В России, наконец, официально принят закон о запрете, который не позволяет продавать микродоли в квартирах. По новым правилам для продажи доли в жилом помещении на одного собственника должно приходиться не менее шести «квадратов». Изменения вступили в силу с 1 сентября 2022 года.
Основные изменения
В первую очередь, прописанные в законе изменения коснутся Жилищного кодекса РФ. По нему указывается предел дробления долей на человека – не менее 6 квадратных метров. Так как изменения уже имеют юридическую силу, это отражается на сделках с недвижимостью. Исключение составляют случаи, когда вступает в право общей долевой собственности при наследовании и приватизации и выделение долей по маткапиталу.
В чем заключалась проблема микродолей
Эксперты говорят о том, что внесение изменений направлено на закрытие лазейки с получением прописки. Это позволяло ранее формировать «резиновые квартиры», на которых в рамках одной жилой площади могли быть прописаны десятки, а то и сотни людей. Генпрокуратура давно отмечала случаи, когда в квартирах продавались доли вплоть до двух квадратных сантиметров.
Таким образом, мигранты и их семьи могли рассчитывать на получение прописки, а сами «жильцы» имели право подавать заявление на многочисленные социальные пособия. По мнению многих специалистов, закон потребовал изменений, потому что ситуация начала совсем выходить из-под контроля. Особенно это актуально для Москвы.
Так во время одной из недавних проверок было выявлено более 70 квартир, в которых в общей сложности смогли зарегистрироваться свыше 14 тысяч человек. Все это формировало массу проблем для государства. Увеличивалась нагрузка на местный бюджет, усложнялись процессы регулирования жилищных прав собственников.
Также было сильно затруднено участие помещений в гражданском обороте, отмечают многие опрошенные специалисты. При этом некоторые эксперты говорят о том, что нынешняя доля в 6 квадратных метров также довольно небольшая. Есть мнение, что при разделении за каждым человеком стоило бы закрепить отдельное помещение.
Рейдеров попросили «на выход»?
Закон должен усложнить жизнь и рейдерам, которые ранее активно пользовались микродолями. Ранее такая практика существовала, и злонамеренные покупатели недвижимости пытались выдавить оттуда прежних жильцов. При необходимости покупки более значительной доли рейдерство должно стать менее привлекательным – на это придется тратить заметно больше денег. При этом риски все равно остаются, и эксперты призывают внимательно относиться к продаже своего имущества. Если вам необходимо подобрать квартиру, оформить наследство, проконсультироваться с жилищным юристом, или же вы ищете услуги по срочному выкупу квартир, то можете обращаться к нам в агентство недвижимости «Жилищная инициатива»!
Источник: zhividoma.ru
Что такое микродоля в квартире
Генеральный прокурор России Игорь Краснов поручил прокурорам всех регионов страны провести проверки соблюдения законности при покупках микродолей в квартирах и регистрации в них граждан, а также по начислениям им социальным пособий. Об этом сообщает РГ со ссылкой на пресс-службу ведомства.
Поводом для проверок стали выявленные правоохранительными органами факты отчуждения микродолей в квартирах иностранным и российским гражданам. Речь идёт о площади в несколько квадратных сантиметрах, которые продавались новым владельцам. После покупки такой недвижимости новоявленные владельцы, в основном мигранты, могли легализоваться в России, а также зарегистрировать на этих нескольких сантиметрах своей собственности многочисленных родственников. При этом помимо организации незаконной миграции такие действия ещё и причиняют прямой ущерб бюджету, поскольку зарегистрированные люди имеют право на различные социальные пособия от государства.
«При отсутствии фактической возможности проживать в указанных жилых помещениях новые собственники фиктивно регистрируют в них своих родственников, оформляющих различные социальные пособия, чем причиняется ущерб бюджетам населенных пунктов», — подчеркнули в Генпрокуратуре.
Например, в Москве существует квартира, у которой 286 владельцев – выходцев из Средней Азии. Свои квадратные сантиметры они получали благодаря договорам дарения друг другу. В прокуратуре подсчитали, что только социальных бюджетных выплат эти владельцы получили более 10 млн руб.
Компетентные органы в конце концов спохватились и возбудили дело по статье за мошенничество, организованное группой лиц, а заодно аннулировали все договоры дарения, но речь лишь об одной такой квартире. А есть и другие. В одной только Москве правоохранительные органы установили порядка 70 аналогичных квартир. А сколько их в других городах?
Сама схема выглядит следующим образом: человек выкупает долю в квартире и дробит эту долю на сотни микродолей, вплоть до нескольких квадратных сантиметров. После чего на каждую долю оформляется фиктивная дарственная. Она заверяется у нотариуса, после чего микродоля обретает нового владельца. После этого новоявленный владелец регистрирует на своей микродоле родственников через портал Госуслуг. «Резиновая» квартира готова.
В качестве реакции на этот бардак и Госдумой был принят законопроект о запрете дробления квартир на микродоли. В Жилищный кодекс внесут поправки о невозможности дробить квартиры на доли меньше 6 квадратных метров. Сделки, заключённые с нарушением этих правил, будут признаваться ничтожными. Но этот порядок не будет применяться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона, в том числе при наследовании или приватизации.
Отдельно надзорные органы прорабатывают вопрос с уже сформированными резиновыми квартирами. Существует предложение правового обоснования о признании ничтожными всех сделок деления квартир на микродоли, совершённых до принятия нового закона. Такие сделки предлагается считать антисоциальными и противоречащими основам правопорядка и нравственности. Это позволит признавать их недействительными, а изъятые у владельцев микродоли обращать в собственность государства.
Источник: www.govoritnotariat.com
«Лазейка в законе часто использовалась как инструмент мести»
С сентября в России запрещено дробить жилье на микродоли. Теперь закон требует, чтобы на одного собственника приходилось не меньше 6 кв. м жилой площади. О том, как новые нормы работают против мошенников и лиц, злоупотребляющих правом, «Ъ-Кубань» рассказала руководитель юридического департамента Жилищно-ипотечного центра «КАЯН» Евгения Неб.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: предоставлено автором
«До недавнего времени закон не устанавливал минимальный размер доли в квартире, которая может находиться в собственности у гражданина. В результате можно было купить квадратный метр или даже его половину. Особенно распространена данная ситуация была в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, поскольку, приобретая такую долю, гражданин получал право на регистрацию по месту жительства, и это развязывало руки мошенникам и иным лицам, злоупотребляющим своим правом, которые могли создать массу проблем добросовестным сособственникам недвижимости и серьезно испортить им жизнь.
По закону, для продажи доли требуется сначала предложить ее другим сособственникам, и только если те откажутся, продавать постороннему лицу. Для дарения доли такого согласия не требуется. Однако мне известны случаи, когда недобросовестные совладельцы продавали свою долю постороннему гражданину, оформив сделку как дарение. Таким образом, фактически доля продавалась третьему лицу без уведомления остальных совладельцев. Это вело к нарушению права преимущественной покупки остальных сособственников, а кроме того, у них в квартире появлялся абсолютно посторонний человек.
Новый обладатель микродоли имеет право проживать в квартире и пользоваться местами общего пользования, кухней, ванной. Эта лазейка в законе часто использовалась как инструмент мести, который мог сделать жизнь других собственников невыносимой. В практике известны случаи, когда черные риэлторы выкупали микродоли по рыночной цене, а потом заселяли в квартиры лиц, ведущих асоциальный образ жизни, и таким образом вынуждали оказавшихся в такой ситуации людей продать свои доли по заниженной стоимости.
Но покупка — не единственное основание возникновения права собственности. Как правило, такие микродоли могут образовываться в результате наследования в том случае, когда у умершего имеется несколько наследников, либо если доля наследодателя также была невелика, раздела имущества, при использовании маткапитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире.
Однако эта норма имеет исключения. Так, запрет не распространяется на ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала, когда закон требует наделять долями всех членов семьи в случае приватизации.
Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября 2022 года. Вместе с тем, к сожалению, остались и неразрешенные вопросы. Так, например, не разъясняется, как быть тем собственникам, которые уже приобрели на законных основаниях микродоли до вступления закона в силу.
Получается, что их права на распоряжение своим имуществом ограничиваются. Однако рассчитываю, что механизм реализации в ближайшем будущем будет разработан. Так, например, нескольким собственникам микродолей можно будет совместно продать свои доли, таким образом, норма закона будет соблюдена».
Читайте нас в Telegram
- Мнения. «Ъ-Кубань» подписаться отписаться
Источник: www.kommersant.ru