Во время эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование зданий под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои эксплуатационные качества.
С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухонепроницаемые качества.
Это явление называется физическим (материальным, техническим) износом и определяется в относительных величинах ( %) и в стоимостном выражении.
Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить физический износ здания. Физический износ — величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.
Этапы работы при обследовании зданий и сооружений
Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.
Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ конструкций и систем в процентах.
Физический износ устанавливают:
ü на основании визуального и инструментального обследования конструктивных элементов и определения процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;
ü экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;
ü расчетным путем;
ü инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств.
Физический износ определяется методом сложения величин физического износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств прочих элементов.
Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа.
Метод определения физического износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатацией свойств.
Оценки физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессом, сопровождающих физический износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное обследование для объективной оценки физического износа.
Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период эксплуатации — период приработки, когда конструкция новая, износ слабее, а к третьему периоду — к концу срока службы — интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше (45 %), чем в первом периоде (30 %).
ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС ЗДАНИЯ 91%
По физическому износу отдельных конструктивных элементов и инженерных систем устанавливают износ здания в целом.
При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается.
При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых — только уменьшается, так как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер.
В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого на восстановление ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно в первые 20—30 лет и после 90—100 лет.
На развитие физического износа влияют такие факторы, как объем и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном ремонте, санитарно-гигиенические факторы (инсоляция, аэрация), периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта.
Моральный износ — величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям.
Сущность его заключается в том, что с течением времени под влиянием непрерывного технического прогресса возникают несоответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям вследствие меняющихся социальных запросов. Это заключается в несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям о переуплотненности застройки, недостаточном уровне благоустройства, озеленении территории, устаревшем инженерном оборудовании.
Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства ни по своим габаритам, ни по планировке, ни по расположению помещений, внешнему облику, уровню технического оснащения. Эти здания могут быть достаточно прочными, и физический износ их незначителен, но «морально» они устарели. Поэтому необходимо произвести реконструкцию, модернизацию, переустройство старого здания для приведения его в соответствие с современными требованиями.
Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, т.е. уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда).
Моральный износ второй формы определяет старение здания по отношению к существующим на момент оценки объемно-планировочным санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются в дефектах планировки, несоответствии конструктивны элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция и др.), в отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования.
Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социальный.
Технико-экономический способ представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости зданий.
Метод социальной оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продажи жилья.
Моральный износ здания меняется скачкообразно по мере изменения социальных требований, но моральному износу здания подвергаются гораздо быстрее, чем физическому.
Старение здания сопровождается физическим и моральным износом, но закономерности изменения факторов, вызывающих физический и моральный износы, различны. Моральный износ в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса можно получить объемно-планировочные и конструктивные решения, способные обеспечить соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации.
Устранение физического износа производится путем замены изношенных конструкций здания. Так как сроки службы различных конструкций могут значительно отличаться, в течение периода эксплуатации некоторые конструкции приходится менять, иногда даже по несколько раз.
Иногда конструкции и инженерные системы здания с незначительным физическим износом требуют замены из-за морального износа.
Наиболее экономичными проектными решениями считаются такие, при которых сроки морального и физического износа конструкций и систем зданий совпадают. В этом случае коэффициент, учитывающий соотношение износов, стремится к единице.
Источник: kazedu.com
Понятие и виды функционального износа
Функциональный износ (ФуИ) возникает по причине несоответствия требованиям, предъявляемым к имуществу в современных условиях. В строительстве функциональный износ означает снижение стоимости, обусловленное новыми строительными технологиями. В итоге физический износ ведет к разрушению объекта. Функциональный износ вытесняет из строительства множество объектов, а также он может образовываться на стадии проектирования объекта (устаревание до введения в действие). ФуИ характеризует уровень несоответствия эксплуатационных характеристик, определяющих жизнедеятельность людей, выражается в относительных величинах и в денежном эквиваленте.
Выделяют виды ФуИ:
- устранимый (когда получаемая стоимость больше чем затраты на восстановление);
- неустранимый (когда получаемая стоимость меньше чем затраты на восстановление).
В денежном эквиваленте ФуИ равен сумме устранимого и неустранимого износов. Величина устранимого ФуИ определяется затратами на реконструкцию (недостаток элементов конструкции, модернизация конструкции, введение улучшений). В качестве количественного измерения величины ФуИ выступает разность затрат на улучшение конструкции на момент оценки недвижимости и на дату строительства объекта. Неустранимый ФуИ обусловлен устаревшими планировочными и конструктивными параметрами зданий, не отвечающим действующим строительным стандартам. Износ считается неустранимым, когда существует экономическая нецелесообразность затрат на исправление недостатков.
Рассмотрим факторы влияния на функциональный износ в зависимости от оцениваемых объектов:
1. Здания (жилые, офисные, торговые, производственные, складские). Факторы влияния на стоимость зданий:
- отсутствие современных, необходимых коммуникаций;
- несоответствие планировочных (конструктивных) решений стандартам строительства;
- несоответствующее назначение помещений, наличие элементов, уменьшающих площадь помещений;
- применение строительных материалов, не отвечающих требованиям современных технологий.
2. Передаточные устройства, сооружения (заборы, взлетно-посадочные полосы, причалы, пристани, автодорожные пути, мосты, линии метрополитена, оптоволоконные и кабельные линии, резервуары и т.д.). Факторы влияния на стоимость сооружений:
- отсутствие современных, необходимых коммуникаций;
- несоответствие конструктивных решений стандартам;
- несоответствующее назначение устройств, сооружений;
- недостаточная пропускная способность.
3. Земельные участки. Факторы влияния на стоимость участков:
- доступности к центру города;
- развитость инженерных коммуникаций;
- развитость социальной сферы;
- наличие застроек исторической ценности;
- экологическая ситуация;
- результаты геологических исследований;
- рекреационная ценность земель.
Таким образом, функциональный износ – важнейшая характеристика объекта оценки, оказывающая значительное влияние на стоимость объекта.
- Оценка недвижимости и квартир
- Как формируются цены на недвижимость
- Как узнать стоимость здания?
Источник: estatesaleodessa.com
Физический и моральный износ зданий
В результате эксплуатации зданий они подвергаются как физическому, так и моральному износу.
Физический износ — потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (т. е. снижение потребительской стоимости здания в связи с выходом из строя его элементов и систем).
Основные причины физического износа: природные факторы и технологические процессы, связанные с использованием здания.
Физическому износу здание подвергается неравномерно, так как оно состоит из различных элементов, у которых неодинакова продолжительность безотказной работы.
Процент износа зданий определяют по срокам службы зданий и фактическому состоянию конструкции, для чего используют инструкции по переоценке фондов и определению износа. Для постоянного учета зданий и сооружений, а также систематического текущего определения их физического износа существует «Бюро технической инвентаризации». Эта организация составляет на каждое здание технический паспорт с описанием конструктивных элементов здания и его параметров (объем, жилищная площадь, площадь всех подсобных помещений и т. д.) с указанием планов земельных участков и этажей здания.
Физический износ устанавливают:
1. На основании визуального осмотра конструктивных элементов и определяя процентные потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа (с помощью специальных таблиц).
2. Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы.
3. Расчетным путем при отсутствии видимых признаков физического износа.
4. Инженерными обследованиями зданий с определением стоимости работ необходимых для восстановления эксплуатационных свойств конструкций и инженерных систем.
Физический износ здания определяют как среднеарифметическое износа отдельных девяти элементов: фундамента; стен; перекрытий; крыш и кровли; полов; оконных и дверных устройств; отделочных работ; внутренних сантехнических и электротехнических устройств; прочие элементы (балконы и т. п.).
Физический износ здания определяется по формуле 1 и измеряется в процентах.
где di — удельная стоимость конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости, %;
ti — износ конструктивного элемента, устанавливается при техническом обследовании, %.
Техническое состояние здания оценивается по таблице 1.
Таблица 1 — Оценка технического состояния зданий
| Физический износ | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния | Примерная стоимость капитального ремонта |
| 0-20% | хорошее | Повреждений, деформаций нет. Имеются отдельные устранимые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может проводиться лишь на отдельных участках, имеющих относительный износ | до 10 % |
| 21-40 % | удовлетворительное | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который целесообразен на данной стадии | 15-30% |
| 41-60% | неудовлетворительное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна при условии значительного капитального ремонта | 40-80% |
| 61-80% | плохое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое, выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента | 90-120% |
Для определения физического износа зданий, прослуживших полный или близкий к нормальному срок, используют формулу 2.
а) полный срок б) близко к нормативному
Где Т – нормативный срок службы, лет;
t – фактический срок службы;
— возможный остаточный срок службы, определяют экспериментальным или инструментальным методами.
На практике принято считать полный износ здания соответствующий физическому износу 70 — 75 %.
Моральный износ — зависит от НТП в промышленности и строительстве и бывает двух форм:
1)связанный со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, что связано со снижением затрат труда на сооружение таких же объектов на момент оценки;
2)связанный со старением здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно планировочных, санитарно-гигиенических и других требований.
Моральный износ здания в процессе эксплуатации нельзя предусмотреть. Методами проектирования с учетом прогноза НТП можно получить такие объемно планировочные и конструктивные решения, которые обеспечат соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации зданий.
Физический износ в процессе эксплуатации можно предусмотреть. Нормативный срок службы конструкции или инженерной системы установлен с учетом мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту предупреждающих их преждевременный износ. При этом в процессе эксплуатации устранение физического износа производится путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций.
Срок службы некоторых конструкций меньше общего срока службы здания, поэтому за период эксплуатации здания такие конструкции приходиться менять один или несколько раз, что выполняется при капитальном ремонте здания. Капитальный ремонт здания предупреждает устранение физического износа конструкции или инженерных систем.
Устранение морального износа требует значительных затрат и выполнение больших объемов работ (устройство новых инженерных систем или замена материалоконструкций).
Моральный износ жилого фонда ликвидируется при модернизации здания или реконструкции.
Модернизация — приведение здания в соответствие современным требованиям проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.
Реконструкция — изменение технико-экономических показателей (количества и качества квартир, изменение строительного объема, площади и т.д.), изменение назначения.
Источник: infopedia.su