Стоимость одного квадратного метра жилья в московской новостройке, которое продает застройщик, составляет 442 тысячи рублей за квадратный метр (данные на ноябрь 2022 года). Цена такого же квадрата во вторичке – 383 тысячи рублей. Разница – 59 тысяч рублей, а это заставляет человека рассматривать покупку квартиры на вторичном рынке, как приоритетную. Что значит вторичка сегодня, стоит ли покупать и какие подводные камни могут встретится на пути покупателя. Все это – важные для понимания вопросы.
Что такое вторичка
Вторичная продажа означает, что товар продается лицом, которое является собственником. Недопонимание того, что такое вторичка в отношении квартиры, возникает из-за непонимания такого понятия как «право собственности».
Застройщик построил дом и, соответственно, все квартиры. Но он не является их собственником. Право собственности впервые оформляет тот, кто купил квартиру, т.е. дольщик. Поэтому в одном и том же многоквартирном здании может продаваться как первичное жилье (от застройщика), так и вторичное (от того, кто купил квартиру у застройщика и чье имя фигурирует в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН).
1 1 Понятие финансового рынка и Первичный и вторичный рынок
Может ли застройщик быть собственником квартиры
Федеральный закон №214-ФЗ «О долевом строительстве» определяет застройщика, как хозяйствующий субъект, который имеет трехлетний опыт строительства многоквартирного жилья и разрешительные документы на ввод этого жилья в эксплуатацию. По сути, он строитель и продавец. Поэтому не является собственником построенных метров, как пекарь – не собственник хлеба.
Сфера ответственности застройщика:
- обеспечивает финансовую основу для ведения строительных работ;
- готовит проектную документацию;
- нанимает подрядчиков для выполнения отдельных видов работ;
- готовит отчетность о ходе работ для дольщиков и контролирующих органов.
Застройщик может выступать в роли подрядчика, т.е. строить самостоятельно без привлечения сторонних организаций. Может создавать девелоперские агентства, которые занимаются продажей первичного жилья.
Может ли застройщик продавать вторичное жилье
Краткий ответ – нет. Разбираясь с тем, что такое вторичка, можно представить ситуацию, в которой застройщик купил квартиру, т.е. оформил право собственности на себя, а потом продал ее, как владелец. По такой форме продается частный дом. Будущий владелец строит его для себя. Но любая продажа того, что уже находится в собственности значит, что речь идет о вторичном жилье.
Вторичный рынок: что такое вторичка в недвижимости (коммерческой)
Те, кто ищет для себя квартиру, – не единственные участники рынка недвижимости. Кто-то планирует инвестировать, но не знает вкладываться ли в жилье с последующей перепродажей или сдачей в аренду, либо вложиться в покупку коммерческой недвижимости – складские помещения, офисные помещения и т.д.
Что такое первичный и вторичный рынок акций.
На этапе планирования, застройщик ищет спонсоров. Они становятся владельцами собственности, т.е. покупают актив, который могут продать на любом этапе стройки. Соответственно тот, кто покупает готовые складские помещения, с вероятностью 99% покупает их у владельца, а значит речь идет о покупке вторичной недвижимости, независимо от того, был ли склад достроен неделю назад или будет через неделю.
Преимущества покупки квартиры на вторичном рынке
Разобравшись с тем, что значит вторичка, потенциальный покупатель анализирует плюсы и минусы такой покупки. Чаще всего в интернет-источниках приводится один и тот же набор плюсов и минусов вторичного жилья.
Доступная цена. Это частично правда. Стоимость одного квадратного метра вторичного жилья на 13% дешевле, чем стоимость квадрата в новостройке. Но на рынке нет граничных цен для каждого вида жилья. Поэтому всегда можно найти 2 квартиры, первичную и вторичную, с одинаковой ценой или другой ценовой разницей между ними.
Быстрое оформление сделки. Это не правда. В РФ нет отдельной скорости оформления права собственности на первичное и вторичное жилье. Скорость зависит от загруженности тех, кто обрабатывал данные и появления дополнительных вопросов к тому, кто подал документы.
Если сотрудник Росреестра обнаруживает несоответствие предоставленных документов со сведениями в системе, то имеет право приостановить оформление сделки до выяснения спорных вопросов. Вероятность появления вопросов выше, если речь идет о вторичной недвижимости. Например, владелец предоставил старые и потертые документы. Бывает и такое, что документы напечатаны на номерных бланках, номера заведены в автоматическую систему, но тот, кто выдал первичный документ не предоставил в систему данные о том, какие номера бланков были выданы. Тогда для подтверждения подлинности свидетельства о праве собственности приходится запрашивать архив, а это тоже потеря времени.
Развитая инфраструктура. Некоторые люди любят старинные районы, где много мест отдыха горожан, интересные памятники и достопримечательности. В центральных или исторических районах города новостроек мало. Поэтому приходится выбирать вторичное жилье.
Но нужно учитывать, что вторичное жилье в историческом районе, значит не только то, что его продает собственник, а также то, что на владельцев могут накладываться ограничения архитектурного плана. Например, нельзя размещать блок кондиционера на фасаде исторического здания или менять внешний вид фасада при ремонте.
Готовность к заселению. Вторичка в недвижимости означает, что в доме уже есть все необходимые сети, включая интернет, кабельное телевидение или спутниковые антенны и т.д. Если же нет, то подключат их быстрее, чем если бы вы покупали квартиру в новостройке на окраине города.
Минусы вторичного рынка в недвижимости
Основная часть минусов вторички в недвижимости сосредоточена вокруг износа зданий и возможных юридических проблем. Их можно избежать, если внимательно подходить к оформлению документов, а также к проверке юридической чистоты сделки.
Минусы покупки вторичного жилья:
Возраст собственности. Вторичка в недвижимости — это не обязательно ветхое жилье, которое пора сносить и стоит оно копейки. Если покупается квартира в историческом здании в центральном районе города с богатой историей, то это плюс к цене за престижность района. Также цена увеличивается, если из «нашего окна площадь Красная видна». Поэтому возраст может стать как плюсом, так и минусом.
Невыгодные условия кредитования. Банки с большим желанием кредитуют покупку квартиры в новостройке, чем приобретение квартиры-вторички. Это связано с тем, что вторичное жилье неоднократно меняло собственников. Проверка каждого сопровождается дополнительными затратами времени. Но это не значит, то вторичное жилье не кредитуют.
Программа ипотеки для вторичного жилья действует, по крайней мере на бумаге, во всех крупных банках страны.
Качество постройки и износ. Не секрет, что жители хрущевок часто жалуются на сырость или холод в помещениях. Но сегодня принято утеплять такое вторичное жилье. Вместо старых рассохшихся рам устанавливать новые. Их стоимость зависит от того, из чего сделан стеклопакет и какой он – двойной, тройной.
Стеклопакеты, отделанные натуральным деревом, по-прежнему выглядят эффектно, но стоят значительно дороже пластика. Что касается износа междомовых перекрытий, то он наступит не скоро. В соответствии со старыми ГОСТами, не раньше, чем через 80-100 лет после постройки. Действительно ветхими является небольшое количество зданий – менее 10% городского фонда.
Важный минус – необходимость проверки юридической чистоты вторички перед подписанием документов. Необходимо убедиться в том, что:
- квартиру действительно продает ее владелец, а не подставное лицо;
- объект, который покупается, действительно тот, что описан в документах о праве собственности, кадастровом паспорте, плане дома и т.д.;
- собственник дееспособен, и никто не подаст в суд на признание сделки недействительной;
- нет задолженности по коммунальным платежам;
- нет родственников, являющихся совладельцами собственности, а если есть, то от них получено письменное разрешение на продажу;
- нет людей, которые могут претендовать на пожизненное проживание в квартире;
- учтены права детей.
Иногда проверка чистоты сделки сопряжена с трудностями. Например, по документам владелец не женат, но живет в гражданском браке. Это значит, что в момент разрыва отношений второй супруг может требовать свою долю в проданной недвижимости.
По закону для этого достаточно подтвердит факт, что пара жила вместе, а также факт того, что затраты на покупку квартиры в свое время они тоже понесли вместе. Если суд подтвердит права, а ответчик не сможет отдать деньги, то следующим шагом может стать подача иска на признание сделки недействительной. Застраховаться от возникновения подобных проблем невозможно. Поэтому юристы рекомендуют не только проверять документы, но и избегать ситуаций, которые потенциально несут угрозу вашим правам в будущем.
Как узнать цену недвижимости на вторичном рынке
Ценообразование в области недвижимости не регламентируется законами. Правильная цена та, о которой договорились продавец и покупатель. Тем не менее, покупателей часто волнует вопрос, не переплатили ли они и сколько на самом деле стоит понравившаяся квартира. Специалисты по недвижимости используют для оценки два метода:
Первый – сравнительный. Для сравнения берутся похожие квартиры. Одинаковое количество комнат, этажность, тип жилья, расположенные в одном и том же районе. Из них высчитывается среднее арифметическое.
Второй – оценочный. Сначала рассчитывается сколько будет стоит постройка аналогичного жилья из указанных материалов. Затем от полученной суммы отнимают амортизацию, учитывая возраст квартиры и получают итоговую стоимость.
Акт оценки недвижимости – обязательный документ при покупке вторички в ипотеку. Его требует предоставить банк. Оценку заказывает заемщик в компании, которая имеет право заниматься этим. Список таких компаний может предоставить менеджер банка. У некоторых банков он опубликован на сайте.
Однако полученные знания о точной цене ничего не означают при продаже квартиры и не могут оказать влияние на желания продавца. Поэтому если владелец желает продать квартиру за 10 млн рублей, а покупатель считает, что она не стоит и 5 млн рублей, то нет смысла спорить. Просто ищите ту квартиру, которая подходит под ваши финансовые запросы, а продавец будет искать своего покупателя.
Акт оценки нужен банку только для того, чтобы решить разрешить ли покупателю приобретать выбранное жилье. Если банк решит, что выбранная вторичка в недвижимости не подходит под условия кредитования, то он не будет оформлять на нее ипотечный договор.
Как покупать квартиру на вторичном рынке
Процедура покупки состоит из нескольких шагов:
Проведение экспертизы предоставленных документов. Если квартиру покупают в ипотеку, то такую проверку проведет банк, а если нет, то ее заказывают в юридической фирме, специализирующейся на недвижимости.
Проведение экспертизы финансовой оценки. Переплачивать действительно не имеет смысла, если только выбранное жилье не понравилось до такой степени, что никакое другое не интересно.
Заказ составления договора купли-продажи. Можно воспользоваться шаблоном из Интернета, но шаблоны создаются в ознакомительных целях и не являются лучшим типом договора.
После подписания договора и выполнения его условии понадобится зарегистрировать сделку в Росреестре и оформить право собственности на жилье.
Главное, не спешите. Любые ошибки в документах, которые не заметили на раннем этапе, в будущем могут стать причиной потери нервов и денег. Поэтому рекомендуется пользоваться профессиональными услугами юристов, оценщиков, риелторов, а не пускать дело на самотек.
Источник: qayli.com
Что такое первичный и вторичный рынок
В зависимости от стадии обращения ценной бумаги различают первичные и вторичные рынки. Первичный рынок — это рынок, обеспечивающий выпуск ценной бумаги в обращение, это ее первое появление на рынке, так сказать, стадия «производства» ценной бумаги. Результатом всех процессов, обеспечивающих выпуск ценной бумаги, должно стать приобретение их первыми владельцами.
Вторичный рынок — это рынок, на котором обращаются ранее выпущенные ценные бумаги. Это совокупность любых операций с данными бумагами, в результате которых осуществляется постоянный переход прав собственности на них от одного владельца к другому [26, с. 197].
Исходным звеном функционирования рынка ценных бумаг в определенной степени является первичный рынок. На нем основные эмитенты (государство, муниципалитеты, промышленные компании и кредитные институты) осуществляют эмиссию и первоначальное размещение ценных бумаг, которые впоследствии либо «осядут» у инвесторов, либо перейдут на вторичный рынок.
Таким образом, первичный рынок — это рынок первых и повторных эмиссий ценных бумаг, на котором осуществляется их первоначальное размещение среди инвесторов. На первичный рынок приходят все ценные бумаги, которые в дальнейшем частично остаются в руках инвесторов, но большей частью уходят на вторичный рынок, где передаются из рук в руки [28, с. 72].
Первичный рынок имеет свои особенности.
1. Он внебиржевой, т.е. торговля ценными бумагами идет вне биржи. Исключение составляют первичные рынки Германии, Франции и России, где первичное размещение ценных бумаг осуществляется на бирже.
2. На первичном рынке представлена наиболее полная информация об эмитенте, позволяющая сделать обоснованный выбор вида ценной бумаги для вложения денежных средств.
3. Это оптовый рынок, ценные бумаги продаются на нем только крупными партиями.
4. На этом рынке могут присутствовать только крупные инвесторы — инвестиционные банки и компании, коммерческие банки и ряд других.
5. Это, как правило, рынок без посредников (брокеров и дилеров), а если они есть — то это только банки.
6. На этом рынке в настоящее время в основном преобладают облигации. Это связано с тем, что в связи со снижением объема контрольного пакета акций предприятия не заинтересованы в увеличении эмиссии акций и предпочитают привлекать денежные средства за счет привлечения заемных средств.
7. Имеет собственные методы размещения.
Вторичный рынок — это рынок, на котором обращаются ранее эмитированные ценные бумаги. Основная часть ценных бумаг, приобретенных на первичном рынке, возвращается на рынок, так как была приобретена не в целях инвестирования, а для получения курсовой разницы. Эти ценные бумаги продаются уже на вторичном рынке. Дальнейшая жизнь этих ценных бумаг непосредственно связана с функционированием вторичного рынка, где происходит постоянная смена собственников ценных бумаг. В силу этого вторичный рынок поглощает большие объемы ценных бумаг, и оборот вторичного рынка значительно преобладает над первичным, так как одна и та же бумага может покупаться и продаваться много раз.
Участниками вторичного рынка являются инвесторы и посредники. Основными посредниками являются брокеры и дилеры.
К основным функциям вторичного рынка относятся перераспределение собственности, страхование рисков и спекулятивные операции. В силу этого на вторичном рынке преобладающее значение имеет покупка-продажа акций.
Вторичный рынок подразделяется на биржевой (фондовый) рынок и внебиржевой рынок.
Источник: studbooks.net
Первичный и вторичный рынки закладных
Первичный рынок ипотечного кредитования (первичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для собственного проживания или использования в коммерческой деятельности. Эти участники — основные субъекты первичного ипотечного рынка.
Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является закладная, оформляемая при подписании кредитного договора. По российскому законодательству закладная — это именная неэмиссионная ценная бумага, подлежащая государственной регистрации. В закладной необходимо указывать тот кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому она выдана. Для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема (рис. 1.4).
Рис. 1.4. Оформление закладной
Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Таким образом, принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, предполагающая анализ:
- • имеющихся доходов;
- • наличия иных кредитных обязательств и обязательных платежей;
- • кредитной истории, т.е. оценка дисциплинированности по выполнению кредитных обязательств в прошлом.
Максимально допустимое соотношение между размером кредита
и стоимостью недвижимости колеблется в пределах 70—80% от стоимости объекта приобретаемой недвижимости. Более высокое соотношение оценивается как высокорискованное и требует от банка формирования дополнительных резервов на возможные потери по ссудам.
Для банка-кредитора выдача ипотечных кредитов заемщикам и формирование портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотечного кредитования. Другая сторона — пополнение кредитных ресурсов, которые он смог бы предложить клиентам в виде кредитов.
Вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором формируется совокупный портфель ипотечной задолженности за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди инвесторов.
В самом широком смысле вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) охватывает процесс купли- продажи закладных, выпущенных на первичном рынке, т.е. при выдаче ипотечных кредитов. Главная экономическая задача вторичного рынка — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала от одних кредиторов к другим, из более богатых регионов в регионы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.
Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:
- • ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;
- • компании-эмитенты (вторичные кредиторы), осуществляющие скупку первичных закладных у банков и эмиссию обеспеченных ими ценных бумаг,
- • инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных и паевых инвестиционных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у компаний-эмитентов ипотечные ценные бумаги за реальные деньги.
В общем виде вторичный рынок (в совокупности с первичным) рассмотрен на рис. 1.5.
Если мотивы выхода на вторичный рынок банка-кредитора очевидны (пополнение кредитного портфеля «живыми» деньгами и сохранение за собой определенной маржи за обслуживание проданных кредитов), то менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный рынок вторичных кредиторов — покупателей закладных. Приобретение ими закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом знания «правил игры», установленных законом, согласно которым объем эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго соответствовать общему объему имеющегося у них обеспечения по каждому виду закладных. Стандартная схема замещения закладных «живыми» деньгами на вторичном рынке приведена на рис. 1.6.
Рис. 1.5. Организация ипотечного кредитования
Рис. 1.6. Замещение закладных «живыми» деньгами на вторичном рынке
Эмитент ипотечных ценных бумаг обеспечивает свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной банком-кредитором маржи, с одной стороны и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам эмитента, — с другой. В то же время, несмотря на наличие между заемщиком уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается относительно высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ценные ипотечные бумаги, является их высокая надежность, ведь обеспечение по таким ценным бумагам двойное: как ипотечные кредиты, входящие в пул, так и объекты залога по ним.
Таким образом, главная цель эмиссии ипотечных ценных бумаг — качественное преобразование множества уникальных закладных (удостоверяющих факт залога конкретного объекта по конкретному кредитному договору) в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотечного кредитования от первичного.
Вторичный рынок позволяет кредитору-залогодержателю продать закладные вторичному кредитору, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо на стрипы. Остановимся на каждом инструменте.
Программы по продаже закладных предоставляют кредитору возможность быстро и выгодно продать новые или частично амортизированные закладные. Сделки в наличных деньгах обеспечивают высокую ликвидность. Оплата производится в течение двух-трех рабочих дней после заключения сделки на покупку закладной и ее перехода в собственность эмитента. Быстрота такой операции защищает банк-кредитор от нестабильности рынка и дает ему возможность увеличить доходы от закладной.
Вместо продажи закладных банки могут объединить однотипные закладные в пул и обменять на ипотечные ценные бумаги, выпускаемые эмитентом. Полученные путем обмена пула закладных ипотечные ценные бумаги банки могут сохранить в собственном инвестиционном портфеле либо продать или заложить другому инвестору. Ипотечная ценная бумага является инвестиционным инструментом, который представляет процент в пуле закладных. Ежемесячные платежи по основной части долга, приходящие от заемщиков, передаются инвестору ипотечных ценных бумаг с определенным процентом. С помощью таких ценных бумаг банки могут получать комиссионные по обслуживанию независимо от того, держат ли они ее в своем портфеле или продают.
Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть долга и проценты по кредиту разделяются и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки.
Компании-эмитенты выпускают ипотечные ценные бумаги в обмен на пул закладных на основании заключенного соглашения, которое предполагает либо добровольную, либо принудительную поставку закладных.
При принудительной поставке кредиты покупаются с учетом объявленного дохода, комиссионные по таким обязательствам обычно не платятся. По обязательству с принудительной поставкой необходимо передать ипотечные кредиты в определенный период времени. Обычно предлагаются 30-, 60-, 90-дневные обязательства с принудительной поставкой.
По обязательству с добровольной поставкой предоставляется обычно 180 дней для того, чтобы передать ипотечные кредиты, хотя этот срок в определенных случаях может быть продлен еще на 180 дней. Обязательства с добровольной поставкой (опционные обязательства) обязывают компанию-эмитента приобрести ипотечные кредиты на определенную сумму, но не обязывают ипотечные банки или компании продавать их. Доход объявляется тогда, когда опционное обязательство конвертируется в обязательство с принудительной поставкой. Объединенный срок обоих обязательств может доходить до 14 месяцев.
Источник: studref.com