Торги имуществом несостоятельного должника являются одним из центральных мероприятий в процедуре банкротства. Если состав конкурсной массы разнороден, сформировать лоты для продажи становится сложной задачей.
Для практического применения, полагаю, будет полезно рассмотреть и обозначить предлагаемый судами инструментарий.
Так, еще в 2009 году ВАС РФ предложил широкую трактовку возможности преодоления залогового приоритета (исключительного права залогового кредитора определять порядок продажи залогового имущества банкрота) [ 1 ]. Данная правовая позиция давно известна судам.
Какие последствия эта позиция повлекла для кредиторов?
1. Процедура продажи имущества неконтролируемо затягивается. Кредиторы теряют процент погашения требований.
2. Обеспечительная функция залога, т.е. заинтересованность в инвестировании в российские компании, снизилась.
3. Недобросовестным должникам предоставлен еще один «метод» сохранения имущества себе (при утверждении заведомо неликвидного лота и покупке его аффилированными лицами).
ЛОТ оплачено или НЕТ? История с АУКЦИОНА. Продажи на виолити
Казалось бы, существует механизм разрешения разногласий судом [2], приоритет утверждения положения о продаже залоговым кредитором [3]. Какие могут возникнуть сложности?
С формальной составляющей такой продажи условно все ясно: такой порядок утвержден законом о банкротстве и применяется на практике. Однако, все чаще встречаются ситуации, когда интересы различных групп в одном деле о банкротстве сталкиваются, выливаются в позиционное противостояние. Результат такого противоборства почти непредсказуем.
Логичным является вопрос: есть ли возможность защитить свои интересы при продаже имущества несостоятельного должника? Нужно сказать, что простая ссылка на наличие залогового приоритета маловероятно спасет ситуацию.
Между тем, сами суды постепенно выстраивают систему критериев, которыми успешно пользуются заинтересованные в определенном результате участники банкротства.
Для простоты условно объединим данные критерии в следующую систему, элементы которой используются в совокупности.
- Возможность обособленного использования имущества
Заложенное имущество не может быть использовано отдельно от не залога в силу:
- свойств или характеристик такого имущества (например, конструктивные особенности имущества, не позволяющие разделить его на составные части без существенных затрат);
- либо эксплуатация связана с дополнительными несоразмерными затратами.
Примеры из судебной практики:
Например, в делах № А60-17028/2017, № А55-32282/2018 суды установили, что производственный комплекс функционирует, имущество, не являющееся предметом залога, является громоздким, его затруднительно демонтировать и вывезти, целесообразно будет продавать комплекс целиком как работающий объект [ 4 ].
В деле А55-36403/2009, суд указал, что делая вывод о необходимости продажи имущества должника единым лотом, не выяснили: возможны ли раздел земельного участка, принадлежащего должнику, и образование нескольких земельных участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждого из строений, сооружений в отдельности; каков при этом будет объем затрат (финансовых и временных); какова разница в стоимости имущества в случае его реализации единым и раздельными лотами [5]
4 важных шага для продажи квартиры. Не совершайте чужих ошибок при продаже квартиры!
- Срок эксплуатации имущества (амортизация)
Имущество, подверженное повышенному износу (амортизации), может как иметь, так и не иметь собственной ценности отдельно от предмета залога. Примерами могут являться производственное оборудование и транспортные средства.
Примеры из судебной практики:
Так, в деле №А40-122095/2017 суд установил, что одним из обстоятельств, свидетельствующих о снижении будущего покупательского спроса при реализации в составе единого лота, является амортизация оборудования на 50% и неиспользование его в производственной деятельности [6].
В деле № А40-111872/2015 суд указал, что часть имущества находится не в работоспособном состоянии. Следовательно продажа единым лотом позволит избежать ситуации, когда большая часть техники вообще осталась бы нереализованной и была бы сдана в металлолом [7].
- Возможность использования имущества в соответствии с определенными целями
Возможность использования имущества для разных целей.
Так, грузовой автомобиль используется для перевозки собственно грузов. Одновременно, он может перевозить людей. Производственный станок, напротив, имеет заранее определенную функцию, которую невозможно изменить.
Примеры из судебной практики:
В деле № А67-1007/2012 одним из оснований отказа в утверждении продажи имущества единым лотом стало отсутствие доказательств целесообразности объединения для реализации залогового и не залогового имущества, имеющего самостоятельное назначение [8].
В деле № А40-174619/2014 доводом в пользу раздельной продажи стало отсутствие технологической, функциональной связи имущества, а также невозможность организации полноценного бизнеса на базе такого имущества [9].
В деле № А65-17498/2017 суд, соглашаясь с мнением апелляционной инстанции о раздельной продаже имущества, указал, что все квартиры расположены отдельно друг от друга как изолированные самостоятельные объекты недвижимости, не являются единым комплексом, не имеют общего назначения и технологической взаимосвязи в силу функциональных характеристик и потребительских свойств [10].
В деле № А46-18384/2016 суды пришли к выводу о нецелесообразности реализации имущества единым лотом, в состав которого входят различные по своему назначению объекты (АЗС, гостиница, жилой дом), т.к. такой порядок может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на интерес потенциальных покупателей в приобретении объектов недвижимого имущества [11].
В деле № А56-13301/2017 суд отказал в утверждении положения о продаже единым лотом, сославшись на разное целевое назначение земельных участков, переданных в залог по 4 договорам ипотеки [12].
- Тесная связь отдельного имущества между собой по иным критериям
Выявление тесной связи между частями конкурсной массы, из-за которой данное имущество выгоднее продать совместно.
- юридическая (гос. Квадратные метры жилья в центральных городских районах всегда дороже окраинных квартир. Последние, в свою очередь, всегда дороже недвижимости в пригороде;
- развитая инфраструктура. Квартира ценится дороже, если вблизи ее многоэтажки находятся транспортные узлы, удобные парковки, торгово-развлекательные объекты, парковые зоны и т.п.;
- возраст многоэтажки. Чем старше дом, тем выше износ его коммуникаций – электрических, водопроводных, канализационных и транспортных (лифт). Соответственно, чем многоэтажка новее, тем дороже квартиры в ней;
- планировка жилья. Удобное расположение жилых комнат, санузла и кухни, наличие балконов и лоджий, гардеробная и высокие потолки повышают цену квартиры. Жилье неудобной планировки трудно реализуемо, поэтому всегда стоит дешевле;
- этажность квартиры. Первый (уличный шум и подвальная сырость) и последний (протекающая крыша) этаж неходовые, их цена ниже.
Помимо основных ценообразующих критериев имеются дополнительные факторы, учитываемые при правильной оценке стоимости квартиры. Итак, на цену жилья косвенно влияют:
- близость мест для прогулки. Отсутствие или наличие территории для прогулок является решающим для практикующих регулярные пробежки покупателей, семей с детьми малого возраста и/или с домашними питомцами;
- близость детских образовательных учреждений. Статистически частыми покупателями квартир являются молодые семьи, в своем большинстве – с детьми. Поэтому шаговая доступность детсадов и школ для них будет значимым преимуществом лота;
- вид за окном. Выходящая окнами на парковую зону квартира всегда дороже аналогичного лота, чьи окна смотрят на проезжую часть;
- юридическая чистота лота. Идеальное предложение на вторичном рынке – приватизированная или новая квартира с единственным собственником. Унаследованная недвижимость или состоящая в долевой собственности маленьких детей (в том числе) наименее интересна покупателям;
- экологическая обстановка. Близость промышленных предприятий, крупных транспортных узлов ухудшает экологию района, отчего квартиры в нем торгуются дешевле прочих.
В завершении отметим, что цена квартиры не может определяться по кадастровой стоимости, какой бы не была последняя. Жилье оценивается кадастром исключительно для налогообложения собственников.
Для выбора стартовой цены квартиры можно обратиться в оценочную компанию, эта услуга стоит 2-4 тыс. рублей. Однако многие оценщики выполняют сравнительный анализ цен по доступным объявлениям продавцов, т.е. ориентируясь больше на лоты завышенной стоимости. Реалистичную цену квартировладельцам способны назвать лишь риэлторы, постоянно работающие на рынке жилой недвижимости.
Вопрос-ответ (2)
Ольга 22.11.2022
Подскажите пожалуйста, за сколько можно продать 3-х комнатную квартиру,если она в долях?
Анастасия 29.03.2022
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, примерную стоимость. Продаю квартиру 39кв м, 2х комнатная. Самый центр города, кирпичный дом, этаж 1 из 2, вода, газ, но нет ванны(при желании можно сделать, место позволяет, соседи делали), также там печки, но их можно убрать и поставить конвектора. В одной комнате евро ремонт, в других тоже был, но более 10 лет назад..
1200000, нормальная цена?
Задать вопрос
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.
Источник: avprrb.ru