Что такое договор купли продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев продавцом недвижимости является ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия) также могут выступать в качестве продавца.

Что должно и чего не должно быть в договоре купли продажи недвижимости

Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, кроме того, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости.

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д.

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, т. е. вещам, обладающим присущими только им признаками, отличающими их от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости

В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть указана стоимость жилого помещения согласно справке бюро технической инвентаризации или его рыночная стоимость. Нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена в договоре не должна быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недвижимости (ст. 552 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность такого договора (ст. 550 ГК РФ).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации перехода права собственности, и исполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т. д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, связанные с задержкой регистрации. Следует обратить внимание на то, что регистрации подлежит в некоторых случаях сам договор (например, договор купли-продажи жилых помещений), предметом которого является недвижимость, а во всех случаях — переход права на нее.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Необходимо иметь в виду, что ГК РФ не требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. Как следует из ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договора купли-продажи недвижимости была сохранена нотариальная форма. Однако начиная с 1 февраля 1998 г. (дата его вступления в действие) нотариальное удостоверение этих договоров не является необходимым.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, идет о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в заключении).

На практике имели место случаи, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена норма, в соответствии с которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Признание приведенного условия существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

При регистрации продажи земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца (на выбор) соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на их устранение. Если же нарушения требований к качеству являются существенными (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и т. д.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В случае продажи недвижимости с существенными нарушениями требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в отличие от купли-продажи других вещей покупатель недвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Источник: studref.com

Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества

Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи является одним из видов договоров, образующих обязательства по передаче имущества. Данный договор очень активно используется в имущественном обороте. Поэтому положения, которые определяют отношения по поводу купли-продажи, открывают IV раздел ГК РФ.

Общие положения о купле-продаже, закрепленные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению и к договору продажи недвижимости, если иное не предусмотрено параграфом 7 главы 30, устанавливающей специальные правила для регулирования данного вида договора. Поэтому понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества можно рассмотреть через общие положения. Согласно статье 454 ГК РФ п.1 «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Этот договор является одним из традиционных институтов гражданского права, который берет свое начало еще из классического римского права. Уже тогда данный контракт понимался, как консенсуальный договор, по которому одна сторона — продавец обязуется предоставить другой стороне — покупателю вещь, товар, а другая сторона покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену. Римскому праву были также известны договоры о продаже будущей вещи или ожидаемой, по которым продажа считалась совершенной под отлагательным условием.

В дореволюционной России гражданское законодательство под договором купли-продажи признавало только сделки по продаже движимого имущества. Относительно недвижимого имущества закон куплю-продажу относил не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Российские цивилисты очень критично отнеслись к законодательству той поры. По их мнению, существует единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, т.к., основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон.

Что касается советского периода, то договор купли-продажи недвижимости после национализации земли применялся исключительно к ограниченному кругу объектов. Акты передачи стали похожи больше на бухгалтерские операции, нежели на юридические сделки. В связи с этим и с позиции права и с позиции науки был утрачен интерес к понятию договора купли-продажи недвижимого имущества.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации было четко сформулировано понятие данного договора, а также признаки. Такая необходимость возникла после проведения приватизации недвижимого имущества и его активной оборотоспособности. Исходя из параграфа 7 главы 30 ГК РФ, выделяют следующие признаки:

• 1) Консенсуальный;
• 2) Синаллагматический признак (взаимнообязывающий);
• 3) Двусторонний;
• 3) Возмездный.

Консенсуальный признак проявляется в следующем: во-первых, для заключения консенсуального договора необходимо и достаточно согласования всех существенных его условий (как объективных: предмет, условия, которые являются существенными для данного вида договора; так субъективных: условия, которые требуют согласования по заявлению одной из сторон). Во-вторых, поэтому исходя из вышесказанного, в таком договоре возникновение прав и обязанностей сторон всегда предшествует совершению последующих действий, направленных на исполнение этого договора. Все действия, которые совершаются в связи с этим договором, являясь производными из уже возникших прав и обязанностей сторон договора, опираются на этот договор и имеют договорную природу, и почти всегда направлены на прекращение соответствующего обязательства.

Следующий признак — это взаимнообязывающий. Он проявляется в том, что между основными правами и обязанностями сторон существует тесная взаимосвязь, т.е., праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность противоположной стороны. Поэтому в статье 454 ГК РФ фигурируют только обязанности: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Данное определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.

Третий признак, данный вид договора является двусторонним, т.е., у каждой стороны возникает обязательство в силу договора.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой согласованный волевой акт его сторон об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другому за плату.

Источник: vuzlit.com

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Юридическая безопасность сделки покупки квартиры зависит от того, насколько правильно составлен Договор купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи нужен, чтобы отразить в договоре условия и порядок проведения сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру. Составить договор можно у нотариуса, в юридической компании или самостоятельно. Разберем подробно, как составить договор купли-продажи, чтобы он имел юридическую силу.

Понятие и общая характеристика договора купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) – соглашение между продавцом и покупателем, в котором зафиксированы права и обязанности сторон по переходу права собственности. Продавец обязуется согласно условиям договора купли-продажи передать квартиру, а покупатель принять и оплатить ее стоимость.

Универсальной формы договора не существует. Составить договор купли-продажи можно по образцу, в соответствии с нормативно-правовыми актами и с учетом особенностей сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Договор купли- продажи можно составить:

1. в простой письменной форме;
2. с нотариальным удостоверением:

• добровольное;
• обязательное по законодательству.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ;
• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, находящегося под опекой ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ;
• договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты ст. 584 ГК РФ .

В большинстве случаев договор заверять не нужно.

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен содержать существенные (обязательные) условия и дополнительные условия.

Существенные условия договора:

1. Наименование документа – “Договор купли-продажи”.
2. Дата и место заключения.
3. Сведения об участниках сделки:

• ФИО;
• дата и место рождения;
• данные паспорта (серия, номер, кем и когда выдан);
• адрес регистрации.

1. Предмет договора. Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить индивидуализацию предмета договора:

• тип недвижимости;
• адрес объекта;
• технические характеристики;
• кадастровый номер;
• основание возникновения права и дата регистрации права собственности.

1. Цена – в договоре обязательно указывается стоимость продаваемого объекта в рублях (цифрами и прописью) ст. 555 ГК РФ .
2. Источник денежных средств для оплаты объекта – собственные средства или заемные (с привлечением ипотеки, материнский капитал, жилищный сертификат).
3. Порядок оплаты – с внесением аванса (задатка).
4. Способ расчета – наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом.
5. Информация о лицах сохраняющих право пользования после приобретения объекта покупателем, о зарегистрированных гражданах и сроках их выписки.

Дополнительные условия договора купли-продажи:

1. Обязательства сторон по оплате расходов, связанных с оформлением сделки.
2. Состояние объекта, наличие претензий со стороны покупателя.
3. Перечень предметов интерьера, мебели, бытовой техники, которая остается новым собственникам.
4. Срок подписание передаточного акта и передача имущества.
5. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
6. Ответственность сторон.
7. Основания расторжения договора.
8. Порядок разрешения споров.
9. Ответственность Продавца в случае признания судом договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя.

Дополнительные условия согласовываются участниками сделки и вносятся отдельными пунктами в договор. Договор должен быть оформлен с учетом интересов обеих сторон. Важно договориться и прописать в договоре: Когда передаются деньги при покупке квартиры

Договор купли-продажи квартиры образец [year] года

Образец договора купли-продажи квартиры

Сколько должно быть экземпляров договора купли-продажи

Количество экземпляров договора купли-продажи равно числу участников сделки плюс один экземпляр, который хранится в Росреестре.

Срок действия договора

Договор вступает в силу с момента его подписания. Окончание срока действия договора предусмотрено после исполнения сторонами своих обязательств по договору (п.3 ст. 425 ГК РФ) .

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту, подписанному сторонами. Акт приема-передачи является дополнением к договору купли-продажи и подтверждением исполнения обязательств сторон по договору .

Акт приема-передачи квартиры образец

Акт приема-передачи квартиры (образец)

Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры

Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но п одписанный договор купли-продажи вместе с другими документами подается для регистрации перехода права в Росреестр. Сведения о новых правах собственности вносятся в единую базу данных. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, с указанием характеристик и зарегистрированных правах на объект. Договор купли-продажи с печатью и регистрационным штампом получают и продавец и покупатель.

Особенности составления договора купли-продажи

Каждая сделка имеет свои особенности. Рассмотрим как составить договор купли-продажи в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Продажа объектов недвижимости по доверенности

Нередко от имени собственника продаваемой недвижимости или покупателя обращается представитель по доверенности. В доверенности должны быть:

• указаны данные доверителя и доверенного;
• сформулированы полномочия представителя;
• срок действия;
• дата составления.

Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Любую доверенность нужно проверять. Проверить можно в Интернет на сайте Федеральной нотариальной палаты. Важно убедиться, что доверитель жив и дееспособен на момент оформления договора купли-продажи.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Продавец доли должен уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В уведомлении указывается цена и условия продажи.

Образец уведомления о намерении продать долю

Уведомление о намерении продать долю

Продавец сможет продать свою долю другому лицу, через месяц после уведомления участников долевой собственности, при условии их отказа от преимущественного права покупки.

Договор купли-продажи доли в праве собственности удостоверяется нотариально.

Покупка квартиры с использованием средств материнского капитала

Все расчеты при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала осуществляются безналичным способом.

После регистрации перехода права собственности и получения документов, покупатель обязан предоставить выписку из ЕГРН и договор купли-продажи в отделение Пенсионного фонда. В течение одного месяца деньги перечисляются продавцу.

Чтобы обезопасить продавца и повысить ответственность покупателя, за исполнение своих обязательств по договору купли-продажи, имеет смысл прописать в договоре, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Продавец передает квартиру покупателю по Акту приема-передачи и только после получения полной оплаты стоимости продаваемой квартиры.

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала (образец)

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Продаем квартиру, титульный собственник супруг. Должна ли я присутствовать на сделке?

Если квартира куплена в браке, то необходимо Ваше согласие на продажу квартиры. Согласие должно быть нотариально удостоверено и подано вместе с другими документами на регистрацию. Ваше присутствие на сделке не обязательно.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Договор купли-продажи можно расторгнуть по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации.

Является ли страхование жизни обязательным при покупке квартиры в ипотеку?

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке является обязательным. Банк может попросить заемщика застраховать жизнь и титул. В случае отказа банк может повысить ставку по кредиту.

Независимое заключение эксперта

Договор купли-продажи квартиры – важный документ, в котором стороны отражают условия проведения сделки, свои права и обязанности. Договор можно составить в юридической компании, у нотариуса или самостоятельно. Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации. Госпошлину оплачивает покупатель за регистрацию перехода права.

Для физических лиц размер госпошлины составляет 2 000 рублей за объект. Для юридических лиц – 22 000 рублей.

При составлении договора важно учитывать особенности проведения сделки. Каждый случай индивидуален и самостоятельно учесть все нюансы очень сложно. Чтобы избежать возможных проблем, воспользуйтесь услугами наших юристов.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Для Вас мы работает круглосуточно.

Юлия Такмакова/ автор статьи

Высшее юридическое образование. Окончила Оренбургский государственный университет. Специализируется на семейном и наследственном праве.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Вам также может быть интересно

Часто совместное использование унаследованной недвижимости является затруднительным. Правопреемники могут находиться в состоянии конфликта или

Покупка любой недвижимости это сложный процесс. Важно подойти к этому ответственно и принять правильное

Материнский капитал это один из способов государственной поддержки семей с детьми. Наиболее востребованным направлением

Если отсутствуют документы подтверждающие регистрацию по месту проживания или пребывания, но необходимо совершить юридически

Источник: ros-pravo.info