Что такое общее имущество Мкд

Содержание

Шевцов, Д. А. Общее имущество многоквартирного дома как юридический концепт / Д. А. Шевцов. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 10 (114). — С. 1071-1073. — URL: https://moluch.ru/archive/114/29832/ (дата обращения: 11.09.2023).

This article analyzes the current problems in the area of housing legislation, in particular the problem of the determination of the structure of the common property in an apartment building. In the study of my criteria for classifying objects have been developed to the common property in an apartment building.

Key words: common property, apartment house, apartments, equipment.

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрен примерный состав объектов общего имущества многоквартирного дома:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Общее имущество МКД и права собственников

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности [1]. Часть 1 статьи 36 ЖК РФ показывает, что мнение С. С. Занковского [2] о том, что ЖК РФ закрепляет исчерпывающий состав общего имущества, некорректно.

Данное утверждение ЖК РФ породило разнообразные дилеммы. Что относится к иным помещениям и объектам в составе общего имущества в многоквартирном доме? Согласно каким правилам возможно определить назначение помещений для удовлетворения социально-бытовых собственников жилых помещений в многоквартирном доме? Какие помещения, оборудования и объекты следует относить к общему имуществу многоквартирного дома, а какие к жилому помещению?

Эти вопросы пользуются значительностью для их решения, так как научные работы не произвели комплексное изучение термина «общее имущество многоквартирного дома», а судебная практика не выработала единый подход. К примеру, одно из судебных решений указывало, что к общему имуществу многоквартирного дома относится только инженерно-техническое оборудование, а помещение, в котором данное оборудование располагается, к общему имуществу не относится [3]. Другое решение по подобным обстоятельствам предусматривало, что если в помещении располагаются инженерные коммуникации, которые обслуживают более одного помещения многоквартирного дома, то оно входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Нетрудно заметить, что в данных случаях суды руководствуются одними и теми же нормами, но при рассмотрении данных норм приходят к диаметральным заключениям. Навязывается вопрос: какая правовая позиция соответствует закону?

Что относится к общему имуществу в многоквартирном доме?

Для получения ответа на вопрос отнесения объектов в число общего имущества многоквартирного дома, следует установить сущность термина «многоквартирный дом». ЖК РФ не закрепил толкование данного понятия, однако оно содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого дома непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, согласно которому многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом не может быть самостоятельным объектом право собственности, такими объектами являются жилые и нежилые помещения в нём. Г. Ф. Шершеневичем подчеркивалась возможность делимости дома, части которого получали самостоятельные экономические и юридические значения. Многоквартирный дом как единый комплекс имеет в своей структуре жилые помещения и нежилые помещения которые являются общим имуществом многоквартирного дома.

Неоднородность общего имущества многоквартирного дома выражается как физически, так и функционально при юридической целостности общего имущества. Большинство авторов ограничивается в своих исследованиях перечислением групп объектов, указанных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Следует выделить следующие группы объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома: 1) нежилые помещения; 2) оборудование; 3) земельный участок и объекты, расположенные на нём. Под помещением следует понимать объём внутри здания и (или) сооружение, отвечающий признаком конструктивной и пространственной обособленности от других помещений и от пространства за приделами здания и (или) сооружения, и имеющий функциональную предназначенность для использования.

По основаниям пригодности помещения могут быть разделены на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. К общему имуществу многоквартирного дома могут быть отнесены только нежилые помещения, так как назначением жилого помещения является проживание граждан, а назначением помещения, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, является обслуживание других помещений и (или) удовлетворение социально-бытовых потребностей собственников жилых помещений такого дома. Не стоит делать вывод о том, что все нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Конституционным судом РФ нередко акцентировалось, что общее имущество многоквартирного дома не имеет потребительской ценности и самостоятельного значения, но служит для обеспечения пользования другими помещениями многоквартирного дома. Следует понимать, что нежилые помещения многоквартирного дома, предназначенные в целях самостоятельного экономического использования, имеют статус самостоятельного объекта субъективного права и не относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Считаю нужным сохранение существующего перечня объектов, относящимся к общему имуществу многоквартирного дома с указанием произведенной детализацией. Необходимо обозначить критерии для определения объекта к общему имуществу. К общему имуществу многоквартирного дома относятся нежилые помещения, предназначенные для обслуживания других помещений многоквартирного дома и (или) удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений данного дома; оборудование, расположенное в многоквартирном доме или за его пределами и обслуживающее более одного помещения такого дома; земельный участок и размещенные на нем объекты, необходимые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

В сегодняшней ситуации активного формирования гражданского оборота проблема об установлении содержания общего имущества в многоквартирном доме становится чрезвычайно важной и требует наиболее глубокого законодательного урегулирования.

Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Рос. газ. 12.01.2005. № 1. Ч. 1 ст. 36.
Занковский С. С. Общее имущество в многоквартирном доме: проблемы судебной практики // Вестн. арбитражной практики. 2011. № 2. С. 31–36.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2008 г. по делу № А56–23084/2007 // СПС «КонсультантПлюс».

Основные термины (генерируются автоматически): общее имущество, дом, помещение, многоквартирный дом, РФ, земельный участок, жилое помещение, оборудование, обслуживание, социально-бытовая потребность собственников помещений.

Источник: moluch.ru

Состав общего имущества многоквартирного дома и правила пользования

Миллионы людей по всему миру живут в многоквартирных домах. Однако, кроме квартир, собственники пользуются и общими территориями. Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме (МКД)? Граждане должны содержать его в нормальном состоянии, соблюдать все правила пользования общим имуществом МКД. Изучим их.

Что такое общедомовое имущество
Правила содержания общего имущества в МКД
Правила пользования общим имуществом
Оплата содержания общедомового имущества
Заключение

Что такое общедомовое имущество

В состав общего имущества многоквартирного дома входят связующие элементы дома — стены, мусоропроводы, лестницы и так далее. Исключение составляют лишь квартиры собственников.

Состав общего имущества многоквартирного дома и правила пользования

Проанализируем, что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома:

Участок земли, на котором стоит дом, а также расположены детские площадки, скверы, парковки.
Несущие элементы дома, которые могут находиться как в МКД, так и за его пределами, но при этом относятся к общедомовой собственности.
Любые помещения в здании для его обслуживания. Это могут быть комнаты для уборки инвентаря, помещения консьержки, подвалы.
Лифтовое оборудование, почтовые ящики, батареи.
Ограждающие конструкции — заборы, ворота и шлагбаумы.
Инженерные составляющие — бойлерные и котельные.

Правила содержания общего имущества в МКД

Содержание МКД — что это? Существует несколько способов содержания имущества. Рассмотрим подробно каждый из них и выявим особенности:

Содержание силами жильцов дома. В этом случае граждане самостоятельно подписывают договоры на энергоснабжение, отопление, вывоз мусора и т. д. с рядом организаций. У способа есть плюсы и минусы. Главное преимущество заключается в экономии средств людей, а отрицательная сторона — нежелание собственников брать на себя такой объем ответственности. Людям проще переложить эти обязанности на управляющие компании, хоть и заплатив ей при этом деньги.
Вышеупомянутая управляющая компания предоставляет ряд профессиональных услуг по управлению элементами в МКД. Минус заключается в невозможности жильцов повлиять на решения УК. То есть если компания решила, что вывоз мусора будет производиться 2 раза в неделю, а жильцы настаивают на вывозе мусора каждый день, то последнее слово будет за УК. В практике часто встречаются случаи злоупотребления правом со стороны УК. Поменять способ управления люди могут, проведя общедомовое собрание.
Жилищный кооператив или ТСЖ (товарищество собственников жилья). Орган управления домом и его имуществом. Он может самостоятельно осуществлять свои функции, а может привлекать и сторонние организации. Сотрудничество между ТСЖ и ними подтверждается договором. Управление имуществом ТСЖ также не гарантирует отсутствие проблем. Иногда эти организации недобросовестно выполняют свои функции, что влечет за собой неприятные последствия. В первую очередь, конечно, для жильцов дома.

Правила пользования общим имуществом

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме являются:

использование помещения только по его прямому назначению. Если бойлерная нужна для бойлера, то размещать там другие предметы и тем более людей запрещено;
лица обязаны поддерживать нормальное состояние здания. Что имеется в виду под нормальным состоянием? Прежде всего это чистота в подъездах, на придомовых территориях, на крышах. Не следует думать, что если это подъезд, то в нем можно бросать мусор и курить. Прежде всего это имущество вашего дома, в котором кроме вас проживают и другие лица;
также жильцы должны сохранять свое жилое помещение. Если в вашем доме 20 окон, то через год в нем также должно быть 20 окон. Сохранность — важный элемент эксплуатации жилья.

Круг правил пользования имуществом в МКД содержит в себе права и обязанности, которые жильцы должны соблюдать. Неисполнение этих правил может повлечь за собой серьезные правовые последствия.

Оплата содержания общедомового имущества

Общедомовая собственность в многоквартирном доме включает в себя много элементов. Содержание подъезда, оплата уборщикам, реконструкция детской площадки — за все это нужно платить. Откуда брать деньги и в каком количестве? Платить за это должны собственники квартир в МКД.

В расходы входят известные всем коммунальные платежи, платы за капитальный ремонт и так далее.

Важно! Все ваши выплаты за услуги должны подтверждаться квитанциями или платежными поручениями. Прежде чем заплатить деньги, например УК за проведение ремонта, обязательно изучите нормативную базу.

Состав общего имущества многоквартирного дома и правила пользования

В правилах содержания имущества МКД четко прописано, что граждане обязаны нести указанные расходы.

Их размер рассчитывается в соответствии с постановлением правительства № 354 и зависит от площади объекта, а также не должен превышать показания потребления услуг ЖКХ по определенному субъекту.

Заключение

Рассмотрев перечень общего имущества многоквартирного дома, можно сделать следующие выводы. Содержать общедомовое имущество в нормальном состоянии важно.

Правила пользования общедомовым имуществом в многоквартирных домах и его содержания в целом одни и те же для каждого субъекта. С помощью УК, ТСЖ или жилищных кооперативов граждане имеют возможность поддерживать свое жилье в чистоте и порядке.

Источник: 101jurist.com