Что такое новостройка и вторичка

Решение купить квартиру означает, что в ближайшее время вам постоянно придется выбирать. Район, дом, количество комнат, вид отделки… И самый важный выбор – это категория жилья: вторичка или новостройка. Что лучше? Однозначного ответа не даст даже самый продвинутый риэлтор, потому что и у вторички, и у новостройки есть весомые плюсы и минусы. Вопрос лишь в том, что важно именно для вас.

Новостройка и вторичка: в чем разница?

Говоря о первичном жилье, обычно подразумевают недавно сданную многоэтажку, под вторичным же понимают старый фонд. На самом деле в одном и том же доме могут продаваться квартиры обеих категорий. Например, большая часть предложений будет от застройщика (первичка), а единичные объекты – от частных владельцев, успевших приобрести недвижимость на старте строительства и реализующих ее после оформления акта приемки-передачи (вторичка).

С юридической точки зрения разница заключается в наличии собственника. Если жилье пока не имеет владельца, то речь идет о первичном. Если квадратные метры уже оформлены в собственность (приняты у застройщика), то, независимо от того, новый это дом или старый, относятся ко вторичному рынку. Тем не менее для удобства сравнения возьмем за основу деление на новое и старое.

Новостройка или Вторичка в 2023 году / Плюсы и минусы покупки

Что выгоднее: вторичка или новостройка?

Если говорить о крупных городах, то найти хорошую квартиру в строящемся доме проще. На рынке Москвы или Санкт-Петербурга представлены предложения на любой бюджет, начиная с эконом-класса и заканчивая элитными комплексами. Вторичный рынок в большинстве своем однообразен, а дома часто находятся в изношенном состоянии (если не брать в расчет недавно сданное жилье). Но несомненным преимуществом является инфраструктура, ведь можно выбрать недвижимость в престижном районе: рядом с парком, центром, набережной.

Весомым плюсом новостроек является более доступная стоимость квадратных метров. При одинаковом бюджете квартира в неоконченном комплексе обойдется дешевле, чем в обжитом доме (при этом она, как правило, будет комфортнее и современнее). Объясняется такая разница необходимостью ждать завершения строительства, в то время как вторичное жилье уже готово к заселению. Вот только, покупая квартиру без отделки, придется заложить в бюджет и расходы на ремонт.

Не стоит упускать из виду еще один значимый плюс новостроек. По мере приближения к сроку сдачи квартиры в них растут в стоимости (финансовый профит может достигать 20-30%). Поэтому для инвестиций разумно выбирать именно этот вариант. Впрочем, и в качестве жилого фонда новые дома во многом выигрывают, особенно, если застройщик предлагает дополнительные бонусы:

• бесплатное парковочное место;
• скидки на услуги партнеров;
• чистовую отделку в подарок;
• помещение для хранения на этаже.

В свою очередь банки готовы предоставить более привлекательные условия на ипотеку для строящихся объектов. Разница в ставке может быть огромной: от 0,1% – для первичного жилья, около 10% — для вторичного. Только здесь стоит проявить бдительность и сравнить предложения от разных кредитных организаций.

Вторичка или Новостройка, что лучше в 2022 году? / СРАВНЕНИЕ

Чем новостройка лучше вторички?

Главный плюс готового жилья – в возможности быстро заселиться. Если сроки поджимают и нет желания платить за аренду съемных метров, имеет смысл рассмотреть вторичку. Кроме того, квартиру в старом доме можно детально рассмотреть уже в момент покупки, чего не скажешь о новом ЖК, который пока существует только на бумаге. Однако у новостройки преимуществ больше, чем минусов.

Разнообразие планировок

Если жилье вашей мечты – старинный дом с дореволюционной архитектурой, то стоит поискать именно такое предложение. В остальных случаях новостройка выигрывает. Это может быть просторная квартира с кухней-гостиной, уютная студия, которую легко зонировать, кирпичный таунхауз, создающий ощущение коттеджной застройки, элитная недвижимость с панорамными окнами, собственной террасой и гардеробной.

Некоторые застройщики предлагают жилье со свободной планировкой, где интерьер можно реализовать по собственному проекту от и до. Количество комнат, их метраж, смежность и наполнение владелец недвижимости определяет сам, продавец же предоставляет только территорию, готовую к преображению.

Записаться на экскурсию по новостройкам Санкт-Петербурга

Записаться

Комфортное окружение

Современные жилые комплексы не ограничиваются стандартным благоустройством подъезда и придомовой зоны. Чаще всего здесь реализуется концепция «город в городе», что подразумевает шаговую доступность всех необходимых сервисов и услуг: от аптек и продуктовых магазинов до уличных ресторанов и фитнес-клубов. Безбарьерная среда, двор без машин, отапливаемый паркинг, воркаут-зона, безопасные игровые площадки и ландшафтное озеленение обычно идут в нагрузку.

В пользу вторички говорит лишь возможность заранее познакомиться с соседями и понять, в какой атмосфере придется жить. Однако этот аргумент сомнительный: окружение может смениться, да и объективно судить о малознакомых людях сложно.

Ремонт по своему вкусу

Немногие владельцы вторичного жилья могут похвастаться, что купили недвижимость с интерьером мечты. Старые квартиры часто продаются с изношенной обстановкой, где сначала приходится произвести демонтаж всей «начинки» и только потом приступать к отделке. Жилплощадь со свежим ремонтом может быть весьма уютной, но и она хранит в себе чужие представления о комфорте. В новостройке же вы реализуете свои.

Отделка первичного жилья предлагает разные варианты. Если хочется сразу заселиться, можно выбрать типовой проект с чистовым оформлением. Здесь также придется жить в готовой обстановке, но она будет максимально нейтральной, легко подстраиваемой под любые стили. Черновая же отделка предоставляет полную свободу действий: от классики до эклектики.

Юридическая чистота и безопасность сделки

Покупка жилья у застройщика – это уверенность в том, что у недвижимости нет других владельцев и никто не станет оспаривать право собственности. В то же время старое жилье можно использовать сразу после заключения сделки, а ключи от нового придется подождать.

Дополнительные гарантии безопасной сделки покупателям строящейся недвижимости предоставили поправки 2019 года к закону «О долевом строительстве». Теперь финансирование работ по возведению дома производится через эскроу-счета, что повышает сохранность вложений. Если у застройщика возникнут проблемы, кредитор, скорей всего, не пострадает.

Также безопасность обеспечит сотрудничество с проверенным агентством по недвижимости. Кроме того, что специалисты юридически подкованы в вопросах недвижимости, они тщательно проверяют всю информацию о застройщике и его объектах.

Запас долговечности

Новый дом объективно прослужит дольше, чем вторичка с изношенными коммуникациями. Если многоэтажка построена более 30-40 лет назад и капитальный ремонт не проводился, лучше поискать другой вариант, где состояние проводки, труб и стояков не будет вызывать опасений. Впрочем, владельцы «свеженькой» жилплощади тоже не застрахованы от проблем. Некачественная заделка швов, трещины и щели в окнах – частые гости в новостройках. Однако их можно внести в дефектный акт и устранить за счет застройщика.

Не исключена возможность, что после завершения сделки во вторичной квартире обнаружатся скрытые недостатки, например, незаконная планировка. И предъявлять претензии будет некому: придется решать вопрос за свой счет. Новостройка же находится на гарантии в течение 5 лет, поэтому дефекты, выявленные после приемки, также будет устранять застройщик. Главное – внимательно читать законы и уметь отстаивать свои права.

Очевидные минусы покупки новостройки

Несмотря на большую привлекательность первичного жилья, есть моменты, с которыми сталкиваются абсолютно все жильцы новых домов. Во-первых, на ближайшие год-полтора придется запастись терпением, так как сразу все соседи начнут делать ремонт. Этот недостаток исключен только в домах, сдаваемых с чистовой отделкой.

Во-вторых, придется вложить дополнительные средства в ремонт, меблировку и оформление документов. Все это потребует немалых расходов и временных затрат. Но самое неприятное – перенос сроков строительства и задержка сдачи объекта. В результате долгожданное получение ключей может отложиться на несколько месяцев, если не больше.

Так что, все-таки, покупать – вторичку или новостройку? Ответ на вопрос зависит от цели и приоритетов. Для кого-то решающее значение имеет развитость инфраструктуры и возможность быстро заселиться. Кому-то хочется выгодно вложить средства и реализовать нестандартный интерьер.

Кто-то мечтает жить в современном комфортабельном пространстве и готов подождать, пока достроится конкретный ЖК. Поэтому только вам решать, какой объект брать на заметку.

• Новости по теме:
• Новостройки
• Сравнение

• Предыдущая новость
• Следующая новость

Источник: to4ka.estate

Выбор рынка: первичный или вторичный?

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Когда перед нами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – мы первым делом определяемся, хотим ли мы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или мы хотим купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные.

Понятие «первички» или «вторички» относится именно к документам (первичное или вторичное право собственности), а не к типу квартиры (свежая новостройка или обжитой дом). Другими словами, мы можем выбрать квартиру в только что построенном доме-новостройке, но с уже оформленным правом собственности на нее; и несмотря на то, что дом – новостройка, мы будем покупать «вторичку» у первого собственника.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника). «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности.

То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные (см. ниже). И каждый Покупатель опирается на свои собственные приоритеты.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?

Чтобы решение было осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках выбора квартир на каждом типе рынка.

Преимущества первичного рынка квартир:

• Первое и самое важное преимущество «первички» – низкая цена (относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее. Особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях.
• Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.
• Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.
• Новые, более надежные инженерные коммуникациив квартире (электропроводка, отопление, водопровод, канализация, телефония, оптоволокно).
• Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома.
• Дополнительные элементы общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства (магазины и социальные объекты на первых этажах, консьержки, охрана, облагороженная придомовая территория, включая детские площадки, тротуары, уличное освещение, наземные и/или подземные автопарковки и т.п.).
• Почти полное отсутствие юридических рисков сделки (т.е. вероятности оспаривания или ограничения права собственности Покупателя на квартиру). Исключение – т.н. «двойные продажи», но этот юридический риск полностью закрывается условиями ДДУ в рамках ФЗ-214.
  Сюда же относится полное отсутствие риска, связанного с правами пользования квартирой (характерного риска «вторички»).
• Страхование инвестиций дольщиков, в том числе с помощью счетов эскроу и компенсационного фонда застройщиков.

Недостатки первичного рынка квартир:

• Первый и самый главный недостаток «первички» – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой. Такая покупка квартиры «на бумаге» несет в себе риск долгостроя или вовсе недостроя дома по причине банкротства Застройщика и/или остановки строительства.
• Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты – от полугода до нескольких лет (т.е. квартиру покупаешь сейчас, а фактически ее получаешь через годы).
• Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки». Это подразумевает существенные затратыи время на «доведение до ума» купленной квартиры.
• Строительный брак и дефекты, которые почти всегда встречаются в современных новостройках (если вовремя их не заметить и не предъявить Застройщику, то придется все исправлять за свой счет). Сюда же относятся и проектно-строительные недостатки, которые обнаруживаются только спустя время (например, то что стена промерзает, узнаешь уже после того, как прожил в квартире год);
• Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
• Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум и грохот перфораторов в течение нескольких месяцев, а то и лет (т.к. заселение идет неравномерно и новые жильцы затевают ремонт в разные периоды).
• Локация (расположение): многие новостройки строят не по принципу «где лучше жить», а по принципу «где разрешили строить» и «где место осталось». Поэтому нередко расположение новых жилых комплексов нельзя назвать удачным – в бывших промзонах, вдоль магистралей, на окраинах, пустырях и т.п., где Девелоперу удалось отхватить участок земли под застройку.
• Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры(при комплексной застройке новых микрорайонов).

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Преимущества вторичного рынка квартир:

• Первое и самое важное преимущество «вторички» – право собственностина квартиру получаешь сразу, в процессе сделки (по факту регистрации перехода права собственности на квартиру). Заселяться можно хоть на следующий день.
• На «вторичке» всегда больше выбор – количество построенных домов в городе, как правило, на порядок больше, чем количество строящихся. Соответственно, географию, тип дома, этаж, вид из окон, окружение здесь можно выбирать с большей свободой (в рамках города).
• На «вторичке» квартиры обжитые, а это значит, что при осмотре можно оценить ее существующие «потребительские качества», такие как общий вид (в новостройках это не всегда возможно), теплоизоляционные свойства, качество отопления, уровень шумоизоляции, вид из окон и т.п.
• Можно посмотреть на своих будущих соседей(в новостройках это исключено).
• Меньше дополнительных затрат на ремонт квартиры (часто бывает достаточно и «косметики», или вовсе ремонт не нужен).
• Возможно, лучше развита уже существующаяокружающая инфраструктура (магазины, службы быта, аптеки, поликлиники, школы, детские сады и т.п.).
• Больше возможностей договориться с Продавцом о цене, о нюансах договора, условиях взаиморасчетов, распределении затрат на сделку и т.п. (на «первичке», обычно, Застройщик устанавливает свои правила продажи, с которыми Покупатель либо соглашается, либо нет).

Недостатки вторичного рынка квартир:

• Первый и самый главный недостаток «вторички» – большее количество юридических рисков, по сравнению с «первичкой». Т.е. рисков потери или ограничения права собственности на квартиру.
• Возможная технологическая отсталость архитектурных и планировочных решений в некоторых типах домов (в т.ч. крохотные кухни или низкие потолки).
• Возможен износ (частичный износ) инженерных коммуникацийквартиры и дома в целом (труб и стояков водоснабжения и канализации, отопления, электропроводки, и т.п.).
• Бывают скрытые недостатки в квартире (например, въевшиеся запахи, которые сложно устранить).
• Возможно наличие незаконнойперепланировки квартиры (отвечать за которую придется новому владельцу).

Какие критерии выбора квартиры для покупки являются приоритетными, а какие – несущественными, каждый решает для себя сам. Но, в любом случае, имеет смысл обратить внимание на каждый из этих критериев.

Узнать мнения покупателей на эту тему и обсудить варианты выбора между новостройкой и вторичкой можно на ФОРУМЕ .

ВИДЕО: Выбор квартиры — Первичка или Вторичка

— Коротко о плюсах и минусах первичного и вторичного рынка жилья, с точки зрения Покупателя квартиры.

Итак, понимая теперь, что для нас является более важным, и с чем придется столкнуться, выбираем тип рынка для покупки квартиры, и идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ:

– строящийся дом, право собственности на квартиры еще не оформлено.

– квартиры с оформленным правом собственности (могут быть как в старых, так и в новых домах).

Назад. Предыдущий шаг
Покупатель квартиры

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Источник: kvartira-bez-agenta.ru

Новостройка или вторичка?

Девочки, хочу услышать отзывы где лучше всё-таки покупать квартиру? Новую или на вторичном рынке? До этого я склонялась к тому, что лучше вторичка, так как новостройки имеют ряд минусов (плохая звукоизоляция, некачественная постройка объекта и т.д.) Вторичка в этом плане лучше, что дом уже осел, стены толстые, да и выбор большой… покупай в любом районе!

Новостройки все равно не по всему города строят, а если ближе к центру и есть, то очень дорого. Но, сейчас по ним очень снижена ипотека от 11,5 до 12%. Конечно в новостройке хорошо, заезжаешь в чистую просторную новую квартиру, красивый комплекс, детские площадки… вообщем я в смятении! Мы уже подавали заявку на ипотеку в Сбере, нам был отказ!

Сейчас хотелось бы чтобы все получилось, скоро малыш родится… хочется свое жилье)))Подскажите, поделитесь опытом! Буду благодарна, может кто-то брал ипотеку, как прошла процедура?

Ольга

Екатеринбург

Комментарии

ОльчиК

Решились залезти в «ипотеку» и встал вопрос брать квартиру в новостройке или вторичное жилье? Что проще при оформлении для банка вторичка или новострой. Если кто уже прошел это помогите разобраться) Заранее спасибо всем)

3 января 2017 16:09

Мне вторичка сама по себе больше нравится. И стены не картонные, и не зопа мира и дешевле обычно

3 января 2017 16:12

ОльчиК

спасибочки)
3 января 2017 16:13

мой папа-строитель только за новострой

3 января 2017 16:12

Женушка

брали вторичку, оформлять проще да и с ремонтом не заморачиваться. заходи-живи. сейчас бы взяла с соц ремонтом новостой т.к. по сравнению с 2007г новостойки в цене выигрывают по сравнению с вторичкой, чего не было в 2007.
условия лучше, дома новее, если с соцремонтом берите новостойку сданную. выиграете в цене при продаже в будущем

3 января 2017 16:14

ОльчиК

спасибо вам огромное
3 января 2017 16:23

камилла

Санкт-Петербург

банки больше любят новостройки, кв где еще никто не прописан, они конечно все равно проверяют прежде чем одобрить ипотеку. А вам лучше вторичку, где сразу можно жить. Сейчас вам предстоит много расходов-первоначалка по ипотеке, ежемесячные платежи, а если еще новостройку возьмете это ремонт… тратиться на ремонт и при этом платить ипотеку и снимать жилье… очень сложно. Я взяла новостройку, прошло 4 года она так и стоит, ремонта нет, а мы с мужем уехали жить в другой город, вот если бы вторичка была можно было бы сдавать, а так одни расходы с ней-ипотеку плати квартплату плати, а по факту никто там не живет

3 января 2017 16:15

ОльчиК

вот вам спасибо вам огромное за такой развернутый ответ))))))))
3 января 2017 16:23

камилла

Санкт-Петербург

не за что, такой совет мне бы самой в свое время не помешал.

3 января 2017 16:23

Соня

Взяли вторичку — по деньгам дешевле, основной ремонт уже есть, ну и в нужном районе просто не было трехкомнатных новостроек. проблем никаких не было — продавец собрал доки, провели оценку во вторник, ав пятницу отдали на сделку

3 января 2017 16:17

Санкт-Петербург

Я брала и первичку и вторичку. Первичка проще по сделке. Но разве это основной критерий для выбора квартиры?? Ориентируйтесь на свои потребности, желания и возможности.

3 января 2017 16:22

Оля