, привлечение займов долгосрочное — порядка 10-20 лет. При банковских и венчурных вариантах привлечения капитала эти сроки, как правило, в несколько раз меньше.
Во-вторых, при проектном финансировании используются механизмы диверсификации кредитных рисков. Такие как, например, государственные гарантии, страхование, привлечение крупных инвесторов в лице федерального и международного масштаба банковских структур.
В-третьих, к участию в проектах, как правило, подключаются различные консалтинговые структуры (предлагаемые инвестором или же объектом фондирования), которые способны дать экспертную оценку перспективности финансируемой бизнес-модели и повысить ее эффективность.
Условия договора
- Основной предмет договора — займ.
- Стороны сделки — «проектоустроитель» и инвестор («заимодатель»).
- Фиксируется источник погашения займа — выручка от проекта.
- Ответственность по рискам распределена между проектоустроителем и инвестором.
- Задействование механизмов перераспределения ответственности по займу присутствует, хотя некоторые эксперты считают, что чаще оно имеет ограничения.
- Право на получение доли в выручке пропорционально размеру платежей от каждого из инвесторов.
- Предусмотрен механизм перераспределения долей в проекте между инвесторами в соответствии с оценочными объемами рисков.
Инвестиции даром?
В некоторых случаях формы проектного финансирования допускают, что в предмете соглашения будут прописаны не только кредитные средства, но также и спонсорские (не предполагающие обязательств по возврату со стороны объекта фондирования). Эксперты называют случай, когда в предмете договора между инвестором и предпринимателем фигурирует только займ, «проектным кредитованием».
Определение ответственности
Рассмотрим нюанс, касающийся пункта номер 4 в списке, который мы составили выше. Как правило, здесь возможны три основных варианта.
Согласно первому, заемщик в принципе освобождается от обязательств по возврату кредитных средств. Отсутствует так называемый «регресс» — требование о возмещении убытков заемщику. В этом смысле схема взаимодействия между предпринимателем и инвестором близка к венчурной. При этом учитываются не только риски финансового характера, но также, к примеру, и политические. Как правило, условия займа при таком типе соглашения достаточно жесткие.
Второй вариант — «регресс» в полной мере возлагается на заемщика. Этот вариант очень близок к классическому кредиту от банка.
Но в этом случае заемщик может получить инвестиции на вполне комфортных условиях.
Третий сценарий — ответственность распределяется в приблизительно равной пропорции между заемщиком и кредитором.
Для того чтобы рассчитывать на справедливое соотношение обязательств, предпринимателю, привлекающему инвестиции, нужно разработать модель, которая убедит партнера в том, что ресурсы, необходимые для реализации проекта, в достаточной мере диверсифицированы, а вероятность убытков невелика.
Регресс по согласованию
В некоторых случаях допускаются варианты с определением ответственности сторон, когда предприниматель получает некие дополнительные, не связанные с проектом преференции взамен на регресс — полный или выраженный в преобладающих пропорциях. Это может быть, например, вхождение в уставный капитал компании-инвестора без привязки к реализации текущего проекта.
То есть, условно говоря, если текущая бизнес-идея не сможет быть реализована и принесет убытки, то следующий проект инвестора в случае прибыльности принесет выручку и предпринимателю. Еще вариант: объект фондирования принимает полный регресс, но договаривается с кредитором о том, что если возникнут сложности, то займ можно будет погашать на льготных условиях — по гибкому графику, с пересмотром процентной ставки и т. д.
Рентабельность диктует условия
Самый редко практикуемый вариант — первый. Он применим в тех сферах, где рентабельность практически гарантирована (нефтяная отрасль, экспорт иных востребованных видов сырья, металлов0. В основном регресс полностью перекладывается на предпринимателя. Вместе с тем он, как правило, выгоднее обычного банковского кредита за счет более низкой ставки и, как мы уже сказали, наличия льгот при погашении займа.
Также заемщик может согласиться на полный регресс, если проект явно не выглядит рентабельным, или же аналитика показала, что рынок не настолько перспективен, как этого хочет инвестор.
Также кредитор может согласиться только на такой вариант, если по проекту не хватает дополнительных гарантий — государственных или же со стороны крупных банков.
Еще один возможный сценарий — предприниматель соглашается на полный регресс, если процент по обычным банковским кредитам слишком высок для него.
Финансовые инструменты
Посредством каких именно финансовых и юридических инструментов осуществляется фондирование проектов? Эксперты выделяют следующие их разновидности.
- Соглашение о кредитовании (обычно если источником займа является коммерческий банк) проектного финансирования.
- Договор на поставку материалов или оборудования. Этот вариант распространен в тех случаях, когда, например, осуществляется проектное финансирование строительства.
- Соглашение о предоставлении тех или иных ресурсов в аренду или лизинг.
В ряде случаев к договору могут прилагаться иные документы. Это может быть договор о страховании тех или иных рисков.
Требования к проектам
Какие есть требования к проектам, претендующим на финансирование в рамках схемы, о которой идет речь? Перечислим те, что часто фигурируют в экспертных источниках.
Во-первых, проект должны сопровождаться документацией, в которой присутствует подробное экономической обоснование бизнес-идеи. Если речь идет об относительно стандартизованной отрасли, например, том же строительстве, то составляется соответствующая смета (которую также может проанализировать инвестор или банк) проектного финансирования.
Во-вторых, тот рынок, где предполагается реализация проекта, должен иметь значительную капиталоемкость. Финансирование бизнес-идей, подразумевающих работу в новых, не опробованных еще никем сегментах, осуществляется в рамках модели, о которой идет речь, достаточно редко.
В-третьих, изучается производственная база (или ее потенциал) проекта. Если даже идея в достаточной мере хороша, а рынок в должной степени капиталоемкий, у предприятия должны быть ресурсы для реализации запланированного. В их достаточности также должен убедиться инвестор.
Государственный формат
В России активное участие в проектном финансировании принимает государство. Есть специальное учреждение, деятельность которого осуществляется в этой сфере. Это Федеральный центр проектного финансирования. Данная организация, исходя из публикуемых в отраслевых каталогах сведений, занимается консультационной деятельностью.
В компетенции этой структуры — проекты, реализуемые на региональном и муниципальном уровне. ФЦПБ участвует в их подготовке с последующим привлечением источников финансирования внебюджетного характера. Ведомство заинтересовано главным образом в развитии социальной инфраструктуры, транспортной системы, коммунальных ресурсов, а также энергетической отрасли России. Также приоритетами ФЦПБ является комплексное развитие тех территорий, где инфраструктурная проблематика имеет системный характер.
В ряде случаев Федеральный центр проектного финансирования проводит специализированные финансово-экономические экспертизы, помогает компаниям в нахождении экономических обоснований в ходе подготовки к различным раундам инвестирования. Одна из основных форм ведения деятельности ФЦПБ — государственно-частное партнерство, или ГЧП. В числе сфер, где оно применяется интенсивно — теплоснабжение. Федеральный центр проектного финансирования появился достаточно давно, в 1995 году. ФЦПБ является дочерней структурой Внешэкономбанка, все акции центра принадлежат этой кредитной организации.
Источник: businessman.ru
Практические советы по проектному финансированию
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Банк России и АО «ДОМ.РФ» разработали рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу для учета и использования в работе застройщиками, реализующими проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, финансируемые за счет кредитов, и соответствующими кредитными организациями, осуществляющими кредитования указанных застройщиков.
Давайте внимательнее взглянем на рекомендации застройщикам и оценим их с позиции опыта отношения с банками. Хочу рассмотреть, на мой взгляд, самые важные рекомендации, соблюдая которые вы ускорите и упростите процесс рассмотрения сделки.
Первая важная рекомендация — это качественная подготовка пакета документов, полнота, достоверность, надлежащее оформление. От того, что вы будете направлять по одному документу, вы процесс рассмотрения не ускорите — наоборот, документы проходят согласование нескольких служб по очередности. Поэтому один документ будет проходить примерно такое же время, как пять документов, но пять документов, направленных по одному, существенно увеличат время рассмотрения.
Еще один практических совет, который ускорит рассмотрение, это нумерация документов согласно списку, направленного вам банком. Это и сделает проверку более быстрой, и застройщику будет легче сориентироваться, все ли документы он подготовил.
| 1 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Свидетельства (ИНН и ОГРН) |
| 2 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Устав общества (со штампом налоговой службы) |
| 3 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Удостоверенная обществом копия решения Общего собрания участников (Участника) или Общего собрания акционеров общества об утверждении Устава |
| 4 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Все имеющиеся изменения к Уставу: зарегистрированный текст изменений и Свидетельство о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы. |
| 5 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Список участников общества для ООО (выписка из реестра акционеров для акционерных обществ) не старше 30 календарных дней в момент предоставления в Банк |
| 6 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Протокол/Решение участников Общества об избрании единоличного исполнительного органа |
| 7 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Трудовой договор с единоличным исполнительным органом (директором/ ген.директором общества) |
| 8 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Приказ о назначении единоличного исполнительного органа (директора/ ген.директора общества) |
| 9 | Правоустанавливающие по всем участникам сделки | Копия паспорта собственника, директора/ ген.директора и главного бухгалтера, поручителя физ.лица |
В данной рекомендации я бы хотела подчеркнуть совместную работу служб: давайте не забывать, что результат сделки — это итог согласованной работы всей компании.
Рекомендация о доработке также очень важна: чем быстрее вы отработаете замечания, тем быстрее перейдете на следующий этап рассмотрения сделки.
В рекомендациях для банка прописывается ориентировочный срок рассмотрения и принятия решения в предоставлении кредита 45 рабочих дней, но их количество непосредственно зависит и от застройщика — поскольку при оперативной и слаженной работе данные сроки можно уменьшить.
Следующая важная, на мой взгляд, важная рекомендация — это обеспечение наличия подразделений или специалистов, обладающих компетенциями и опытом в области взаимодействия с банком по вопросам проектного финансирования. Это специалист, который будет связующим звеном между бухгалтерией, отделом строительства, коммерческим отделом и банком. Он будет формировать отчетность по формам банка, графики финансирования и бюджеты, который должен иметь представление об этапах строительного процесса.
Это те рекомендации Министерства строительства и ЖКХ РФ, на которые я бы хотела обратить ваше внимание. Кроме того, хотела бы выделить следующие моменты.
На этапе ознакомления с условиями кредитования подробно и придирчиво изучайте информацию по комиссиям и ковенантам.
Например, при обсуждении условий у меня в голове отложилась информация о том, что по процентам и плате за пользование лимитом кредитной линии действует отсрочка. И каково же было мое удивление, когда в выписке по расчетному счету появилась плата, снятая за пользование лимитом кредитной линии, которая, конечно же, прошла за счет собственных средств, коих и так немного на счетах. Конечно, комиссии в банках не одинаковые, мой опыт может отличаться от ваших условий кредитования, но обратить особое внимание на эту позицию все же стоит.
Также предупреждаю, что если банки предлагают аккредитивную форму расчетов, то комиссию вы будете оплачивать за счет собственных средств, а она договорная и составляет min 0,3%
Расчет стоимости строительства — фундамент сделки, так что стоит подойти к этому со всей серьезностью, ведь он послужит основой для расчета суммы кредитования и дальнейшей выборки вашего кредита. Просчитывайте возможную вероятность изменения цены услуги, непредвиденных расходов. Особое внимание уделите распределению сумм по статьям строительства. Вам с этим расчетом жить до самого ввода объекта в эксплуатацию.
В заключение отмечу, что процесс получения проектного финансирования не сложный, а интересный. Подписание кредитного договора — это начало вашего пути проектного финансирования. Отдельно можно обсудить процесс составления кредитной заявки, формы для подготовки мониторинга кредитно-обеспечительной документации, ковенанты кредитного договора.
Еще статьи
Подпишитесь на новости и публикации
ПОЛЬЗОВАТЕЛЬСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ О КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ
1. Общие положения:
1.1. Настоящее Соглашение о конфиденциальности персональной информации (далее – Соглашение) действует в отношении всей информации, которую ООО «Эксклюзив Консалтинг» может получить о пользователе во время использования им сайта, сервисов и служб ООО «Эксклюзив Консалтинг» (далее – Сервисы).
2. Термины и понятия, используемые в настоящем Соглашении:
ООО «Эксклюзив Консалтинг» – юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ, осуществляющее свою деятельность, в том числе, посредством Интернет-ресурса (интернет-магазина) www.eccon.ru.
Сайт – ресурс, расположенный в сети Интернет по адресу www.eccon.ru и являющийся собственностью ООО «Эксклюзив Консалтинг».
Товар – продукция, информация о которой размещена на сайте www.eccon.ru.
Интернет-магазин – площадка для осуществления продажи Товаров от имени ООО «Эксклюзив Консалтинг», расположенная на сайте www.eccon.ru.
Сервисы сайта – все услуги, доступные для использования на сайте www.eccon.ru.
Заказ – процесс покупки Товара на сайте www.eccon.ru.
Пользователь – любое физическое лицо, имеющее доступ к сайту www.eccon.ru, посредством сети Интернет и использующее Сервисы ООО «Эксклюзив Консалтинг», в том числе путем оформления Заказов на сайте.
Персональная информация – информация, которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при оформлении Заказа на сайте www.eccon.ru или в процессе использования Сервисов, включая, но не ограничиваясь, предоставлением ООО «Эксклюзив Консалтинг» персональных данных Пользователя. При оформлении Заказа на сайте или в процессе использования Сервисов Пользователь может предоставить следующую информацию: имя, фамилия, отчество, номер контактного телефона, адрес электронной почты, адрес доставки, наименование компании (если пользователь действует от имени юридического лица).
Договор – соглашение между ООО «Эксклюзив Консалтинг» и Пользователем по приобретению Товара.
Соглашение о конфиденциальности – настоящее Соглашение, регулирующее отношения между ООО «Эксклюзив Консалтинг» и Пользователем.
3. Цели сбора и обработки персональной информации пользователей:
3.1. ООО «Эксклюзив Консалтинг» собирает, обрабатывает и хранит только ту персональную информацию в отношении Пользователя, которая необходима для предоставления Сервисов и/или приобретения Пользователем Товара на сайте www.eccon.ru.
3.2. Персональную информацию Пользователя ООО «Эксклюзив Консалтинг» использует в следующих целях:
- 3.2.1. идентификации стороны в рамках договоров с ООО «Эксклюзив Консалтинг»;
- 3.2.2. обработки Заказов Пользователя и для выполнения своих обязательств перед Пользователем;
- 3.2.3. обработки и получения от Пользователя платежей;
- 3.2.4. доставки Товара Пользователю;
- 3.2.5. предоставления Пользователю эффективной клиентской поддержки;
- 3.2.6. предоставления Пользователю персонализированных Сервисов;
- 3.2.7. связи с Пользователем, в том числе направление уведомлений, запросов и информации, касающихся использования сервисов, оказания услуг, а также обработка запросов и заявок от Пользователя;
- 3.2.8. улучшения качества Сервисов, удобства их использования, разработки новых Сервисов и услуг;
- 3.2.9. проведение статистических и иных исследований на основе обезличенных данных;
- 3.2.10. для рассылки новостных и информационных сообщений.
3.3. ООО «Эксклюзив Консалтинг», в силу специфики способа получения информации, не проверяет достоверность предоставленной Пользователем персональной информации о себе и не осуществляет контроль ее актуальности. Однако ООО «Эксклюзив Консалтинг» исходит из того, что Пользователь предоставляет достоверную и персональную информацию по вопросам, предлагаемым на сайте www.eccon.ru, и поддерживает эту информацию в актуальном состоянии. Всю ответственность, а также возможные последствия за предоставление недостоверной или неактуальной персональной информации несёт Пользователь.
4. Условия обработки персональной информации пользователя и её передачи третьим лицам:
4.1 ООО «Эксклюзив Консалтинг» хранит и обрабатывает персональную информацию Пользователей в соответствии с действующими нормативными актами (имя, фамилия, отчество, номер контактного телефона, адрес электронной почты, адрес доставки, наименование компании (если пользователь действует от имени юридического лица)).
4.2. В отношении персональной информации Пользователя сохраняется ее конфиденциальность, кроме случаев добровольного предоставления Пользователем информации о себе для общего доступа неограниченному кругу лиц.
4.3. ООО «Эксклюзив Консалтинг» защищает персональную информацию Пользователя в соответствии с требованиями, предъявляемыми к защите такого рода информации, и несет ответственность за использование безопасных методов защиты такой информации.
4.4. Для защиты персональной информации Пользователя, обеспечения ее надлежащего использования и предотвращения несанкционированного и/или случайного доступа к ней, ООО «Эксклюзив Консалтинг» применяет необходимые и достаточные технические и административные меры.
4.5. ООО «Эксклюзив Консалтинг» вправе передать персональную информацию Пользователя третьим лицам (в том числе организациям, осуществляющим запись, систематизацию, накопление, уточнение, хранение, извлечение, непосредственно осуществляющим направление Пользователю специальных предложений, информации о новых товарах и рекламных акциях, обработку запросов и обращений Пользователей, а также осуществляющим уничтожение персональной информации) в следующих случаях:
- 4.5.1. Пользователь явно выразил свое согласие на такие действия, т.е. отметил чекбокс «Принимаю Пользовательское соглашение о конфиденциальности» при заполнении на сайте www.eccon.ru форм с персональной информацией;
- 4.5.2. Передача необходима в рамках использования Пользователем определенного Сервиса либо для оказания услуги Пользователю, выполнения обязательств по договору;
- 4.5.3. Передача предусмотрена российским или иным применимым законодательством в рамках установленной законодательством процедуры.
4.6. При обработке персональных данных Пользователей ООО «Эксклюзив Консалтинг» руководствуется Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
5. Изменение пользователем персональной информации:
6. Подтверждение Соглашения:
6.1. Пользователь вправе отказаться от подтверждения настоящего Соглашения, в случае, если какое-либо его условие является для Пользователя неприемлемым.
6.2. Пользователь подтверждает, что его принятие Соглашения (отметка чекбокса «Принимаю Пользовательское соглашение о конфиденциальности») означает полное согласие Пользователя со всеми его условиями без исключения.
В том числе, Пользователь, принимая настоящее Соглашение, дает свое согласие ООО «Эксклюзив Консалтинг» на получение информации о специальных предложениях, о новых товарах и рекламных акциях по сетям электросвязи и по почтовой связи (включая, но не ограничиваясь: SMS-рассылки, e-mail-рассылки) и обработку своих персональных данных посредством сбора, записи, систематизации, накопления, хранения, уточнения, извлечения, использования, осуществляемую с использованием средств автоматизации, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях, или без использования таких средств в целях организации направления Пользователю специальных предложений, информации о новых товарах и рекламных акциях, обработки запросов и обращений Пользователя.
6.3. Указанное согласие Пользователя с условиями Соглашения, в том числе порядком обработки персональной информации, действует 5 лет с автоматической пролонгацией, если оно не было отозвано в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
7. Изменение Соглашения о конфиденциальности:
7.1. ООО «Эксклюзив Консалтинг» имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение о конфиденциальности. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения. Действующая редакция всегда находится на настоящей странице.
8. Обратная связь. Вопросы и предложения:
Проектное финансирование как будущий драйвер развития строительной отрасли
Проблема обманутых дольщиков и большого количества долгостроев давно тревожит не только Новосибирскую область, но и всю Россию. Решить проблему призвана система проектного финансирования строительства. Сможет ли проектное финансирование решить проблемы отрасли? Какова в этом роль банков и как такая система скажется на застройщиках — в материале «КС».
В своем послании Федеральному собранию президент России Владимир Путин в марте 2018 года заявил, что российским застройщикам следует отказаться от системы долевого строительства. «Люди, которые вкладывают свои деньги в строительство жилья, должны быть надежно защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане», — подчеркнул Владимир Путин.
В связи с этим на первый план выходит система проектного финансирования строительства. Она предполагает привлечение средств банков-инвесторов для финансирования строительства. Последние получат возможность контролировать расходование предоставленных средств. Как следствие, на рынке будет меньше недобросовестных застройщиков ввиду того, что финансовые риски по кредитованию строительства берет на себя банк.
Стоит отметить, что вопрос проектного финансирования жилых новостроек обсуждается на протяжении более чем двух лет. Инициатором обсуждения выступил Минстрой РФ при подготовке изменений в 214–ФЗ, вступивших в силу 1 июля 2017 года. В рамках указанных изменений был введен механизм использования эскроу-счетов. Планируется, что банк будет участвовать как источник финансирования и одновременно как третье лицо по контролю за целевым расходованием средств в проект со счетов эскроу. «Механизм эскроу-счетов введен в качестве одной из возможных альтернатив привлечения средств граждан в строительство без рисков для последних и предполагает, что гарантом сохранности привлеченных средств является банк. При этом вместо средств дольщиков для финансирования строительного проекта используются кредитные средства банка», — поясняли ранее в пресс-службе Сбербанка.
Характеризуя ситуацию для застройщиков, стоит отметить, что проектное финансирование поможет участникам рынка получить гарантированное финансирование. Помимо этого, застройщик перестает быть зависимым от количества дольщиков и необходимости привлечения нужных сумм за фиксированный период времени.
Как отмечает заместитель председателя Сибирского банка ПАО Сбербанк Татьяна Галкина, «банк приветствует изменения в регулировании строительной отрасли, которые увеличивают прозрачность застройщиков. В течение всего периода инвестиционной фазы строительства жилого дома все средства участников долевого строительства будут размещены на эскроу-счетах. Их расходование станет возможным только после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, и объект надлежащего качества передан дольщику по договору долевого участия».
Председатель совета директоров СК «Метаприбор» Владимир Мартыненков считает стремление сделать покупку квартиры безопасной и прозрачной правильным. Однако, по его мнению, вводя подобные меры, стоит более тщательно обращать внимание на важные моменты не только со стороны покупателей, но и со стороны застройщиков.
«Я считаю, что если не до конца продумать все механизмы нововведения, то рынок может сократиться, а цены вырасти», — считает Владимир Мартыненков. Он пояснил, что сегодня порядка 80% объемов строительства обеспечивают крупные застройщики, которые владеют комплексными площадками. «Уже сейчас строительство — не высокомаржинальный бизнес.
При этом уровень ответственности — запредельный», — поясняет спикер. Проблема, по его мнению, кроется в том, что одна из составляющих нового закона — отсутствие принципа управления комплексными площадками. Владимир Мартыненков уверен, что этот аспект требует корректив. Но это уже вопрос не к банкам, а к регулятору.
Заместитель директора СК «ВИРА-Строй» Александр Савельев призвал делать выводы лишь тогда, когда станут известны предложения по процентным ставкам, количество денежных средств застройщика, которые должны быть привлечены, а также многие другие аспекты использования новой схемы финансирования.
Что касается покупателей, то для них существенно падают риски быть обманутыми. Однако эксперты отмечают, что ввиду этого маловероятно сохранение цен на прежнем уровне: средняя цена квадратного метра имеет все основания вырасти.
«В любом случае это, вероятнее всего, приведет к повышению стоимости квадратного метра для потребителя. Например, стоимость квадратного метра на квартиры на этапе нулевого цикла начинается от 35 тысяч рублей за кв. метр, а к моменту сдачи стоимость «квадрата» поднимается на 50% даже на квартиры, находящиеся в отдаленных микрорайонах. На мой взгляд, полный отказ от ДДУ будет противоречить концепции доступного жилья», — заметил Александр Савельев.
Однако это можно считать платой за хеджирование рисков и гарантию не попасть на недобросовестного застройщика. Ведь ранее при использовании схемы долевого участия риски могли быть оправданы разве что тем, что цена, которая предлагалась за недвижимость на этапе строительства, была существенно ниже, чем когда дом был сдан.
Первый вице-президент концерна «Сибирь» Дмитрий Червов отметил, что, по его мнению, проектное финансирование действительно поможет решить проблему обманутых дольщиков и избежать задержек по сдаче домов. «С другой стороны, ужесточение закона о долевом строительстве, а также уход со строительного рынка мелких игроков действительно приведут к неизбежному росту цен на жилье», — поделился Дмитрий Червов.
Однако стоимость жилой недвижимости имеет все шансы вырасти не только из-за ухода от договоров долевого участия. Эксперты отмечают, что более жесткий контроль за застройщиками со стороны банков уменьшит количество строительных компаний на рынке. Таким образом, строительная отрасль пройдет естественный процесс очищения и оздоровления. Но как следствие, это приведет к падению уровня конкуренции, отмечает независимый аналитик Сергей Николаев. Однако качество этой конкуренции, несомненно, будет расти, т. к. соперничать между собой будут крупные, финансово состоятельные и, что немаловажно, добросовестные компании.
Вместе с тем, безусловно, многое также будет зависеть от тех банков, которые будут привлекаться при финансировании проектного строительства, и от тех кредитных ставок, которые они будут предлагать. Владимир Мартыненков отмечает, что, по его мнению, система страхования застройщиков была идеальным механизмом контроля.
«К сожалению, предложенные инструменты, которые препятствовали бы выходу застройщика на банкротство или остановку строительства, сейчас не работают, так как крупные страховые компании не вошли в бизнес. Поэтому важно тщательно продумать все детали, чтобы и покупатели были в безопасности, и строительный бизнес мог нормально работать», — заключил собеседник «КС».
Одним из активных и крупных игроков кредитной программы долевого строительства, по словам застройщиков, можно считать Сбербанк.
«Инфраструктура для кредитования застройщиков сформирована у нас давно, работает большой штат строительных экспертов, — рассказывает Татьяна Галкина. —
В течение 2017 года объем средств, который используется заемщиками Сибирского банка в проектах строительства, достиг 50 млрд рублей. Причем преобладающая доля идет на финансирование объектов в крупных городах — Новосибирске, Красноярске, Томске, Кемерове, Барнауле и Абакане. Объем новых выдач по проектам составил более 33 млрд рублей». По словам эксперта, доля финансирования жилья преобладает и составляет две трети от суммы всех финансируемых строительных проектов.
Опрошенные «КС» участники рынка отмечают, что у них уже был опыт взаимодействия с банком по финансированию объектов. В частности, Дмитрий Червов рассказал, что еще в прошлом году его компания заключила с банком договор проектного финансирования на строительство двух домов в жилом массиве «Радуга Сибири».
«Такая схема взаимодействия позволила сократить сроки строительства на 1,5 года. Один из домов уже построен, и мы готовимся его заселять, другой строится активными темпами. Можно сделать вывод, что такая система работает и приносит положительные результаты», — заметил Дмитрий Червов.
В ГК «Роспроектстрой» «КС» также отметили, что уже работали со Сбербанком по проектному финансированию. «Можно с уверенностью сказать, что банки сделают все возможное, чтобы адаптировать изменения в законодательстве так, чтобы работать было можно. Ведь это выгодно не только застройщикам, но и банкам», — подчеркнул представитель «Роспроектстроя».
В деловой среде порой встречаются мнения о том, что рассматриваемая система финансирования строительства может привести к ухудшению рыночных условий для участников. Такая точка зрения базируется на том, что крупные государственные банки станут заметными игроками на строительном рынке, а местные банки, которые обслуживают в большей степени региональные предприятия, могут испытывать сложности с применением проектного финансирования на постоянной основе.
Впрочем, сами строители предлагают не драматизировать ситуацию, не видя для этого веских оснований. Так, Дмитрий Червов заметил, что введение проектного финансирования, по его мнению, вряд ли станет решающим фактором в перераспределении денежных потоков среди банков. «Насколько мне известно, это тот род деятельности, которым может заниматься любой банк при условии наличия у него достаточного капитала», — заметил представитель концерна «Сибирь».
В «Роспроектстрое» также выражают сомнения в возможности монополизации рынка. По мнению представителей компании, на текущий момент монополии крупных банков нет, но сказать, что впоследствии этого не будет, невозможно, так как ситуация на рынке и в законодательстве меняется очень быстро.
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Источник: ksonline.ru