Что такое квартира вторичка

Сегодня одним из главных показателей благосостояния обычного гражданина считается наличие недвижимости. А все по причине того, что цены на жилье установились заоблачные, и на достигнутом уровне не останавливаются. Нет ничего удивительного в том, что к выбору жилья многие подходят с максимальной ответственностью – ведь для многих это едва ли не главная покупка в жизни, которую, может, и не придется повторить.

Когда будущим покупателям приходится столкнуться с понятиями первичного и вторичного жилья, тогда-то и начинаются сомнения и споры. Кому-то новостройка кажется более выгодной за счет низкой рыночной цены, да и прочих преимуществ она не лишена. Но это не означает, что первичный рынок можно считать идеальным, а бывшая в собственности квартира обросла недостатками. Разберемся, что представляет собой вторичное жилье, в чем его плюсы и минусы.

Вторичное жилье – это что такое?

Для начала разберемся в самом понятии. Для многих рынок вторичного жилья может быть представлен только квартирами старого фонда. То есть ни о какой новой планировке и современных условиях проживания и речи быть не может. В придачу идут старые лифты, счетчики, проводка и трубы. И соседи оставляют желать лучшего, тогда как в новостройках сомнительные личности не селятся.

ТОП 5 ошибок при покупке вторичного жилья | Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Несомненно, в этих утверждениях есть доля правды. Но даже на вторичном рынке квартира квартире рознь. Вторичное жилье – это значит, что на недвижимость, уже оформлялось право собственности. То есть основное различие, которое отделяет первичный рынок от вторичного, – наличие записи о присвоении собственности в Едином Государственном Реестре.

Новая «вторичка»: что это такое

В настоящее время в России более 80 процентов рынка вторичной недвижимости находится в собственности граждан, получивших право владения и распоряжения жильем – в том числе покупки, продажи, обмена недвижимости, дарения, передаче его по наследству. По сравнению с рынком новостроек сделки с вторичной недвижимостью имеют определенные особенности: как положительные, так и отрицательные. К положительным особенностям относится возможность приобретения вторичной недвижимости в районах ранней застройки, где уже не ведется новое строительство, где существует развитая социальная и транспортная инфраструктура. Возможной же отрицательной стороной при приобретении вторичной недвижимости является возможная изношенность жилого фонда и необходимость тщательной проверки истории квартиры. С уверенностью можно говорить, что покупка вторичной недвижимости – более выгодная и безопасная сделка по сравнению с покупкой квартиры в строящемся доме в новостройке.

Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, различных категорий и характеристик. Специалисты по недвижимости выделяют несколько ее типов на этом рынке, классифицированных по физическим характеристикам и уровню стоимости:

• Низкосортное жилье – квартиры в домах старого года постройки, высотностью 2-3 этажа. В таких помещениях нередко отсутствуют основные коммуникации – канализация и водоснабжение. Обогрев домов часто осуществляется за счет печного отопления.
• Стандартные помещения – обычное вторичное жилье, однокомнатные или двухкомнатные квартиры в типовых домах высотностью 5-16 этажей.
• Квартиры улучшенного типа – жилье в современных и типовых домах, отличающееся повышенной комфортностью. Характерно наличие подсобных помещений типа кладовых и гардеробных, а также большее количество санузлов, чем в обычных помещениях.
• Элитное жилье – недвижимость класса А, особенностью которой является наличие облагороженной придомовой территории, паркинга, консьержа и охранников. В элитных домах, как правило, не более 30 квартир.

В чем минусы квартиры на вторичном рынке?

Пускай вторичное жилье – это необязательно жилье «второго сорта», но и некоторых минусов такая недвижимость бывает не лишена. Не станем брать во внимание проблемы с коммуникациями в действительно старых домах. В качестве примера рассмотрим комфортную квартиру в доме свежей планировки. Даже здесь новых владельцев могут ожидать подводные камни:

• Нечистая «юридическая история» квартиры. Уже давно известны истории о владельцах недвижимости, отбывающих срок в местах не столь отдаленных, либо находящихся в психиатрической клинике. С этой точки зрения вторичное жилье – это как кот в мешке.
• Непогашенные долги за коммунальные или прочие платежи, арест квартиры судебными приставами за неуплату долгов.
• Неверно оформленные документы на квартиру. Если подобный факт выяснится после совершения покупки новыми владельцами, договор купли-продажи признается недействительным и сделка аннулируется.
• Неблагополучные соседи. Кому-то такая проблема может показаться несущественной. Но, как показывают опросы среди населения, шумные и скандальные соседи нередко провоцируют некоторых граждан сменить место жительства.
• Цена. Как ни крути, недорогое вторичное жилье может быть только в сталинке или хрущевке со старыми и ржавыми трубами. В остальных случаях стоимость квартиры на вторичном рынке в новых домах значительно превышает стоимость не сданных в эксплуатацию квартир.
• Еще одна не самая приятная мелочь, не позволяющая сэкономить при покупке квартиры: вторичное жилье без посредников сегодня купить практически невозможно. Владельцы помещений предпочитают обращаться к специалистам, чтобы быстрее продать недвижимость. А те добавляют к стоимости свою комиссию – ведь за труды агентов по недвижимости кто-то должен платить.

Разница между первичкой и вторичкой

Практически каждый человек хоть единожды в жизни сталкивался с вопросом покупки жилья. Традиционно, основным фактором такой сделки является стоимость недвижимости, которая ограничивает возможности и диктует приоритеты в выборе. Самое большое влияние на цену квартиры оказывают: ее местоположение (конкретный населенный пункт и удаленность от его центра), комнатность и квадратура, а также строительный материал и возраст дома.

Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается

При всех прочих равных условиях, а также одинаковой планировке с техническим состоянием, возникает вопрос приобретения первичного либо вторичного жилья. На данный момент это особенно актуально, так как разница их стоимости в течение последних лет сокращается.

Определение исходных понятий

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.

«Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма). Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство. Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Преимущества первичной недвижимости

Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

• использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
• проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
• наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
• обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
• гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.

Но есть и свои недостатки, это:

• черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
• новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
• отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
• нет возможности прописаться самому и родственникам;
• неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

• возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
• широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
• большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
• моментальной пропиской себя и семьи;
• благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

• износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
• риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
• маленькая площадь и старая планировка.

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

«Покупка вторичного жилья связана с риском возникновения дополнительных собственников квартиры или несовершеннолетних/нетрудоспособных жильцов, претендующих на площадь, после завершения сделки. В этом случае такие лица (их представители) могут через суд признать продажу недействительной, что также лишает покупателя вложенных средств. Для минимизации/исключения этого риска необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Преимущества вторичного рынка жилья

Несмотря на ряд недостатков, специалисты по недвижимости активно отстаивают вторичный рынок. Этому есть вполне логичные причины:

• На рынке есть множество предложений. Это позволяет покупателю подобрать район, категорию и тип жилья, которые будут соответствовать его требованиям.
• Ипотека на вторичное жилье предоставляется более охотно и с меньшими ставками. Это объясняется более низкими рисками для банка при заключении сделки на недвижимость.
• Квартира находится в режиме «покупай и живи». В отличие от новостройки, когда дом не готов, по документам квартира еще не существует, а после сдачи в эксплуатацию чаще всего требуется долгосрочные отделочные работы.
• Стоимость вторичного жилья, безусловно, превышает цену квартиры в новостройке, но это с лихвой компенсируется отсутствием необходимости затрат на ремонт и отделку.

Сокращения в объявлениях о продаже недвижимости

Основным критерием, который влияет на формирование стоимости квадратных метров на вторичном рынке недвижимости, является удобство. Например, одинаковые по характеристикам квартиры в Москве, расположенные в различных районах города, будут стоить совершенно по-разному. Помимо этого подавляющее большинство собственников жилья не слишком спешат с его продажей, поэтому никаких скидок они не предоставляют.

Рекомендуем прочесть: Почему сбербанк долго рассматривает заявку на ипотеку

Как банки относятся к вторичному рынку?

Как уже было подмечено, ипотека на вторичное жилье предоставляется кредитными организациями гораздо чаще, чем на новостройку. Это связано с несколькими причинами. Во-первых, рынок нового жилья обновляется низкими темпами, при этом вторичный рынок предлагает богатый выбор всевозможных ценовых категорий.

Во-вторых, жилье, которое существует только в проекте, как в случае с новостройками, представляет некоторый риск для банка. Кредитные организации тщательно выбирают застройщиков для сотрудничества, но от непредвиденных обстоятельств никто не застрахован.

Требования банков к вторичному рынку

Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.

• Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
• Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
• К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.

Источник: tbti.ru

«Первичка» или «вторичка»: что лучше?

Покупка квартиры – вопрос не простой и первое, над чем задумываются все будущие новоселы – брать квартиру на первичном или на вторичном рынке? Mesto.ru проанализировал достоинства и недостатки обоих вариантов, чтобы помочь читателям с выбором.

«Вторичка»: плюсы

1. Квартира уже есть. Покупая вторичное жилье, вы уже точно его получаете. Здесь нет риска купить метры, которые никогда не будут построены из-за банкротства девелопера, экономического кризиса или других проблем. Кроме того, в квартиру уже можно въехать – не придется тратить деньги на съемную, в ожидании завершения строительства.

Это особенно важно для тех, кто берет ипотеку.

2. Обжитое место. Квартира на вторичном рынке обладает неоспоримым преимуществом – это уже обжитое место. Вы сразу увидите состояние подъезда, и как следит за двором управляющая компания. Вы можете поговорить с соседями еще до покупки, выяснить рейтинг ближайшей школы и узнать все подробности про район.

3. Вам не придется жить на стройке. Новое жилье, даже сдающееся с отделкой, предполагает, что соседи могут переделывать ремонт, или заносить мебель, или просто сверлить стены, чтобы повесить полочки. Если это делает весь подъезд – жить в доме первые год-два будет невозможно.

4. Нет пустых квартир. В новостройке очень часто соседние квартиры могут пустовать, особенно если у их владельцев нет возможности сделать ремонт или они купили жилье в инвестиционных целях. Это значит, что в таких подъездах выше вероятность грабежей и краж – воры любят тихие и пустые места. Кроме того, просто неуютно жить в доме, где половина квартир не заселена.

5. Можно выбрать привычный район. Покупая квартиру на вторичном рынке, можно выбрать район, который нравится своим местоположением или просто удобен потому, что здесь живут родные или прошло детство.

6. Известное качество строительства. В жилье вторичного рынка меньше сюрпризов – все мы знаем, как были спроектированы и построены «сталинки», «хрущевки» и «панельки» 70-80-х годов. Это четко соблюденные стандарты строительства, пусть довольно скромного. На рынке новостроек неисключены сюрпризы в виде отсутствующей вентиляции или незакрытых дыр под окнами (увы, такое встречается).

7. Можно сразу прописываться. Квартира на вторичном рынке – это полноценное жилье сразу после заключения сделки. При покупке новостройки придется еще ждать изрядное количество времени, пока право собственности будет установлено должным образом.

8. Классическая планировка небольших квартир. Старое советское жилье, как бы его ни ругали, в известной степени удобно и функционально продумано для уровня эконом-класса. В современных постройках встречаются квартиры большей площади, но менее удобные для жизни (например, коридор может быть большим, а комната – меньше кухни, или, если говорить о маленьких студиях, их часто делают похожими на вагон).

Недостатки:
— старые коммуникации, маленькие площади квартир, дороже стоимость квадратного метра, несвободная планировка, жилье с «историей» (в том числе и дурной) и возможны нечистые сделки с продажей квартиры с прописанными жильцами и т.п.

«Первичка»: плюсы

1. За меньшие деньги можно купить жилье большей площади. Самый главный плюс «первички», который называют все без исключения покупатели. В среднем, разница в стоимости строящегося и готового жилья сопоставимых параметров и расположения может достигать 15-30%. Особенно удобно покупать квартиры на ранних этапах строительства дома.

2. Современное строительство, новые коммуникации. Если застройщик ответственный и возводит дом на совесть, то в новостройке никогда не будет проблем, известных жильцам старых домов – бесконечные протечки, осыпающаяся штукатурка в подъезде, «облысевший» от дождей фасад или прохудившаяся крыша.

3. Свободная планировка. Многие новостройки, особенно бизнес-класса, предполагают свободное планирование помещения квартиры, что позволяет сделать жилье более удобным для себя.

4. Юридическая прозрачность. Если застройщик – уважаемый и надежный, то никаких проблем с покупкой квартиры не возникнет. Это гарантия того, что в квартире никто не будет прописан или что на нее не найдется еще какого-нибудь претендента из числа родственников продавца.

5. Уровень комфорта. Современные дома строят как правило с просторными вестибюлями, удобными лифтами и подъездами, с дополнительными коммерческими помещениями на первом этаже и такой инфраструктурой как велодорожки или собственный парк.

6. Единая среда, комплексное строительство. Для любителей новизны покупка квартиры в новостройке – сплошная радость: здесь будет все новое, особенно если речь идет о комплексном градостроительном решении. Фактически, вы переезжаете в новый город. Это понравится и тем, кто верит, что энергия прошлых жильцов может оказать не лучшее влияние на новоселов – и потому стремится селиться в дом, где никто до этого не жил.

7. Ипотека. Ипотечный кредит на новостройку получить значительно проще, чем на вторичное жилье. Правда, в первое время процентная ставка по кредиту для квартиры на вторичном рынке будет на 1-1,5% меньше, чем для квартиры в новостройке. Однако после оформления прав собственности ставки по ипотеке сравниваются для объектов на первичном и вторичном рынках.

Тем не менее, ипотека на новостройку требует меньше волокиты – как правило, девелопер или официальная компания-риелтор имеет ипотечного брокера прямо в офисе компании.

8. Инвестиционная привлекательность.Квартира на первичном рынке имеет еще и преимущество в темпах роста стоимости, что делает ее приобретение инвестиционно привлекательным. В зависимости от объекта увеличение цены с момента начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30%, а иногда и больше под влиянием внешних факторов, как например, строительство метро и присоединение новых территорий в Москве. К примеру, купив однокомнатную квартиру площадью 45 кв.м в ЖК «Бутовские аллеи» в доме на стадии котлована за 2,8 млн рублей, через год инвесторы смогли реализовать такой объект уже за 5 млн рублей ,сообщили Mesto.ru аналитики компании Est-a-tet.

Недостатки:
— возможно более высокая стоимость ЖКХ, какое-то время придется пожить на «стройке», есть опасность стать обманутым дольщиком, придется долго ждать, пока район приобретет обжитый вид.

Источник: www.mesto.ru

Покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры – это знаменательное событие для каждого человека. Чаще всего семье приходится покупать именно вторичку. А более подробно о том, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке, расскажет пошаговая инструкция.

«Вторичка» – это имущество из определенной категории и с определенными характеристиками.

Покупатель может купить недвижимость:

• Эконом-класса. Обычно это имущество в старом доме, в 2-4 этажа. Объекты имеют неудобную планировку, маленькую общая площадь, маленькие комнаты. В некоторых таких квартирах нет необходимых для проживания коммуникаций, не особо развита инфраструктура вокруг них.
• Стандартное. Это квартиры, расположенные в типовом доме в 5-16 этажей. Причем купить человек может одно-, двух-, трехкомнатную квартиру.
• Улучшенного типа. Это квартиры, располагающиеся в современном доме. Они имеют очень удобную планировку, создают повышенный комфорт для проживания.
• Элитного типа. Такое жилье располагается в доме на 30 квартир. Обычно на этаже располагается 1 квартира. В ней создан высокий комфорт для проживания. Обязательно такие квартиры оснащены огороженной, ухоженной территорией, расположенной вокруг дома. Такой дом должен обладать шахтой лифта, комнаткой для консьержа, парковкой на несколько машин, личный охранником, небольшой площадкой, где могут играть дети.

Несколько слов о процессе приобретения жилья

Пошаговый процесс покупки квартиры за наличные состоит из нескольких основных этапов.

1. Ищет подходящую для себя квартиру.
2. Осматривает жилой объект.
3. Обсуждает с продавцом цену.
4. Проверяет юридическую чистоту сделки.
5. Отдает продавцу задаток.
6. Подготавливает бумаги для проведения процедуры регистрации сделки.
7. Получает от покупателя ключи от своей новой квартиры.
8. Заселяется в новое жилье, оформляет оставшиеся документы на него.
9. Страхует новую квартиру.

А теперь рассмотрим каждый этап, рассказывающий о том, как правильно покупать квартиру на вторичном рынке.

Процесс подбора квартиры

Человек, желающий купить себе новую квартиру, вначале должен определиться с целью своей покупки, т.к. квартиру покупают:

• Для вложения в нее стартового капитала. В данном случае следует отдать предпочтение дорогому элитному жилью, расположенному в развитом районе, недвижимости в новостройке.
• Исходя из накопленной покупателем суммы. Сделку проводят вместе с опытным риэлтором, который скажет о том, как правильно купить квартиру и оформить документы. У таких специалистов обычно есть база данных, с помощью которой они смогут подобрать клиенту оптимальный вариант по оптимальной цене.
• Исходя из предпочтений покупателя. Обычно покупатели сразу знают о том, какую квартиру они хотят купить: одно-, двух-, трехкомнатную. Некоторые покупатели выбирают квартиру исходя из расчета 1 кв2 м. на 1 человека. Обычно такие квартиры покупают лица, участвующие в госпрограмме поддержки семей, решивших улучшить жилищные условия с помощью маткапитала.

Жилье новый владелец может подобрать:

1. Самостоятельно. Так подбирать себе жилой объект желательно тем пользователям, кто знает все о том, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке. При этом покупателю придется изучить несколько объявлений, расположенных в СМИ, интернете, в газете. Также покупатель может лично приехать в тот район, где он желает проживать, изучить доску объявлений, пообщаться с соседями, сказать коллегам на работе о своем желании. До покупателя в данном случае через «сарафанное радио» дойдет вся важная информация.
2. Через риэлтора. За такую услугу придется заплатить от 1 до 10% с общей суммы сделки.

При выборе агентства клиенту следует проверить у агентства лицензию, сертификаты, награды, прочие важные документы.

Именно эти награды говорят о надежности и солидности компании. Можно обратить внимание на внешний и внутренний вид офиса. Обычно солидные предприятия снимают себе достаточно большой и просторной офис. А маленькие организации предпочитают не тратиться, снимают для себя небольшой офис. Также можно почитать отзывы о данном агентстве, расположенные в интернете.

Несколько слов о процессе осмотра выбранного жилого объекта

Каждая пошаговая инструкция, рассказывающая о самостоятельной покупке квартиры, гласит о том, что клиент при осмотре жилья должен посмотреть на:

1. Стены, потолки, полы. Важно: все поверхности должны быть ровными.
2. Двери и окна.
3. Газ, свет, водопровод, коммуникации.
4. Электропроводку. Покупатель может включить свет, иные электроприборы, проверить розетки.
5. Систему отопления. Посмотреть то, как она работает, покупатель может зимой.
6. Отсутствие в квартире сырости, плесени в ванной комнате, туалете.
7. Сантехнику, плиту. Все должно исправно работать.
8. Планировку квартиры. Перепланировка должна быть отражена во всех технических документах. Важно: во время осмотра квартиры покупатель не должен робеть. Продавца нужно спрашивать обо всех имеющихся в квартире недостатках. Существенные недостатки могут привести к снижению стоимости жилья.
9. Подъезд, придомовую территорию, вид из окна.

Дополнительно покупатель может пообщаться с новыми соседями.

Процесс обсуждения конечной цены

Специалисты рекомендуют приобретать жилье в весенний, осенний период. Рынок пестрит самыми лучшими предложениями. Также покупать его лучше и зимой. В летний период покупать жилые объекты не желательно. Мало предложений, спрос небольшой, стоимость объектов высокая.

Важно: цена, выставленная в объявлении, на 20-30% выше цены, указанной продавцом.

Поэтому покупатель во время сделки должен узнать об:

• особенностях расположения жилья. Если она угловая, то ее стоимость будет меньше;
• балконе, лоджии;
• особенностях самого жилья. Если на него оформлен ипотечный договор или в нем проживают несовершеннолетние дети, то цена снизится;
• приборах или иных объектах, расположенных в квартире. Если их потребуется менять, то цену продавец обязан будет снизить.

Как проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры

При покупке жилья, человеку нужно проверить:

1. Паспорт продавца, сверить сведения из паспорта с бумагами на жилье.
2. Технические документы на жилье. Новому владельцу нужно показать техпаспорт, кадастровый паспорт, текущую планировку, перепланировку, зафиксированную в документах. Важно: незаконная перепланировка может послужить отказом от сделки.
3. Отказ иных владельцев от права на первую покупку. Его оформляют тогда, когда жилье оформляется в равных долях на разных людей.
4. Количество людей, прописанных в жилье. Это касается и детей, и пожилых граждан.
5. Доверенность. Ее оформляют тогда, когда жилье продает не собственник.

Несколько слов о процессе внесения задатка

Для этого требуется заполнить соответствующий бланк, свидетельствующий о том, что новый владелец жилья передал денежные средства старому владельцу.

В него вписываются:

• данные покупателя и продавца. Это ФИО, данные из паспорта, адрес регистрации;
• сумма, которую покупатель оставил в качестве задатка. Это 1 до 10% от суммы сделки;
• срок, в течение которого старый владелец подготавливает бумаги на жилье, передает их новому собственнику.

Рекомендуется оформлять сразу 3 документа. Это предварительный договор купли-продажи; соглашение о передаче задатка; расписку, свидетельствующую о получении продавцом денег от покупателя.

Несколько слов о документах, которые нужно подготовить перед совершением сделки

Перед сделкой бывшему владельцу жилья и новому владельцу жилья следует подготовить следующие важные бумаги.

• свои паспорта;
• документы на жилье;
• справка о составе семьи с количеством прописанных в жилье людей;
• выписка из ЕГРН. Это бумага подтверждает то, что старый владелец жилья обладал правом собственности на него;
• справка из БТИ. В ней рассказывается о текущем состоянии недвижимости;
• выписка из ЕИРЦ, свидетельствующая о долге у владельца по коммунальным платежам;
• согласие законного супруга на продажу жилья;
• технический паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины.

Оформляем договор купли-продажи. Как сделать это правильно, как избежать ошибок

Договор составляется в удобной для продавца и покупателя форме. Его бланк берется в МФЦ, у работника нотариальной службы. Можно распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно.

Важно, чтобы в заполненном документе были следующие важные сведения:

• сведения об обеих сторонах сделки. Здесь указывается ФИО каждой стороны, их прописка, данные из паспорта;
• стоимость покупаемого жилого объекта. Важно: если покупатель приобретает дом с земельным участком, то ему стоит указать отдельно стоимость земельного участка, жилого строения, расположенного на нем;
• сведения о приобретаемом жилье. В договор вписывают адрес, общую площадь, назначение;
• главные характеристики приобретаемой жилплощади;
• отсутствие или наличие на приобретаемом объекте обременений;
• согласие супруга на сделку;
• отсутствие или наличие в покупаемом жилом объекте не выписанных из него родственников.

Важно: если жилье находится в долевой собственности, то договор заверяют у нотариуса.

Процесс оформления сделки

Важно: все документы регистрируются через МФЦ или Росреестр.

При этом важно помнить о нюансах:

• обе стороны должны присутствовать на сделке;
• продавец должен лично составить заявку на госрегистрацию;
• стороны оплачивают госпошлину;
• старый владелец показывает все документы по сделке, передаваемому им объекту недвижимости.

Передача денежных средств

После подписания документов, подачи их на регистрацию стороны обязаны провести последний расчет, при котором денежные средства покупатель может:

• лично передать в руки продавцу после подписания договора купли-продажи;
• перевести продавцу на его расчетный счет;
• положить в банковскую ячейку.

Как происходит передача недвижимого объекта

Важно: квартира передается новому хозяину в момент подписания сторонами договора купли-продажи, акта приема-передачи.

Но обычно это происходит в том момент, когда продавец передает новому владельцу:

• ключи;
• домовую книгу;
• технический план;
• кадастровый паспорт.

Когда новый владелец может заселяться в свое новое имущество

Старый хозяин обязан в течение 1-3 недель забрать все вещи из своей прошлой квартиры. Но по закону ему на это дается всего 1 неделя. В Росреестре оформляют переход права собственности на жилье на нового владельца, изготавливают новые документы.

Важно: после получения новым собственником свидетельства о праве собственности, он может спокойно прописываться в своем жилье.

Как возвращаются ранее потраченные денежные средства

При покупке жилья, покупатель вправе вернуть 13% от общей стоимости жилья.

Для оформления возврата ему первоначально требуется составить заявление, отдать его работникам Налогового органа. Дополнительно к заявке прикладываются бумаге о сделке, платежный документ, свидетельствующий об оплате госпошлины, декларация о доходах.

Важно: вычет полагается лицам с официальной работой, купившим жилой объект на сумму меньше 2 млн. рублей. Не стоит забывать о том, что продавец также обязан оплатить государству 13% от суммы сделки.

Его не нужно оплачивать в том случае, если:

• продавец был собственником данной квартиры больше 3 лет;
• квартира была продана продавцом по ее первоначальной стоимости, т.е. продавец от такой сделки прибыли не получил.

С какими проблемами может столкнуться продавец и покупатель во время проведения сделки

Ниже рассмотрим проблемные ситуации и пути их решения.

Проблема	Способ ее решения
Продавец продает квартиру по ранее оформленной доверенности	Если покупатель сомневается в честности продавца, то он может проверить подлинность доверенности, актуальность внесенных в нее данных через сотрудников правоохранительных органов.
Продавец ранее продавал уже недвижимость, но все сделки имеют сомнительный характер	Покупателю не стоит приобретать недвижимость у продавца, который ранее проводил сделки с юридическими лицами, государственными организациями.
Продавец продает квартиру, которая недавно им была получена по наследству	Покупателю не стоит приобретать такую недвижимость. Через полгода могут появиться новые родственники, квартира легко может перейти к ним.
Продавец продает жилье, которое им было куплено с использованием маткапитала	Такая недвижимость делится поровну между всеми членами семьи (даже несовершеннолетними детьми). При этом продавец должен предоставить своим членам семьи такое же по размеру жилье. Если же старый владелец не обеспечивает своих детей таким жильем, то сделка не будет проведена.
Продавец допустил ошибки во время приватизации своей недвижимости	Если во время приватизации жилья продавец допустил ошибку или нарушены были права иных его несовершеннолетних родственников, но сделку провести нельзя.
Продавец продает недвижимость с обременением	Часто продавцы продают недвижимость, в которой нет прописанных родственников. А после сделки появляются граждане, претендующие на данную жилплощадь. Это военные, находящиеся на срочной службе, бывшие заключенные и иные лица. В данном случае сделка также будет признана недействительной.
Продавец продает неприватизированное жилье	Человек, не являющийся собственником неприватизированного жилья, не вправе его продать. Обычно собственником такого имущества выступает государство или муниципалитет. Покупателю вначале нужно дождаться того, пока старый владелец ее приватизирует. Если новый владелец сомневается в том, что выбранное им жилье приватизировано, то ему стоит попросить старого владельца имущества показать ему договор передачи жилья в собственности, справку, оформленную по форме 9, единый жилищный документ. По нему можно определить то, сколько человек прописано в данном имуществе.
Продавец продает недвижимость, принадлежащую гражданам преклонного возраста	Покупателю также не стоит приобретать себе данное имущество. В любой момент здесь появляются лица, доказывающие то, что пожилые владельцы данного жилья являются недееспособными гражданами.

Квартиру не стоит покупать, если:

• она имеет заниженную стоимость;
• продавец не хочет показывать покупателю все документы на продаваемый им недвижимый объект;
• продавец находится в преклонном возрасте или выглядит очень больным;
• продавец общается с покупателем только через своего личного представителя, т.е. сам ему не показывается.

Как застраховать купленный объект

После совершения сделки покупатель может застраховать купленный объект. У специалистов такое страхование называется «титульным».

Важно: если покупатель оформляет квартиру по ипотечному договору, то застраховать ее придется.

Причем перед подписанием договора, покупатель может избавить себя от рисков потери права на приобретаемое жилье. При наступлении страхового случая все расходы ему возмещает страховая компания.

Но, а если она не согласна их возмещать, то новому владельцу жилья стоит обратиться за помощью к опытному юристу или оформить заявку в суд.

Подытожим: теперь мы знаем о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке. Поэтому покупатель может не бояться, свободно покупать «вторичку». Главное вовремя застраховать сделку. Тогда проблем у нового собственника с процессом оформления нового жилья не возникнет.

Источник: cool-answers.ru