Что такое договор доверительного управления имуществом

Полностью вопрос звучит так: «Я являюсь собственником нескольких помещений, которые сдаю в аренду. Недавно ко мне обратилась компания с предложением дать им это имущество в доверительное управление. В чем разница и выгода между арендой и доверительным управлением?»

Сдача недвижимости в аренду — дело непростое. С ней сопряжены хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных арендаторов, контролем за использованием помещений, а также за бесперебойным поступлением арендной платы. Кроме того, собственнику приходится решать хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией объектов. Весь этот груз проблем можно переложить на плечи компании, предлагающей услуги по доверительному управлению недвижимостью.

По данным столичных риэлторов, в Москве в доверительное управление попадает до 15-20% сдаваемых квартир, около 50% складских и логистических помещений и порядка 90% бизнес-центров.

Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Гражданский кодекс РФ, а именно Глава 53 «Доверительное управление имуществом».

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что доверительное управление — это не посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается выполненной.

Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.

Т.е. по договору доверительного управления все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное — забота управляющей компании.

Услуга доверительного управления имеет, разумеется, свою стоимость. Обычно это сумма в районе 10% от полученного за год дохода от сдачи в аренду недвижимости. Однако владелец недвижимости может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая компания будет обазана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.

Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.

Управляющие компании решают задачи повышения инвестиционной привлекательности объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта.

Что касается самого договора доверительного управления, то он должен быть заключен в письменной форме, необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.

Обычно в договоре указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Передавая имущество в доверительное управление следует внимательно отнестись к обязанностям доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности в следствие причинения вреда, и т.д. Обычно я советую клиентам обязательно включать в договор условие о страховании имущества.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

— смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

— отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

— смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

— отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

— отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

— признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Источник: www.forbes.ru

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, образец Retail-Realty

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается между собственником недвижимости (Учредитель управления) и управляющим (Доверительный управляющий). Цель договора: узаконить отношения между собственником и управляющим, а также прописать условия работы.

Что такое доверительное управление: виды, плюсы и минусы, выбор компаний

5 209

Автор статьи: Виктория Пчелинова

Доверительное управление – это передача имущества во временное пользование с целью получения выгоды. Услугу предоставляет профессиональный управляющий, который в течение определенного срока распоряжается объектом доверительного управления за вознаграждение, не вступая на него в права собственника. Длительность управления определяется договором, в котором обговариваются все нюансы сделки. О том, в чем сущность доверительного управления имуществом и как выбрать надежного профессионала, вы узнаете из этой статьи.

Что это такое

Современный человек четко осознает, что финансовые средства должны «работать», а собственность приносить доход.

Но не всегда хватает времени на грамотное распоряжение имеющимися активами. В этом случае можно нанять надежного человека для управления собственностью.

В классическом понимании, доверительное управление (траст) можно определить, как способ получения пассивного дохода правообладателем.

В этом случае собственник вступает в такие отношения, не имея достаточно знаний или желания их получить для самостоятельного управления активами.

Участники трастовых отношений

С целью плодотворного использования объекта заключается договор управления, в котором участвует собственник (учредитель), управляющий, а также может быть указано третье лицо, которое будет получать доход от сделок.

Доверительным управляющим может быть назначено:

• лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя;
• коммерческая организация.

Человек, неоформленный, как ИП, а также некоммерческая организация, могут управлять имуществом только в случае, если оно перешло по наследству или принадлежит подопечному.

Кроме того, выступать в роли управляющей компании не может государственная организация.

Объекты

Доверительная деятельность может проводиться в отношении:

• предприятия;
• доли учредителя;
• ценных бумаг (акций, облигаций);
• недвижимости;
• морских судов;
• исключительных прав на результат интеллектуальной или творческой деятельности;
• залогового имущества (квартира, обремененная ипотекой, автомобиль, который взят в кредит);
• денег на банковских счетах, хранящихся в безналичной форме.

Причем стоит отметить, что наличные деньги не могут передаваться в доверительное управление. Причиной является невозможность возврата тех же купюр, которые были переданы для выгодного использования. Тем более что учредитель управления предполагает получения дохода.

Соглашение

Отношения между участниками трастового договора основываются на Гражданском кодексе РФ. Между учредителем управления (собственником) и специалистом, который будет управлять активами, заключается договор. В документе фиксируется:

• временной период (максимально 5 лет);
• описание передаваемой собственности;
• процентная ставка вознаграждения управляющего;
• данные выгодоприобретателя, в пользу которого ведется управленческая деятельность (собственник или другой человек указывается в соглашении).

Договор пишется от руки на бумажном носителе и не требует официальной регистрации, кроме недвижимости. При этом следует понимать, что управляющим не может быть назначено лицо, которому принадлежит переданные в управление объекты, а также управляющий не может управлять чужим имуществом для собственного обогащения.

Собственность должна быть перечислена в договоре в подробном порядке, а срок иметь точное обозначение. Отсутствие данных сведений может привести к признанию договора недействительным. К тому же собственник может обвинить управляющего в обмане и использовании объекта управления в корыстных целях для собственной выгоды.

При заключении сделок он действует от своего имени, но в обязательном порядке указывает, что является Д.У. (доверительным управляющим). Если соответствующей пометки не было, за все убытки, которые может повлечь сделка, он несет ответственность личным имуществом. Считается, что скрывая свой статус, управляющий действует не в интересах собственника, а использует переданный ему субъект в целях личной наживы.

Собственник, как и лицо, в пользу которого ведется доверительное управление, не имеют права вмешиваться в работу управляющего. Но может потребовать предоставить отчетность о состоянии дел, а также ограничить его в правах. К примеру, запретить продажу объекта доверительного управления без дачи предварительного согласия. Все эти ограничения должны быть установлены в трастовом договоре.

Период договора ограничен законом до пятилетнего периода. Ограничения введены на законодательном уровне, чтобы защитить собственника. Если через пять лет от сторон соглашения не поступило специальных заявлений, договор считается продленным. При этом следует понимать, что соглашение не может быть составлено для совершения одной сделки.

Трастовый процесс предполагает длительные отношения.

Расторжение доверительного соглашения

Прекращение действия договора может произойти по нескольким причинам:

• отказ учредителя от услуг управляющего после выплаты ему комиссионных в полном объеме;
• банкротство человека, которому принадлежит имущество, или его смерть;
• если третье лицо, в пользу которого составлялось соглашение, откажется от получения дохода.

После прекращения трастовых взаимоотношений, управляющий обязан вернуть объект доверения законному владельцу. Хотя в некоторых случаях обговаривается возможность приобретения объекта управляющим или переход прав собственности к человеку, в пользу которого проводилось управление.

Плюсы и минусы

К абсолютным преимуществам трастовых отношений можно отнести следующие факторы:

1. Финансовый успех будет значительно выше, если активами распоряжается профессионал.
2. Наемный управляющий лично заинтересован в получении максимальной прибыли, так как размер выплат в качестве вознаграждения напрямую зависит от результата трастовой деятельности.
3. Собственнику не обязательно вникать в нюансы сферы, в которой ведется управленческая деятельность. Он может заниматься основной работой, а параллельно и его собственность будет приносить прибыль.
4. Несмотря на то, что имуществом будет временно распоряжаться другой человек, за законным владельцем сохраняются все права на переданный объект.

Учитывая все достоинства, было бы несправедливо не заметить, что такая форма отношений имеет и недостатки:

• отсутствие гарантий получения дохода;
• существует риск мошеннических действий в отношении учредителя;
• высокая процентная ставка комиссионных управляющему;
• сложности при выборе специалиста.

Кроме того, стоит отметить, что в большинстве случаев для доверительного управления требуется большой размер капитала или дорогостоящий объект траста.

При незначительных активах на роль управляющего практически никто не соглашается.

Виды

Классификация доверительного управления проводится по характеру отношений между собственником и наемным специалистом:

Полное

При данной форме соглашения собственность передается управляющему, который получает все полномочия на распоряжение ею. Он несет ответственность за переданное имущество, но и не отвечает за отсутствие дохода или убыточность трастовой деятельности.

При уменьшении количества активов, учредитель не сможет выразить недовольство и потребовать возмещения издержек. Для этого нужно доказать умышленное нанесение вреда, что сделать практически невозможно.

Управление по согласованию

В этом случае специалист по управлению осуществляет консультативную деятельность, высказывая советы, что нужно сделать в той или иной ситуации. Причем выбор остается за собственником активов, так же, как и ответственность за результат.

По приказу

Посредник управляет имуществом по согласованию с учредителем. Любые действия являются исполнением воли собственника. Самостоятельно принимать решения он не имеет права.

Дополнительная дифференциация происходит по объекту соглашения:

1. Владелец, располагающий крупной денежной суммой, может передать ее в управляющую компанию с целью прироста капитала.
2. Задачей наемного специалиста может стать продажа и покупка ценных бумаг на фондовом рынке.
3. Объектом доверительного соглашения становятся объекты недвижимого имущества.
4. Учредитель может передать имеющиеся у него активы: транспортные средства, оборудование и другое.
5. Интеллектуальная собственность также может использоваться для извлечения выгоды.

Имущество и недвижимость

Заключение сделки доверительного управления прекрасно подойдет для собственников, которые проживают в другом городе или стране. Причем за времяих отсутствия, квалифицированный управляющий сможет увеличить размер активов.

В соответствии с законодательством имуществом считается:

• участок земли;
• сооружение;
• сырье или продукция;
• помещения;
• товарный знак.

Кроме того, широко распространены трастовые соглашения в отношении недвижимого имущества, как жилых, так и нежилых помещений. В этом случае управление может проводиться в двух направлениях:

1. Манипуляции с квартирами, домами.
2. Операции с коммерческой недвижимостью.

Для человека, который владеет несколькими объектами недвижимости, бывает сложно самостоятельно ими распоряжаться. К тому же представьте, если владельцу предстоит длительная поездка. Тогда нанять надежного профессионала будет, безусловно, выгодно.

Функции, которые выполняет управляющий:

• сдача помещения в аренду;
• заключение договоров;
• контроль над порядком в здании, квартире;
• оплата счетов за коммунальные услуги;
• охрана и уборка помещения;
• страховая защита недвижимости;
• контролирование возврата задолженности по переданному имуществу сторонними лицами.

Особенностью доверительного управления недвижимостью является отсутствие возможности у кредиторов взыскать недвижимое имущество за долги собственника. Это вероятно только после признания правообладателя банкротом. Поэтому, заключение трастового договора можно отнести к защите от непредвиденных рисков.

Активы

Под активами подразумеваются имущественные ценности, принадлежащие организации или частному лицу:

• здания;
• материальные запасы;
• деньги на счетах;
• доля в компании;
• транспортные средства;
• товары и другие.

В рамках доверительного управления проводятся манипуляции по получению прибыли. Это может быть управление бизнесом, открытие счетов и покупка акций, сдача помещений и транспорта в аренду и другие действия.

В некоторых случаях собственник дает разрешение на продажу активов. К тому же управляющий может осуществлять инвестиционные вложения.

Денежные средства

Обладая крупной суммой денег, у собственника появляется желание сохранить и приумножить накопления. Именно с этой целью чаще всего передают финансы управляющей компании для доверительного управления. При заключении соглашения, где объектом являются деньги, следует осознавать, что это не дает стопроцентной гарантии возврата всей суммы и получения дополнительного дохода.

Вариант, когда капитал может значительно увеличиться за короткий период времени, связан с рискованными манипуляциями. Более надежные источники гарантируют получение дополнительных 10-20%, но ждать результата придется намного дольше.

В каких еще случаях доверяют деньги управляющим компаниям:

• сохранить финансовые сбережения при признании юридического лица банкротом;
• чтобы не передавать деньги в контролирующие органы (налоговая служба и другие);
• недостаток знаний в сфере инвестирования;
• боязнь потери сбережений в случае инфляции;
• скрыть, кому принадлежат денежные активы.

Дело в том, что распоряжаясь счетом, управляющий не раскрывает его владельца, а действует от своего имени. Оставаясь в «тени», собственник остается анонимным. Кроме того, по закону, деньги, которые находятся под управлением, «замораживаются» на время договора.

Чаще всего используются два варианта трастовой деятельности в отношении финансов:

1. Покупка пая в паевом инвестиционном фонде. В этом случае возможно частичное инвестирование незначительных сумм.
2. Открытие ПАММ-счетов, которые специально открываются для доверительного управления деньгами.

Проводить операции с финансовыми средствами позволительно только лицам, имеющим разрешение лицензионной палаты на осуществление данной деятельности. Это позволяет управляющему получать комиссионные выплаты за управление капиталом учредителя.

Ценные бумаги

Доверительное управление акциями может осуществлять только брокерская компания. Получив активы от владельца, брокер помещает их в депозитарий банка и следит за колебаниями на фондовом рынке. Оценив обстановку, управляющий разрабатывает стратегию для прибыльного инвестирования с учетом возможных рисков.

При заключении соглашения о трастовом взаимодействии, в договоре указывается:

• число акций и стоимость их в денежном эквиваленте;
• сколько брокер будет работать с ценными бумагами;
• условия расторжения соглашения;
• обязанности брокера;
• размер гонорара управляющего.

В дополнение к договору составляется инвестиционная декларация, в которой указывается прогноз на прибыль и возможные риски. Владельцу акций следует серьезно отнестись к составлению договора, который регламентирует работу брокерской организации период доверительного управления.

Кроме того, чтобы инвестиционная деятельность была успешной, нужно в первую очередь обратить внимание на профессионализм брокера, так как именно его компетенция влияет на уровень доходности.

Управляющие компании

Финансовая эффективность трастовых отношений напрямую зависит от квалификации, опыта и надежности доверительного управляющего. Поэтому, при выборе специалиста следует обратить внимание на следующие особенности:

• рейтинг компании;
• репутация;
• популярность;
• лицензия (при необходимости);
• опыт работы в данной сфере;
• отзывы клиентов;
• результативность работы на примере бывших клиентов;
• возраст компании (желателен более 2 лет);
• доходность;
• размеры чистых активов.

Помимо вышеперечисленных пунктов, есть возможность посмотреть статистический отчет организации, по которому можно определить эффективность стратегического направления в работе организации. Учитывая все критерии, вы сможете подобрать действительно надежную, ответственную и профессиональную компанию для доверительного управления.

Вывод

Одним словом, владелец, передавая свою собственность в доверительное управление, ставит перед управляющей компанией задачу: сохранить имеющиеся активы и извлечь максимальную выгоду. Таким образом, он получает возможность, получать дополнительный доход, не отрываясь от основной деятельности или находясь вдали от объекта, переданного по договору. Такой вид отношений позволяет избежать лишних хлопот, а также «простоя» активов. Но результативность трастовой деятельности всегда зависит от управляющей компании, которую назначит учредитель управления.

Понравилась статья? Тогда оцените ее А вы передали бы свою собственность в руки доверительному управляющему? Напишите свое мнение в комментариях и не забудьте поделиться информацией с друзьями в социальных сетях!

Источник: dvayarda.ru