Существуют следующие методы определения физического износа зданий:
· визуальный[26] (по таблицам ВСН 53-86);
· на основе расчета срока службы (элемента) объекта;
· на основе определения затрат на ремонт (элемента) объекта.
1. Визуальный. Метод основан на применении «Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 (р) – Госгражданстрой», используемых при визуальных измерениях износа.
В соответствии с ВСН 53-86 (р) физический износ жилых зданий оценивается по специальным таблицам признаков износа. Эти признаки выявляются в результате визуального или инструментального обследования и представляют собой внешнее проявление различных неисправностей, характерных для различных стадий развития. Каждой стадии развития износа соответствует количественная оценка в %, которая условно характеризует степень износа как отношение стоимости ремонта с восстановительной стоимости элемента здания.
Например, в таблице 7.3. представлены признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей.
Техническое обследование здания
Признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей
| Признаки износа | Количественная оценка | Физический износ, % | Примерный состав работ |
| Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины | Повреждения на площади до 10%, ширина трещин до 0,3 мм | 0 — 10 | Заделка трещин и выбоин |
| Выбоины в фактурном слое, ржавые лотки | Повреждения на площади до 15% | 11 — 20 | Заделка выбоин, ремонт фактурного слоя |
| Отслоение раствора в стыках трещины на наружной поверхности, следы протечек в помещении | Ширина трещин до 1 мм. Протечки на площади до 10% | 21 — 30 | Герметизация швов, заделка трещин с восстановлением отделочных покрытий |
| Трещины, выбоины отслоение защитного слоя бетона, местами протечки и промерзание в стыках | Ширина трещин до 2 мм. Повреждение на площади до 20% | 31 — 40 | Восстановление защитного слоя, герметизация швов |
В сборнике ВСН 53-86 (р) таблицы приведены также для стен:
— деревянных рубленых, каркасных и брусчатых с наружной облицовкой кирпичом;
— с облицовкой керамической плиткой;
— из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
— из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей.
Физический износ конструкции (Фк) рассчитывается по формуле:
где: Фi — физический износ i-го участка конструкции, %;
Pk — размеры осмотренной конструкции (площадь, длина, объём и т.п. — м 2 , п.м., м 3 );
Pi — размеры поврежденного i-го участка конструкции.
Например, удельный вес участка к общему объему конструкции, Pi = 75 %; физический износ участка конструкции, Фi = 30 %;
Средневзвешенное значение физического износа конструкции Фki = 0,75· 30 = 22,5 %, т.е. физический износ конструкции 22%
Что такое ВИЗУАЛЬНОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ здания и когда оно необходимо
Аналогично устанавливают физический износ для всех конструктивных элементов здания.
Физический износ здания (Фз):
где: Фki — физический износ i-ой конструкции, %;
Li — доля стоимости i-ой конструкции в восстановительной стоимости здания, %;
n — число осмотренных (обследованных) конструктивных элементов.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по УПВС жилых зданий, либо по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в соответствующих приложениях ВСН 53-86 (р). Например, удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости (табл.7.4.).
Удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости
| Наименование элемента | Удельный вес, % |
| Фундаменты Стены Перегородки Перекрытия Крыша Кровля Полы Окна Двери Отделочные покрытия Внутренние сантехнические и электротехнические устройства Прочие элементы (лестницы, балконы, остальное) | |
| Итого |
Классификация групп капитальности зданий приведена в таблице 7.5.
Группы капитальности жилых зданий
| Группа капиталь-ности здания | Материал фундаментов, стен и перекрытий | Срок службы здания, лет |
| I | Каменные особо капитальные | |
| II | Каменные обыкновенные (перекрытия железобетонные или деревянные и железобетонные) | |
| III | Каменные обычные (фундаменты бетонные, стены из облегченной кладки) | |
| IV | Деревянные рубленые или брусчатые (фундаменты ленточные) | |
| V | Сборнощитовые, гипсобетонные (фундамент на столбах, перекрытия деревянные) | |
| VI | Каркасно-засыпные и прочие облегченные |
На основе полученных значений износа элементов и объекта в целом в процентах рассчитывается стоимостное выражение износа, т. е. величина потери стоимости объекта.
Например, в результате визуальных обследований получены следующие значения физического износа в процентах по элементам здания (табл. 7.6.).
Расчет физического износа по элементам здания
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, Li, % | Физический износ конструкции, Фki, % | Физический износ здания, Фз, % |
| Фундамент | 0,84 | ||
| Стены, перегородки | 6,3 | ||
| Перекрытия | 1,8 | ||
| Полы | 1,2 | ||
| Окна и двери | 0,8 | ||
| Отделка | 3,2 | ||
| Кровля | 0,9 | ||
| Технические системы | |||
| Прочие элементы | 0,6 | ||
| Итого: | 18,64 (19) |
Однако данный метод оценки технического состояния зданий не дает объективной оценки износа, особенно для 1-й, 2-й и 3-ей групп капитальности. Это обусловлено тем, доля ненесущих конструкций (перегородок, оконных и дверных блоков, инженерных систем и др.) в общей стоимости объекта ниже, чем несущих (фундаментов, стен, перекрытий). Поэтому при сравнительно высокой надежности несущих конструкций и значительном износе (35-40%), например, отделки, кровли и технических систем, физический износ здания в целом, определяемый как средневзвешенное значение износа всех элементов, будет иметь значение, близкое к 18%.
В связи с этим здания, которые по результатам визуального обследования в соответствии с ВСН 53-86 (р) имеют физический износ 60% и более, подлежат детальному инструментальному обследованию их несущих конструкций.
2. Метод расчета срока службы (графический)
Этот метод был разработан на основе обработки статистических данных технической эксплуатации по жилым зданиям и отражает зависимость физического износа отдельных конструктивных элементов, систем здания от срока их эксплуатации. В ВСН 53-86 (р) приведены графики физического износа различных конструкций жилых зданий. Данный метод[27] целесообразно применять только при массовых технических инвентаризациях объектов недвижимости (с целью планирования и организации ремонтных мероприятий).
3. На основе определения затрат на ремонт объекта (элемента):
где: Фи — физический износ конструктивного элемента или здания на момент оценки, в %;
Зр — затраты на ремонт элемента или здания в целом, руб.;
С — восстановительная стоимость конструктивного элемента, здания на момент оценки, руб.
Приведенные выше методы оценки физического износа не подразумевают его разделения на устранимый и неустранимый, т.е. полученный показатель износа включает в себя и устранимый, и неустранимый виды.
Однако в теории оценки недвижимости устранимый физический износ рассматривается как износ, который может быть устранен немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантехнического или электрооборудования и т.п.) или по достижении момента проведения очередного косметического ремонта. Если же затраты на устранение дефекта, повреждения больше приращения стоимости объекта, износ считается неустранимым. Заметим, что любой дефект можно устранить путем создания нового объекта взамен существующего, но в этом случае имеет место соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения.
Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право.
Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.).
Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам.
ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
Источник: zdamsam.ru
Что такое износ здания
nbspnbspБыстровозводимые домаnbsp
nbspnbspАвитоnbsp
nbspnbspРулонный газон
nbspВозьму в Аренду
nbspnbspnbsp
Охрана квартир
Застройщик Артель-С
Участки в Осиновке
Лазурный берег
| Новости |
 |
| 23.06.2023 Сегодня наше агентство недвижимости Инвестор представляет вариант нежилого помещения на 18 этаже жилого комплекса Купить нежилое помещение в Челябинске. |
| Партнерам |
|
Установите пожалуйста
кнопку на Ваш сайт
благодарим партнеров
Код простой ссылки
благодарим партнеров
Источник: www.nomer-doma.ru
Определение и оценка износа зданий
Чтобы продать, сдать в аренду или провести капитальный ремонт здания, необходимо иметь точные сведения о его фактическом состоянии, степени износа, дефектов, которые снижают его рыночную стоимость.
Все эти вопросы можно выяснить самостоятельно, проведя визуальный осмотр объекта. При этом результат будет иметь приблизительное значение и не позволит в полной степени оценить состояние объекта. Чтобы получить объективную картину, наиболее целесообразно обратиться в независимую компанию, прошедшую государственную регистрацию и имеющую аккредитацию.
Требования к экспертам
Чтобы провести определение и оценку износа зданий, специалисты экспертной компании должны отвечать следующим требованиям:
- иметь профильное высшее образование;
- теоретическую и практическую подготовку по направлению исследований;
- использовать в ходе процедуры эффективные методы и приемы работы;
- уместно и эффективно применять традиционное и современное оборудование для качественного контроля;
- иметь положительный опыт организации или проведения подобных проверок.
Что проверяют специалисты
Процедура определения и оценки износа зданий предполагает ряд мероприятий, которые позволят получить объективную картину состояния здания:
- ознакомление с проектной и другой документацией, содержащей информацию о времени постройки, технических характеристиках, особенностях возведенного здания, а также проведения текущих и капитальных ремонтов;
- проведение визуального и инструментального контроля объекта в целом и отдельных элементов конструкции;
- в случае необходимости, взятие проб материалов для лабораторных исследований.
В ходе проверки анализируется внешний вид объекта, его сохранность и презентабельность. Анализу подвергаются следующие составляющие конструкции и их особенности:
- целостность и материалы, использованные при формировании фундамента (цоколя);
- геометрия несущих конструкций, стен; выявление деформаций;
- крыша, кровля, чердачные перекрытия;
- оконные и дверные блоки;
- наличие и состояние инженерных систем и коммуникаций.
Если конструкционные элементы выполнены из дерева, проводится визуальный и лабораторный анализ, выявляющий степень их поражения насекомыми, грибком или плесенью.
Виды износа
В ходе экспертизы используются различные методы оценки износа, среди которых:
- физический износ, который возникает с течением времени и характеризуется утратой или снижением технических и эксплуатационных характеристик;
- внешний, который можно определить при визуальном осмотре:
- моральный, характеризующийся несоответствием основных параметров обеспечения необходимых условий жизнедеятельности человека, не соответствующих требованиям и условиям надзорных строительных органов.
Физический функциональный износ характеризуется двумя показателями: устранимым и неустранимым.
К устранимым относятся дефекты и недоработки, затраты на ликвидацию являются экономически целесообразными и способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый функциональный износ является результатом использования при возведении объекта устаревших объемно-планировочных и/или конструкционных показателей, не соответствующих современным стандартам строительства. Его признаком является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.
К числу неустранимых относятся следующие позиции:
- отсутствие возможности обеспечения водой, теплом и другими необходимыми элементами нормальной жизнедеятельности человека;
- использованные некачественные материалы в несущих конструкциях, замена которых невозможна;
- неудачная планировка, не соответствующая современным нормам и требованиям, в том числе – безопасной эксплуатации.
Оценка износа имеет значение при определении рыночной стоимости объекта, поэтому специалист, определив ее уровень, сможет рассчитать наиболее реальную цену при продаже или аренде здания. Кроме того, при определении цены учитывается место расположения здания, экологическая обстановка на территории, где оно находится, наличие развитой инфраструктуры.
Получив необходимые данные, специалист анализирует и обобщает их, фиксирует обнаруженные дефекты и недостатки. Все это вносится в экспертное заключение (Акт), где размещаются выводы и рекомендации по их устранению и снижению уровня износа.
Для проведения экспертных исследований с клиентом заключается договор. Услуга реализуется в максимально короткие сроки на высоком профессиональном уровне по доступной цене. Компания осуществляет индивидуальный поход к каждому клиенту, поэтому окончательная стоимость работ рассчитывается индивидуально, с учетом объемов работ, сложности и срочности.
Источник: ocexp.ru