Среди всех сегментов коммерческой недвижимости апарт-отели, наряду со складами, сегодня считаются одним из самых перспективных направлений для инвестиций. Однако все не так безоблачно — покупка апарт-отеля, как и любое другое приобретение нежилых объектов, сопряжена с рядом трудностей. Каких именно, выяснили эксперты портала Arendator.ru.
Что такое апарт-отель?
Для начала давайте разберемся, что такое апарт-отель, и чем он отличается, к примеру, от комплекса апартаментов или обычной гостиницы. Для этого необходимо обратиться постановлению Правительства РФ от 16 февраля 2019 г №158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц», в соответствии с которым апартотель (в документе это слово почему-то пишется слитно) — это вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» (1-комнатный номер в гостинице общей площадью не менее 25 кв. м с мини-кухней) и «апартамент» (номер в гостинице из 2 и более комнат общей площадью не менее 40 кв. м, с 2-спальной кроватью и мини-кухней).
Стоит ли покупать апарт-отель? «За» и «против» инвестиций в апарт-отели
В апарт-отелях, согласно Постановлению, должны также быть ресепшн, холодное и горячее водоснабжение, отопление, ежедневная уборка номеров, предоставление туристической информации и экскурсионных услуг, вызов такси и скорой помощи.
Иными словами, за счет мини-кухни апарт-отель создает видимость проживания «как дома», однако при этом все-таки является гостиницей с достаточно жестко регламентированными правилами обслуживания.
И это совсем не то же самое, что жилой комплекс с апартаментами — там никакой уборки, экскурсий и прочих «гостиничных» бонусов не будет. Апарт-отель предлагает услуги краткосрочного и среднесрочного проживания для приезжих. Тогда как комплекс апартаментов — это, фактически, жилье.
Чем апарт-отель отличается от жилого дома?
С точки зрения закона номера в апарт-отеле— это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, для собственников и жильцов не предусмотрены места в детском саду, школе и поликлинике. При этом рыночная стоимость помещений в апарт-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем у квартир аналогичной площади, а отсутствие необходимости выполнять социальныхе обязательства позволяет застройщикам возводить апарт-отели в самых выгодных локациях — близко к центру, в исторических районах, рядом с крупными деловыми, культурно-досуговыми объектами и т. д.
Апарт-отели можно использовать для собственного проживания или работы (закон позволяет размещать в них офисы), сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду.
Отличительной особенностью апарт-отеля является наличие оператора — управляющей компании (консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апарт-отель.
Зачем апарт-отелю управляющий?
Оператор берет на себя все хлопоты по заселению, уборке номеров, текущему ремонту, расчетах с постояльцами, рекламе и т. д. За свои услуги управляющая компания взимает с собственника номеров определенный процент от выручки — как правило, порядка 20-30%. Существуют также доходные программы, в рамках которых управляющий берет в аренду апартаменты у собственника и сдает их на свое усмотрение, а владельцу выплачивает установленный договором % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц.
Очевидно, что при любом раскладе владелец апартаментов находится в определенной зависимости от оператора комплекса, поэтому крайне важно выбирать апарт-отель не только с точки зрения доходности, но и с учетом надежности управляющей компании.
Чем привлекательны и опасны апарт-отели для инвесторов?
Апарт-отели — небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости, который в последнее время быстро осваивают крупные гостиничные бренды. Апарт-отели выбирают для размещения командировочных сотрудников больших корпораций, при этом они привлекательны и для туристов. Доходность инвестиций в вовремя достроенный качественный апарт-отель в хорошей локации и с профессиональным оператором, сумевшим обеспечить стабильную заполняемость по высоким ценам, может достигать 15%. То есть, это вложения, которые способны окупиться за 7 лет — для рынка недвижимости срок почти рекордно короткий.
При этом заметьте, как много условий у такого благополучного исхода. Чтобы принести инвестору хорошие деньги, отель должен быть:
- Вовремя сдан
- Качественно построен
- Расположен в хорошем «проходном» месте
- Обеспечен профессиональным оператором
- Стабильно заполняться
Несоблюдение любого из этих условий способно поставить доходность апарт-отеля под большой вопрос. Вот почему приобретение помещений в таких объектах, особенно строящихся, считается потенциально выгодной, но при этом и достаточно рискованной инвестицией.
Зачастую ситуация усугубляется еще и тем, что собственники апарт-отелей лукавят — в их расчетах объема инвестиций фигурирует только стоимость приобретения помещений по ДДУ и игнорируются затраты на мебель, ремонт (на него уходит порядка 4% от оборота в течение периода эксплуатации), налоги и т.д. Оплата услуг ЖКХ в апартаментах осуществляется по коммерческой ставке — на 15-25% выше, чем в квартирах.
И не стоит также забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это предпринимательская деятельность, о которой необходимо отчитываться в Росреестр. Значит — нужно регистрировать ИП, а это дополнительные, пусть и небольшие траты.
При этом оценка доходов потенциального инвестора базируется на субъективных и сугубо оптимистичных предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Между тем, рыночная стоимость апартаментов, как и любой другой недвижимости, подвержена непредсказуемым скачкам.
Пандемия коронавируса это еще раз доказала. Однако апартаментам она, как раз-таки, пошла на пользу. В то время как гостиницы стояли на 80% пустые, владельцы многих апарт-комплексов сумели быстро среагировать на ситуацию и стали сдавать помещения в своих отелях в долгосрочную аренду. За счет этого они довели заполняемость до 90% и очень серьезно снизили убытки. Но так произошло далеко не везде — что опять-таки доказывает, как важен для апарт-отеля грамотный оператор.
Другой очень важный фактор, который мы уже упоминали, — это локация. Доходность апарт-отелей очень сильно зависит от их расположения. Некоторые эксперты вообще довольно категоричны — в России есть всего несколько точек круглогодичного туристического притяжения, где для инвестора действительно выгодно купить апарт-отель: это Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Во всех остальных локациях туристические потоки или недостаточно устойчивы, или слишком сильно зависят от сезона.
Кто может приобрести апарт-отель?
Оформить сделку по приобретению номера или целого апарт-отеля можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Никаких иных ограничений в данном случае тоже не существует — апартаменты могут быть оформлены на иностранца в общем для всей коммерческой недвижимости порядке.
Если вы твердо решили купить апарт-отель, посмотрите предложения на нашем сайте. В базу Arendator.ru попадают только надежные и проверенные объекты. А если остались какие-то сомнения — читайте статью: Почему сегодня – самый подходящий день, чтобы купить склад?
Источник: www.arendator.ru
Апарт-отель: что это, примеры
В последнее время особой популярностью среди туристов пользуются апарт-отели. Что это, известно не каждому, хотя многие наверняка сталкивались с этим понятием. Поэтому сейчас данной теме стоит уделить немного внимания.
Определение
С него следует начать рассказ про апарт-отели. Что это, ясно из названия. Так именуется гостиничный комплекс, который объединяет в себе одновременно свойства отелей и квартир. Главная особенность заключается в оформлении номеров, которые обустроены по принципу апартаментов.
По сути, выглядят они как квартиры. В них есть отдельная спальня, санузел, кухня. Чем выше «звёздность» и уровень апарт-отеля, тем шикарней будут номера. В них могут быть обеденные зоны, столовые, гостиные и т. д.
Стоит отметить, что единого стандарта для апарт-отелей нет. Некоторые из них выглядят довольно-таки обычно, как обычные гостиницы. Другие представляют собой шикарные многоквартирные комплексы.
Особенности
Выше было дано краткое определение понятию «апарт-отель». Что это – ясно, а теперь можно перечислить их особенности. Вот основной список:
- Бронирование. Если нужно снять квартиру, приходится договариваться с хозяевами или агентами. А в апарт-отелях есть ресепшен, работающий круглосуточно, и это значительно упрощает задачу.
- Заселиться и выселиться можно в любое время.
- Техническое оснащение ванной комнаты и кухни обычно на высоте.
- Инфраструктура такая же, как и в обычных отелях.
- Меблировка и ремонт современные.
- Планировка комфортная.
- Присутствует сервис (уборка квартир, смена полотенец, белья, туалетных принадлежностей и т. д.).
- Есть охрана.
- Питание ВВ или АВ (завтраки).
Как можно видеть, апарт-отель призван объединить удобства проживания в гостинице и в квартире. Идеальный вариант для людей, привыкших к комфорту, но не желающих усложнять себе жизнь заключением контрактов с хозяевами съёмного жилья.
Что ещё стоит знать?
Важно отметить, что апартаменты подразделяются по удобству, площади, а ещё по качеству предоставляемых услуг. И классификация используется буквенная. Вот как она выглядит:
- А. Такие апартаменты представляют собой комнату и зал-гостиную, объединённую с кухней. Максимальная площадь – 45 кв. м. И рассчитаны такие номера на 4 человек максимум.
- В. В апартаментах данного класса есть зал, отдельная кухня и две спальни. Максимальная площадь – 90 кв. м. Вместимость – 6 человек.
- С. Апартаменты этой категории располагают несколькими спальнями (обычно 3-4), а помимо зала и кухни, в них имеется ещё и столовая. Площадь, соответственно, превышает 100 кв. м., а рассчитаны подобные варианты на пребывание не более 12 человек.
- Люкс. Исходя из названия, становится ясно, что это – самый шикарный вариант. Речь идёт о роскошных резиденциях, пентхаусах, виллах, а также президентских апартаментах. Главная их особенность – не VIP-обстановка, а рум-сервис. Людям, останавливающимся в таких номерах, обеспечивают личную прислугу, дворецкого, персональный бассейн… в общем, всё, что может позволить руководство.
Кстати, кроме наличия кухни и в целом отличного технического оснащения, у апарт-отелей есть ещё одно весомое преимущества. Цены на номера в них фиксированные. Стоимость не зависит от того, сколько людей будет в них жить, главное — вписаться в максимум. Кстати, в апарт-отелях руководство всегда идёт навстречу постояльцам – им могут сдать одну квартиру, половину дома или даже все здание.
Апарт-отель «Имеретинский»
После выявления всех особенностей, касающихся данной темы, можно перейти к примерам. В первую очередь хотелось бы отметить вниманием «Имеретинский» — отель, находящийся на берегу Чёрного моря, в Адлере. Со стороны он выглядит как премиальный закрытый жилой комплекс. На ухоженной просторной территории с бассейном находится несколько многоквартирных домов.
Отель располагает развитой инфраструктурой – есть фитнес-клуб, SPA-салон, детский клуб, пункт проката велосипедов и оборудования для зимних видов спорта, теннисный корт, бар и ресторан, частная парковка, прачечная, химчистка, конференц-зал, бизнес-центр, мини-маркет и несколько магазинов.
Что касательно номеров? Их можно оценить по фотографии, предоставленной выше. Площадь самых недорогих апартаментов составляет 40 кв. м. Внутри есть мини-кухня, спальня, гардеробная, туалет и ванная комната, выход на собственный балкон, а также все необходимые для комфортабельного проживания удобства. Цена недельного пребывания – примерно 16 000 р.
Гостиница «Открытие»
Она тоже находится в Сочи. Если быть точнее – на Красной Поляне. Апарт-отель «Открытие» представляет собой три корпуса, размещённых на ухоженной озеленённой территории. Первый – 4-этажный с 15 номерами. В нём же находится регистрационная стойка и лобби-бар. Второй корпус тоже 4-этажный.
Но в нём лишь 10 номеров. Третий корпус 3-этажный, и он рассчитан на 30 гостей.
Все номера делятся на категории. Есть 2-местные стандарты и люксы, семейные номера, а также апартаменты общего типа с десятью койко-местами.
Стоимость проживания начинается от 5 000 рублей в сутки.
Гостиница «Вертикаль»
Её тоже стоит привести в качестве примера, рассказывая про апарт-отели. Что это за гостиница? Это – стильный и современный комплекс, находящийся в Санкт-Петербурге, в двух минутах ходьбы от станции метро «Фрунзенская». Он располагает всем необходимым – на территории имеются ресторан, фитнес-центр, конференц-зал, прачечная, велосипедный прокат, а также же регистрационная стойка, где можно заказать трансфер (как по городу, так и до/из аэропорта).
Номера в апарт-отеле «Вертикаль» современные и комфортабельные. Самый бюджетный вариант – студио, площадью 24 кв. м. Цена недельного проживания для двоих составляет 24 т. р. Для троих постояльцев доступны более просторные 3-местные номера стоимостью 33 т. р. Четверым гостям предлагаются просторные «люксы» с двумя спальнями ценой в 43 000 р.
Следует отметить, что в плане стоимости «Вертикаль» является одним из самых бюджетных вариантов в округе.
Отель Yes Spb
Ещё одна примечательная апарт-гостиница, находящаяся в культурной столице России. Располагается в Выборгском районе, менее чем в 30 километрах от аэропорта «Пулково».
В номерах есть всё – широкоэкранный телевизор со спутниковыми и кабельными каналами, гладильные принадлежности, стиральная машина, климат-система (отопление + обогрев), гардеробная, туалет и ванная комната, кухня (плита, микроволновка, чайник, посуда и т. д.), обеденная зона и многое другое. Цена недельного проживания – 17 500 рублей на двоих.
Стоит отметить, что сейчас в Центральном районе возводится новый апарт-отель «Yes Петербург», который будет состоять из нескольких блоков (корпусов). Планируемый фонд — 833 номера. Строительство началось в 4-м квартале прошлого года и завершится ориентировочно в 2020-м.
Sky Apartments Moscow City
Нельзя обойти вниманием и этот апарт-отель, отзывы о котором позволяют убедиться, что это – самый роскошный вариант в столице.
Он находится близко к центру, а из окон апартаментов открывается великолепный вид на город. Интерьер номеров порадует любого эстета, а персональный сервис удовлетворит даже самого требовательного клиента. Здесь останавливаются все – будь то бизнес-путешественники, туристы или же люди, отправившиеся в деловую поездку.
В Sky Apartments есть апартаменты с двумя спальнями, улучшенные номера, люксы, делюксы, роскошные студио, а также варианты представительского класса.
Этот отель безупречен, но за люкс-условия и персональное VIP-обслуживание нужно платить соответствующие деньги. Стоимость суточного проживания в самом бюджетном номере начинается от 10-15 тысяч рублей.
Источник: www.syl.ru
Доходность до 18%, вход от 300 тысяч: что обещают инвесторам апарт-отели Петербурга
Санкт-Петербург неспроста называют российской столицей апарт-отелей — здесь насчитывается свыше сотни таких объектов. Но в чём причина такой популярности, и чем они завлекают покупателей? Novostroy.su решил узнать, сколько можно заработать на инвестициях в апартаменты.
Санкт-Петербург неспроста называют российской столицей апарт-отелей — здесь насчитывается свыше сотни таких объектов. Но в чём причина такой популярности, и чем они завлекают покупателей? Novostroy.su решил узнать, сколько можно заработать на инвестициях в апартаменты.
Апарт-отель VALO
Что это ещё за апарты такие?
Рядовому покупателю может показаться, что апарт-отели — это такие же жилые комплексы. В них можно купить помещение для проживания или для сдачи в аренду, как и обычную квартиру. Вся разница лежит в правовой плоскости: с точки зрения закона апарты — это коммерческая недвижимость.
Существуют разные виды апартаментов, но нас интересуют только сервисные — предназначенные для сдачи в аренду через управляющую компанию. Такие юниты продаются с готовой отделкой и меблировкой. А всю работу по поиску постояльцев и их обслуживание (уборка номеров, охрана, консьерж-сервис) берёт на себя УК. Разумеется не из-за душевной доброты, а за определённую плату.
Так что покупатель юнита в апарт-отеле становится в какой-то мере владельцем гостиничного бизнеса. Согласитесь, звучит солидно. А теперь о том, сколько на этом можно заработать.
Доходность апартаментов
На сайте практически каждого апарт-отеля можно найти раздел с программой доходности. Это определённая договорённость между инвестором и управляющей компанией о разделении прибыли от сдачи недвижимости в аренду. Продавец апартаментов делает подробные расчёты: из ожидаемого дохода вычитает все затраты на обслуживание.
А потом подсчитывает доходность и окупаемость вложений для потенциальных инвесторов. Для наглядности можно взглянуть на таблицу с расчётами от УК «Начало.Сервис». Обычная практика, когда инвестору предлагаются на выбор 2-5 программ. В зависимости от того, нужны ли покупателю фиксированные выплаты каждый месяц или он готов разделить с УК риски за возможность заработать больше.
| Объект | Девелопер | УК | Стоимость, млн рублей | Прогнозируемая доходность,% годовых |
| Avenue-Apart на Дыбенко | Р-Фикс (входит в ГК E3 Group) | МТЛ | от 3,39 | 14,23-17,56 |
| Avenue-Apart на Малом | БестЪ | МТЛ | от 5,9 | 8,29-10,35 |
| Best Western Zoom Hotel | ГК «ФСК» | Best Western Zoom Hotel | от 3,4 | до 16 |
| Acqualina Apartments | Acqualina Development | Acqualina Management | от 6,678 | до 12,5 |
| IZZZI у Владимирской | Orange Life | IZZZI Hotels | от 3,42 | 10,07-14 |
| ARTSTUDIO MOSKOVSKY | ГК «RBI» | RBI PМ | от 5,9 | 10 |
| VALO | ГАЛС | Вало Сервис | от 4,3 | 7,56 — 12,11 |
| Start | ГК «ПСК» | PSK Invest | от 2,8 | до 9,9 |
| Status | Союз-строй Инвест | AccorHotels | от 6,5 | 8,1 |
| IN2IT и ПРО.Молодость | Plaza Lotus Group | Plaza Lotus Group | от 4.7 | до 12 |
| Начало | Петрополь | Начало.Сервис | от 2,8 | 7,4-10 |
| cOASIS VERTICAL | Becar Asset Management Group | WYNDHAM | от 4,3 | до 11,5 |
| Одоевский апарт | Quasar Development | МТЛ | от 4,8 | 8,4-11 |
Как видно из таблицы, в среднем петербургские апарт-комплексы предлагают инвесторам доходность в районе 10% годовых. А это гораздо выше, чем у других низкорисковых инвестиций: вкладов, облигаций и т. д. 
Но важно учесть несколько нюансов:
- Данные по доходности взяты с официальных сайтов, но эта информация не является публичной офертой. А значит, при подписании договора клиент может увидеть другие цифры.
- Расчёты прибыли «пляшут» от показателя ожидаемой средней загрузки отеля. Что будет на деле, зависит от многих факторов: ситуации на рынке, расположения отеля, компетентности УК в вопросах маркетинга и клиентского сервиса и ещё много другого. Так что показатели ожидаемой и действительной заполняемости могут и не совпасть.
- Инвестор начнёт получать доходы только после ввода отеля в эксплуатацию и открытия для гостей. Так что если вы вложитесь в апарт-долгострой, то этих цифр придётся ещё подождать.
Последнее не всегда означает, что клиент останется в убытке. Цены на недвижимость в Петербурге постоянно растут и апартаменты не исключение. С момента начала продаж комплекса на котловане до ввода в эксплуатацию юнит может значительно прибавить в цене. К примеру, вот динамика цен на апарты в VALO с их сайта.
За сколько можно купить
Упомянутые организации
Рейтинг B+ / 18 объектов
7 объектов
Кроме высокой доходности вложение в апартаменты имеет и ещё одно преимущество — низкий порог входа. Особенно, если сравнивать с покупкой жилья для сдачу. Ведь цены на юниты в инвест-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых новостройках в этой же локации.
Объясняется это главным образом тем, что земельные участки для коммерческого использования стоят дешевле, чем для жилого строительства. А значит и расходы девелопера ниже. Поэтому можно найти инвест-отели в шаговой доступностью от метро с ценами от 2,8 млн рублей. К примеру, МФК Start на Парнасе, который строит компания «ПСК» .
Этот же комплекс стал первопроходцев в продаже юнитов «по частям». Год назад «ПСК» предложила клиентам возможность за 500 тыс. рублей купить ¼ часть юнита. Аналогичный вариант есть у Plaza Lotus Group . На сайте компании указано, что для инвестирования в их апартаменты достаточно 300 тыс. рублей. За эти деньги покупатели станут собственниками от 3 кв. м недвижимости и будут получать с них до 12% годовых.
Где покупать
Рынок апартаментов в Петербурге довольно велик. На novostroy.su представлены 102 инвест-отеля или МФК на различной стадии готовности. Так что есть из чего выбрать. Как же найти лучший вариант для инвестиций?
В первую очередь, стоит взглянуть на ситуацию глазами гостей города. В каком отеле вы бы остановились сами, если бы приехали в Санкт-Петербург? Почти наверняка лучшим вариантом для туристов будут апарты:
- В исторической части города, поближе к достопримечательностям. К примеру, Avenue-Apart на Малом (Васильевский остров), IZZZI у Владимирской (метро «Владимирская»), Acqualina Apartments (метро «Пушкинская»), «Лиговский проспект 29» (у площади Восстания).
- В шаговой доступности от станций метро, такие как VALO у «Бухарестской», Start у «Парнаса», «IN2IT» у «Купчино».
Ещё один важный момент — проверка управляющей компании, которая будет работать в комплексе. Наличие опыта и хорошей репутации в сфере гостиничного бизнеса будет явным плюсом. Компания-дебютант на этом рынке — более рискованный вариант.
Не лишним будет и проверить застройщика. Затягивание сроков сдачи и низкое качество строительства может серьёзным образом повлиять на доходность инвестиций.
Риски и перспективы
Любые инвестиции несут в себе риски. Но вложения в жильё традиционно считаются одним из самым надёжных вариантов. А как дело обстоит с апартаментами?
В принципе, точно также. Цены на апарты растут вровень с ценой на квартиры, а их вряд ли их ждёт падение в ближайшее время. Кроме того, рынок сервисных апартаментов успешно выдержал «черный» 2020 год, когда туристическая и event-индустрии были парализованы. А это основные «поставщики» клиентов для отелей.
Апарт-отели просто переориентировались на сегмент долгосрочной аренды и так обеспечили высокую загрузку. Да, такой вариант менее доходен, но он позволил продолжать работать и выплачивать прибыль инвесторам.
«В пик кризиса инвесторы в апартаменты получали не 3-5% годовых, как по банковским депозитам и облигациям, а 6,5% фактического дохода» — сообщила Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (цитата из пресс-релиза с сайта ГК «ПСК» ).
Так что свои «огонь и медные трубы» апарт-отели уже прошли. Даже летом 2021, когда туризм переживает не лучшие времена, петербургские отели чувствуют себя неплохо. При закрытых границах город на Неве стал ещё более привлекателен на внутреннего туризма. А ПМЭФ и Евро-2021 обеспечат отели ещё тысячами постояльцев.
Верят в апартаменты и девелоперы. О чём свидетельствует ряд новых проектов в 2021 году. Так, «ПСК» выводит на рынок целую сеть из трёх инвест-отелей под названием Avenir. Не разочаровались в петербургском рынке гостеприимства и китайские компании. Девелопер «Хуа Жэнь» в мае объявил о старте продаж в комплексе Shine.
Как сказано в пресс-релизе компании, запуск этого проекта напрямую связан с популярностью соседнего отеля NIHAO у китайских туристов до пандемии.
Статья по данной теме 1 августа 2020
Собственники апартаментов столкнулись с более высокими эксплуатационными платежами, чем ожидали. Не все готовы платить в два раза больше, чем за жилье. Управляющие компании также не скромничают. Доходность инвестиционной недвижимости оказалась под угрозой.
Источник: www.novostroy.su