В последнее время рынок первичного жилья или новостроек переживает бурный рост. Многие фирмы, инвестиционные фонды, риэлтерские фирмы предлагают вложить деньги в жилье в строящемся доме. Приобретать жилье таким образов выходит заметно дешевле. Кроме того, есть и другие преимущества от покупки нового жилья.
Перспективы вырисовываются радужные, но вот она – ложка дегтя: такого рода инвестиции очень рискованны. Многие помнят выпуски новостей, касающиеся темы новостроек, где строительные фирмы банкротятся, строительство переходит в разряд долгостроев, двойная продажа квартир, мошенничество и т.д.
Панацея
Для урегулирования рынка первичного жилья был принят федеративный закон ФЗ № 214, который защищает интересы вкладчиков (дольщиков), путем заключения договора долевого участия. Этот закон призван защищать дольщиков (физические и юридические лица, ИП, которые приобретают собственность для частных нужд), их права, имущество, вклады и интересы.
Договор долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве
Поэтому застройщики пытаются обойти этот закон, выдавая за ДДУ очень похожие виды договоров. Что такое договор долевого участия более подробно. Договор долевого участия (ДДУ) заключаются между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Основная цель их заключения – привлечения заемных средств на осуществление строительства многоквартирного дома. Застройщик может заключать ДДУ если:
- имеется разрешение на строительство (выдается комитетом архитектуры и строительства, подписанный председателем);
- произошла публикация в соответствующих печатных органах или на официальном сайте;
- государственная регистрация права собственности земельного участка, или его аренда, на котором будет проводиться стройка;
- вышеперечисленные документы находятся в свободном доступе и предъявляются по требованию дольщика.
На основании этих документов застройщик заключает договоры, а со стороны дольщика из документов необходим только паспорт.
1. Четкое определение, описание объекта.
Подлежащим объектом может выступать как общее, таки жилое, так и нежилое помещение, или общее имущество. Объект должен быть описан максимально подробно, согласно проектной документации: размеры, этаж, расположение и т.д. (описание лучше сделать максимально подробным во избежание недоразумений в дальнейшем), параметры которые будут после сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Сроки завершения строительства и сдачи объекта.
В этом пункте нужно указывать конкретные сроки сдачи дольщику указанного объекта после сдачи в эксплуатацию. Например, объект должен быть сдан не позднее 20 апреля 2014 г. Так будет проще, если возникнет задержка в строительстве или другие спорные вопросы по срокам.
3. Цена.
В договоре должна быть прописана стоимость объекта, порядок и срок погашения.
Покупка квартиры от застройщика: все, что нужно знать
4. Гарантийные обязательства.
Этот пункт выступает гарантией того, что объект будет сдан в надлежащем виде, дальнейшие гарантийные обязательства во время его эксплуатации, а так же брак при строительстве. Стандартный срок для строительства составляет от пяти лет, а для инженерных сооружений – от трех лет. Меньшие сроки являются незаконными.
5. Ссылки на документацию.
6. Ответственность сторон.
После подписания, договор долевого участия подлежит регистрации в государственных органах (они проверяют документы застройщика и законность заключаемой сделки). Договор считается заключенным со дня его регистрации. Только после государственной регистрации начинают осуществляться денежные выплаты за строящееся жилье.
Для дольщика регистрация на право собственности объекта проходит после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию (при выполнении всех условий заключенного договора). Основание: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта долевого участия, или другой документ, свидетельствующий о передачи объекта.
Пространство для маневра
Некоторые не очень добросовестные застройщики могут под видом ДДУ заключать предварительные договоры долевого участия. Они отличаются тем, что не подлежат государственной регистрации и не попадают под действие закона. Иногда их заключают и порядочные застройщики, которые еще не успели собрать все необходимые документы или еще не дополучили разрешения. Так же в договоре могут быть прописаны другие обязательства, вместо обязательства передать в собственность по завершении строительства жилья, инвестиционные, финансирования деятельности оп строительству многоквартирного дома, уступки права требования и т.п., или не прописаны обязательные пункты. Такого типа договоры не попадают под юрисдикцию деятельности закона № 214 ФЗ и могут в судебном порядке признаться недействительными.
Оплата, переуступка и расторжение
Оплата по ДДУ осуществляется после его госрегистрации. В качестве гарантии финансовой состоятельности дольщика можно открыть аккредитованный счет, куда дольщик перечислит необходимую сумму после подписания ДДУ, а после его регистрации с аккредитованного счета перечисляют средства на счет застройщика. Для оплаты можно использовать наличные, кредитные (ипотека) средства, материнский капитал (в таком случае в качестве дольщиков выступают все члены семьи). Переуступка договора долевого участия возникает:
- в случае невозможности осуществления дальнейших выплат дольщика;
- при заключении ДДУ риэлтерской компанией и последующей ее перепродажей;
- при дарении и т.д.
Источник: rieltor-ask.ru
Долевое участие в строительстве
Долевое участие — это эффективный вариант, который помогает урегулировать гражданские жилищные проблемы посредством финансового обеспечения процесса строительства за счет личных денежных активов.
Соответственно, именно так допустимо приобрести недвижимость в среднем на 1/3 более дешево, нежели аналогичное готовое жилье.
Варианты приобретения недвижимости
Преимущества для вкладчиков заключаются в следующем:
| Можно купить | более комфортабельную квартиру с большей квадратурой; |
| Покупку | можно оплатить по частям; |
| Недвижимость приобретается | по стоимости более низкой по сравнению с рыночной на аналогичные объекты на вторичном, первичном рынках. |
Негативные аспекты:
| Высокая вероятность того | что квартира не будет сдана в срок; |
| Подписывая договор со строительным предприятием | клиент приобретает на саму недвижимость, а исключительно право требования ее у фирмы-застройщика; |
| Угроза подписать | соглашение с мошенником. |
Законодательная регламентация
Главный законодательный акт, регламентирующий паевое участие российских граждан в жилом строительстве — ФЗ № 214-ФЗ, датируемый 30 декабря 2004 года.
Покупка квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция
Покупка квартиры по договору долевого участия принципиально отличается от прочих сделок по приобретению жилья. Считается, что процедура допускает меньшее количество рисков начиная с этапа заключения соглашения и заканчивая регистрацией прав собственности на недвижимость. Однако прежде чем давать согласие на сделку, следует изучить основные особенности такого способа приобретения жилья.
Покупка квартиры по договору долевого участия: что это
Само по себе понятие «долевое участие» предполагает вложение гражданином собственных средств в строительство многоквартирного объекта недвижимости до момента его ввода в эксплуатацию. Главной особенностью считается обретение соинвестором права на требование от застройщика жилого помещения соразмерно потраченным средствам. В этом и заключается отличие от сделки по купле-продаже квадратных метров.
Если рассматривать подробнее, то в последнем случае предметом договора выступает уже существующая квартира в построенном доме, которую покупатель получает сразу после подписания контракта. Тогда как при долевом участии объектом сделки считается право требования квадратных метров на основании денежной суммы, потраченной в виде вложений. В этом случае сначала потребуется дождаться момента завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. К тому же пройти процедуру регистрации прав собственности на жилище и стать его полноправным хозяином можно лишь после передачи жилья соинвестору.
С правовой точки зрения, все вопросы по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года под номером 214-ФЗ.
Выполнение положений указанного правового акта гарантирует дольщикам безопасность сделки, передачу им объекта недвижимости по окончании строительства и сохранность денежных инвестиций, вложенных в возведение дома.
Порядок проведения сделки
Основные этапы приобретения жилища по ДДУ заключаются в следующем:
- выбор кредитного учреждения, если предполагается внести взнос при помощи средств банковской организации;
- подбор застройщика;
- подготовка документации.
И здесь основным моментом, на который следует обратить внимание, считается выбор строительной фирмы.
Как определиться с застройщиком
Чтобы не столкнуться с мошенниками, стоит крайне внимательно отнестись к подбору строительной конторы. Необходимо изучить информацию о застройщике, собрать отзывы о работе компании. На сайте фирмы следует тщательно просмотреть существующие предложения и проверить документацию на строительство, которая должна находиться в открытом доступе.
Важно помнить о том, что застройщик получает право привлекать соинвесторов только при выполнении следующих требований:
- наличие разрешения на возведение объекта недвижимости;
- информация о запуске строительства опубликована в СМИ либо на сайте организации;
- осуществлена регистрация земельного участка в органах Росреестра;
- уставной капитал фирмы оплачен в полном объеме;
- компания не признана банкротом и на нее не возложены обязательства по уплате налоговой задолженности.
Именно на изучение бумаг и прочих сведений, подтверждающих выполнение указанных выше требований, и следует направить свои силы. А вот если застройщик уклоняется от предоставления информации и документов, рекомендовано обратить внимание на предложения других фирм, а эту контору обойти стороной.
Выбор банка
Этот этап потребуется пройти только тем гражданам, кто желает приобрести жилье за счет средств ипотечного кредита. Здесь все довольно просто. Следует ознакомиться с предложениями банковских организаций и подобрать наиболее оптимальный вариант.
Внимание стоит уделить изучению состава кредитных продуктов и наличию обязательных страховок, а также дополнительных платных услуг. Важно уточнить и размер штрафа в случае просрочки платежей по ипотечному договору.
ДДУ
Основным документом, регулирующим порядок, положения и прочие нюансы сделки считается договор долевого участия, сокращенно – ДДУ. Контракт фиксирует согласие застройщика отстроить в установленные сроки многоквартирный дом и передать одно из помещений в нем дольщику. Тогда как последний, в свою очередь, обязуется оплатить денежный взнос, обусловленный пунктами соглашения.
ДДУ составляется в соответствии с нормативами, указанными в законе 214-ФЗ (пункт 3, статья 4) в простой форме.
Отличительными чертами договора считаются:
- Стороны сделки – застройщик и соинвестор (дольщик).
- Предмет соглашения – строительство многоквартирного объекта недвижимости и передача готовой квартиры в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию. А также оплата ценовой стоимости жилища соинвестором.
- Права и обязанности ДДУ определяются в индивидуальном порядке, при этом перечень таковых не ограничен и зависит от пожеланий сторон сделки.
- Налогообложение по договору долевого строительства не предусмотрено.
Заключить соглашение и стать дольщиком можно на любом этапе строительства, начиная с момента подготовки котлована, но до ввода дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что договор долевого участия при покупке квартиры обретает силу только после официальной процедуры регистрации в Росреестре.
Положения ДДУ
Перечень основных условий, обязательных к внесению в текст соглашения о долевом участии в строительстве, несколько шире, чем, например, список положений для договоров купли-продажи.
Обязательными пунктами считаются:
- Описание объекта договора на основании проектных документов застройщика. Здесь указываются характеристики будущей квартиры – площадь, планировка, этаж расположения помещения.
- Период исполнения обязательств. В частности, сроки сдачи в эксплуатацию нового дома и передачи квадратных метров собственнику.
- Цена соглашения в фиксированном виде, не подлежащем изменению в одностороннем порядке. Дополнительно обозначается метод оплаты взносов – единовременно либо в рассрочку.
- Гарантийный срок на квартиру, переданную соинвестору в соответствии со статьей 7 ФЗ-214.
- Способ обеспечения выполнения собственных обязательств застройщиком.
- Ответственность за неисполнение пунктов ДДУ (пункт 2 статья 6 ФЗ-214). В частности, за несоблюдение сроков передачи жилья дольщику строительная фирма обязана выплатить таковому неустойку.
- Дополнительные условия – действия в случае форс-мажора, алгоритм решения спорных вопросов, допустимость отказа от выполнения обязательств в одностороннем порядке и прочие моменты по усмотрению сторон.
Кроме того, при свершении сделки и передаче объекта обязательна подготовка приемопередаточного акта. При этом если при осмотре квартиры обнаружены недостатки, составляется дополнительный документ, куда вносятся сведения обо всех недочетах.
Приобретение квартиры по ДДУ требует контроля со стороны гражданина, заинтересованного в покупке жилья. Заключать контракт следует только с проверенными фирмами-застройщиками, поэтому на предварительном этапе необходим тщательный сбор информации о строительной фирме. Момент составления договора не менее важен. Потребуется отразить в содержании соглашения не только обязательные пункты, но и описать дополнительные положения, регулирующие порядок разрешения всевозможных конфликтов и споров.
- В закладки
- Распечатать
- Задать вопрос
- Подписаться
- Наш канал в Яндекс.Дзен
Источник: law03.ru